| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 26 janv. 2011 : 12:35:15
|
Bonjour,
Je poste le sujet car apparemment, il est soumis à des interprétations différentes et ce serait donc pour ouvrir le débat et voir les arguments de chacun...
La situation est simple : la copropriété a 1 employé (pas gardien, juste employé d'immeuble) qui fait le ménage. Il part en retraite, le poste est donc vacant et le syndic le remplace par une société de nettoyage suite à un vote du CS.
Selon vous, ne doit-on pas faire voter en AG la suppression du poste qui était existant ?
L'AG ne doit-elle pas statuer (au moins ratifier) sur le recours à l'entreprise de nettoyage ? Car évidemment le budget est très conséquent et dépasse le seuil où la mise en concurrence est rendue obligatoire... et au CS de voter seul sur un poste de dépense de plus de 20.000 € par exemple ?
A vos plumes... 
|
Édité par - ARC Languedoc le 26 janv. 2011 22:29:59 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 26 janv. 2011 : 13:22:22
|
L'article 26 du décret est précis:
"Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic..."
Il n'a aucun pouvoir de décision, seule l' A.G. est décisionnaire.
Article 21:
"Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule la qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois."
Il n'appartient pas au syndic de supprimer le poste d'employé d'immeuble pour le remplacer par une societé de nettoyage.
|
|
|
|
 2
Posté - 26 janv. 2011 : 13:43:44
|
Que dit le règlement de copropriété concernant ce poste d'employé ? est-il prévu dans le règlement ?
Quant au CS, comme l'indique JB22, il n'a pas de pouvoir spécifique autres que ceux, précis et détaillés qui lui sont attribués, ponctuellement, par un vote en AG.
Quant à : "il est soumis à des interprétations différentes "
Interprétations différentes par qui ? et sur quelles bases légales ?
Le titre évoque le départ de 2 employés, le texte d'1 ? de plus la retraite n'est pas un "départ" mais une cessation d'activité qui, "normalement" est quelque chose de "prévisible" ! |
|
|
Édité par - quelboulot le 26 janv. 2011 13:51:10 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14813 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 26 janv. 2011 : 17:58:56
|
|
citation: Initialement posté par ARC Provence LanguedocBonjour, Je poste le sujet car apparemment, il est soumis à des interprétations différentes et ce serait donc pour ouvrir le débat et voir les arguments de chacun... La situation est simple : la copropriété a 1 employé (pas gardien, juste employé d'immeuble) qui fait le ménage. Il part en retraite, le poste est donc vacant et le syndic le remplace par une société de nettoyage suite à un vote du CS. Selon vous, ne doit-on pas faire voter en AG la suppression du poste qui était existant ? L'AG ne doit-elle pas statuer (au moins ratifier) sur le recours à l'entreprise de nettoyage ? Car évidemment le budget est très conséquent et dépasse le seuil où la mise en concurrence est rendue obligatoire... et au CS de voter seul sur un poste de dépense de plus de 20.000 € par exemple ? A vos plumes...
je ne comprends pas;
Si vous êtes réellement représentant de l'ARC, comment ne connaissez vous pas la réponse à la question concernant :
- le pouvoir du CS concernant l'embauche d'un salarié
- la suppression éventuelle d'un poste sans avoir lu le réglement de copropriété
- le rôle du syndic dans son pouvoir de direction
|
|
|
|
4
Posté - 26 janv. 2011 : 20:05:16
|
Seule l'AG est décisionaire sur l'existence ou non d'un poste d'employé. Ensuite il est du ressort du syndic de pourvoir par un employé.
Le poste a été créé par le RDC et dans ce cas, il faut un vote de l'AG pour supprimer le poste
Le poste a été créé par une décision d'une AG et dans ce cas, seule un AG peut défaire cette décision.
