La commission des clauses abusives auprès du ministre chargé de la consommation s’était penchée sur les contrats de syndic et s’était contentée, dans un avis publié le 24 janvier 1996, de recommander aux intéressés de ne pas « restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique « divers » ». Cette recommandation avait été reprise dans le référentiel du label « Qualité-syndic ».
Pourquoi cette modération ? Parce qu’inclure dans des forfaits des prestations évitables, ou très occasionnelles, pénaliserait les syndicats qui n’y ont pas recours au moins pendant un certain temps – copropriétés sans gros travaux, sans procédures judiciaires, sans difficultés de trésorerie, etc. – ou qui adoptent des comportements économes : assemblées et réunions avec le syndic réduites au minimum en nombre et en durée, et tenues dans la journée, communications brèves et efficaces, prise en charge par le conseil syndical de l’information des copropriétaires, quand ce n’est pas le règlement des petits problèmes de la copropriété, des petits litiges, etc…
Et parce que, bien que les syndics s’en défendent, l’inclusion dans le forfait de certaines prestations ferait que les syndics ne les rendraient pas avec la même motivation et donc la même attention que si elles sont facturées…
Quatre types de facturations de suppléments pèsent dans la facture globale du syndic sans forcément que les copropriétaires le réalisent toujours :
- les honoraires et frais d’assemblée : les syndics ne facturent en général leur participation que lorsque les assemblées ont lieu en dehors des heures ouvrables, et à des taux horaires plutôt modérés ; ils ne facturent pratiquement jamais la préparation des assemblées supplémentaires – assemblées de deuxième lecture et assemblées spéciales ; quant aux frais de photocopie et frais postaux, ils sont en règle générale justifiés ;
- les honoraires pour travaux : c’est la plus contestable des facturations, non pas qu’il soit illégitime de facturer un alourdissement indéniable du travail administratif et comptable en période de travaux, mais parce que les syndics le facturent en pourcentage du coût des travaux réalisés, ce qui est mal vu et sans grande justification ; d’autant plus qu’ils sont rarement convaincants quand ils essaient d’expliquer la prestation réelle qu’ils rendent, entretenant à tort et à leurs dépens la confusion avec une prestation de maîtrise d’œuvre qu’ils n’ont ni la capacité ni le droit de délivrer !
- les honoraires du recouvrement des charges : ils passent en général inaperçus car facturés aux seuls débiteurs, ce qui est plutôt équitable même si elle alourdit leur débit, mais la surprise est amère lorsque cette partie de leur dette, difficilement recouvrable en cas de vente de leurs lots, reste sur les bras du syndicat…
- les honoraires pour les prestations à l’occasion des ventes de lots : ils ne sont contestés que par les vendeurs et acquéreurs, auxquels ils sont spécifiquement facturés, en général injustement car le travail et la responsabilité du syndic à l’occasion des ventes de lots sont loin d’être négligeables ; bien entendu, il ne faut pas compter sur les notaires pour le leur expliquer…
D’autres facturations agacent dans leur principe sans rapport avec leur importance réelle :
- les facturations de frais de photocopies et frais postaux hors assemblées
- les honoraires de transmission de dossiers à un successeur en cas de rupture du contrat…
Paradoxalement, il est des prestations qui coûtent cher en travail et que les syndics, pas très forts en étude de leurs propres coûts et plutôt moutonniers quant à leurs tarification, ne facturent pas ou très peu : ce sont celles qui concernent la gestion du personnel : recrutements, remplacements, départs en retraite, licenciements, maladies, maternités et accidents du travail, etc. Pire, ils ne demandent pratiquement pas jamais de supplément d’honoraires quand une copropriété décide par exemple de remplacer un contrat de nettoyage par l’embauche d’un salarié du syndicat, alors que s’ils facturaient le surcoût que cette option leur occasionne, celle-ci s’avérerait nettement moins intéressante que le statu quo ! Ce qui évidemment pénalise les syndicats sans employés ou avec des employés stables et sans histoires… Ils ne demandent pas plus d’augmentation quand régulièrement nos ministres et parlementaires ajoutent des formulaires ou des lignes et des calculs sur les bulletins de paye qu’ils ne comprennent pas toujours eux-mêmes et occasionnent pourtant chaque fois des paniques noires dans les services de paye !…
Ceci n’exclut évidemment pas les abus, tels que les facturations de frais se secrétariat, de frais de traitement informatique, de gestion de compte bancaire, et autres modes issus de l’imagination fertile de ceux qui veulent afficher le forfait le plus bas ! Peu importe en réalité car ce qui compte, c’est le montant global de la facture à prestation définie, et ce n’est pas si difficile à calculer, ni à comparer…
Il convient de se méfier également des suppléments d’honoraires demandés à l’occasion de nouveautés fiscales ou législatives : s’ils étaient légitimes – quoiqu’avec modération – pour la gestion de la TVA à 5,5%, qui a créé un vrai supplément de travail, ils sont totalement abusifs, au moins pour le moment, concernant les nouveautés de la loi « SRU » – nouvelles règles comptables et carnet d’entretien : les syndics qui en demandent déjà sont très forts, car aujourd'hui personne n'est en mesure d'évaluer l'impact de la loi SRU en termes de charge de travail nouvelle pour les syndics ; en effet, ces deux grandes modifications ne sont pas encore en vigueur – la première est pour le 1/1/2004 et la seconde pour le 1/6/2001 – et par ailleurs elles sont soumises à parution d'un décret qui en fixera l'ampleur. Les autres modifications sont plutôt de nature à leur simplifier la vie et non à la leur compliquer!
A suivre donc…
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