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ACTUS
Les charges de copropriété s'envolent, et ce n'est pas fini... (1ère partie)
Le
15/12/2004
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Pour le moment, ce sont surtout les charges des chaufferies collectives qui s'envolent, mais même si le cours du baril de brut revient à des niveaux plus raisonnables, elles seront relayées dès 2005 par les diagnostics, mises en conformité et travaux plus ou moins obligatoires, qui vont se succéder à un rythme effréné ! Pèle mêle : règlements de copropriété, amiante, ascenseurs, sécurisation des piscines, plomb dans mes canalisations et les peintures (saturnisme), accessibilité aux handicapés, et plus loin la nouvelle réglementation thermique... Sans compter que de nombreux syndics ont déjà commencé à abonner leurs copropriété en toute inutilité, sous l'influence aussi bienveillante qu'insistante de quelques officines maniant à merveille l'argument de prévention pour la santé des résidants ou la sauvegarde de l'immeuble : notamment des contrats pour la détection des légionnelles, et pour la protection contre les termites...
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La fin de l'accalmie
Les chiffres publiés le 14 décembre par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui présente chaque année depuis trois ans les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété (1), établis sur un échantillon de 3.171 copropriétés tiré parmi les 11.775 copropriétés gérées par des cabinets adhérents, reflètent encore la modération qui a marqué les années 1990-2000 : -0,5% d'augmentation globale en moyenne par an depuis 1990 alors que les prix ont augmenté de +1,8% par an pendant la même période et le pouvoir d'achat moyen des ménages de +3,6% (2)...
Mais pour l'année 2003, ils marquent tout de même un redémarrage de l'inflation des charges avec 3% d'augmentation par rapport à 2002 sur la France entière, chiffre qui cache en fait d'importantes disparités : +9,6% pour les IGH (3), +7,3% pour les immeubles d'après 1976, et encore de +5,4% pour les immeubles d'avant 1948 avec chauffage collectif et +5,3% pour les immeubles d'entre 1948 et 1970, alors que dans le même temps les charges des immeubles d'avant 1948 sans chauffage collectif n'augmentaient que de 1,7% et celles des immeubles d'entre 1970 et 1976 baissaient de 1,6%...
Responsables de ces augmentations : les coûts de combustible pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire et l'eau froide en raison de leur poids important dans le total des charges, d'une part, et les frais de personnel, les frais d'entretien des équipements et les assurances en raison de leur forte variation en 2003 d'autre part !
Le coût des combustibles (fioul et gaz principalement a continué à s'envoler en 2004, mais marquera probablement un coup d'arrêt s'il ne revient pas aux niveaux très raisonnables où il s'était maintenu pendant des années. Par contre la tendance concernant l'eau restera résolument à la hausse en raison de facteurs structurels (lutte contre la pollution, contraintes de plus en plus draconiennes quant à la qualité de l'eau fournie, et sur l'assainissement...
L'analyse qui accompagne les chiffres publiés met en évidence d'autres tendances lourdes susceptibles de continuer à alimenter une forte hausse dans les années à venir : l’augmentation des frais de personnel résulte probablement autant sinon plus de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, etc.) que de l’alourdissement du coût du travail (mise en oeuvre des 35 heures, plus grande obligation de respect de la convention collective...) ; par ailleurs l’augmentation des travaux d’entretien est certes liée au vieillissement d'une grande partie du parc (immeubles des générations 1960 - 1975 nécessitant de plus en plus de ravalements, réfections de terrasses, modernisations de chaufferies etc.), mais doit commencer aussi à être le résultat de l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs), et là ce n'est pas fini ! Les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) y sont probablement aussi pour quelque chose, mais ce n'est pas près non plus de s'arrêter...
Le coût des réglementations à marche forcée
Ce n'est pas nouveau : cela a commencé avec les ascenseurs de 1986 à 1989 avec les "parois lisses" et de 1995 à 2000 avec les "études de sécurité" et quelques travaux subséquents pour la sécurité des personnels, les portes basculantes de garage en 1990-1991 et l'amiante dès 1997-1998 (petites interventions de détection de la présence d'amiante dans des flocages, des calorifugeages ou des faux plafonds ; mais la machine s'est nettement emballée depuis 2000, et les nouvelles obligations auxquelles ont à faire face les copropriétaires vont sérieusement peser sur les budgets à venir !