Dans tous les cas le syndic et "son allié" le CS ont tort.... |
|
|
|
5
Posté - 26 janv. 2011 : 22:28:55
|
|
citation: Initialement posté par quelboulot
Que dit le règlement de copropriété concernant ce poste d'employé ? est-il prévu dans le règlement ?
Le titre évoque le départ de 2 employés, le texte d'1 ? de plus la retraite n'est pas un "départ" mais une cessation d'activité qui, "normalement" est quelque chose de "prévisible" !
Poste non prévu au RDC.
Je vais rectifier le titre du post, car en effet dans mon cas précis il y a 2 employés mais finalement l'exemple vaut tout aussi bien avec 1 ! Je n'ai pas fait attention. |
|
|
|
6
Posté - 26 janv. 2011 : 22:31:31
|
|
citation:
je ne comprends pas;
Si vous êtes réellement représentant de l'ARC, comment ne connaissez vous pas la réponse à la question concernant :
- le pouvoir du CS concernant l'embauche d'un salarié
- la suppression éventuelle d'un poste sans avoir lu le réglement de copropriété
- le rôle du syndic dans son pouvoir de direction
J'adore votre style NEFER !
J'ai bien précisé que je souhaitais ouvrir le débat, cela ne veut pas pour autant dire que je n'aie pas la réponse. Mais vous savez tout aussi bien que moi que parfois tout est question d'interprétation, et des juristes se battent avec leurs arguments pour justifier leurs positions contradictoires.
Le syndic m'a répondu qu'aucun vote en AG n'était nécessaire, en se basant sur le fait que l'employé n'était qu'employé et non pas gardien-concierge logé dont le poste aurait été prévu au RDC.
Ce qu'évidemment, nous ne pouvons admettre pour justifier que le CS puisse décider avec le syndic d'un marché de plus de 15.000 € voire plus, d'autant plus qu'on SAVAIT qu'il allait partir à la retraite. Donc un bon syndic aurait anticipé le problème, et demandé à l'AG de statuer lannée dernière en prévision du départ de l'employé quelques mois après.
Donc en conclusion, j'ai initié cette file pour connaître les éventuels arguments de personnes qui penseraient comme ce syndic, pour savoir leur raisonnement... Voili voilou ! |
Édité par - ARC Languedoc le 26 janv. 2011 22:38:46 |
|
|
|
7
Posté - 26 janv. 2011 : 22:54:17
|
|
citation: ARC Provence Languedoc Posté - 26 janv. 2011 : 22:31:31 -------------------------------------------------------------------------------- citation: citation: je ne comprends pas;
Si vous êtes réellement représentant de l'ARC, comment ne connaissez vous pas la réponse à la question concernant :
- le pouvoir du CS concernant l'embauche d'un salarié
- la suppression éventuelle d'un poste sans avoir lu le réglement de copropriété
- le rôle du syndic dans son pouvoir de direction J'adore votre style NEFER ! J'ai bien précisé que je souhaitais ouvrir le débat, cela ne veut pas pour autant dire que je n'aie pas la réponse. Mais vous savez tout aussi bien que moi que parfois tout est question d'interprétation, et des juristes se battent avec leurs arguments pour justifier leurs positions contradictoires. Le syndic m'a répondu qu'aucun vote en AG n'était nécessaire, en se basant sur le fait que l'employé n'était qu'employé et non pas gardien-concierge logé dont le poste aurait été prévu au RDC. Ce qu'évidemment, nous ne pouvons admettre pour justifier que le CS puisse décider avec le syndic d'un marché de plus de 15.000 € voire plus, d'autant plus qu'on SAVAIT qu'il allait partir à la retraite. Donc un bon syndic aurait anticipé le problème, et demandé à l'AG de statuer lannée dernière en prévision du départ de l'employé quelques mois après. Donc en conclusion, j'ai initié cette file pour connaître les éventuels arguments de personnes qui penseraient comme ce syndic, pour savoir leur raisonnement... Voili voilou !
