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ACTUS
Passage en gestion par provisions : gare à l'intox !
Le
25/10/2001
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L'alignement obligatoire à compter du 1er janvier prochain de toutes les copropriétés sur le mode de gestion par provisions provoque de sérieuses résistances chez ceux qui étaient habitués aux répartitions trimestrielles de charges réelles, et ce curieusement autant chez les copropriétaires que chez les syndics. Et comme souvent dans ces cas-là, on commence à entendre de drôles de choses ! Un petit point sur la question n'est donc pas inutile pour éviter de s'en laisser conter...
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La loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) impose à compter du 1er janvier 2002 de gérer les copropriété en appelant aux copropriétaires des provisions sur la base du budget voté : provisions d'un quart du budget exigibles au début de chaque trimestre, mais l'assemblée peut fixer une périodicité différente, par exemple semestrielle pour les copropriétés à faibles charges. Cette disposition oblige les copropriétés habituées à des répartitions trimestrielles de charges réelles à changer de mode de gestion au 1er janvier prochain.
Or, là où il est pratiqué - notamment dans une grande majorité de copropriétés parisiennes et dans de très nombreuses copropriétés franciliennes - le mode de gestion "en charges réelles" garde des partisans acharnés :
- chez les copropriétaires qui y voient une plus grande transparence : ils peuvent suivre les dépenses chaque trimestre et ne sont appelés à payer que du réel ; c'est en fait plus illusoire que réel, car pour bien suivre les dépenses trimestriellement, il faut additionner au fur et à mesure les trimestres et comparer par rapport au budget voté ; or les syndics ne fournissent pas en règle général de comparatif budgétaire en cours d'année, et peu de copropriétaires prennent le temps d'effectuer le calcul...
- chez les bailleurs, qui, recevant les charges du 4ème trimestre vers la mi-février peuvent calculer au plus juste les charges déductibles des revenus fonciers...
- chez les syndics qui ont depuis longtemps organisé leurs services comptables et paramétré leurs logiciels informatiques en fonction de ce mode de gestion, et qui se voient en outre obligés de remettre en cause leur planning de préparation des assemblées générales !
D'où la tentation de forcer quelque peu l'argumentation, si l'on se résigne au changement, d'en profiter au passage...
Rappelons donc quelques vérités et tordons le cou à quelques idées fausses :
On peut conserver l'ancien mode de gestion si l'assemblée en décide ainsi
Faux : certes l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, stipule que :
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
"La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".
Certains croient voir dans la formulation de cette disposition la possibilité pour l'assemblée de décider le maintien de ce mode qui a leur faveur. Erreur ! L'analyse syntaxique précise du texte comme la volonté du législateur telle qu'on peut la lire dans le compte-rendu des débats parlementaires sont clairs : la latitude de l'assemblée ne concerne que la quotité du budget et la périodicité des appels, ce qui est confirmé par le second alinéa cité...
Le changement de mode de gestion doit être décidé par l'assemblée générale
Faux : le mode de gestion spécifié par la loi est obligatoire, et assorti d'une date d'effet précise ; par ailleurs, c'est de fort mauvaise politique que de poser des questions à l'assemblée auxquelles elle ne puisse répondre que d'une manière prédéterminée...
Les copropriétaires doivent régler 5 trimestres la première année
Nous avons abordé cette question dans notre article de la semaine dernière...
Le mode de gestion par provisions rend impossible une répartition trimestrielle de l'eau aux compteurs
Faux : pour les copropriétés fanatiques de la répartition de l'eau froide ou chaude au plus près de sa consommation, la répartition de l'eau peut être dissociée des provisions et être effectuée au réel ; il faut cependant s'interroger sur l'intérêt véritable de relevés de compteurs trimestriels qui coûtent fort cher : un ou deux relevés par an dont les résultats sont repris dans l'arrêté annuel sont à notre avis suffisants...
