french Fri, 22 May 2026 01:28:21 +0200 webmaster@universimmo.com 60 Universimmo.com https://www.universimmo.com/forum_universimmo/ Universimmo.com https://www.universimmo.com/forum_universimmo/ https://www.universimmo.com/forum_universimmo/images//UIsmall2.gif Universimmo.com Flux RSS 144 47 Scission non actée, mais fin des appels de fonds Peypone https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30600 Comptabilité des copropriétés Thu, 21 May 2026 21:00:43 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30600 Dans une copropriété horizontale des années 70, seule une partie du projet de résidence a été bâtie et deux terrains ont été cédés, dont un à la commune. Mais sans scission de ces lots : une situation étouffée par deux précédents syndics puis ressortie il y a 15 ans. En 2017 l'AG approuve la scission du lot communal. Avec un modificatif du RCP maladroit et incomplet, puis un correctif adopté en 2018. Depuis, le syndic indique que la mairie a du mal à désigner un représentant, que les deux notaires ont du mal à travailler ensemble, à trouver une date... Il suggère en AG de changer de notaire, mais à ce jour pas d'acte ni enregistrement du nouveau RCP. Pourtant depuis 2019, le syndic a interrompu les appels de fonds (et vraisemblablement les convocations) auprès de la mairie. Sans précision spécifique dans les décisions d'AG, CELA EST-IL LÉGAL ? EST-CE JUSTIFIABLE ? Est-ce une faute dans la gestion du syndic ? Ces délais sont-ils normaux ?

En 2021, l'AG approuve la scission d'un autre lot bâti, appartenant à des particuliers. Avec deux conditions, rédigées par le syndic :
- que cette nouvelle scission soit actée devant notaire APRÈS celle en cours de la mairie
- et que ces copropriétaires continuent de participer aux charges communes générales jusqu'à signature de leur acte.
En 2024, je propose à l'AG une relance des appels de fonds auprès de la mairie. Le syndic a fait changer cette résolution en une simple lettre de rappel et, en omettant dans le PV d'indiquer un second vote « passerelle », il s'est dédouané de faire quoi que ce soit. Le syndic pourrait rendre compte de ses contacts avec la mairie (obligation de moyens) pour faire aboutir cette scission dont il a reçu mandat : en cas d'inaction manifeste du syndic, quel est notre moyen d'action ? Une contrainte financière est-elle possible ? Cela semble le seul levier à notre disposition.

Parallèlement, quand cette situation foncière a resurgi il y a 15 ans, le syndic avait fait souscrire à la copropriété (ou au syndicat des copropriétaires) une protection juridique, en cas de problème dans ces scissions. Elle n'a jamais été utilisée, mais à 1000 puis 1200 € par an, cela commence à faire une belle somme. EXISTE-T-IL UN PRINCIPE D'ÉGALITÉ DE TRAITEMENT ENTRE COPROPRIÉTAIRES pour réclamer à la mairie, sur la base des résolutions d'AG de 2021, une quote-part depuis l'année 2022 ? Ou au moins renouveler les appels de fonds auprès de la mairie, pour stimuler une réaction ? Car ces démarches échappent à mon rôle au conseil syndical, et à mon conseil syndical. Merci pour vos analyses et suggestions.
]]> 3 factures payées après le délai de prescription Peypone https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30599 Les charges Thu, 21 May 2026 20:33:28 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30599 L'ordre du jour pour notre AG est en préparation. Dans les derniers comptes approuvés, le nouveau syndic (nommé en cours d'année) a effectué 3 versements pour 3 fournisseurs différents : il s'agissait de retenues sur des factures anciennes, effectuées en concertation avec le CS et à sa demande, suite à des prestations non réalisées ou très incomplètes. Sur ces « À Nouveau », les deux premières portent les mentions « date facture 15/07/2013 » et « date facture 21/04/2016 » et la troisième émane de l'été 2019. Réglées en novembre 2024, elles avaient toutes dépassé le délai de prescription de 5 ans, et ont été payées au lieu d'être soldées. Y a-t-il faute professionnelle dans la gestion du syndic ? Le total s'élève à 4300 €, soit 10% du budget. L'AG vote chaque année une résolution qui rend obligatoire la consultation du CS pour tout « contrat ou marché d'un montant supérieur à 300 € ». Or il n'a pas été consulté avant ces 3 versements : est-ce encore une faute du syndic ?