"Mouais"... votre technique de questionnement est limite PAC et si vous deviez poursuivre à l'avenir dans la même veine, je crois bien que le m'abstiendrai pour ma part de participer à vos interrogations.
Mais il est vrai que vous ne faites que "répondre à Nefer", quant aux autres contributeurs... ils doivent "compter pour du beurre".
Pour ma part je souhaiterais que vous nous fassiez connaître l'étendue de votre "science" dans le domaine de la copropriété ?
Puisque vous indiquez : "cela ne veut pas pour autant dire que je n'aie pas la réponse"
Si vous connaissez la réponse, donnez là et demandez donc si elle est valide. Si vous en êtes certain, ne posez pas la question et répondez aux questions des autres !!!
Désolé, mais je ne vous mets pas de |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 27 janv. 2011 : 09:35:51
|
Je suis surpris des interprétations de certains sur un sujet qui n'ouvre pas à polémique tellement la route est étroite !
D.art. 31 (et non 21 comme indiqué par erreur) est très clair :
- l'AG fixe le nombre et la catégorie d'emploi des employés du syndicat.
- le syndic embauche et congédie ces mêmes employés et fixe les conditions de leur travail.
Il n'est pas question ici de gardien, de concierge, de personnel pour le ménage ou l'entretien, ni même du jardinier ou du surveillant de baignade pour la piscine.
Peu importe ici le personnel prévu ou non au RDC, le syndicat n'étant pas limité à cette seule mention.
Il s'agit ici globalement de toute personne pouvant être employée par le syndicat, peu impore son poste, sa fonction.
Pour ce faire, seule l'AG a qualité pour en fixer le nombre ainsi que la catégorie des emplois.
Une AG ayant décidé qu'il y aurait une "femme de ménage" (employée d'immeuble ou autre appellation), le syndic doit en passer par l'AG pour ne pas embaucher son successeur à l'occasion de son départ.
Il ne lui appartient pas de supprimer cet emploi décidé par une AG, emploi sur lequel l'AG est seule compétente pour statuer (on conserve 1 ou 2 employés, on ne conserve pas, onchange de catégorie, etc ...)
Un autre aspect pèse sur les épaules du syndic : la passation d'un contrat avec une Ste engageant un budget dont il est dit qu'il est "conséquent et dépasse le seuil de mise en concurrence".
Sauf dans des cas particuliers (changement de prestataire courant pour un service et un prix identique), le syndic ne peut de lui même contracter au nom du syndicat, qui plus est en engageant des fonds qui n'auraient pas été préalablement décodés par une AG.
L.art.14-1 et 14-2 sont très clairs dans cette affaire, ce qu'aucun syndic pro digne de ce nom ne peut encore ignorer de nos jours.
Ayant contracté sans vote d'AG et sans avoir le budget nécessaire, il est réputé avoir agit à titre personnel engageant sa responsabilité.
Enfin, la Ste contractante est elle aussi responsable en partie, pour n'avoir pas vérifié la qualité à agir du syndic, non seulement par la détention d'un mandat, mais aussi parce qu'autorisé par l'AG à contracter et engager les fonds nécessaires.
Il y a eu des affaires où l'entreprise a été condamnée.
En conclusion, tout devait passer par l'AG, depuis la suppression d'un emploi jusqu'à la passation d'un marché, d'un contrat.
PS : inutile d'ajouter à ce qui a été dit sur l'absence de pouvoir d'un CS dans les affaires d'un syndicat. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 09:46:11 |
|
|
|
9
Posté - 27 janv. 2011 : 10:07:15
|
|
Votre réponse, Gédéhem, est irréprochable, et nous y souscrivons pleinement. Mais la question est intéressante à plus d'un titre : au delà de la discussion sur les pouvoirs du CS ; en effet, le syndic dans le cas évoqué est dans un sacré dilemme : il doit embaucher un salarié avec un CDD en attendant l'assemblée pour prendre la décision définitive de supprimer éventuellement le poste ; mais le CDD est-il autorisé dans un tel cas de figure ? Nous pensons que oui, mais il y a quand même un risque réel que le salarié demande sa requalification en CDI ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 27 janv. 2011 : 10:57:00
|
Bonne question ! 
