Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

La vente 'à la découpe' : de plus en plus un marché à part entière


Le 2/4/2003
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 2/4/2003 - La vente 'à la découpe' : de plus en plus un marché à part entière
Désengagement de l'immobilier résidentiel au profit de l'immobilier de bureaux ou commercial pour les uns, ventes pour dégager des plus-values et réinvestir pour d'autres, les 'zinzins' (investisseurs institutionnels : assurances, SCPI, sociétés foncières ou immobilières) mettent en vente de nombreux immeubles locatifs par appartements, souvent occupés, créant ainsi un vrai marché dit de la 'vente à la découpe', avec ses spécialistes, ses règles, ses avantages mais aussi ses risques qu'il vaut mieux connaître...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "Acheter, vendre"
A lire également...
Ventes en copropriété et loi ALUR : qui est responsable du désordre créé ?
7/10/2014
Copropriété : quand notaires et professionnels découvrent l'information de l'acquéreur
10/5/2014
Crédits immobiliers - liberté de choix de l'assurance emprunteur : à utiliser avec discernement !
24/9/2010
Le gouvernement n'envisage de renforcer les garanties aux acquéreurs en VEFA que sur la pointe des pieds...
2/2/2009
Achat immobilier : l'acquéreur est-il bien informé avant de s'engager ?
6/2/2008
Les Questions/Réponses
Signature chez le notaire le 30 mars : qui doit l'appel de provision du 2ème trimestre reçu par le vendeur le 10 mars ?
18/7/2017
Traiter directement avec le propriétaire après avoir visité avec une agence...
8/8/2011
L'acquéreur refuse de signer la vente
8/8/2011
Droit de priorité donné aux copropriétaires sur la vente d’un lot de stationnement.
10/6/2010
Crédit obtenu non satisfaisant : condition suspensive acquise ?
16/4/2010
Nos dossiers
Les ventes aux enchères publiques
16/7/2001
Nos Fiches Pratiques
Le dossier de diagnostic technique (vente)
1/9/2020
Achat d'un bien immobilier - Délai de réflexion – Droit de rétractation
19/11/2015
Choisir d’acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien
11/12/2012
Le prêt-relais
5/4/2012
Le carnet d’entretien d’immeuble
2/6/2008
Discrète au début, la vente par les sociétés immobilières de pans entiers de leur patrimoine locatif résidentiel a pris récemment de l'ampleur au point de constituer un marché à part entière avec ses canaux privilégiés : l'un confidentiel pour la vente "en bloc" à des investisseurs - souvent des fonds étrangers - ou des marchands de biens qui prennent sur eux de diviser et de vendre lot par lot en réalisant sur la durée la meilleure plus-value possible, l'autre au grand jour pour la vente par appartement à des investisseurs privés - ceux-ci pouvant notamment s'intéresser aux lots vendus occupés - ou à des acquéreurs désireux simplement de se loger.

Tous types de patrimoines

Le mouvement de désengagement ou de restructuration de patrimoine vise aussi bien les immeubles hausmanniens des beaux quartiers parisiens, des immeubles cossus des centres de grandes métropoles comme Lyon, Strasbourg Toulouse ou Bordeaux, que des ensembles immobiliers des années 70 ou 80 de la proche banlieue ou de province.

Certains propriétaires comme AXA REIM, filiale immobilière d'AXA, Société Foncière Lyonnaise vendent pour réinvestir dans l'immobilier commercial ou de bureaux, censé être plus rentable (6 à 8% de rendement annuel contre à peine 3% net dans l'immobilier d'habitation), mais ce désengagement net, présenté par certains comme un acte de réaction à une législation et une politique du logement trop favorable aux locataires, est loin d'être la motivation principale de la mise en vente des immeubles : de nombreux propriétaires vendent pour dégager des plus-values sur des actifs amortis et réinvestir dans des programmes neufs, voire dans des achats d'immeubles vendus "en bloc" par leurs confrères (cas de la SNI, société d'économie mixte Etat et Caisse des dépôts), l'immobilier résidentiel présentant l'avantage d'être moins sensible aux fluctuations conjoncturelles que l'immobilier commercial !

L'objectif est souvent d'homogénéiser le patrimoine (Crédit Agricole), élaguer les unités les moins rentables (AGF, Gecina) - souvent des immeubles occupés par des locataires de longue date et dont les loyers n'ont pas suivi le marché - ou de se spécialiser dans un segment précis du marché locatif : exemple le moyen haut de gamme pour Azur-GMF ; d'autres vendent des immeubles dans certaines villes de province qui nécessitent des équipes sur place et rationalisent leurs implantations et leurs effectifs (Groupama-Gan)...

