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ACTUS
Charges de copropriété : les travaux sont une cause d'impayés dans deux cas sur trois
Le
29/11/2010
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De l'avis des professionnels comme des associations de copropriétaires, les impayés de charges de copropriété augmentent, sans que pour autant le phénomène soit quantifiable, faute de statistiques. A défaut, une étude de l'ADIL 75 permet au moins d'identifier les copropriétaires en arriéré, et d'analyser les causes. Parmi celles-ci, l'absence de visibilité des copropriétaires quant au coût réel de l'entretien sur le long terme de leur immeuble et la déstabilisation que leur cause la soudaine obligation de faire face à des appels de fonds imprévus pour des travaux de gros entretien ou de mise au normes pourtant normalement prévisibles longtemps à l'avance...
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Une radiographie des copropriétaires en difficulté
Alertée par le nombre croissant de copropriétaires venus les consulter pour des impayés, l'ADIL 75 (Association départementale d'information sur le logement) a mené une enquête auprès d'environ 300 copropriétaires parisiens reçus dans ses permanences de juin 2009 à mars 2010. Les copropriétaires interrogés étaient de deux types : ceux qui ont des difficultés à faire face au paiement des charges de leur immeuble, et ceux qui vivent dans des copropriétés confrontées à des impayés de copropriétaires.
L'enquête fait ressortir que des impayés sont constatés dans les immeubles de 65% des copropriétaires interrogés. 62% des copropriétés subissant des impayés correspondent à des immeubles construits avant 1948, composés pour l'essentiel de 11 à 30 lots, soit des copropriétés moyennes.
Les impayés de copropriété touchent plus particulièrement les immeubles occupés majoritairement par des propriétaires occupants (61%). Sans surprise, ce sont les immeubles à charges importantes qui se signalent : près de 80% des immeubles sont équipés d'un ascenseur. Près de la moitié de ces copropriétés sont dotées d'un service de gardien, et 36% d'un chauffage collectif (44% au gaz, 39% CPCU - Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain).
Le montant moyen des charges courantes trimestrielles pour ces copropriétés s'élève à 313 euros pour un appartement d'une surface moyenne de 51 m2, soit 24,52 euros au m2 par an. Sans surprise aussi, les 2/3 de ces copropriétés qui connaissent des impayés ont fait l'objet d'importants travaux ces trois dernières années.
La majorité des copropriétaires devant faire face à des impayés, sont des personnes seules (55%). 35% sont des couples et 10% des familles monoparentales. Seuls 40% occupent un emploi. Mais le chômage n'est pas et de loin la cause d'impayés pour les autres : les retraités constituent une forte proportion des ménages en difficulté (35%) ; les demandeurs d’emploi ne sont que 15% et allocataires de minima sociaux 10%.
Près d'1/3 des ménages subissant des impayés sont en difficulté depuis plus de 2 ans. 29% des ménages en situation d'impayés ne peuvent faire face à leurs charges courantes de copropriété, pour un montant moyen d'impayés de 2.570 euros. Un autre tiers de copropriétaires est mis en difficulté par les travaux, avec un impayé moyen de 4.066 euros. 38% des ménages ne peuvent assumer, ni leurs charges courantes, ni les travaux, pour un montant moyen de 3.650 euros. Enfin, 27% des copropriétaires en situation d'impayés de copropriété ont également un crédit immobilier en cours de remboursement. Le cumul d'un emprunt immobilier et des charges de copropriété (charges courantes et travaux) accentue bien entendu les difficultés.