Il y a sans doute une solution plus simple, s'agissant ici de prendre une mesure "conservatoire" dans l'attente d'une décision d'AG : la passation d'un contrat avec une boite d'interim ou de "travail temporaire", d'insertion, pour la durée restant à courir jusqu'à l'AG.
Il y a sans doute là des possibilités plus "cadrées".
On doit noter aussi qu'il s'agit dans le cas exposé d'un "départ à la retraite", lequel n'est pas sorti du chapeau un beau matin d'hiver 1 ou 2 mois avant la prise d'effet....
Il y a sans doute difficulté lors d'une démission, certainement pas dans ce cas précis.
|
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 10:59:50 |
|
|
|
11
Posté - 27 janv. 2011 : 13:10:15
|
|
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
le syndic dans le cas évoqué est dans un sacré dilemme : il doit embaucher un salarié avec un CDD en attendant l'assemblée pour prendre la décision définitive de supprimer éventuellement le poste ; mais le CDD est-il autorisé dans un tel cas de figure ? Nous pensons que oui, mais il y a quand même un risque réel que le salarié demande sa requalification en CDI !
Nous venons d'avoir 1 cas où 1 syndicat a été condamné parce que le syndic a embauché 1 employé en CDD alors que c'était pour un poste normal, sans besoin de remplacement ou de surcroit d'activité... l'employé a demandé la requalification, et a eu évidemment gain de cause.
Dans l'exemple donné, la situation du syndicat ne regarde pas l'employé normalement... le poste existe, il est embauché pour un travail nécessaire, je dirais de mon côté que le contrat devrait être un CDI... |
|
|
|
12
Posté - 27 janv. 2011 : 13:15:09
|
|
citation: Initialement posté par quelboulot"Mouais"... votre technique de questionnement est limite PAC et si vous deviez poursuivre à l'avenir dans la même veine, je crois bien que le m'abstiendrai pour ma part de participer à vos interrogations. Mais il est vrai que vous ne faites que "répondre à Nefer", quant aux autres contributeurs... ils doivent "compter pour du beurre". Pour ma part je souhaiterais que vous nous fassiez connaître l'étendue de votre "science" dans le domaine de la copropriété ? Puisque vous indiquez : "cela ne veut pas pour autant dire que je n'aie pas la réponse"Si vous connaissez la réponse, donnez là et demandez donc si elle est valide. Si vous en êtes certain, ne posez pas la question et répondez aux questions des autres !!! Désolé, mais je ne vous mets pas de
Je vous ai répondu également, ouvrez les yeux quelboulot !!
La revendication pour la revendication, ne m'intéresse pas, désolé.
J'ai volontairement souhaité ouvrir des échanges sans donner ma position, pour ne pas influencer les réponses. Je sais ce que j'ai répondu au syndic avant de faire ce post, et ce justement à quoi il m'a répondu ce que j'ai indiqué dans ce post, donc je n'ai pas à me justifier pour prouver que j'aurais la réponse ou non... Je regrette mais je n'ai pas le temps avec ce genre d'enfantillages, tout ça parce qu'il y a écrit "ARC" dans mon pseudo... Merci pour votre compréhension !
Soyez davantage constructif... |
|
|
|
13
Posté - 27 janv. 2011 : 13:18:08
|
Pour répondre aux différents intervenants : le syndic semble vouloir éviter toute discussion en AG à ce sujet, car une partie du CS lui reprpoche de ne pas avoir anticipé le problème. Car je le répète, on savait qu'ils allaient être en retraite en 2010 alors le syndic aurait du prévoir le coup en mettant les bonnes résolutions à l'ODJ de la dernière AG !
