LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires

LIVRE BLANC - Copropriétés : 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires

(Dern. mise à jour le 10/5/2010) Alors que la gestion des immeubles s'est peu à peu professionnalisée, les copropriétés ont du mal à dépasser l'horizon annuel dès qu'il s'agit du "gros entretien" des bâtiments et de leurs équipements. Un parc de 7,5 millions de logements est ainsi entretenu au jour le jour, et à vrai dire de plus en plus mal ! Pire, les copropriétaires, et singulièrement les acquéreurs qui s'endettent souvent pour vingt ans et plus, n'ont aucune visibilité du vrai coût d'entretien à long terme de l'immeuble. Du coup, face au risque de dégradation accélérée de nombreuses copropriétés, nécessitant ensuite des plans de sauvegarde et des opérations de réhabilitation coûteuses pour la collectivité, devant les défis du Grenelle de l'environnement, l'obligation de programmation pluriannuelle et de constitution systématique de provisions pour les travaux futurs paraît contrairement aux apparences le plus sûr moyen de protéger les plus modestes, leur absence aujourd'hui leur donnant une fausse idée des charges et les mettant dans la difficulté quand il s'agit de faire face à des dépenses lourdes presque sans préavis !

Extrait d’une étude sur les Fonds de prévoyance au Québec
(obligatoires - v. dernier chapitre du Libre Blanc) par LE GROUPE CONSEIL SAE INC. Dorval, Québec [les surlignages sont de notre fait]

Pourquoi effectuer une étude du Fonds de prévoyance ?
[ce terme désigne en fait un plan de travaux en vue de créer et alimenter un Fonds de prévoyance (NDLR)]

1. remplir les obligations du Code civil du Québec pour la constitution d’un fonds de prévoyance (Code civil du Québec, article 1071)
2. faciliter la préparation du budget annuel d’opérations pour l’entretien des aires communes [lire : les « parties communes » (NDLR)] et la gestion du fonds de prévoyance. (...)
3. rassurer les futurs acheteurs qu’ils ne feront pas face à des cotisations spéciales élevées un an ou deux après avoir acheté une copropriété. Dans quelques années quand le parc d’immeubles en copropriété aura vieilli, qui voudra acheter une copropriété si le fonds de prévoyance est incapable de faire face aux dépenses durant plusieurs années consécutives ? Les aînés à revenu fixe auront-ils les ressources financières pour absorber de telles cotisations spéciales répétées ?
4. maintenir la valeur marchande des investissements des copropriétaires, à mesure que les immeubles vieillissent et nécessitent un entretien régulier et le remplacement des composantes des parties communes pour cause de désuétude ; si ces travaux ne sont pas effectués ou sont retardés par faute de fonds suffisants, l’apparence de l’immeuble en souffre.
5. mettre en œuvre un principe d’équité par lequel les copropriétaires dans un immeuble neuf contribuent aux coûts dus à la détérioration de ces composantes dès le premier jour d’occupation en investissant des sommes suffisantes dans le fonds de prévoyance plutôt que de laisser seulement aux copropriétaires présents au moment de dépenses majeures la charge de payer les travaux à effectuer.
6. être préparé pour le moment où les futurs acheteurs de copropriétés seront plus avisés et éduqués au sujet de certains pièges de la vie en copropriété ; quand plusieurs acheteurs auront été échaudés par des cotisations spéciales répétées, ils rechercheront les copropriétés pour lesquelles il y a un fonds de prévoyance suffisant pour faire face aux dépenses majeures qui, inévitablement, se présentent à long terme.

