La question :
J'ai signé une promesse de vente pour un appartement ancien rénové (les travaux constituent moins de 20% du prix de vente) auprès d'un marchand de biens. Au moment ou nous avons signé la promesse de vente, des travaux de rénovation étaient sur le point d'être entrepris. Le marchand de bien est le maître d'ouvrage. Il travaille avec un maître d’œuvre. Quelles garanties ou assurances obligatoires par la loi le marchand de biens nous doit-il dans la mesure où il nous vend un appartement travaux compris?
Notre réponse :
Nous comprenons par votre exposé des faits que les travaux de rénovation ne concernent que l'appartement et non l'immeuble dans son ensemble.
Il convient de savoir s'il y a parmi les travaux des ouvrages relevant de la garantie décennale légale: ce serait le cas pour des travaux de gros œuvre tels que remplacement d'une cloison ou d'un élément porteur par une structure métallique, ou encore la réalisation d'une pièce d'eau avec nécessairement une étanchéité. Dans ce cas, il faut s'assurer que le marchand de biens a bien souscrit une police d'assurance "dommages-ouvrage" et vous en faire communiquer les références pour la faire jouer en cas de besoin après l'achat.
Pour le reste des travaux de rénovation, vous bénéficierez de la garantie contractuelle du vendeur. Celle-ci s'appréciera par rapport au descriptif des travaux qui sera annexé à l'acte de vente. Il est de votre intérêt que ce descriptif soit le plus précis et détaillé possible, et qu'il mentionne que les travaux et ouvrages devront être exécutés par des entreprises qualifiées et dûment assurées pour les travaux concernés, et conformément "aux règlementations applicables et aux règles de l'art ". Cela va de soi mais encore mieux en l'écrivant, et cela oblige votre vendeur à vous délivrer un logement en conformité, notamment sur le plan de l'installation électrique et de l'installation sanitaire.
Mentionnons aussi que le marchand de biens ne peut dans l'acte de vente s'exonérer de la garantie des vices cachés, mais le notaire est censé y veiller...
Le problème avec ces deux dernières garanties, c'est que la possibilité de les mettre en œuvre en cas de besoin dépend de la pérennité de l'existence légale du vendeur (si c'est une société) et dans tous les cas de sa solvabilité... A défaut, il vous restera la possibilité de mettre en cause la responsabilité du maître d’œuvre, à condition de pouvoir établir qu'il a commis des fautes, soit de conception, soit dans la surveillance de l'exécution. A condition qu'il ait avec votre vendeur une véritable mission de maîtrise d’œuvre, ce dont vous devriez vous assurer au plus tôt en demandant copie de son contrat. Un refus serait mauvais signe...