Bref encore 1 cas où ça va être le pot de terre contre le pot de fer... |
|
|
|
14
Posté - 27 janv. 2011 : 13:25:45
|
|
citation: Je vous ai répondu également, ouvrez les yeux quelboulot !!
A moi, oui, mais pas aux autres ! La preuve vous le faites "après coup" à 13h18 ce jour !!!
citation: Soyez davantage constructif...
Soyez moins conscient de votre position : "ARC Provence Languedoc", et quoi encore.... c'est votre "bâton de maréchal"
ps : de plus vous nous "remettez au pluriel" ce qui était au singulier... mais ce n'est qu'un détail, il s'agit d'une ou de deux personnes qui partent en retraite ?
citation: Car je le répète, on savait qu'ils allaient être en retraite en 2010 |
|
|
Édité par - quelboulot le 27 janv. 2011 13:28:18 |
|
|
|
15
Posté - 27 janv. 2011 : 13:44:29
|
|
citation: Initialement posté par quelboulotcitation: Je vous ai répondu également, ouvrez les yeux quelboulot !!
A moi, oui, mais pas aux autres ! La preuve vous le faites "après coup" à 13h18 ce jour !!! citation: Soyez davantage constructif... Soyez moins conscient de votre position : "ARC Provence Languedoc", et quoi encore.... c'est votre "bâton de maréchal" ps : de plus vous nous "remettez au pluriel" ce qui était au singulier... mais ce n'est qu'un détail, il s'agit d'une ou de deux personnes qui partent en retraite ? citation: Car je le répète, on savait qu'ils allaient être en retraite en 2010
Dans le cas de nos adhérents, ce sont 2 employés. Grand pardon pour cette confusion, mais le cas étant valable pour 1 comme 2 employés, j'aurais du rester directement sur l'exemple de 2 employés. Là , voilà , c'est corrigé. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 27 janv. 2011 : 14:16:05
|
Pas de petite polémique !!
On peut très bien avoir une question, en suppser ou connaitre la réponse tout en souhaitant avec une certitude.
Et quand bien même, il est interessant de débattre de cette question sur laquelle certains ont une hésitation.
Sur la question du CDD "en attendant que", il y a un réel "danger".
Le recours à du personnel "occasionnel" est quasi un passage obligé dans nos syndicats confrontés à une telle situation.
Pour répondre à notre ami de Provence, c'est ici à l'AG, poussée par le CS, de "sanctionner" ce syndic qui a outrepassé ses pouvoirs.
L'information de la Ste dont il s'agit par le CS est un préalable :
"Mr X a passé contrat avec vous alors qu'il n'en avait pas pouvoir, délégation. Il est réputé avoir agit à titre personnel, sa signature ne pouvant engager ici le syndicat"
On peut ajouter le motif, mais les entreprises se "moquent" de notre réglementation interne.
Une couche de plus avec son assureur RCP, en relevant que la prochaine AG sera sollicitée à refuser d'approuver une dépense qu'elle n'a pas décidé.
Tout ceci bien entendu si le CS est solidaire et majoritairement soutenu par les copropriétaires.
PS : pour ceux qui rouspetent, la présence de 1, 2 ou 25 employés ne change rien du tout au fond de la question. L'AG ayant décidé 25 employés le syndic ne peut se limiter à 24 et contracter avec une Ste pour les taches de ce 25° ! |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 14:19:48 |
|
|
|
17
Posté - 27 janv. 2011 : 15:48:53
|
Les dites de membres du CS et dusyndic divergent : selon des membres on savait qu'ils allaient partir en retraite, et selon le syndic ils ont fait valoir leur volonté de partir en retraite après l'AG.
Donc en gros, cela serait tombé telle une enclume sur la tête du syndicat, devant en quelques mois trouver une solution de replis alors que l'AG serait déjà passée. Etonnant...
