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ETASPAK
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 Posté - 15 nov. 2009 : 18:50:05
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citation: Initialement posté par ERIC9
Non Nefer, je ne suis pas débiteur; mon paiement a croisé à l'époque sa mise en demeure et sa prise d'hypothèque a été faite trois mois après mon règlement. Je pense qu'en trois mois il a pu s'apercevoir que j'avais payé ; en tout cas mon chèque a été encaissé trois mois avant sa prise d'hypothèque !
Bonsoir,
Je suis de l’avis de Gédehem, si vous apportez la preuve de vos dires, la responsabilité civile de votre syndic est indubitablement engagée.
Pensez également à vérifier s’il existe un protocole de recouvrement des charges dans votre règlement de copropriété ou si une assemblée générale a voté un protocole de recouvrement spécifiant les différentes phases du recouvrement.
Auquel cas votre syndic est doublement fautif.
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ERIC9
Contributeur débutant
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 42
Posté - 15 nov. 2009 : 21:05:58
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Bonsoir,
Pour résumé l'historique des faits : j'ai eu un peu de retard pour payer une créance, cette créance s'élevait à 1300 €. Je paye cette dette et environ une semaine après un huissier me laisse dans ma boîte aux lettres un avis de passage. trois mois après ce passage d'huissier le syndic prend une hypothèque sur mon appartement alors que je ne dois rien depuis trois mois. Je n'ai jamais été mis au courant d'une prise d'hypothèque sur mes lots et je n'apprends la chose par mon notaire que deux ans plus tard car je désire vendre mon appartement.
Est-ce que ce légal de prendre une hypothèque sur un montant de créance faux ?
Est-ce habituel de prendre une hypothèque sur un montant, 1300 € si petit ?
Ne doit-on pas quand on a pris une hypothèque sur un appartement en informer après coup le copropriétaire?
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Gédehem
Pilier de forums
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43
Posté - 15 nov. 2009 : 22:39:48
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Je crois que nous avons répondu à votre question .
Concernant votre "historique", il manque des cases :
"j'ai eu un peu de retard pour payer une créance, cette créance s'élevait à 1300 €. Je paye cette dette et environ une semaine après un huissier ...."
Date décision AG pour ces travaux.
Modalité d'exigibilité des provisions (Nbre, échéance )
dates d'éventuels appels de fonds.
Procédure éventuellement engagée par le syndic (lettre de rappel, MED en LRAR).
Date de votre paiement, de l'encaissement par le syndicat.
Date et nature exacte cet acte d'huissier ? (MED, commandement de payer ...)
Date de cette prise d'hypothèque.
Date à laquelle vous avez eu l'info officiellement (votre nortaire).
Ce n'est par curiosité malsaine mais simplement pour y voir clair ...et pour que vous puissiez monter un dossier mettant en cause la responsabilité du syndic et l'obliger à faire personnellement la levée.
J'espère pour lui qu'il est assuré pour sa fonction (sa RC perso ne marche pas). |
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ERIC9
Contributeur débutant
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44
Posté - 16 nov. 2009 : 17:14:32
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Bonjour Gédehem,
Pour pouvoir cerner encore mieux le problème, il faut que vous sachiez que notre syndic a la regrettable habitude (malgré mes protestations, il ne veut rien comprendre) de mélanger toutes les charges dans le budget prévisionnel : donc les charges de la réfection de l'entrée se sont retrouvées dans notre budget prévisionnel, que les copropriétaires payent au début de chaque semestre. Ce syndic n'appelle pas les charges exceptionnelles par des appels de fond à part.
Le 1er janvier, j'ai payé mes 1300 € de charges prévisionnels ( dont environ 1000 € pour la réfection de l'entrée) dans les temps, ce n'est que pour le deuxième semestre qu'ayant un petit trou dans mon budget, je n'ai pas payé tout de suite les autres 1300 € réclamés.
J'ai écrit à ce syndic qu'il ne pouvait pas réclamer ces charges exceptionnelles de cette manière. Pour toute réponse le syndic m'a envoyé une mise en demeure. J'ai payé cette mise en demeure avec un peu de retard(environ quinze jours) et un huissier, environ une semaine après, a déposé dans ma boîte aux lettres un commandement de payer.
L'hypothèque a été prise trois mois après le passage de l'huissier ; je n'ai su que j'avais une hypothèque sur mon bien que deux ans après la date de la prise d'hypothèque : c'est mon notaire qui me l'a appris.
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Posté - 16 nov. 2009 : 18:07:14
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ERIC9 : si vous désirez vendre votre lot rapidement, ne vous occupez plus de la gestion de cette copropriété, vous allez peut-être partir bientôt !!
Allez donc voir ce voisin syndic bénévole en lui demandant l'autorisation de lever cette hypothèque ( pas besoin de vote de l'AG) pour mettre en vente votre lot. Un bon arrangement est toujours mieux q'un mauvais procès, qui vous retardera de plusieurs pour la vente de votre appartement.
Vour trouverez peut-être en ce syndic bénévole votre prochain acheteur !!!  |
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Mout
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Posté - 16 nov. 2009 : 18:27:21
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citation: Vous trouverez peut-être en ce syndic bénévole votre prochain acheteur !!!