Des vendeurs spécialisés

Ceux des propriétaires qui ne vendent pas leurs immeubles "en bloc" en confient la vente à des structures spécialisées, souvent celles qui s'occupent aussi de leurs locations, telles la Saggel (anciennement filiale de l'UAP puis d'AXA), Foncigef (filiale de Gecina), Locare (filiale de Simco, racheté par Gecina), Phenix Immobilier (filiale des AGF), ou des structures indépendantes comme Ad Valorem...

Car la "vente à la découpe" est un métier à part entière et ressemble plus à la commercialisation de neuf qu'à l'activité classique d'agent immobilier : la vente d'un nombre important d'unités dans un même ensemble immobilier permet la constitution de dossiers et plaquettes sur l'immeuble, ses qualités, son environnement, de vues de visite virtuelle pour les sites Internet, de plans, etc. Elle requiert aussi une véritable politique globale de commercialisation, intégrant les locataires à qui il faut proposer l'achat, ainsi qu'une approche pour la vente d'appartements occupés, qui demande un savoir-faire tout à fait spécifique...


De nombreux appartements vendus occupés

Lorsqu'un immeuble entier est mis en vente par appartement, les locataires en place disposent d'un droit de préemption régi par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : le propriétaire vendeur, procède à la mise en copropriété et doit faire une offre à chaque locataire valable deux mois. Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente, porté à quatre s'il a recours à un prêt. S'il renonce à l'offre, et que le propriétaire trouve acquéreur à un prix inférieur à l'offre refusée, il a encore la possibilité de préempter dans les mêmes conditions, dans le mois de la nouvelle notification...

Le locataire qui ne donne pas suite à ces offres - ils sont nombreux dans ce cas malgré le prix préférentiel en général proposé et les taux bas actuels - reste en place, mais peut se voir notifier un congé pour vente à effet à l'échéance de son bail. C'est en général ce qui se produit, ce qui permet aux vendeurs de proposer des appartements avec disponibilité différée (jusqu'à six ans à compter de la date de mise en vente pour ceux dont le bail s'est reconduit juste avant ! Les appartements à disponibilité éloignée sont bien entendu proposés à des investisseurs, avec une décote par rapport au prix du marché proportionnelle à la durée de bail restant à courir (voir notre article) : 5% plus 2% par année de bail à courir, de quoi faire une bonne plus-value à la sortie si tout va bien...

Les appartements à disponibilité plus rapprochés peuvent être quant à eux proposés, s'ils ne sont pas à quelques mois près, à des acquéreurs souhaitant y résider, sans toujours les prévenir des risques encourus !

L'achat occupé : un type d'acquisition à ne pas mettre entre toutes les mains...

L'achat occupé n'est en effet pas forcément de tout repos (voir l'article que nous avons consacré à ce sujet), et même si les institutionnels ont en général une gestion rigoureuse et des dossiers en ordre, l'acquéreur qui souhaite bénéficier du congé donné par le vendeur n'est jamais à l'abri d'une mauvaise surprise - contestation du congé, maintien dans les lieux au delà de la date prévue de libération, etc. - contre laquelle il ne s'est pas nécessairement prémuni dans son acte de vente ! Et il ne peut compter ni sur le vendeur, ni le commercialisateur pour le conseiller utilement en ce sens...


Des immeubles de bonne qualité et bien entretenus

Vendus à des prix, certes difficilement négociables, mais strictement conformes au marché, les appartements présentent aussi l'avantage d'être dans des immeubles en général bien mieux entretenus que ceux des copropriétés de type comparable, et la vente est précédée d'un diagnostic technique sérieux, permettant à l'acquéreur d'être beaucoup mieux informé de ce qui l'attend une fois devenu copropriétaire. Par contre, c'est à partir de là que souvent ça se gâte...


Des démarrages de copropriété souvent laborieux

Bien que créées dans des immeubles parfois anciens et en général bien entretenus, les copropriétés souffrent des mêmes maladies infantiles des copropriétés neuves : copropriétaires inexpérimentés - souvent anciens locataires de l'immeuble devenus propriétaires - aux exigences souvent irréalistes, syndics de complaisance mis en place par le vendeur, profitant jusqu'à l'excès de la position majoritaire de ce dernier une bonne partie de la durée de la commercialisation, révolte contre des contrats d'exploitation ou d'entretien conclus avant la vente et considérés comme léonins, parfois non sans raisons etc...

Les difficultés de "gouvernance" de ces copropriétés peuvent vite entraîner une dégradation de l'entretien, voire un dérapage des charges par la multiplication des frais de procédure, voire d'administration judiciaire, de recouvrement d'impayés, etc.

Revers de la médaille qui n’est peut-être que l'illustration du principe selon lequel on n'a jamais rien sans rien...

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
Des réponses à vos questions !!!

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous