Choisir d’acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien

(Dern. mise à jour le 11/12/2012) Acheter dans l’ancien peut relever d’un parti pris : le « charme de l’ancien », un immeuble de caractère, une adresse au cœur d’un quartier historique et prestigieux, de beaux volumes, l’envie de personnaliser par des travaux et une décoration ambitieuse. Une autre motivation peut être de disposer d’un logement habitable très rapidement, alors qu’habituellement, sauf à profiter d’une « queue de programme », le neuf s’achète plutôt « sur plans » et n’est livré que jusqu’à 18 à 24, voire 30 mois plus tard ! Le choix du neuf peut résulter d’une aversion à l’égard du « vieux » ou des travaux, ou d’un raisonnement plus pragmatique, voire d’une stratégie d’investissement à long terme. Les avantages sont nombreux.

Le confort, la performance énergétique et la sécurité

Acheter un logement neuf permet de bénéficier des dernières avancées technologiques, et d’une règlementation thermique de plus en plus contraignante, permettant un meilleur confort et une consommation d’énergie réduite - de plus des trois quarts par rapport à l’ancien. Les logements neufs sont la plupart du temps assortis de certifications de qualité et labels garantissant le résultat.

Il y a aussi une meilleure exploitation des espaces et des volumes par les architectes, avec des volumes agréables à vivre autant que faciles à tempérer. Ils répondent également s’il y a lieu aux normes antisismiques, de protection contre l’incendie, de qualité de l’air intérieur et d’accessibilité les plus récentes. Enfin, ils sont équipés d’office de contrôles d’accès sophistiqués.


Le prix

Si le m2 de neuf s’affiche en général au dessus de celui de l’ancien, c’est sans égard à la qualité, aux équipements, au confort et à la performance énergétique. De surcroît, lors d’un achat dans un programme neuf, il n’est pas rare de pouvoir négocier des remises substantielles en début ou en fin de commercialisation, parfois de 15 à 20% sur le prix catalogue, ou d’avantages équivalents sous forme de prestations en nature....


Des frais de notaire réduits

Soumis à TVA au taux normal, les logements neufs sont exonérés de droits d’enregistrement et ne sont assujettis qu’à une taxe de publicité foncière, ce qui réduit la facture de ce qu’on appelle les « frais de notaire ».


Les garanties constructeur

Dans le neuf, contrairement à l’ancien, pas de « vices cachés » sans une indemnisation. Dans le cas de l’achat d’un logement achevé, l’acquéreur bénéficie des garanties légales du constructeur : la garantie de parfait achèvement de un an, couvrant les problèmes de finition et les malfaçons visibles à la réception, la garantie décennale du constructeur sur le gros œuvre, et le « clos » et « couvert » : stabilité du bâtiment, étanchéité, et plus généralement tous désordres apparaissant après la réception, dans un délai maximal de 10 ans, susceptibles de rendre les ouvrages impropres à leur destination (pour cette garantie, l’acheteur bénéficie aussi d’une police d’assurance de préfinancement souscrite par le promoteur, l’assurance « dommages-ouvrage ») et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements : chauffe-eau et chauffage individuel, électroménager des cuisines équipées, VMC, etc. ainsi que les peintures, et revêtements muraux et de sol.

Dans un achat en état futur d’achèvement (achat « sur plans »), l’acquéreur bénéficie en sus d’une garantie spécifique, la garantie des vices apparents, signalés dans le mois de la livraison.


L’entretien moins cher pendant quelques années

Les immeubles neufs ont des charges de copropriété beaucoup plus faibles que les immeubles anciens. Il faut attendre plusieurs années pour que des travaux deviennent nécessaires. Ils sont aussi dotés d’équipements (ascenseurs, VMC, etc.) plus performants, moins consommateurs d’énergie et d’entretien. Les tarifs d’assurance sont également plus réduits.


La fiscalité

Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent l’achèvement de la construction de l’immeuble. Dans certains cas cette exonération peut se prolonger totalement ou partiellement sur 3 années supplémentaires.

Concernant les achats d’investissement, le régime d’incitation à l’investissement locatif le plus attractif est le régime « Scellier », réservé au neuf jusqu’au 31 mars 2013 (contrat de réservation enregistré avant le 31 décembre 2012 et signature de l’acte authentique avant le 31 mars 2013). A partir du 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2016 c’est le nouveau dispositif "Duflot" qui prend la relève ; il s’agit en fait d’un "Scellier" avec un taux de réduction d’impôt de 18%, réduction répartie sur neuf ans, avec plafond au m2, et des plafonds de loyers et de ressources des locataires inférieurs ; afin d’assurer la mixité sociale et la protection des investisseurs, la part des logements bénéficiant de la réduction d’impôt au sein d’un même immeuble sera plafonnée ; ce nouveau dispositif concerne des logements situés dans les zones tendues, classées en zone A bis, A ou B1. Des logements situés dans certaines communes de la zone B2, devrait rester entièrement éligible mais seulement pour des actes signés avant le 30 juin 2013. Par ailleurs, les investisseurs pourront faire jusqu'à 2 investissements par an sous le régime "Duflot", dans la limite globale de 300.000 euros. Une version Outre-mer devrait voir le jour, avec une réduction d’impôt à 29% étalée comme pour la métropole sur 9 ans...

C’est aussi dans le neuf que les investisseurs peuvent bénéficier des formules les plus performantes de sécurisation de leur revenu - avec notamment la garantie « vacance locative » - et leur revente éventuelle (garantie « perte à la revente »)...


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