Désengagement de l'immobilier résidentiel au profit de l'immobilier de bureaux ou commercial pour les uns, ventes pour dégager des plus-values et réinvestir pour d'autres, les 'zinzins' (investisseurs institutionnels : assurances, SCPI, sociétés foncières ou immobilières) mettent en vente de nombreux immeubles locatifs par appartements, souvent occupés, créant ainsi un vrai marché dit de la 'vente à la découpe', avec ses spécialistes, ses règles, ses avantages mais aussi ses risques qu'il vaut mieux connaître...

Discrète au début, la vente par les sociétés immobilières de pans entiers de leur patrimoine locatif résidentiel a pris récemment de l'ampleur au point de constituer un marché à part entière avec ses canaux privilégiés : l'un confidentiel pour la vente "en bloc" à des investisseurs - souvent des fonds étrangers - ou des marchands de biens qui prennent sur eux de diviser et de vendre lot par lot en réalisant sur la durée la meilleure plus-value possible, l'autre au grand jour pour la vente par appartement à des investisseurs privés - ceux-ci pouvant notamment s'intéresser aux lots vendus occupés - ou à des acquéreurs désireux simplement de se loger.

Tous types de patrimoines

Le mouvement de désengagement ou de restructuration de patrimoine vise aussi bien les immeubles hausmanniens des beaux quartiers parisiens, des immeubles cossus des centres de grandes métropoles comme Lyon, Strasbourg Toulouse ou Bordeaux, que des ensembles immobiliers des années 70 ou 80 de la proche banlieue ou de province.

Certains propriétaires comme AXA REIM, filiale immobilière d'AXA, Société Foncière Lyonnaise vendent pour réinvestir dans l'immobilier commercial ou de bureaux, censé être plus rentable (6 à 8% de rendement annuel contre à peine 3% net dans l'immobilier d'habitation), mais ce désengagement net, présenté par certains comme un acte de réaction à une législation et une politique du logement trop favorable aux locataires, est loin d'être la motivation principale de la mise en vente des immeubles : de nombreux propriétaires vendent pour dégager des plus-values sur des actifs amortis et réinvestir dans des programmes neufs, voire dans des achats d'immeubles vendus "en bloc" par leurs confrères (cas de la SNI, société d'économie mixte Etat et Caisse des dépôts), l'immobilier résidentiel présentant l'avantage d'être moins sensible aux fluctuations conjoncturelles que l'immobilier commercial !

L'objectif est souvent d'homogénéiser le patrimoine (Crédit Agricole), élaguer les unités les moins rentables (AGF, Gecina) - souvent des immeubles occupés par des locataires de longue date et dont les loyers n'ont pas suivi le marché - ou de se spécialiser dans un segment précis du marché locatif : exemple le moyen haut de gamme pour Azur-GMF ; d'autres vendent des immeubles dans certaines villes de province qui nécessitent des équipes sur place et rationalisent leurs implantations et leurs effectifs (Groupama-Gan)...

Des vendeurs spécialisés

Ceux des propriétaires qui ne vendent pas leurs immeubles "en bloc" en confient la vente à des structures spécialisées, souvent celles qui s'occupent aussi de leurs locations, telles la Saggel (anciennement filiale de l'UAP puis d'AXA), Foncigef (filiale de Gecina), Locare (filiale de Simco, racheté par Gecina), Phenix Immobilier (filiale des AGF), ou des structures indépendantes comme Ad Valorem...

Car la "vente à la découpe" est un métier à part entière et ressemble plus à la commercialisation de neuf qu'à l'activité classique d'agent immobilier : la vente d'un nombre important d'unités dans un même ensemble immobilier permet la constitution de dossiers et plaquettes sur l'immeuble, ses qualités, son environnement, de vues de visite virtuelle pour les sites Internet, de plans, etc. Elle requiert aussi une véritable politique globale de commercialisation, intégrant les locataires à qui il faut proposer l'achat, ainsi qu'une approche pour la vente d'appartements occupés, qui demande un savoir-faire tout à fait spécifique...


De nombreux appartements vendus occupés

Lorsqu'un immeuble entier est mis en vente par appartement, les locataires en place disposent d'un droit de préemption régi par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : le propriétaire vendeur, procède à la mise en copropriété et doit faire une offre à chaque locataire valable deux mois. Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente, porté à quatre s'il a recours à un prêt. S'il renonce à l'offre, et que le propriétaire trouve acquéreur à un prix inférieur à l'offre refusée, il a encore la possibilité de préempter dans les mêmes conditions, dans le mois de la nouvelle notification...

Le locataire qui ne donne pas suite à ces offres - ils sont nombreux dans ce cas malgré le prix préférentiel en général proposé et les taux bas actuels - reste en place, mais peut se voir notifier un congé pour vente à effet à l'échéance de son bail. C'est en général ce qui se produit, ce qui permet aux vendeurs de proposer des appartements avec disponibilité différée (jusqu'à six ans à compter de la date de mise en vente pour ceux dont le bail s'est reconduit juste avant ! Les appartements à disponibilité éloignée sont bien entendu proposés à des investisseurs, avec une décote par rapport au prix du marché proportionnelle à la durée de bail restant à courir (voir notre article) : 5% plus 2% par année de bail à courir, de quoi faire une bonne plus-value à la sortie si tout va bien...

Les appartements à disponibilité plus rapprochés peuvent être quant à eux proposés, s'ils ne sont pas à quelques mois près, à des acquéreurs souhaitant y résider, sans toujours les prévenir des risques encourus !

L'achat occupé : un type d'acquisition à ne pas mettre entre toutes les mains...

L'achat occupé n'est en effet pas forcément de tout repos (voir l'article que nous avons consacré à ce sujet), et même si les institutionnels ont en général une gestion rigoureuse et des dossiers en ordre, l'acquéreur qui souhaite bénéficier du congé donné par le vendeur n'est jamais à l'abri d'une mauvaise surprise - contestation du congé, maintien dans les lieux au delà de la date prévue de libération, etc. - contre laquelle il ne s'est pas nécessairement prémuni dans son acte de vente ! Et il ne peut compter ni sur le vendeur, ni le commercialisateur pour le conseiller utilement en ce sens...


Des immeubles de bonne qualité et bien entretenus

Vendus à des prix, certes difficilement négociables, mais strictement conformes au marché, les appartements présentent aussi l'avantage d'être dans des immeubles en général bien mieux entretenus que ceux des copropriétés de type comparable, et la vente est précédée d'un diagnostic technique sérieux, permettant à l'acquéreur d'être beaucoup mieux informé de ce qui l'attend une fois devenu copropriétaire. Par contre, c'est à partir de là que souvent ça se gâte...


Des démarrages de copropriété souvent laborieux

Bien que créées dans des immeubles parfois anciens et en général bien entretenus, les copropriétés souffrent des mêmes maladies infantiles des copropriétés neuves : copropriétaires inexpérimentés - souvent anciens locataires de l'immeuble devenus propriétaires - aux exigences souvent irréalistes, syndics de complaisance mis en place par le vendeur, profitant jusqu'à l'excès de la position majoritaire de ce dernier une bonne partie de la durée de la commercialisation, révolte contre des contrats d'exploitation ou d'entretien conclus avant la vente et considérés comme léonins, parfois non sans raisons etc...

Les difficultés de "gouvernance" de ces copropriétés peuvent vite entraîner une dégradation de l'entretien, voire un dérapage des charges par la multiplication des frais de procédure, voire d'administration judiciaire, de recouvrement d'impayés, etc.

Revers de la médaille qui n’est peut-être que l'illustration du principe selon lequel on n'a jamais rien sans rien...

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