La convocation du copropriétaire bailleur en assemblée et sa représentation par son gérant
Le
6/6/2001
Un arrêt récent de la Cour d'appel d'Aix en Provence met en lumière très opportunément le flou peu artistique qui règne dans les pratiques des syndics et administrateurs de biens concernant la convocation des bailleurs ayant recours à un gérant et leur représentation en assemblée ! De quoi faire annuler pour non-convocation de copropriétaire les trois quarts des assemblées se tenant en France et en Navarre (délai de contestation de dix ans...) !
La question restait controversée. Un arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence en date du 7 décembre 2000 tranche le débat : le mandat de gestion ne s'assimile pas à la délégation de pouvoir donnée par un copropriétaire pour une assemblée ; non seulement il confère au gérant un pouvoir de représentation permanent, mais de surcroît il n'est pas soumis à la limitation à trois pouvoirs ou 5 % des voix du syndicat (article 22 de la loi du 10 juillet 1965)!
Cette jurisprudence amène aussi à rappeler une autre question encore plus controversée : le syndic doit-il convoquer directement le copropriétaire bailleur ayant mandaté un gérant pour la location et la gestion de son bien, doit-il convoquer aussi le gérant, ou peut-il ne convoquer que ce dernier ? En d'autres termes, le syndic qui ne convoque que le gérant - pratique majoritaire actuellement, ne serait-ce qu'en raison de la pauvreté de conception des logiciels informatiques utilisés par la profession... - prend-il un risque de nullité de l'assemblée avec un délai de contestation d'une durée de dix ans, et dans ce cas le gérant qui ne répercute pas cette convocation à son mandant - cas fréquent également - en partage-t-il la responsabilité ? Qu'en est-il également lorsque syndic et gérant sont le même cabinet ?
Questions à cent sous qui restent encore à trancher...
Une raison en tous cas pour le client donnant son bien à gérer à un administrateur de biens de mettre les points sur les "i" lors de la conclusion du mandat de gestion sur cette question épineuse concernant les assemblées, et de spécifier notamment s'il exige d'être convoqué directement - exigence que le gérant devra répercuter au syndic, et s'il souhaite décider à chaque fois de participer lui-même à l'assemblée ou au contraire s'il laisse à son gérant le soin d'apprécier de l'opportunité ou non de le représenter...
A défaut, il court le risque de ne jamais être informé des assemblées et de ne jamais y être représenté, ou au contraire que son mandat soit utilisé par son gérant à son insu, par exemple pour maintenir le syndic en place - a fortiori quand il est lui-même le syndic... Certes dans ce cas il ne peut lui-même voter, mais un des résultats de la jurisprudence citée est qu'il peut déléguer le droit de vote résultant de son mandat de gestion...