Comment réagir ? Demander poliment une restitution aux fournisseurs concernés de rembourser semble très utopique. Est-il possible d'obtenir du syndic qu'il restitue cette somme au syndicat des copropriétaires, et sous quel délai ? EN CAS DE REFUS DU SYNDIC, QUELLE RÉSOLUTION PEUT ÊTRE PROPOSÉE À L'AG : poursuivre en justice ? Comment la formuler ? Le syndicat des copropriétaires paye une protection juridique : comment y avoir recours, sans passer par le syndic ?

Le nouveau syndic a modifié bien des choses dans la tenue des comptes :
- la plupart des charges courantes d'entretien, réparation et maintenance compilées dans un compte « fourre-tout », sans respecter les lignes budgétaires détaillées votées en AG
- toutes les factures, jusque là enregistrées sur des comptes de Fournisseurs séparés, compilées dans un autre « fourre-tout » 401 Factures à payer, qui fait disparaître la Balance des ces Fournisseurs
- tous les comptes de l'exercice précédent soldés à zéro dans les Annexes SRU, ce qui masque l'évolution du bilan (j'ai dû tout reprendre à la main pour relever un écart douteux et remonter à ces 3 versements)
- Balance, Grand Livre et Annexes SRU sous forme de PDF inexploitable : aucun caractère sélectionnable, aucune possibilité de recherche de montant ou d'écriture, et des caractères irréguliers de qualité médiocre qui gênent la reconnaissance numérique de texte (OCR)
- enfin pour faire approuver ces comptes, le syndic a déclaré en AG qu'il ne disposait pas des comptes pour vérifier l'existence de ces versements, mais que s'agissant de factures anciennes, cela ne concernait pas les dépenses annuelles à approuver.
J'y vois divers moyens pour manifestement dissimuler ces versements. Sur ces pratiques, peut-on demander au syndic de renoncer à une partie de ces honoraires ? Sur environ 150 lots, je suis le seul à regarder les comptes et à demander des corrections. J'ai partagé cela aux autres membres du CS : sans réponse à ce jour. Comment puis-je me faire entendre, y compris en AG ? Merci pour vos conseils et analyses.
]]> Obligation de vigilance fournisseurs PCS1975 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30485&REPLY_ID=282213 Appel à expériences similaires copropriété Wed, 20 May 2026 20:36:32 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30485 Citation:
L'avis de l'ARC sur la question : https://arc-copro.fr/documentation/...20lARC%20N76]]> Changement de syndic et PV d'AG non reçu ? nefer https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30598&REPLY_ID=282212 Appel à expériences similaires copropriété Wed, 20 May 2026 12:16:49 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30598 Citation:
je confirme: seul le président est respo,sable de la rédaction et diffusion du PV

a t il bien relu le PV à la fin de l'AG ?
L'a t il signé?]]> Kit GSM Obligatoire ? corbard https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30597&REPLY_ID=282210 Nouvelle réglementation des ascenseurs Tue, 19 May 2026 23:42:13 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30597 Citation:
citation:
Initialement posté par Neofit92

Bonjour,

cela fait déjà pas mal de temps que les ascensoristes ont proposé le passage en GSM, vous aurez donc "l'avantage" de passer de la ligne fixe au kit 4/5G.

Pour notre copro, c'est lors du passage en kit 2/3 G que l'ascensoriste avait intégré les couts d'abonnement dans le contrat (70€ / an), par contre on avait payé le prix d’installation des kits électroniques (900€ environ).

