La location en meublé attire depuis longtemps pour deux raisons principales : l’affranchissement des contraintes des législations sur les baux d’habitation, perçues à tort ou à raison comme restrictives de la liberté du bailleur, et son statut fiscal. Mais il y a en fait une grande variété de types de location en meublé, de la location d’une chambre de service ou même d’une chambre du domicile du bailleur, jusqu’au patrimoine de plusieurs millions de francs permettant d’accéder au statut si recherché de loueur en meublé professionnel (LMP).
La location en meublé comme alternative à la location classique
La location en meublé a longtemps prospéré sur fond de crise du logement et de taudis, et proposé une forme d’habitat précaire à tous ceux qui ne pouvaient se loger autrement. Si ce type d’habitat a régressé, il est loin d’avoir disparu, et avec lui les loueurs sans scrupules…
Il faut reconnaître que la location en meublé est le seul moyen de louer une chambre ou un logement ne pouvant pas être mis aux conditions minimales de confort et d’habitabilité exigées pour les locations classiques (décret du 6 mars 1987) et bientôt aux caractéristiques minimales d’un logement « décent » selon la nouvelle rédaction de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, introduite par la loi du 13 décembre 2000 (loi « SRU »).
Mais cela ne veut pas dire qu’on peut louer n’importe quoi ! En effet, si la location en meublé permet d’échapper à la loi de 1948 et celle de 1989, elle ne permet pas d’échapper à un arrêté d’insalubrité ou de péril pris en application des dispositions du Code de la Santé publique ou du Code de la construction et de l'habitation, renforcées elles aussi récemment par la loi « SRU » !
La location en meublé peut aussi viser à échapper aux contraintes de durée et aux obstacles à la reprise du logement imposées par la législation sur les baux d’habitation : durée de trois ans minimum, formalisme de la reprise pour vente, encadrement des augmentations de loyer, impossibilité de mettre fin à une location pour louer à un autre locataire ou pour loger autre qu’un ascendant ou un descendant, etc.
Pour être sûr d’être à l’abri du mal que l’on veut fuir, il ne faut évidemment pas tricher sur la qualité de location « meublée » ; celle-ci ne s’acquiert pas en effet avec simplement une table, un lit et trois chaises : il faut un véritable équipement ménager – vaisselle et équipement complet de cuisine, literie, etc. – permettant pratiquement au locataire de s’installer avec ses valises comme dans une location saisonnière, faute de quoi le bailleur imprudent risque la requalification en location loi de 1948 ou loi Mermaz avec toutes les conséquences prévisibles…
Mais cette formule est également adaptée à ceux qui s’expatrient ou sont mutés en région pour quelque temps et veulent louer leur habitation sans retirer son ameublement et son équipement ménager. Pas de risque cette fois avec le niveau d’équipement du logement, mais avec celui de l’état de son « chez soi » à l’issue de la location : celui-ci ne sera nécessairement plus dans l’état où on l’a laissé, et on ne pourra chicaner le locataire qu’en cas de dégradation manifeste, et pas d’usure ou de salissure résultant d’un usage normal, même s’il n’a pas été aussi respectueux que l’on aurait souhaité…
Evidemment, lorsqu’on opte pour la location meublée pour ces motifs, le risque majeur est de ne pas trouver preneur, au moins au prix que l’on veut obtenir, et avec les garanties de solvabilité légitimement souhaitées. En effet, plus que dans la location classique, chaque type de logement meublé a en fonction de ses caractéristiques et de son emplacement sa clientèle bien typée : étudiants, cadres en mission longue durée, célibataires ou divorcés en « transit », etc. Un beau 4 pièces chic ne trouvera pas preneur s’il n’est pas dans un quartier à l’avenant, et un petit logement typiquement pour étudiant s’il est loin de toute université ou école…