Les travaux, principal cause de déstabilisation des copropriétaires
Au total, des travaux importants sont présents dans deux impayés sur trois. Les travaux d’ascenseurs et de ravalement ont été majoritaires au cours des trois dernières années pour un montant moyen respectivement de 4.749 et 8.342 euros ! Certains des copropriétaires interrogés ont pu bénéficier d’un prêt Pass-Travaux pour leur financement : ce prêt, distribué par le réseau des collecteurs du 1% logement, qui s’adressait à tous les salariés du secteur privé, pouvait être attribué sans conditions de ressources à un taux réduit de 1,5% dans la limite de 8.000 euros (9.600 sous condition de ressources). L'ADIL 75 regrette que ce prêt ne soit plus distribué depuis le 1er janvier 2009, car il permettait à de nombreux ménages de financer à un moindre coût des travaux conséquents. Le mouvement du 1% n'a plus les moyens de le financer depuis que l'Etat le ponctionne de 800 millions par an pour le financement de l'ANAH, de l'ANRU et de la lutte contre le logement indigne...
L'ADIL 75 regrette aussi que la programmation pluriannuelle des travaux et les fonds provisionnels qui permettraient un financement progressif dans le temps des gros travaux soient peu usités dans ces copropriétés. Seuls 19% des syndicats ont opté pour ce type d’organisation dans l'étude, et encore très modérément.
Pourtant, contrairement à une idée reçue, les copropriétaires interrogés eux-mêmes sont nombreux à regretter l’absence de fonds provisionnels et à souhaiter une meilleure programmation des travaux. En effet, une programmation dans le temps des travaux permettrait une meilleure budgétisation pour les copropriétaires. En leur absence, de nombreux ménages se trouvent dans l’incapacité de faire face à la multiplication des travaux (ravalement, toiture, ascenseur, canalisations).
L’ADIL 75 recommande une meilleure information pour les futurs copropriétaires : sur les charges courantes mais aussi sur les travaux à prévoir dans les 5 ou 10 ans à venir. Elle note aussi très justement que ces informations sont nécessaires le plus tôt possible dans le processus d’acquisition, avant la signature de la promesse de vente. Ce n'est qu'armé de ces informations sur le montant estimatif des charges, ainsi que sur le calendrier et le montant prévisionnel des travaux auxquels il devra participer à plus ou moins long terme, que l’acquéreur sera en mesure de connaître le coût global d’entretien de l’immeuble, et tiendra compte de ces informations pour fixer son budget.
Comme nous, elle plaide donc pour des fonds travaux systématiques (1), rappelant que le législateur a, à ce jour, prévu deux dispositifs pour inciter les copropriétés qui le souhaitent à constituer des réserves financières en vue du financement des travaux futurs :
- des avances correspondant à l’échéancier prévu par un plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale,
- à défaut une avance en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation, des parties communes et des éléments d’équipements susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale.
L'ADIL 75 réclame aussi l'élaboration d’un produit d’épargne spécifique pour les syndicats de copropriété. La loi portant réforme du crédit à la consommation du 1er juillet 2010 a certes autorisé, de
nouveau, les syndicats de copropriétaires à ouvrir un livret A, mais celui-ci est limité à 76.500 euros.
Des copropriétés fragilisées
L'existence d'impayés dans les copropriétés n'est pas sans conséquences : 1/3 des copropriétés concernées subissent des dysfonctionnements, et faute de trésorerie, elles ne peuvent faire face, dans 58% des cas, aux factures et charges courantes et dans 42% des cas elles sont contraintes de retarder ou d'abandonner la réalisation des travaux. Un seul cependant des 300 copropriétaires interrogés a indiqué que son immeuble était géré par un mandataire judiciaire...
Les copropriétés peuvent être fragilisées par une gestion approximative ou un manque de clarté ou d'explications, notamment à l'occasion des travaux. Ainsi 14% des copropriétaires se trouvent en situation d’impayés, le sont suite à des différends avec le syndic (contestation des travaux non réalisés ou présence de malfaçons, dépassement de budget, désaccord avec le mode de répartition).