C'est précisément le but poursuivi...
1) il saute sur l'occasion d'un retard de paiement pour prendre une hypothèque
==> il "tient" le propriétaire
2) il fixe le prix d'achat
==> soit la vente se fait à ses conditions ... soit toute mutation est bloquée selon son bon vouloir
pas mal vu, hein? |
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Gédehem
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47
Posté - 16 nov. 2009 : 19:14:51
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C'est pourquoi il faut maintenant, rapidement, le contraindre à lever lui-même cette hypothèque. Voyez votre notaire pour vous y aider, ou si vous n'avez pas confiance, un avocat !
Il faut le mettre en demeure.
Il ne faut pas hésiter à l'assigner s'il ne bouge pas dans le délai de 15 jours que vous lui imposerez dans cette MED. |
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ERIC9
Contributeur débutant
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Posté - 16 nov. 2009 : 19:46:04
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IL faut qu'il lève cette hypothèque illégale et qu'il prenne à sa charge les frais de mainlevée qui semblerait s'élever à environ 500 euros! Je crois que c'est le minimum qu'il puisse faire.
Mais vu la réaction que ce syndic a eu quand j'en ai parlé avec lui... ça ne va pas être facile, je suis preneur de toutes les idées.... |
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Gédehem
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49
Posté - 16 nov. 2009 : 21:48:24
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Il vous faut réagir avec ce bonhomme qui est syndic et cesser d'y voir un voisin !
Il vous faut rédiger une MED très clair, reprenant lhistorique !
- décision d'AG du pour destravaux de ..
- appels de fonds pour le .... et le ...
- j'ai procédé au 1er réglement le .... ,
- MED du syndic le ..... ,
- J'ai fait le second réglement le ....., ce dernier débité le ..(date importante).
- Le .....(15 j. après MED syndic ?) commandement de payer par huissier.
Dans la mesure où le syndic avait déja reçu le réglement de la seconde provision, cet acte est abusif, le sydic ne dispsant d'aucun titre de créance.
- le ....(3 mois après l'acte de l'huissier ?), prise d'hypothèque, sans aviser Eric et ici encore sans pouvoir présenter aucune créance.
Le sydic ne pouvait ignorer que la dette était réglée depuis 3 mois.
"C'est donc très abusivement que vous avez procédé à des actes sans pouvoir vous prévaloir de quelque préjudice que ce soit pour le syndicat.
Aucune créance n'était exigible aux dates de ces actes, en particulier lors de la prise d'hypothèque sur mon lot il y a 2 ans.
En conséquence de quoi, je vous mets en demeure d'avoir à lever cette hypothèque au profit du syndicat sous 15 jours, et au plus tard le (mettez une date à 17 ou 18 jours) terme de rigueur, faute de quoi j'en réfèrerais au juge pour vous y contraindre sous astreinte, sans présager de dommages et intérets pour tout préjudice que j'aurais à subir. "
Ou truc dans ce genre, pour lequel votre notaire devrait vous aider.
S'il ne bouge pas il faudra l'assigner.
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Édité par - Gédehem le 16 nov. 2009 21:52:31 |
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ERIC9
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Posté - 17 nov. 2009 : 09:08:03
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Merci Gédehem pour ces conseils avisés, je vais certainement agir comme vous me le conseillez.
Une seule interrogation encore au sujet des frais de mainlevée qui sont semble t-il élevés même pour 1300 € : qui va payer ces frais? |
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Gédehem
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51
Posté - 17 nov. 2009 : 10:37:44
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Ben ..! Ce bonhomme, en punition de son action abusive !
C'est à cela que vous devrez le contraindre en l'assignant s'il ne bouge pas suite à votre ED : lever lui même l'hypothèque et à ses frais ! |
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ERIC9
Contributeur débutant
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Posté - 17 nov. 2009 : 17:30:23
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J'ai à nouveau rencontré mon syndic de voisin dans les escaliers, il n'avait pas l'air de bon humeur. Il m'a interpellé à propos de l'hypothèque en me disant que son action de prise d'hypothèque était tout à fait normale car même si j'avais réglé les 1300 € pour les charges, je n'avais pas réglé les frais (150 €) pour le commandement de payer de l'huissier.
C'est vrai à l'époque, j'avais réglé les 1300 € par chèque environ huit jours avant le passage de cet huissier qui m'avait laissé un commandement de payer dans ma boîte aux lettres car j'étais en vacances. En rentrant je ne me suis plus du tout soucié du problème puisque j'avais réglé les 1300 €.
Le montant du commandement de payer avec les frais d'huissier s'élève à 1450 €.
J'ai vérifié sur les papiers de l'hypothèque son montant s'élève à 1450 € ; je pensais que cette différence était due à des frais liés à l'hypothèque.