Avant-propos


Le constat : une absence quasi-totale de programmation des gros travaux.
Très peu de copropriétés font contrôler périodiquement l’état des différents composants de leur immeuble - gros œuvre, toiture, canalisations, installation de chauffage, ascenseurs, équipements divers - de chiffrer, affecter de priorités et programmer les travaux de gros entretien nécessaires à un horizon minimum de 5 à 10 ans. Elles sont encore moins nombreuses à constituer des provisions - au sens comptable du terme - pour leur financement sur une longue période, permettant ainsi aux copropriétaires de « lisser » leur effort.
Dans un contexte où les copropriétaires disposent de moins en moins de moyens à consacrer aux grosses réparations et encore moins aux améliorations, le parc des copropriétés devient ainsi progressivement la partie la moins bien entretenue de l’immobilier résidentiel collectif. Force est de constater que les décisions de travaux sont de plus en plus difficiles à prendre dans les assemblées générales et les projets sont souvent repoussés pour complément d’étude ou d’information.
Soulagés de reporter l’effort financier à plus tard, les copropriétaires subissent sans en être toujours conscients une quadruple peine :
- La dégradation progressive de l’agrément de vie dans l’immeuble, du confort ou de la sécurité,
- L’augmentation des charges par multiplication des réparations rendues nécessaires par la vétusté,
- L’augmentation de la charge globale des travaux sur le long terme par absence de programmation cohérente (par exemple on paiera deux fois des échafaudages là où une réalisation coordonnée aurait pu en économiser un, ou bien on décidera une isolation de façade par l’extérieur alors que le ravalement a été fait il y a moins de dix ans...)
- La dévalorisation de l’immeuble et donc du capital immobilier de chaque copropriétaire...

Des logements valorisés sans référence aux travaux futurs
La quasi-ignorance dans laquelle sont tenus les copropriétaires des travaux à venir, même dans les trois à cinq ans, a aussi des conséquences sur la transparence du marché immobilier et des critères de la fixation des prix de vente : les logements sont en effet valorisés sans référence aux travaux futurs, en dehors des plus immédiats d’entre eux, ceux déjà votés ou sur le point de l’être. Pourtant, les immeubles sont des biens de longue durée, nécessitant périodiquement des travaux lourds, aisément programmables et de coût prévisible ; ne pas en tenir compte revient à rendre la fixation du prix aléatoire ! Or, contrairement à ce qui se pratique couramment dans l’immobilier tertiaire, le prix du m2 d'appartement ne tient compte que des travaux visibles, réalisés ou à venir, mais en aucun cas de ceux touchant aux composants cachés de l'immeuble, et encore moins à la performance énergétique !
Inciter de nouveaux candidats accédants à devenir copropriétaires, avec un taux d’effort la plupart du temps à la limite de leurs moyens, en les laissant sous-estimer le vrai coût d’entretien et de nécessaire adaptation de l’immeuble aux exigences règlementaires et économiques du futur immédiat, revient à les attirer dans un redoutable piège dont beaucoup ne sortiront pas indemnes !

Le défi redoutable de la performance énergétique
Or les travaux nécessaires à l’entretien et à l’adaptation des immeubles sont appelés à devenir de plus en plus lourds, notamment pour le parc immobilier antérieur aux années 1980 : vieillissement du bâti, des réseaux et des équipements, mises aux normes réglementaires (ascenseurs, mais aussi bientôt réseaux d'alimentation en eau, qualité de l'air intérieur, sécurité incendie, etc.), et travaux d'économie d'énergie et de "développement durable" ; ces derniers vont rapidement prendre le pas, devant la nécessité de contenir la facture énergétique, que viendront alourdir l'inévitable hausse des coûts de l'énergie et - si elle voit le jour - la fiscalité environnementale (taxe carbone) !
Si une partie des travaux pourra être - très partiellement - financée par les aides publiques actuelles (ADEME, ANAH, Fonds Chaleur) ou à venir (certificats d'économie d'énergie ?), et une autre par des Eco-prêts à taux zéro (Eco-PTZ) individuels (existants) ou collectifs (réclamés par les acteurs du Grenelle), qui feront office d'avance sur les économies à venir au niveau de la facture de chauffage, tous les travaux nécessaires ne seront pas couverts.
Le projet de loi Grenelle II, dans sa première mouture adoptée par le Sénat, prévoit l’obligation pour tous les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement de réaliser dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi un audit de performance énergétique ; les syndics de copropriétés administrant de tels immeubles devront dans la foulée inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires la question d'un "plan de travaux d'économies d'énergie" ("Eco-plan"), ou d'un "contrat de performance énergétique" (CPE) à conclure avec un opérateur approprié.
Dans les immeubles d'avant 1990, ces étapes conduiront nécessairement à des travaux d'importance, d'autant plus lourds que les immeubles sont anciens : modernisation de l'installation de chauffage et de production d'eau chaude, avec recours quand c’est possible à des énergies renouvelables, travaux d'isolation des façades, toitures et fenêtres, etc. Les copropriétaires y seront poussés à la fois par les mesures incitatives - crédit d'impôt, Eco-PTZ, possibilité pour les bailleurs de faire participer les locataires sous forme de partage du gain de charges - et par la nécessité d'économiser sur une facture d'énergie de plus en plus lourde.
Et ce ne sera pas un luxe : avec l'affichage obligatoire à compter de 2011 du diagnostic de performance énergétique dans les annonces relatives aux ventes et aux locations, le prix du m2 dans les immeubles "passoires" se dévalorisera rapidement !

