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ACTUS
Rendement locatif : miser sur la stabilité des locataires
Le
17/11/2001
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Rien ne grève plus sûrement la rentabilité d'un investissement locatif que les changements trop fréquents de locataires : c'est une évidence, et pourtant peu de bailleurs l'intègrent dans leur stratégie ! Il n'y a qu'à les voir investir encore en masse dans des produits destinés au segment le plus instable de la population des locataires - les jeunes célibataires et les jeunes couples sans enfants - ou maltraiter - eux-mêmes ou leurs gérants - leurs locataires au mépris de toute politique de satisfaction et de fidélisation du client qui pourtant les fait vivre... Et de se plaindre ensuite que l'immobilier, tous frais déduits, ne rapporte pas grand chose !
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Il faut en prendre conscience : chaque changement de locataire coûte cher ; fini le temps en effet où le propriétaire n'avait qu'à prendre le premier candidat d'une longue liste d'attente prêt à emménager le jour de la sortie du précédent locataire dans un logement en l'état ! Aujourd'hui, la sélectivité commande d'examiner un grand nombre de candidatures et professionnaliser la location. Mais outre la commission d'agence et frais de relocation (rédaction d'acte, état des lieux, etc.), il faut de plus en plus compter avec la nécessité de procéder à des remises en état liées à la vétusté : il est de moins en moins possible de les éviter - les locataires sont de plus en plus exigeants à cet égard - et impossible de les mettre à la charge du locataire sortant sans risquer un conflit et des frais supplémentaires !
Presque inévitable également, une période de vacance du logement entre deux locataires, ne serait-ce que pour les remises en état, mais aussi pour ne pas prendre le risque - grave de conséquences potentielles - que le logement ne soit pas prêt pour la date à laquelle il a été loué (voir notre article à ce sujet)... Or la vacance ne coûte pas seulement le montant du loyer : elle coûte aussi celui des charges locatives !
Bref, il est rare que l'addition fasse moins de deux mois de loyer, et elle peut facilement dépasser trois à quatre mois ! A raison d'un départ tous les deux ou trois ans, la chute de rendement n'est pas marginale ! Sans compter à chaque fois la "prise de tête"...
Le remède : opter résolument pour la location "longue durée" ! Par deux moyens essentiels :
- d'abord en choisissant d'investir dans des logements - appartements ou maisons - destinés à une population stabilisée : l'idéal est le couple avec deux enfants ; le paradoxe est que ce segment de marché est encore celui où l'on constate la plus grande pénurie d'offre ! Certes, les candidats à ce type de locations ne sont pas à l'abri d'une séparation ou d'un divorce, mais avec des enfants, ces péripéties de la vie ne se traduisent pas forcément par un déménagement général... C'est aussi probablement le segment de population le moins producteur d'impayés, de contentieux ou de départs "à la cloche de bois" !
- ensuite en respectant le client : par la qualité du logement fourni, la qualité de l'accueil et de la relation dès la prise de candidature et tout au long du processus de location - demande de renseignements et de garanties, signature du bail, état des lieux, traitement des petits détails post-emménagement qui auraient échappé lors de la remise du logement - puis sur la durée en veillant à la qualité de la relation, en étant attentif à ses demandes justifiées et diplomate quand elles sont exagérées...
Facile à maîtriser par le propriétaire qui gère ses biens en direct - encore que tout le monde n'en a pas forcément l'instinct - la relation client qu'implique une location est plus difficile à contrôler quand elle doit être mise en oeuvre par un gérant ; or force est de constater que, bien qu'il y ait heureusement de nombreuses exceptions, la plupart des cabinets d'administrateurs de biens, gros ou petits, indépendants ou membres de groupes importants, en sont restés à la culture de la crise du logement ! Heureux le propriétaire dont le gérant ne maltraite pas les locataires : relances intempestives, facturation de frais illégaux et autres pratiques abusives créatrices de litiges de toutes pièces (voir notre article à ce sujet), gestionnaires aux abonnés absents, accueil revêche, réponses dilatoires, ignorance du droit quand ce n'est pas du mépris, bref tout pour dégoûter le locataire le plus tolérant dès son dépôt de candidature et l'inciter à devenir au plus vite propriétaire, ou à aller voir ailleurs !
Il est vrai que la profession, dont la tendance est plus de subir le locataire qu'à le servir, n'est pas spécialement fâchée de le voir partir : les commissions et prestations facturées à l'occasion des relocations génèrent même un revenu appréciable pour les cabinets sans lequel cette activité n'aurait pas la rentabilité qu'on lui prête...
Pas étonnant que la certification ISO 9000 ait du mal à y faire son entrée - seul un grand groupe implanté dans le Nord de la France l'arbore à ce jour - et l'émergence d'un label de qualité - le label Qualité-gestion locative de Qualité-France - tarde à se concrétiser ; de surcroît, le projet de référentiel de ce label dans ses dernières moutures privilégiait plus la satisfaction du client mandant que celle du locataire...
Le choix du gérant n'en est donc que plus délicat, mais néanmoins crucial pour qui veut s'assurer la fidélisation de ses locataires !
Sans oublier l'importance d'un autre facteur tout aussi déterminant pour la durée de la location dans les immeubles collectifs : l'ambiance générale et l'accueil fait aux locataires dans la copropriété, sujet auquel nous avons consacré un article récent...
UniversImmo.com
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