La question que je me pose maintenant est : est ce que ce syndic a le droit de faire inscrire une hypothèque d'un montant de 1450 € alors que 1300 € ont été réglé trois mois avant cette prise d'hypothèque, parce qu'il reste 150 € que je n'ai pas réglé ? |
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Posté - 17 nov. 2009 : 18:11:18
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ERIC9 : votre compte personnelle de charges est composé des 1300 e de trvaux impayés et TOUS les frais de relances, frais d'huissier compris, de 150 € soit 1450 €. pas d'erreur de ce coté la.
Pour info, c'est le syndicat qui avance les frais de relances pour les impayés, c'est à dire vos voisins !!!
Après vous revenez toujours à la même question, si le syndic a touché les 1300 euros avant de prendre cette hypothèque, c'est votre version que nous ne pouvons pas vérifier, alors NON il n'avait pas le droit de la prendre !!! et vous suivez le post de gedehem.
SI le syndic a pris cette hypothèque avant votre paiement, et c'est la version du syndic bénévole, alors vous ne pourrez l'attaquer, et vous devrez payes les autres frais kiés à ce dossier.
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ERIC9
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Posté - 17 nov. 2009 : 18:31:43
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Philippe338, le syndic n'a jamais dit qu'il avait pris cette hypothèque avant mon paiement; il a dit qu'il avait pris cette hypothèque parce qu'il restait 150 € à payer sur le commandement de payer de l'huissier ! |
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2009 : 22:25:05
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Pardon, Eric, mais je ne vois plus d'utilité à vous répondre : nous avos fait le tour du sujet !
Vous savez ce qu'il convient de faire.
Cessez de vous poser des questions sur ceci et cela, sur une prise d'hypothèque pour 150 € ou sur les motivations de ce bonhomme, qui sont peut être celles que Mout a relevé plus haut.
Il vous roule dans la farine pensant que vous ne réagirez pas.
Vous avez la solution, maintenant, agissez !
Ajout pour une précision :
la prise d'hyothèque nécessite l'intervention d'un notaire ou d'un avocat. Ils ne peuvent ignorer que le demandeur doit présenter un titre de créance pour justifier de l'acte.
Manifestement votre bonhomme n'avait aucun titre lui permettant d'agir,son argument actuel sur cette histoire de 150 € de frais d'huissier étant totalement fallacieuse : il ne pouvait ignorer qu'à la date de cet acte il n'y avait plus de créance.
Ce notaire ou cet avocat aurait leur responsabilité engagée s'ils avaient procédé à une prise d'hypothèque sans vérifier ce titre de créance.
S'il n'avait été que de 150 €, pas un notaire ou avocat aussi bandit soit-il n'aurait passé l'acte ! |
Édité par - Gédehem le 18 nov. 2009 12:05:54 |
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Posté - 18 nov. 2009 : 13:05:06
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gedehem : citation: S'il n'avait été que de 150 €, pas un notaire ou avocat aussi bandit soit-il n'aurait passé l'acte !
Bien évidement !!! je crois qu'Eric9 ne veut simplement pas payer les frais de levée d'hypothèque. Prendre une hypothèque pour 150 € est absurde.
ERIC9 : il vous faut assumer vos retards de paiement. Vous êtes également tenu de payer tous les frais de ces actions en recouvrement. SI vous êtes sur de votre bonne foi, foncez dès aujourd'hui au tribunal, et revenez nous donner la décision de celui-ci. |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2009 : 13:38:13
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AH!  l'étiquette de "mauvais payeur"
Mais il ne peut pas y avoir de "mauvais syndic bénévole" |
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ERIC9
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Posté - 18 nov. 2009 : 13:54:29
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Je pense que le syndic a présenté, à l'avocat qui a demandé l'inscription de l'hypothèque, le commandement de payer (montant 1450 €) comme titre de créance sans préciser à celui-ci que 1300€ étaient payés depuis trois mois sur ce commandement.
Deux remarques viennent à mon esprit : soit le syndic est bête , soit son animosité envers moi est telle qu'elle lui barre toute réflexion !
L'erreur ou la malveillance a été faite par le syndic, pour moi c'est à lui de prendre en charge les frais de levée d'hypothèque.
Le syndic ne devait pas être très fier de son action : en deux ans, il n'a pas trouvé le temps de m'informer de sa prise d'hypothèque.
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Posté - 18 nov. 2009 : 16:37:59
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ERIC9 : citation: L'erreur ou la malveillance a été faite par le syndic, pour moi c'est à lui de prendre en charge les frais de levée d'hypothèque.
C'est votre point de vue, mais seul le tribunal pourra dire si votre voisin syndic a commis une faute.
Rien ne pourra se débloquer si vous ne faites rien pour lever cette hypothèque. Vous vendrez donc votre lot ET le syndicat touchera ses 1 450 €, et non le syndic !!! |
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ERIC9
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Posté - 18 nov. 2009 : 18:06:26
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Bonsoir philippe338, pour vous quelqu'un qui prend une hypothèque sur 1450 €, alors qu'il sait que sur cette créance 1300 € ont été réglé depuis trois mois, n'est pas fautif ?
Encore heureux que la créance de départ n'était pas élevée ; si elle avait été de plusieurs milliers d'euros, peut-être que le préjudice serait plus évident. Je vous rappelle en plus que le syndic et sa famille représente 75% du syndicat. |
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