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 Posté - 18 juin 2013 : 15:38:46
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Bonjour
Je viens vous demander votre aide pour resoudre mon probleme actue don voici un petit resume :
a la suite du départ précipite de notre syndic pro avec les archives et la caisse Jai été désignée par un ag extraordinaire a 100% des voix de participants soit 80% des voix de toute la copropriété
tout allait bien jusqu'à l’arrivée d’un nouveau copropriétaire « raciste surtout contre les femmes» qui a décide de constituer avec 2 autres copropriétaires un groupe d’opposition et de perturbateurs représentant 20% des voix de la copropriété
ce nouveau copropriétaires et un de ses acolytes payent partiellement leurs appels de fonds selon leurs humeurs
et le troisième membre du groupe refuse de payer ses charge
a chaque début d’ag ces copropriétaires annoncent qu’il vont voter contre toutes les résolutions de l’ag est qu’ils vont attaquer pour obtenir de l’argent car j’étais nulles incompétente
ils filment sans autorisation l’ag afin de montrer au juge mon incompétence.
malgré tout ce harcèlement je suis arrive a payer toutes les factures et a baisser de 30% les dépenses de la copropriété.
voyant que leur attaque ne marchait pas, les membres du groupe viennent de demander en réfère au juge du tgi, mon renvoi pour incompétence et la désignation d’un administrateur
je souhaite avoir votre aide pour défendre mes intérêts et ceux des autres copropriétaires qui ne veulent pas subir la dictature d’une minorité qui veut leur imposer de nouvelles charges supplémentaires alors que la copropriété et bien gérée et na aucun problème avec les tiers
Merci
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| Signature de acmcopropriete |
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1
Posté - 18 juin 2013 : 16:24:16
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si le juge est saisi, il ne pourra porter un jugement sur votre "incompétence", car cela n'est pas recevable. Il jugera si vous avez été désigné légalement ou non, mais encore une éventuelle illégalité aurait elle du être "dénoncée" dans les 2 mois qui ont suivi la notification du PV de votre désignation.
Quant aux impayés, mettez en oeuvre les procédures habituelles : lettre de relance, mise en demeure, huissier, saisissement de la justice, etc...
Quant au filmage des AG, il n'est pas autorisé sauf si l'unanimité des présents est d'accord.
Si le syndicat est assigné par votre intermédiaire, prenez un avocat aux frais du syndicat. |
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 2
Posté - 18 juin 2013 : 17:04:10
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Ces copropriétaires ne sont que des " voyous" et avec 20% des voix ils ne pourront srictement rien faire, surtout qu'ils ne paient pas leurs charges de copropriété.
EN tnat que syndic n'hésitez pas à saisir lt TGI pour récupérer les charges impayés.
De plus, saisir le Tribunal pour incompétence du syndic est une grosse bétise !! le tribunal ne les suivra pas la dessus, et surout dmeander à votre avocat qu'il demande de gros dommages et interêts car filmer votre AG va se retourner contre eux !!
Cette assigabntion contr vous pour demander la nomination d'un AJ est elle réelle, ou cela n'est que des menaces !
Allez voir les voisins qui vous soutiennetn afin d'obtenir quelques témoignages en voptre faveur si necessaire.
Allez voir un avocat pour vous défendre dans ce genre de dossier ! Mais n'ayez pas peur, ils ne peuvent rien contre vous.
Informez également TOUS les copropriétaires qui demanent votre révocation,e ce n't pas le tribuanl qui peut ovus révoquer mais l'AG ET pour de bonnes raisons, qu'un AJ coute très cher, et que ces copropriétaires ne paieront pas plus leur quote-part que d'habitude !
A la prochaine AG, il va falloir quekques voisins " costauds" pour vous défendre et répondre à ses " malotrus" !!
Bon courage  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 18 juin 2013 : 17:05:02
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Il ne faut pas vous laisser "démonter" !
Ce type d'action est vouée à l'échec. Comme le précise Rambouillet, le juge est "incompétent" pour apprécier votre "compétence" !