Naissance d'un consensus syndics-associations de consommateurs pour des fonds de travaux obligatoires
Au sortir d'une crise économique sans précédent, les copropriétaires déjà fortement sollicités pourront-ils faire face aux investissements nécessaires ? Un consensus se forme entre associations de copropriétaires et syndics pour envisager la systématisation de la constitution, à l'avance et dans des conditions favorables aux copropriétaires, de provisions permettant de financer ces travaux, voire même l'ensemble des travaux nécessaires à l'entretien lourd des immeubles.
Il s'agirait, sur la base des estimations de travaux d'un "Eco-plan" ou d'un plan pluriannuel de travaux plus large, de constituer progressivement une réserve financière qui permette le moment venu de financer la plus grande part du coût des travaux restant incomber aux copropriétaires une fois déduites les aides et financements divers obtenus.
Et puisque les copropriétaires sont réticents à voter spontanément ce type de provisions, une partie d'entre elles au moins - les fonds de réserve pour les travaux d'économie d'énergie - seraient rendues obligatoires, à l'instar de ce qui a été mis en place par exemple au Québec et aux Pays Bas. L’association de consommateurs spécialisée dans la copropriété, l'ARC (Association des responsables de copropriété), milite ouvertement pour une telle mesure, réclamée également par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), et l'UNIS (née de la fusion de la CNAB, du CSAB et de l'UNIT), les deux grandes fédérations de syndics de copropriété.
L’obligation pourrait dans un premier temps se limiter à des montants modestes : 5% du budget des charges courantes (environ 100 euros par an) : les sommes ainsi cumulées resteraient faibles par rapport aux montants nécessaires pour obtenir les performances thermiques souhaitées. Mais de tels fonds peuvent commencer à préparer les copropriétaires à l’idée de financer les travaux de rénovation thermique et ouvrir la voie à des provisionnements plus importants...
Dans tous les cas, des aménagements à la législation de la copropriété et peut-être au Code monétaire et financier seraient nécessaires pour :
- garantir une non-fongibilité des fonds ainsi collectés avec ceux appelés pour la gestion courante des immeubles,
- défiscaliser le placement de ces fonds ne serait-ce que pour des raisons purement pratiques (le respect des règles de déclaration des produits financiers entraînent un coût administratif disproportionné par rapport au rendement fiscal de l'imposition en application du droit commun...),
- sortir le cas échéant ces fonds du champ de la couverture par la garantie financière des syndics, ce qui éviterait une augmentation du coût de cette garantie pour le professionnel et par répercussion aux copropriétaires, en les faisant déposer sur des comptes bancaires réglementés, en quelque sorte "sanctuarisés, et d'où les retraits seraient contrôlés pour s'assurer de leur emploi dans l'objectif pour lequel ils ont été collectés...
- faire en sorte que les fonds constitués sur plan pluriannuel de travaux ne soient plus considérés comme des avances remboursables aux copropriétaires vendeurs, et qu'ils soient acquis à la copropriété ; bien entendu, les copropriétaires vendant leur logement intégreraient leur quote-part de ces provisions dans leur prix de vente, puisque c'est autant que les acquéreurs n'auraient pas à avancer pour la réalisation des travaux, et on peut imaginer qu'en contrepartie cette part du prix soit exclue des droits de mutation...