La répartition des charges réelles doit être adressée avant le 15 février pour que les bailleurs puissent faire leur déclaration de revenus fonciers
Faux : d'abord c'est pratiquement impossible si le syndic arrête ses comptes sérieusement, avec tous les contrôles nécessaires, justification de tous les comptes, rapprochements de banque etc., et s'il prend le temps d'organiser un vrai contrôle de sa comptabilité par le conseil syndical ou un expert comptable ; il faut donc s'en passer, comme le font depuis toujours la grande majorité des bailleurs déjà sous le régime des arrêtés annuels et les gérants : il suffit de porter sur la déclaration des chiffres établis à partir du budget prévisionnel et de les ajuster chaque année avec les éléments réels obtenus pour l'exercice précédent...
La gestion par provisions va profiter aux syndics
Faux : en tous cas pas si les fonds de roulement sont réajustés comme il le faut (voir ci-dessus) ; on peut penser que faire un compte par an est plus facile qu'en faire quatre, mais en réalité le travail comptable croît plus vite que le nombre d'écritures et l'organisation des assemblées générales est plus lourde à planifier : en effet les arrêtés de charges, plus longs à préparer, devront être échelonnés au lieu d'être effectués en une seule vague comme les arrêtés trimestriels, et une délicate coordination doit être mise en place entre les services comptables et les gestionnaires, ce qui n'est pas le point fort des syndics...
Avec la gestion par provisions, les copropriétaires ne sauront plus ce qu'ils payent
Faux, à une condition : que la présentation et la discussion du budget ne soient pas escamotées, et qu'un comparatif clair soit fourni en fin d'exercice, ce que d'ailleurs la loi "SRU" a également rendu obligatoire à compter du ... 1er janvier 2004, en même temps que la "présentation des comptes, du budget et de ses annexes " conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret" ! Au demeurant, nous avons tendance à préconiser que la répartition des charges réelles de l'exercice et la régularisation des comptes individuels par rapport aux provisions versées n'intervienne qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée générale et non avant comme cela se pratique majoritairement ; ainsi chaque copropriétaire a le loisir d'analyser les comptes généraux de la copropriété - seuls ces derniers sont concernés par l'approbation en assemblée - et d'obtenir réponse à ses questions avant d'en avoir la répercussion sur son compte personnel...
Avec des arrêtés de charges annuelles, les assemblées devront se tenir plus tard dans la saison
Vrai : les premiers arrêtés annuels de charges ne peuvent intervenir avant début février, les contrôles des conseils syndicaux être achevés avant la mi-février, et les premières convocations être adressées avant début mars : les premières assemblées générales ne peuvent être décemment fixées avant fin mars ; et toutes les copropriétés ne peuvent être traitées en premier ! Or comme il faut au moins trois mois pour qu'un service comptable moyen arrête tous les immeubles dont il est chargé, c'est un petit exploit quand toutes les copropriétés sont convoquées avant fin juin ! Il y a évidemment une parade : qu'un nombre suffisant de copropriétés acceptent de voir leurs exercices décalés, mais il y a peu de volontaires, chacun laissant la priorité aux autres...
Il faut avoir voté un budget pour 2002 avant de pouvoir faire le premier appel de provision pour cet exercice
Vrai, mais sans conséquences graves : l'ARC (Association des responsables de copropriété - une des associations de consommateurs activiste dans le domaine de la copropriété bien que pas encore reconnue comme organisation représentative) a jeté ce pavé dans la mare quelque peu inconsidérément, semant un trouble là où ce n'était pas nécessaire... Le premier, voire les deux premiers appels peuvent être effectués - et même honorés par les copropriétaires consciencieux - et ratifiés par l'assemblée qui votera le budget 2002 dans le courant du 1er semestre ; il n'y a pas lieu de convoquer une assemblée spéciale pour cela...
Une certitude en tous cas : quelque soit la réforme, il y aura toujours assez de gens pour penser que c'était mieux avant...
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