Seule l'AG peut en ĂŞtre 'juge'.
Il vous faudrait susciter la mobilisation de quelques autres, sorte de "contre-pouvoir" Ă ces perturbateurs.
Pour des films ou enregistrement, c'est à l'AG de l'autoriser ou pas, s'agissant d'une réunion privé !
LĂ aussi il faut mobiliser !
Pour les impayés, "Pas de quartier" : la rigueur administarivo-judiciaire s'impose |
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mespres
Contributeur vétéran
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4
Posté - 18 juin 2013 : 21:55:52
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Ce sont des voyous machistes, la cause est entendue. N'en reste pas moins que la situation n'est pas confortable pour vous. Vous seriez plus sereine président d'un CS, un syndic pro gérant le syndicat. Le pire : que vous jetiez complètement l'éponge pour laisser la place à ces individus (est ce leur but ?). Il existe des syndics pro corrects, je pense que c'est d'ailleurs la meilleure solution. Travaillant en bonne intelligence avec ce syndic, vous seriez plus efficace et les 3 grincheux seraient mis au pas par le syndic (je pense par exemple au filmage des AG : ils n'oseraient même pas essayer). Cela vous permettrait de sortir par le haut d'une situation pourrie. A moins que vous soyez déterminée à en découdre, dans ce cas bon courage. |
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Posté - 18 juin 2013 : 22:33:51
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bonsoir Ă vous tous et merci pour ces mots encourageants car malgre les conseils de mon avocat, je ne me sentais pas Ă l'aise
je voulais avoir un avis des gens qui animent benevolement les forums car ils sont bcp plus pres des realites.
j'ai pris un avocat et je vais rediger des pre-conclusions pour bien lui expliquer l'affaire
j'ai introduit 3 dossiers aupres du tribunal contre ces coproprietaires qui doivent bcp d'argent Ă la copropriete parce que je voulais regler ces affaires Ă l'amiable et sans frais judicires
dans tous les cas, je vais me battre jusqu'au bout pour moi meme et pour les coproprietaires qui sont satisfaits dont plusieurs m'ont etablis des attestations de soutien
conclusion: je ressors tres gonflee de cette journee grace Ă vos conseils
et excusez moi si vous voyez mon message sur un autre forum
j'etais tres engoissee et je voulais des conseils impartiaux
bonne soiree et mile merci Ă vous tous |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 18 juin 2013 : 23:04:48
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Bravo et bon courage, vous avez suivi les bons conseils de GĂ©dehem:
"Pour les impayés, "Pas de quartier" : la rigueur administarivo-judiciaire s'impose"
Ainsi que ceux de philippe388:
"EN tant que syndic n'hésitez pas à saisir le TGI pour récupérer les charges impayés."
"je vais rédiger des pre-conclusions pour bien lui expliquer l'affaire"
Très bonne initiative et gage de réussite. |
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7
Posté - 19 juin 2013 : 10:01:49
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Bjr
encore mille merci et je vous tiendrai au courant
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 10:06:34
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C'est une des principale difficulté du syndic non pro : passer de sa position de gentillle voisine, serviable, aimable et tout, à celle de "mère-fouettarde" (et pas "fêtarde",quoi que ...), ou du moins à la rigueur qui s'impose à tout syndic !
Rigueur juridique en particulier, la copropriété étant dans son fonctionnement à 95% juridique !
Concernant les impayés, chacun sait qu'il s'agit de la principale plaie en copropriété.
Les provisions étant exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (L.art.14-1), ou aux jours fixés par l'AG, le 2 du mois c'est déja un retard de paiement.
Le 8 c'est la lettre de relance. Le 15 c'est la mise en demeure d'avoir Ă payer. Et le 30 du mois c'est le recours au juge. Il ne faut pas laisser trainer.
Je veux dire par là qu'il ne faut pas attendre 6 mois pour s'inquiéter, et voir des montants d'impayés de 3 ou 4000 € ou plus pour commencer à bouger.
Bien entendu, certaines situation délicates doivent être traitées avec doigté, nous le savons.