Par contre, la location en meublé peut relever d’un choix plus positif : celui de viser par un bien approprié une clientèle précise, par exemple pour des touristes ou cadres internationaux lassés des hôtels, même de luxe, et à la recherche du confort d’un appartement, si possible de caractère ou dans un quartier mythique ou de centre historique, ou bien encore pour de riches expatriés temporaires souhaitant s’installer pour quelques mois ou quelques années dans une demeure à la hauteur de leur mode de vie…
L’objectif visé est dans ce cas la rentabilité, bien supérieure à celle d’une location classique ; mais le produit étant ciblé pour une clientèle précise, il ne faut bien entendu pas se tromper, sous peine une fois de plus de ne pas trouver preneur, ni sur l’emplacement, ni sur le type d’immeuble ou de maison, ni sur le style et le goût de l’ameublement ! Amateurs s’abstenir…
La location meublée à visée fiscale
Dans les cas mentionnés, la fiscalité n’est pas spécialement avantageuse. Le fait de relever pour les revenus du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au lieu des revenus fonciers est, sauf à bénéficier de quelques cas d’exonération de l’imposition sur les revenus, peu intéressante : déduction intégrale des charges certes, y compris les frais d’acquisition du bien (honoraires du notaire et taxe d’enregistrement), et amortissement du prix d’achat de ce dernier, mais aucun report des déficits sur le revenu global, déclaration de revenus plus complexe, et imposition au titre de la taxe professionnelle…
Différent est le cas par contre des locations meublées dans le cadre de résidences de tourisme ou de résidences dotées de services quasi-hôteliers (résidences 3ème âge entre autres). Elle supposent la conclusion d’un contrat d’au moins neuf ans avec un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger ou fournissant outre l’hébergement des services d’hôtellerie : petit déjeuner, nettoyage, accueil et réception, fourniture de linge de maison, etc.
L’intérêt fiscal vient de la récupération de la TVA sur l’acquisition du bien – par ailleurs exonéré de taxe d’enregistrement – ce qui diminue dans des proportions importantes le prix d’achat et permet une rentabilité appréciable malgré les charges et les frais de gestion en général élevés de l’exploitant, sous réserve bien entendu que la qualité du bien permette une location dans de bonnes conditions…
Enfin il reste le statut mirobolant de loueur en meublé professionnel (LMP). Il ouvre droit à un véritable nirvana fiscal : déduction intégrale des charges y compris les frais d’acquisition des biens, report des déficits sur le revenu global, amortissement du prix d’achat, et plus-value exonérée en cas de revente d’un bien plus de 5 ans après l’acquisition…
Mais le ticket d’entrée de ce nirvana n’est pas facile à décrocher : les recettes des biens loués en meublé doivent dépasser 150.000 francs par an ou représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal ! De plus, il faut se faire immatriculer au registre du commerce et des sociétés, et le statut de commerçant conféré par cette inscription, s’il permet à certains d’acquérir une protection sociale et cotiser pour la retraite en attendant cette dernière, oblige à cotiser pour les régimes de commerçants (les cotisations sont cependant déductibles) et peut être incompatible avec certaines professions réglementées comme les notaires, médecins, experts-comptables et avocats… Il existe certes des parades – SARL de famille, épouse prête-nom, etc. – mais elles ont des inconvénients.
Enfin, vu l’importance de l’investissement nécessaire pour atteindre les seuils, une gestion directe n’est pas envisageable, sauf à en faire une activité à plein temps et être suffisamment qualifié pour le faire. Le recours à des produits « packagés » s’impose : résidences de tourisme, résidences d’étudiants et maisons d’accueil pour personnes âgées notamment.
Avec les risques inhérents à ce type de produits : emplacement et produit de mauvaise qualité, surévaluation de la rentabilité prévisionnelle, commissions excessives des intermédiaires, mauvaise gestion, quand ce n’est pas la disparition en cours de route de l’opérateur, et enfin difficultés de revente en fin de contrat !
Il est des avantages fiscaux qui se paient cher…
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