Le provisionnement obligatoire : une mesure favorable aux copropriétaires les plus modestes !
L’argument opposé selon lequel le provisionnement obligatoire serait une épargne forcée méconnaît le fait que la constitution de provisions pour charges et travaux futurs prévisibles est une règle de saine gestion uniformément admise dans la comptabilité des entreprises (et des sociétés immobilières en particulier). La réforme des comptes des syndicats des copropriétaires mise en place à partir de 2007, alors qu'elle a, sous réserve des adaptations nécessaires, étendu aux copropriétés les principes de la comptabilité des entreprises et des associations, et instauré en particulier les dotations obligatoires aux provisions pour dépréciation de créances douteuses, aurait très bien pu aussi instaurer celles pour "risques et charges" : c'est ce mécanisme comptable de droit commun qui fait aux sociétés immobilières obligation de constituer des provisions pour l'ensemble des travaux d'entretien prévisibles sur les bâtiments (hormis ceux qui peuvent être considérés comme des investissements et qui donnent lieu à dotations aux amortissements, ce qui revient au même...).
Or ceux qui, pour s'opposer à la constitution à l'avance de fonds destinés à financer les travaux futurs, prétendent que l'argent est mieux dans la poche des copropriétaires que dans celle du syndic méconnaissent deux réalités importantes :
- d'une part les fonds travaux sont constitués pour le compte de la collectivité des copropriétaires ; il suffit que ceux-ci le votent pour qu'ils soient déposés sur un compte au nom du syndicat et placés à son profit et non à celui du syndic (ce qui n’empêche pas de souhaiter une meilleure sécurisation et que la fiscalité de ces placements soit améliorée...) ;
- d'autre part, ceux qui bénéficient le plus de ce type de raisonnement sont ceux qui disposent de liquidités et n'ont pas de difficultés à faire face à des demandes de paiement sous faible préavis ! Les autres, maintenus longtemps dans l'ignorance du coût réel d'entretien de leur immeuble, sont mis en difficulté lorsqu'au pied du mur ils doivent faire face à des appels de fonds aussi lourds qu'imprévus !

En fait, ne pas provisionner les travaux n'empêche pas de devoir les payer un jour ! Comme le note très bien une note consensuelle du "Chantier copropriétés" du Plan bâtiment Grenelle, qui réunit entre autres acteurs, syndics et représentants des copropriétaires, « la programmation prévisionnelle des travaux exceptionnels et la mise en place de provisions est le meilleur moyen d’aider les copropriétaires modestes (un programme de travaux bien préparé revient moins cher ; les provisions facilitent les décisions de travaux et leurs financements, donc aident les plus modestes). A contrario l’absence de prévisibilité et de provisions expliquent le phénomène des copropriétés en difficulté qui aggravent les problèmes des ménages modestes ».
Par ailleurs, devant l'ampleur des travaux à financer, les difficultés des copropriétaires les plus modestes - ceux qu'on a peut-être trop facilement incités à devenir propriétaires ? - devront tôt ou tard, et provisions obligatoires ou non, être prises en compte au moyen d'aides appropriées. Pourquoi ne pas imaginer par exemple une extension aux provisions pour travaux de l'allocation de logement existant actuellement pour les remboursements d'emprunt, ou pour les personnes âgées des aides spécifiques récupérables sur les héritiers dans le cadre de la succession ?
Quoi qu'il en soit, la France, qui aime se savoir pionnière en matière de copropriété, ne peut ignorer que - les mêmes causes produisant les mêmes effets - plusieurs pays comme les Pays-Bas, l’Espagne, le Portugal, l’Allemagne, l’Autriche, ou le Québec ont institué les fonds de travaux obligatoires sans que l'on crie à l'atteinte au droit de propriété...

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