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ACTUS
Achat immobilier : l'acquéreur est-il bien informé avant de s'engager ?
Le
6/2/2008
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Loi Carrez, droit de rétractation, diagnostic technique de l'immeuble de plus de 15 ans mis en copropriété, multiplication des diagnostics amiante, termites, plomb, installation de gaz et bientôt installation électrique, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique : beaucoup a été fait depuis une douzaine d'années pour la protection de l'acquéreur, et pourtant beaucoup reste à faire ! Comme le bikini, ces documents, coûteux pour les vendeurs laissent en voir mais cachent l'essentiel, notamment en copropriété, d'où probablement une des causes de l'hostilité systématique avec laquelle les nouveaux arrivants accueillent les sollicitations dont ils sont l'objet une fois devenus copropriétaires : travaux imprévus, impayés à couvrir, procédures et conflits compliqués à financer, etc...
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Les diagnostics
Le législateur les a multipliés au fil du temps, chacun avec sa durée de validité, les uns nécessaires avant la promesse de vente, les autres seulement à la signature de l’acte authentique, et réalisés par des "diagnostiqueurs" de toutes origines et de qualification variables... Créé par une ordonnance du 8 juin 2005, le dossier de diagnostic technique doit depuis le 1er novembre 2007 regrouper dans un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique" les états, constat et diagnostics que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente", en fait à l’avant-contrat, "promesse" ou compromis". Ce n'est que dans les cas relativement rares où la vente donne lieu à acte authentique sans l'étape préalable de l'avant-contrat que ce dossier est fourni directement pour la signature chez le notaire. Enfin, en cas de vente publique il doit être annexé au cahier des charges.
Ce dossier de diagnostic technique doit comporter suivant les circonstances (type et âge du bien, et localisation) :
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- L’état de l'installation intérieure de gaz (naturel ou non)
- L’état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
En attente de la parution des textes d'application
- L'état de l'installation intérieure d'électricité
- Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif
A rappeler aussi le "mesurage" Loi Carrez, qui garantit à l'acquéreur d'un appartement en copropriété la surface annoncée par le vendeur.
Enfin, il faut rappeler le diagnostic technique de l'immeuble mis en copropriété plus de 15 ans après son achèvement : la loi "SRU" du 13 décembre 2000 a en effet prescrit que "toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité".
L'information demandée au syndic de la copropriété
C'est celle de l' "état daté" que les syndics de copropriété doivent adresser aux notaires chargés de la régularisation des ventes de lots de copropriété.
Cet état doit notamment indiquer les sommes qui sont dues par le copropriétaire vendeur à la date où il est établi (d'où son nom d' "état daté") au titre notamment des provisions pour charges courantes et pour travaux, et les sommes qui devront lui être remboursées au titre des avances qu'il a constituées auprès du syndicat des copropriétaires (fonds de roulement - rebaptisé la "réserve du règlement de copropriété" -, avances pour travaux futurs, etc.).
Mais l'état daté a aussi une fonction d'information de l'acquéreur, sur les sommes qu'il aura à régler en reconstitution des avances remboursées au vendeur (qu'il récupérera lui-même quand il revendra), les provisions qu'il devra payer pour sa quote-part budget prévisionnel et des travaux votés par les assemblées antérieures, la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Enfin, et ce n'est pas la moindre des informations, toujours à l'intention de l'acquéreur, il "mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie".
L'information accessible au candidat acquéreur avant négociation
Si les éléments du dossier de diagnostic technique sont en général disponibles dès qu'un bien est proposé à la visite - les vendeurs ou les agents immobiliers mandatés ont intérêt à les faire établir rapidement puisque le dossier doit être annexé à l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis) - leur fourniture spontanée aux candidats acquéreurs est encore loin d'être systématique, au point que le comité opérationnel pour les bâtiments existants du "Grenelle de l'environnement" a cru nécessaire de consacrer une de ses 44 propositions de son rapport d'étape au fait de "rendre obligatoire la fourniture du dossier de diagnostic technique dès la mise sur le marché du bien (à la vente ou à la location)", ce dossier contenant entre autres le diagnostic de performance énergétique...
Lorsqu'un appartement est en vente alors que l'immeuble a été mis en copropriété après le 13 décembre 2000 et qu'il était achevé depuis plus de 15 ans à cette date, le vendeur doit disposer d'une copie du diagnostic technique mentionné plus haut, établi pour l'immeuble en vue de sa division ; s'il ne l'a pas, le syndic doit lui fournir !
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi "SRU" prescrit que ce diagnostic soit porté à la connaissance, à sa demande, de tout candidat acquéreur d’un lot de copropriété dans un tel immeuble ; mais faute d'information, quel candidat acquéreur le demande ? Elle prescrit aussi que ce diagnostic soit "porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic". Le problème est que l'acquéreur va le découvrir lors de la signature de l'acte authentique ! C'est un véritable piège : on imagine assez mal qu'ayant obtenu son crédit, avoir vendu son précédent logement ou ayant donné congé à son propriétaire, ayant commandé les déménageurs et inscrit ses enfants à leur nouvelle école, il décide d'annuler sa vente parce que ce qu'il découvre dans le diagnostic technique ne lui plait pas vraiment...
Même chose pour les informations demandées au syndic : elles ne sont également fournies que pour la signature de l'acte authentique !L'acquéreur peut ainsi éventuellement découvrir chez le notaire qu'il va devoir avancer, en plus du fonds de roulement, quelques milliers d'euros au titre de la reconstitution d' "avances" remboursables à son vendeur, appelées pour travaux ou pour compenser un déficit de trésorerie, ou que la copropriété dans laquelle il fait son entrée est menacée de condamnations lourdes dans une procédure aux prud'hommes, ou contre un copropriétaire ou un voisin, encourant des centaines de milliers d'euros de dommages et intérêts !