Cela va commencer avec l'adaptation des règlements de copropriété (4) : pour ceux, bien qu'en fin de compte ce ne soit pas obligatoire, qui auront succombé à la tentation ou se seront laissé entraîner, le gros de la dépense est pour 2005, à moins qu'elle n'ait déjà été provisionnée. 2005 sera aussi l'année où il faudra réaliser le "dossier technique amiante" : il a été prévu par un décret du 13 septembre 2001 (5) et il doit être réalisé avant le 31 décembre 2005 pour tous les immeubles collectifs construits avant le 1er juillet 1997, avec cette fois un coût nettement supérieur à la première recherche...
Les heureux copropriétaires de résidences dotées d'une piscine vont aussi devoir la sécuriser en 2005 (6), s'ils ne l'ont pas fait en catastrophe en 2004 pour satisfaire les obligations de ceux d'entre eux qui donnent leur logement en location saisonnière : pour ceux-ci la date limite était (après report) le 1er mai 2004, et pour tout le monde ce sera pour le 1er janvier 2006...
Le pire est cependant à venir, avec des réglementations qui se traduiront par des travaux importants (voir en 2ème partie) : ce sera notamment le cas pour la sécurisation des ascenseurs, dont le coût de mise à niveau est estimé pour l'ensemble du parc installé - qui ne concerne pas que le logement il est vrai - entre 4 et 10 milliards d'euros, et l'élimination ou la passivation des canalisations en plomb dans les réseaux de distribution d'eau internes aux immeubles, dont la facture globale est estimée à 15 milliards d'euros pour l'ensemble du secteur habitation... Sans compter que certains travaux de rénovation ou d'entretien lourd obligeront à respecter des normes de plus en plus sévères, que ce soit en matière d'économies d'énergie ou pour l'amélioration de l'accessibilité des bâtiments d'habitation aux handicapés...
Il ne faut pas oublier non plus quelques réglementations supplémentaires en préparation :
- un constat de risque d'exposition au plomb à réaliser avant le 13 août 2008 pour les parties communes des immeubles construits avant le 1er janvier 1949, institué par la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique (7), et dont les modalités d'application seront probablement définies dans le cadre de l'harmonisation des constats prévu par la toute récente loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit (8) ;
- des actions visant l'eau chaude sanitaire dans le cadre de la lutte contre la légionellose...
Quand les syndics en rajoutent
Les syndics, impressionnés ou influencés en très grand nombre par des officines exhibant des réglementations ne s'appliquant pourtant pas (ou pas encore) aux parties communes ou jouant sur les risques en matière de santé, n'ont pas attendu pour forcer la main des copropriétaires avec des diagnostics sur les peintures au plomb dans les cages d'escalier, ou des contrats anti-termites ou anti-légionellose, présentés comme obligatoires et en fait la plupart du temps inutiles, surtout vu la compétence très relative des intervenants et l'absence de normes concernant leurs interventions...
A suivre (2ème partie) : "Charges de copropriété : des travaux de plus en plus lourds à prévoir"
(1) Enquête sur les charges de copropriété 2003 - Observatoire national des charges de copropriété, créé par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre
(2) nous rapportions déjà en novembre 2003 des chiffres qui avaient surpris par leur modération (notre article), au point d'être mis en doute par certaine organisation de consommateurs et de lui valoir en retour une assignation en diffamation...
(3) Immeubles de grande hauteur - plus de 50 m en habitation
(4) voir notre article "Mise à jour des règlements de copropriété : ce que votre syndic devrait vous dire"
(5) voir notre article "Amiante dans les bâtiments collectifs : c'est reparti !"
(6) voir notre brève
(7) loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique - voir notre brève
(8) article 41 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit - voir le dossier législatif et notre brève
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