Révision des loyers commerciaux : le plafonnement n’est plus ce qu’il était !
Le
8/2/2001
Etre propriétaire de murs commerciaux n’a jamais été de tout repos. Mais au moins, il y avait quelques certitudes auxquelles les bailleurs s’étaient résignés, comme les règles de la révision triennale et le plafonnement. Or voilà que des jurisprudences récentes de la Cour de cassation donnent le tournis !…
Ca part dans tous les sens : la baisse des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement du loyer …à la baisse, une forte augmentation de la taxe foncière peut justifier le déplafonnement, cette fois à la hausse, la référence à la « valeur locative » peut entraîner une révision triennale à la baisse !
Plusieurs jurisprudences de la Cour de cassation confirment sa tendance à limiter l’application, tant du plafonnement qui joue en contexte général de hausse en faveur du locataire, que des règles mécaniques de révision du loyer qui jouent en contexte général de baisse en faveur du propriétaire !
Elles ouvrent en tous cas de nouvelles perpectives aux bailleurs comme aux locataires :
- un arrêt du 13 juillet 2000 (3ème chambre civile) considère qu’une hausse importante des impôts fonciers – en l’occurrence un triplement – peut justifier un déplafonnement du loyer en fin de bail ; il retient pour cela cette hausse d’impôt comme une modification notable d’un des éléments de la valeur locative, à savoir les obligations respectives des parties (article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 maintenu hors partie législative du nouveau Code de commerce)
- le même jour, un autre arrêt (même chambre) retient qu’une baisse des facteurs locaux de commercialité – en l’occurrence la diminution de la population d’un quartier – peut justifier de ne pas appliquer la règle de calcul du nouveau loyer prévue dans un contexte de plafonnement, et réviser le loyer à la baisse !
- enfin, surprenant tout le monde après une période de flottement des arrêts de la Cour d’Appel de Paris, un arrêt du 19 avril 2000 (même chambre) instaure le principe selon lequel, même en l’absence de modification des sacro-saints facteurs locaux de commercialité, le loyer devait en cours de bail être révisé à la baisse si le loyer calculé à la « valeur locative » était inférieur à celui pratiqué pendant la dernière période triennale !
Il convient toutefois de rester prudent face à ces audaces, car d’une part les juges du fond des Tribunaux de première instance et des Cours d’appel sont – on l’oublie souvent – libres de ne pas les suivre, et par ailleurs, les dispositions de l’ancien décret du 30 septembre 1953 sur lesquelles elles s’appuient ne sont que partiellement reprises dans le nouveau Code de Commerce, et les dispositions non reprises peuvent faire l’objet de modifications lors de la parution de la partie réglementaire de ce Code (voir notre article).