Il est également à noter que certains débiteurs n’honorent pas leurs charges par incompréhension ou méconnaissance du mode de fonctionnement même de la copropriété. L'ADIL 75 révèle par exemple qu’une personne interrogée sur cinq n’est pas en mesure de préciser si les travaux de mise aux normes des ascenseurs ont été effectués. En fait ces copropriétaires ne participent pas aux assemblées générales et ne distinguent pas les appels de provisions de charges courantes et ceux pour travaux...
L'ADIL 75 rappelle que les conséquences des impayés de copropriétés peuvent être particulièrement lourdes. Pour les ménages, les difficultés financières peuvent entraîner jusqu’à la perte du logement. Pour la copropriété, les déficits de trésorerie engendrés peuvent mener à une situation de crise en termes de gestion et d’entretien de l’immeuble, voire à la "faillite" du syndicat de copropriétaires.
Au cours de l'enquête, l'ADIL 75 n'a rencontré qu’une seule copropriété faisant l’objet d’une procédure d’alerte. La loi "Boutin" du 25 mars 2009 a institué cette procédure préventive, qui doit intervenir en amont des situations de crise, par la désignation par le tribunal d’un "mandataire ad hoc". Cette désignation doit être demandée par requête par le syndic si à la clôture des comptes, les impayés dépassent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses hors budget. En cas de carence du syndic, les copropriétaires représentant 15% des voix du syndicat peuvent également saisir le juge de cette demande. Cette procédure peut également être déclenchée par des créanciers. Le mandataire a un rôle d’expert (analyse de la situation financière et de l’état de la copropriété), d’assistanat (préconisations permettant de rétablir l’équilibre financier) et éventuellement de médiation envers le syndicat, le syndic et le conseil syndical. Il doit remettre un rapport au président du tribunal de grande instance, et le syndic doit ensuite porter à l’ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires les résolutions permettant la mise en oeuvre des préconisations formulées. Cette procédure préventive devrait être amenée à se développer.
Des aides sous-utilisées ?
Même méconnaissance des aides dont les copropriétaires peuvent bénéficier pour financer les travaux : seuls 8% reçoivent une aide familiale, et 6% ont eu recours à un prêt à la consommation ! 4% ont été contraints de saisir la commission de surendettement. 17% des ménages envisageraient la revente de leur appartement, et opteraient pour l’achat d’un logement ou pour une location pour un coût moins onéreux.
Seuls 17% des ménages se trouvant en situation d’impayés ont bénéficié des aides de l’ANAH pour faire face à des travaux. Ils étaient bien plus nombreux à remplir les conditions d'octroi ! Les subventions de l’ANAH peuvent être attribuées à titre individuel pour des travaux destinés à l’amélioration de l’habitat en matière de sécurité, de salubrité ou d’équipement des logements et des parties communes d’immeuble. Egalement des Prêts Action Logement (distribués par les collecteurs du 1% logement) peuvent être sollicités par les salariés ou les retraités depuis moins de 5 ans des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés. Ces prêts travaux sont distribués en priorité pour les travaux d’amélioration, ouvrant droit à une subvention de l’ANAH ou pour les immeubles placés en situation d’insalubrité avérée, ainsi que pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique. A la différence du Pass-Travaux, aujourd'hui arrêté pour assèchement du 1%, ces prêts ne constituent pas un droit ouvert et ne sont donc pas automatiquement attribués.
(1) Un Livre Blanc : Copropriétés, plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
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Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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UniversImmo.com
Commentaire posté par
Fakirbleu
, le
6/12/2010 à 19h24
Oui, il m'est arrivé la même affaire. PArfois ça peut prendre des proportions incroyables
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Commentaire posté par
Bertelin
, le
6/12/2010 à 13h02
Effectivement, nous avons eu le cas récemment, nous avons 2 copropriétaires qui n'ont pas payé les travaux votés au conseil syndical. Notre syndic GIEP est intervenu et à très bien géré la situation, au final les 2 copropriétaires ont payé et tout a fini par rentrer dans l'ordre. Mais face à cela nous nous assurerons qu'ils ne poseront pas de problème les fois suivantes.
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