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ACTUS
Marché de l'ancien : le casse-tête de la fixation du prix...
Le
7/5/2003
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Le marché des logements anciens se caractérise par son opacité, l'information sur les prix étant insuffisante et difficile d'accès pour les particuliers candidats à une transaction, qu'ils soient vendeurs ou acquéreurs : c'est ce qui ressort d'une enquête déjà citée, réalisée fin 2002 par le réseau des ADIL (Associations départementales pour l'information sur le logement) et l'Observatoire des pratiques du Conseil National de l'habitat(1). Pourtant de nombreuses sources d'informations existent et ne demandent qu'à être rendues accessibles au grand public...
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La fixation du prix
C'est de toute évidence la première difficulté que rencontrent les vendeurs de biens immobiliers ; cette difficulté se retrouvant d'ailleurs symétriquement chez les candidats acquéreurs quand il s'agit d'apprécier le prix demandé !
L'absence de source complète sur les prix pratiqués, fiable et accessible, en est la principale responsable comme le soulignent les auteurs de l'enquête : les références de prix données dans la presse sont trop générales et ne tiennent pas compte de la spécificité des produits, et la seule base d'informations qui pourrait être ouverte pour un usage à grande échelle est celle des notaires, mais elle reste jalousement gardée à usage interne. De surcroît, elle ne couvre pas encore de façon exhaustive la totalité du territoire national, et la description des biens qu’elle contient est assez sommaire : il n’est pas possible, à partir de cette base, d’effectuer une évaluation automatique du bien, à l’instar de ce qui se pratique, par exemple, au Canada ou aux Etats-Unis...
Vendeurs et acquéreurs n'ont donc d'autre ressource que de se faire une idée par eux-mêmes ou s'adresser à un professionnel : c'est ce que font 60% d'entre eux, mais seuls 5% d'adressent à un évaluateur indépendant, probablement parce que c'est payant... Les autres s'adressent à des agents immobiliers ou autres intermédiaires, tout en sachant que l’évaluation par un professionnel intéressé à se voir confier un mandat peut être sujette à caution...
Le manque d'information
Par ailleurs, la vision du marché de ce professionnel peut être biaisée par une information insuffisante, basée sur des transactions réalisées récemment mais qui ne sont pas forcément représentatives de
l’état du marché : d'où l'impression fréquente que les évaluations d’un même bien par deux professionnels peuvent différer dans de grandes proportions considérablement. Un article récent des Echos rapportait récemment un cas de différence d'évaluation jusqu'à 45% pour un appartement de 180 m2 à Paris dans le 7è arrondissement...
Résultat : les vendeurs, peu confiants dans les estimations des professionnels, ont tendance à fixer des prix trop élevés ce qui allonge les délais de vente (57% des ventes demandent plus de 3 mois pour en arriver à l'avant-contrat, multiplie pour les acquéreurs le nombre de visites pour se faire une idée (43% en visitent plus de 10 avant de se fixer) et systématise la négociation (dans 77% des ventes, avec dans plus d'un tiers des cas un rabais de 5% et plus)...
Cette situation contraste fortement, font remarquer les auteurs de l'enquête, avec celle du marché de l’ancien aux Etats-Unis où l’information sur les offres et les prix est à la fois concentrée facilement disponible ; il est vrai que 84 % des transactions se font par l’intermédiaire d’agents immobiliers.... L’ensemble de l’offre de logements y est aujourd’hui regroupée sur un petit nombre de sites et l’étude souligne au demeurant que la collecte et la gestion de données sur les prix est, aux Etats-Unis comme au Canada, une activité rentable, de sorte que l’évaluation par systèmes experts, qui repose sur l’existence de bases de données détaillées fournissant notamment un descriptif précis des biens échangés, tend progressivement à remplacer les évaluations d’experts !
Rendre l'information accessible
En France, de nombreuses sources de prix existent : outre les notaires, la FNAIM et les autres fédérations professionnelles, de grands groupes comme Foncia ou le Crédit Foncier, les grands sites d'annonces comme PAP (Particulier à particulier), etc. Par contre, elles sont dispersées et elles exigent un travail important de collecte et de synthèse ; par ailleurs, l'application des références à un bien donné reste un travail de professionnel, mais la mise en oeuvre de certains modèles statistiques permet une approximation satisfaisante dès lors que le modèle utilisé s'appuie sur une base de prix affinée et actualisée fréquemment, et qu'il prend en compte de façon appropriée les écarts constatés par rapport aux prix moyens pour des biens possédant les mêmes caractéristiques : surface, confort, qualité de l'immeuble, environnement, etc.
(1) enquête auprès d’un échantillon de près de 900 consultants du réseau des ADIL ayant acheté ou vendu un logement ancien au cours des trois années précédentes. Il s’agissait d’étudier le déroulement des transactions.
NB : Universimmo a contribué au redéploiement sur Internet de l'Argus du logement : il s'agit d'un modèle d'estimation créé depuis 1977 - il a longtemps été accessible sur Minitel - se fondant sur un recoupement fréquemment remis à jour de toutes les sources de prix disponibles et un modèle d'estimation mis au point au fil du temps
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Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
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