Enfin, scandale des scandales : le certificat de conformité ! Sa non-délivrance plusieurs années après l'achèvement de la maison ou de l'immeuble peut coûter très cher à l'acquéreur lorsqu'il s'agira, un jour ou l'autre de se mettre en conformité avec le permis de construire et la réglementation, notamment en matière de sécurité ! Si l'acquéreur ne s'en soucie pas de lui-même, autant ne pas compter sur les autres intervenants à la vente - notaire compris - pour attirer son attention !
Certes, l'acquéreur qui peut faire valoir un "vice du consentement" - une rétention d'information constitutive d'un "dol", défini par le Code civil comme une "cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté" - peut toujours "casser" la vente, récupérer son acompte et demander des dédommagements, mais cette possibilité reste très théorique lorsque les parties sont chez le notaire le stylo à la main...
A qui la faute ? Sans l'obligation de présenter un bien avec un dossier comportant, outre les diagnostics obligatoires, une information complète et normée sur le bien, l'immeuble, et la copropriété, difficile de rejeter la faute sur les agents immobiliers ; les vendeurs leurs communiquent les documents au compte-goutte : un ou deux relevés de charges, un ou deux procès-verbaux d'assemblée, presque jamais les convocations qui sont pourtant beaucoup plus intéressantes car elles comportent les comptes et le budget de l'exercice, la liste des débiteurs, des comptes-rendus sur les procédures en cours, etc. Et encore moins de documents techniques : le carnet d'entretien de l'immeuble - de peu d'intérêt il est vrai tel qu'il est tenu par les syndics - est négligé par tout le monde, et quant aux études sur l'état de l'immeuble en vue de travaux futurs, elles sont quasi-inexistantes.
De surcroît, comment leur jeter la pierre alors qu'ils n'interviennent que dans une vente sur deux, pas beaucoup plus...
Et que toute information, non demandée par l'acheteur potentiel et fournie spontanément, peut s'avérer néfaste à la conclusion de la transaction !
Pour un "Livret d’identité" accompagnant la vie du logement
L'idée n'est pas nouvelle mais a été relancée par le SYNAAMOB(Syndicat national des architectes, des agréés et des maîtres d’œuvre en bâtiment), qui lance à l'occasion de ses 30 ans un pavé dans la mare : sous forme d'un carnet de santé accompagnant le logement tout au long de sa vie, il propose un "Livret d’identité" qui pourrait, s'il était adopté par les notaires, agents immobiliers, architectes, entreprises intervenant dans des travaux d’entretien ou de rénovation, devenir un outil efficace, pour la mémoire de ce qui a été fait, mais incitant aussi à recourir à des entreprises qualifiées et éviter le travail au noir... En passant de main en main, il est censé s’enrichir des nombreuses informations relatives à un habitat et permet au propriétaire d’avoir un unique document regroupant toutes ces données.
Comportant pas moins de 30 pages et 9 rubriques, le modèle présenté doit retracer l'historique technique du logement, qu’il soit neuf ou ancien, maison individuelle ou appartement, depuis sa construction ou sa dernière grande rénovation jusqu’à sa revente. Le maître d’œuvre, une fois la construction achevée, en remplit la première partie en instruisant les données relatives au permis de construire et aux intervenants techniques. L’architecte remet ensuite le livret au propriétaire qui lors d’entretiens futurs devra le confier à la personne chargée des travaux.
"L’intérêt est que le propriétaire remette le livret au notaire ou à l’agent immobilier lors de la revente", indique Claude Dufour, président du SYNAAMOB dans un communiqué. Ainsi, l’acheteur potentiel disposera de tout l’historique technique de son acquisition : construction, rénovation, entretien, coordonnées des entreprises intervenantes, diagnostics, labels, etc.
Inutile de rêver cependant : sans obligation légale, il est peu de chances qu'un tel outil soit dans l'état actuel des mentalités adopté unanimement, comme le souhaiteraient ses promoteurs, et devienne spontanément un "must" sans lequel un bien n'a aucune chance d'être vendu...
Insuffisance d'information préalable : une des causes majeures du mauvais climat des copropriétés
Il faut se rendre à l'évidence : si l'achat en copropriété est plus subi que voulu - les français achètent un appartement très souvent parce qu'ils ne peuvent acheter une maison -, tout concourt à ce que leur attention soit focalisée sur le logement lui-même et le moins possible sur la copropriété ; résultat, il y entrent à reculons, et tout ce qui la concerne les indispose : se rendre aux assemblées, prendre des décisions qui se traduisent le plus souvent par des charges supplémentaires, devoir avancer des fonds pour palier la carence des autres, payer pour des errements du constructeur, des précédents syndics ou de copropriétaires, bref tous les petits et grands épisodes de la vie d'une copropriété qui sont autant de contrariétés.
Comment s'étonner dès lors de l'absentéisme croissant des copropriétaires, de la réticence à voter des dépenses d'entretien, du refus d'assumer les "accidents de la vie" d'une copropriété, voire même les simples devoirs relatifs à la conservation du patrimoine ? Enfin du refus de s'intéresser aux règles de la copropriété, ou d'entendre les explications du syndic et du conseil syndical, charabia au demeurant incompréhensible au plus grand nombre, et à des années lumière de leurs préoccupations personnelles !
Incapables d'affronter ce "décrochage", les pouvoirs publics ne font qu'ajouter des règles au règles, des obligations aux obligations, sans prendre conscience du déficit de pédagogie accumulé, ni des résistances qu'encourage une mobilité croissante des copropriétaires : à quoi bon voter des travaux de conservation ou d'économie d'énergie dans un immeuble qu'on va quitter dans les trois ans, et dont on ne profitera jamais ?
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Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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