En gros le fond du problème est : si tel est vraiment le cas, alors que doit-on faire ? Une AG spéciale pour prendre une décision ? reprendre un employé ? recourir à une solution temporaire et faire ratifier cette décision en AG ? et si l'AG ne la ratifie pas ?
Le cas est intéressant... |
|
|
|
18
Posté - 27 janv. 2011 : 16:18:54
|
je reprends en "sautant" les polémiques 
* vous aviez 1 ou 2 employés, dont il semble que les postes soient prévus au RDC
* cet ou ces employés s'en vont
* le syndic met en place une société de néttoyage avec un contrat.
Même si cela n'est pas normal, on l'a tous dit, la solution pour s'en sortir c'est :
metter à l'Odj de la prochaine AG :
1- les postes d'employés prévus au RDC sont maintenus : la majorité l'emporte art 26
2- si c'est OUI : ceci entraine de facto l'arret du contrat avec la société de nettoyage à la prochaine échéance ou revalorisation de tarifs
2- si c'est NON : ceci entraine le maintien du contrat, voir une mise en concurrence...
à mon avis, il ne faut pas aller au charbon pour ce cas et s'user les "molaires"...
le risque qu'il y a (suivant les caractéristiques de cet employé) c'est d'être contraint d'embaucher en CDI celui ci. Mais la période d'essai est faite pour essayer .... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 27 janv. 2011 : 17:43:33
|
Rambouillet : on n'a pas besoin d'avoir des postes prévus au RDC pour avoir des employés !
S'il y en a 1 de prévu au RDC, rien n'empeche d'en avoir 2 ou 3 en plus décidés par une AG !
Si rien n'est prévu au RDC, comme dans le cas exposé, rien n'empeche l'AG d'embaucher 2 personnes.
La question posée était destinée à connaitre la position à adopter entre le départ de l'employé et ... son remplacement, effectué ici non par une embauche (pour laquelle le syndic n'avait besoin de rien), .. mais par la passation d'un marché avec une entreprise, et ce pour un coût qui dépasse le montant de la mise en concurrence obligatoire.
On a dit ce qu'il en était.
LA QUESTION RESTANTE EST : que faire après le départ de l'employé s'il faut attendre l'AG suivante pour la suppression ou non de l'emploi, et s'il est supprimé, de la passation (ou non) d'un marché avec une entreprise mise en concurrence ?
Un point n'est pas précisé, compte tenu de la période de prévenance avant le départ à la retraite : qui a eu l'idée de passer par cette entreprise et non de trouver un autre employé, qui a procédé aux tractations ?
Dans la mesure où l'employé a plus de 6 ans d'ancienneté il doit notifier son intention à l'employeur au moins 2 mois avant sa date de départ. Moins de 6 ans c'est 1 mois.
Certes c'est très court.
Mais en 2 mois on a le temps de se retourner, en particulier pour convoquer une AG destinée à statuer sur la suppression (ou non) de l'emploi, et dans ce cas, sur le choix d'une entreprise d'entretien.
Sauf que cette réflexion (employé ou entreprise), c'est au syndicat de la faire, pour le moins à son CS dans une large concertation, certainement pas au syndic qui plus est tout seul dans son coin.
S'il faut attendre un peu plus, un emploi en CDD étant à proscrire, je ne vois que la boite d'interim ou d'insertion pour ces quelques semaines ou mois ....
D'autres pistes ?
PS : ce syndic, il n'a pas des intérets dans la boite en question ?
|
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 17:57:25 |
|
|
|
20
Posté - 27 janv. 2011 : 19:52:00
|
gedehem j'avais bien compris, mais j'ai compris également que le "mal" est fait.
Donc cela ne fait pas progresser de dire il aurait du, il aurait fallu, c'est qu'est ce que l'on fait maintenant, d'où ma proposition.... 
n'oublions pas que l'entreprise de nettoyage a un contrat avec le SDC et non avec le syndic (apparemment) dans le cas présent.
mais sur les "il aurait du", je suis en phase |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
