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ACTUS
Bailleurs : pourquoi ne pas se gérer soi-même ?
Le
6/12/2001
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L'ambiguïté de la question n'est pas involontaire : il y a autant de raisons de vouloir se gérer soi-même que de préférer s'en remettre à un professionnel ! Et s'il est vrai que la profession des administrateurs de biens, sauf rares exceptions, n'offre pas la sécurité de compétence, qualité de service et de rigueur à laquelle on aurait droit de s'attendre, prendre en mains sa gestion suppose d'avoir un minimum de connaissances, de compréhension des règles du jeu et de disponibilité sans lesquelles en cas de problème on risque de se retrouver bien seul(e)... Car le moins qu'on puisse dire, c'est que la gestion locative ne se limite pas et de loin à la perception des loyers !
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10 à 12 % des loyers et des charges : c'est ce que coûte en moyenne TTC commissions de locations comprises et hors assurance "loyers impayés" une gestion chez un administrateur de biens ; cela représente entre 0,5 et 1 point de rentabilité sur un investissement qui rapporte sauf affaires exceptionnelles de 4 à 6% par an avant impôt, et encore à condition de bénéficier d'un minimum de stabilité des locataires (voir notre article) ! Normal donc qu'on y réfléchisse à deux fois, d'autant plus que le recours à un gérant met le bailleur à distance de la gestion du bien et, à moins qu'il n'y ait une relation de confiance établie de longue date, dans l'incertitude quant à la qualité de cette gestion...
Outre l'économie, la tentation de se gérer soi même c'est aussi et surtout celle de croire qu'on va mieux maîtriser les évènements et défendre ses intérêts qu'un mandataire qui risque, dans le meilleur des cas de faire preuve d'inertie et de laxisme, et dans le pire de privilégier ses propres intérêts au détriment de ceux de son mandant ! Allez savoir...
Mais est-ce si simple ? En fait c'est variable suivant les différents aspects de la gestion :
La location
C'est ce qui est le plus compliqué et pénalisant pour un propriétaire : passer des annonces, faire visiter, faire constituer des dossiers de justificatifs, les vérifier et évaluer les candidatures, négocier des cautions, organiser la signature avec parfois plusieurs colocataires, et plusieurs cautions, soit quatre, cinq parties ou plus autour de la table, pas forcément faciles à mettre d'accord ! Et quand le bail est signé, ce n'est pas fini : il faut encore procéder à l'état des lieux et assurer le "briefing" du locataire sur le logement, ses annexes (cave, parking, terrasse, jardin), l'immeuble et ses particularités, les ordures ménagères, etc.
Pour la première partie, les agents immobiliers et gérants professionnels font cela très bien, jusqu'à la signature du bail et à condition d'exiger de contrôler le choix de l'heureux élu ; pour l'état des lieux et la mise en place du locataire, c'est moins assuré et il est conseillé, soit d'y participer - mais attention à ne pas indisposer le locataire par un trop grand pointillisme - soit de bien préparer le rendez-vous avec le collaborateur qui l'assurera...
L'appel des loyers et leur révision
Les locataires ont pris la fâcheuse habitude, même si ce n'est pas un dû, d'avoir besoin, pour régler leur loyer, de recevoir un avis d'échéance ! La révision annuelle est aussi une contrainte : un oubli n'est pas irréparable - la prescription est de cinq ans - mais ça fait désordre... C'en a pas l'air, mais à partir de trois logements loués, la tâche devient rapidement pour qui n'a pas que cela à faire un pensum et le recours à un logiciel approprié obligatoire !
Même si les honoraires de gestion peuvent paraître chers pour si peu, le recours à un gérant affranchit agréablement de ces deux contraintes !
Les régularisations de charges
Les cabinets d'administration de biens ont la fâcheuse tendance à les faire avec retard quand ils les font, de les faire de façon très approximative, et de ne fournir des justificatifs qu'à grande peine, ce qui a le don d'irriter les locataires et de provoquer des litiges aussi préjudiciables qu'inutiles ; il est vrai que c'est un travail également fastidieux et rébarbatif pour le propriétaire qui se gère lui-même...
Par ailleurs, en copropriété, la mise à disposition des justificatifs dépend aussi de la bonne volonté du syndic, qui n'est pas toujours à toute épreuve... On dira que le problème est réglé quand on confie la gestion au syndic, mais ce n'est pas si simple et cela a d'autres inconvénients (voir notre prochain article) !
Les impayés
C'est traditionnellement dans ce domaine que le propriétaire seul était le plus désarmé quand il n'était pas familier du droit et du fonctionnement de la justice, et qu'il n'avait pas d'avocats travaillant pour lui par ailleurs dans ses activités professionnelles : rien de moins diligent en effet qu'un avocat à qui on confie un dossier de recouvrement isolé ! Cela peut prendre des années pour en voir le bout...
Ce n'est pas pour dire qu'un administrateur de biens fera nécessairement des miracles - les procédures ne cessent de se complexifier, ce qui multiplie les possibilités de recours de locataires qui savent bien les manier - mais un cabinet qui dispose d'un service de contentieux bien organisé arrive a des résultats plus rapidement qu'un propriétaire agissant par lui-même !
Les choses ont cependant changé avec l'apparition des contrats d'assurances loyers impayés accessibles aux propriétaires qui gèrent en direct : la garantie inclut la prise en charge du recouvrement des impayés et de la procédure en résiliation du bail et en expulsion du locataire défaillant (voir notre article) ! Et les compagnies qui délivrent ces garanties dispose aussi de services de contentieux structurés...
Mentionnons aussi la prise en charge désormais de ce type de procédures par les contrats de protection juridique...
Les déclarations fiscales
Les administrateurs de biens préparent les éléments nécessaires à la déclaration des revenus fonciers du propriétaire ; ce n'est pas forcément simple, notamment en copropriété quand il faut éplucher les comptes du syndic qui ne sont pas toujours de la plus grande limpidité, en tous cas pour cet usage...
Mais la déclaration reste toujours à la charge du propriétaire, seul en général à connaître le régime fiscal de sa location (Quilès-Méhaignerie, Périssol, Besson) et à pouvoir pratiquer toutes déductions auxquelles il a droit de par sa situation globale, dont son gérant ne dispose pas de tous les éléments...
Les remises en état
C'est une prestation optionnelle chez les administrateurs de biens, rémunérée par des honoraires ad hoc ; même s'il y a recours, le propriétaire n'a pas intérêt à laisser faire les yeux fermés...
Dernier facteur à prendre en compte : le propriétaire qui commet une erreur en est pour ses frais ; quand une erreur est commise par son gérant, il peut toujours mettre en cause sa responsabilité civile professionnelle !
A chacun donc d'en juger, avec peut-être une formule alliant les avantages des deux solutions : la gestion en étroite collaboration entre propriétaire et gérant : cela demande cependant du temps, et aussi de trouver un professionnel qui s'y prête de bonne grâce, ce qui n'est pas forcément le plus simple...
(Prochain article : les nouveaux critères pour choisir un gérant)
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