Sans répondre à votre question sur la légalité, je conseillerai de passer le plus rapidement aux nouveaux kits GSM qui sont entrain d'être déployés. Vous réaliserez des économies et éliminerez un arrêt de service possible.

cf la carte d’arrêt du cuivre.
https://reseaux.orange.fr/nos-resea...-et-internet





Merci pour ce lien. Je vois que effectivement l'arret définitif est programmé dans la plupart des cas entre 2026 et 2029 (j'avais lu 2023 comme date sur le net mais cela doit être juste le début du processus). Mais à Nice, où je suis, la fermeture n'est pas programmée, la carte dit "Date de fermeture à venir"...notre système est donc peut être encore effectivement opérationnel pour un certain temps...
Cdt]]> Chantage et harcelement ? BARO Bernard https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30594&REPLY_ID=282206 Spécial ASL pavillonnaires, AFUL et autres... Sun, 17 May 2026 11:29:10 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30594 Citation:
Posté - 17 mai 2026
J’ai été élu comme représentant d’une copropriété à l’AFUL.
Le gestionnaire provisoire veut organiser la première assemblée générale et propose un ordre du jour où il veut se faire désigner comme gestionnaire de l’AFUL.
Je suis en désaccord avec lui car j’estime car ce sont les copropriétaires en assemblée générale qui doivent choisir à la majorité...
Le syndic me harcèle par demandes répétées et me propose de donner mandat à un autre membre du Conseil Syndical plus compréhensif pour me remplacer à l’AG de l’AFUL.

Sachant que j’ai été élu comme représentant par l’Assemblée Générale de copropriété, il me semble que je suis le seul qui peut être convoqué à l’AG de l’AFUL.

Est-il possible de donner procuration ou mandat à un autre membre du Conseil Syndical.
Est ce que ceci m’exonère de toute responsabilité ?

Pour mettre fin au harcèlement, j’envisage de démissionner ( je suis élu pour 3 ans ).

Dans cette hypothèse, il n’y a plus de représentant de la copropriété à l’Assemblée Générale de l’AFUL et il faudra attendre que la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires nommé un nouveau représentant.

Comment puis-je démissionner ?
Par lettre recommandée au syndic?
Est-ce que ma démission serait instantanée?]]> AFUL procuration et responsabilité universimmo https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30596&REPLY_ID=282205 Spécial ASL pavillonnaires, AFUL et autres... Sun, 17 May 2026 11:18:50 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30596 Citation:
Votre sujet s'inscrit dans le prolongement de celui que vous avez ouvert sur la même problématique. Les réponses qui peuvent vous être faites sont indissociables de celles qui vous été faites dans le premier sujet. Veuillez donc revenir dans celui-ci. Nous procédons en conséquence à la fermeture du présent sujet.]]> Remplir le formulaire 2044 ribouldingue https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30595&REPLY_ID=282204 Divers Bailleurs Sun, 17 May 2026 10:34:29 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30595 Citation:
Ca dépend des travaux, et oubliez d'associer le fonds travaux aux travaux déductibles ou pas déductibles.

Si ce sont des travaux de réparation engagés pour la continuation de la location, et non pas pour remettre en état un logement avant vente, ni des travaux de réparations payés par le locataire apres son départ (différence entre récupérable et déductible), les travaux sont déductibles, que ceux-ci soient payés par un emprunt, un engagement du fonds travaux, des cryptomonnaie ou des bons de la semeuse.]]> convocation AG sans les honoraires du syndic rambouillet https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30591&REPLY_ID=282185 Les assemblées Sun, 10 May 2026 15:38:55 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30591 Citation:
a mon avis, il faudrait 2 résolutions :
* la première concernant le mandat, ses dates début et fin, ainsi que durée
* l'acceptation des termes du contrat
ainsi c'est plus clair pour tout le monde surtout qu'après dans la rédaction de votre syndic, il n'apparait rien dans le PV et il faut "courir" après le contrat qui n'est pas joint au PV mais à la convocation que beaucoup ne conserve pas...

Mais curieux de connaitre le jugement dans qq années]]> franchise d'assurance payée sans justifications nefer https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30593&REPLY_ID=282174 Comptabilité des copropriétés Wed, 06 May 2026 09:41:43 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30593 Citation:
bonjour
merci de poursuivre la discussion sur le fil initial ici

http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=30590

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