Mais la santé de la "collectivité syndicat "commande d'agir vite, sans état d'âme.
Lorsqu'on est syndic non pro il faut savoir quitter sa casquette "Copropriétaire/voisin".
Un peu comme cela se passe actuellement pour la chasse aux fraudeurs, avec leurs comptes en Suisse (et principalement de grosses Ste !), afin de faire rentrer l'impots, qui est une des contributions à la collectivité "Etat" .
On n'a rien inventé en copropriété : c'est la même histoire, faut faire rentrer les sous !  |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 19 juin 2013 : 11:12:30
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Voir par exemple ce qui se passe au Brésil (on n'avait pas pensé que la population pouvait devenir aussi intelligente !)
Et c'est bien la même chose pour les copropriétaires
Au grand dam des syndics professionnels et des conseillers syndicaux.
Je ne vous fais pas un dessin de leurs déroutes. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 juin 2013 11:14:57 |
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mespres
Contributeur vétéran
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10
Posté - 19 juin 2013 : 11:14:39
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Un point que je connais mal n'a pas été évoqué. Les mauvais payeurs vont se défendre, leur avocat va s'attacher à démontrer qu'ils sont fondés, le syndic étant déficient à leur point de vue (je m'interdis de juger une situation que je ne connais pas).
Les syndics pro sont protégés, le syndic bénévole doit prendre une assurance en responsabilité civile qui couvre ses éventuels dysfonctionnements (à détailler par des membres du forum qui connaissent parfaitement la question). |
Édité par - mespres le 19 juin 2013 11:22:33 |
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Posté - 19 juin 2013 : 11:59:14
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rebjr
en complement de ce que j'ai dit voici une info pour definir notre cas : nous avons adhere Ă l'arc et nous avons une asurance rc Ă aviva
autres choses, les 3 coproprietaires ont invente
strategie 1:
envoyer une enveloppe vide en recommandée et en affirmer qu'ils m'ont envoye leurs cheques de paiement
strategie 2
indiquer une fausse adresse sur le recepisse d'1 recommande et une bonne adresse sur les lettres qui me sont envoyees, afin que les enveloppes leur soient retournees (mais le facteur me connait et me remet magre tout les lettres recommandees
strategie 3:
envoyer en guise de paiement des cheques non signes afin de les retourner
stategie 4:
indiquer sur e cheque une somme ne correspondant pas Ă l'appel sou pretexte que je ne sais pas caculer
j'espere que les autres personnes du forim, vont profiter de ces exemples pour ne pas se faire avoir
cordialement
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Posté - 19 juin 2013 : 12:50:22
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acmcopropriété : les stétégies des ces mauvaispayeurs pour ne aps payer leurs charges et vous attaquez pour mauvaise getions sont ridicules. Nous voyons ici leur niveau d'intelligence, ils n'ont rien inventé du tout !!
L'avocat du SDC ne va pas manquer de montrer leur mauvaise foi !! c'est aggravant dans leurs cas, cela ne va pas faire rire le juge, et en aucun cas le tromper; les DI pour le SDC sont en hausse !!
Laissez faire ces petitis " malins " si ils vont au TGI ! mais d'abbord ils leur faudra trouver un avocat qui accepte un tel dossier.
Une bonne condamnation leur fera du bien
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JB22
Pilier de forums
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13
Posté - 19 juin 2013 : 13:05:17
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"autres choses, les 3 copropriétaires ont invente"
Possibilités de stratégie en réponse:
1-Ouvrir la lettre en présence d'une tierce personne qui pourra attester de la lettre vide.
2-Si l' adresse de l' expéditeur est fausse celui-ci ne reçoit pas l' accusé de réception, il ne peut justifier de la réception. Le destinataire reçoit bien la lettre puisque le destinataire est le bon.
3-Appliquer la procédure du 1
Prendre une photocopie du chèque avant de le renvoyer
4-Encaisser le chèque.
Et comme le dit philippe388 vous aurez un bon dossier devant le T.G.I.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2013 : 13:39:18
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acmcopropriete, pour un chèque non signé, après l'avoir photocopié ou scanné, vous pouvez aussi tenter de l'encaisser tel quel. Le plus souvent, il sera accepté par la banque du SDC et la ruse sera nulle.
Cdlt. Louis92.
Ancien trésorier d'une association ayant fait encaisser des chèques sans signature. |
Édité par - Louis92 le 19 juin 2013 13:40:19 |
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JB22
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Posté - 19 juin 2013 : 14:16:55
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La validé de la signature d'un chèque n'est généralement pas contrôlée, cela m' a été confirmé par un banquier à l' occasion du refus d' accepter des procurations avec un montant limité.
Par contre l' absence de signature passe moins facilement, mais on peut toujours tenter. |
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mespres
Contributeur vétéran
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16
Posté - 19 juin 2013 : 14:22:19
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suffit de donc de gribouiller et l'affaire est dans le sac  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 16:22:44
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Il faut relever un point important, qui facilite le "travail" du syndic non pro !
Comme souvent rappelé, et ceci depuis 2001 (12 ans !!), il n'existe plus formellement d'appels de fonds !
L'exigibilité des provisions relève de la loi (L.art.14-1), à moins que l'AG ne décide d'autres modalités.
Ce point a été renforcé par sa traduction pratique en D.art.35-2.
Autrement dit, pour justifier de l'exigibilité des provisions, le syndic doit "simplement" produire le PV de l'AG approuvant le budget prévisionnel, L.art.14-1 qui précise ce qu'il en est de l'exigibilité, éventuellement l'avis préalable à la date d'exigibilté, bien que cet avis n'ai sur le fond aucun effet juridique.
Sur le fond, un copropriétaire ne peut en aucun cas contester la part de provision qui lui revient au regard du budget prévisionnel décidé par l'AG.
S'il veut mettre en avant une catence du syndic, cela relève d'une toute autre action, sans aucun rapport avec l'obligation qui lui est faire de payer ses provisions pour charges et travaux selon les budgets décidés par le syndicat.
Si un opposant conteste ces budgets, il doit assigner le syndicat.
Le syndic n'est pour rien dans le montant des budgets votés, pour rien dans les quotes-parts des provisions individuelles qui en découlent.
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Édité par - Gédehem le 19 juin 2013 16:24:54 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 18:33:24
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En plus de l'avocat et de tout ce que vous ont dit les autres...
citation: strategie 1:
envoyer une enveloppe vide en recommandée et en affirmer qu'ils m'ont envoye leurs cheques de paiement.
strategie 3:
envoyer en guise de paiement des cheques non signes afin de les retourner
stategie 4:
indiquer sur e cheque une somme ne correspondant pas Ă l'appel sou pretexte que je ne sais pas caculer
j'espere que les autres personnes du forim, vont profiter de ces exemples pour ne pas se faire avoir
cordialement
RĂ©ponse :
Lettre de rappel
Mr,l'enveloppe que m'avez envoyée le.... et que j'ai reçue le.... était vide.
ou Le chèque n'était pas du bon montant
ou Le chèque n'était pas signé....
ou les trois...
Sans doute une erreur de votre part.
option, si c'est ça qu'ils disent : Je vous remercie de me communiquer le nom de la banque émettrice et le N°du chèque dont vous dites qu'il était dans cette enveloppe afin que je puisse vous rédiger une lettre de désistement de ce chèque.
Il n'en reste pas moins qu'il est de votre responsabilité de régler les charges à la date d'échéance. Et sans erreur. Et qu'il est de la mienne d'assurer le recouvrement des charges.
Telle somme correspondant à ...... était exigible le... (cf articles de loi cités par gédéhem )
Merci donc de régler par tout moyen à votre convenance celle-ci d'ici le.(8 jours)..... A cet effet, vous trouverez au dos de ce courrier le RIB du compte du syndicat vous permettant de régler par virement, si vous craignez d'oublier à nouveau de mettre le chèque dans l'enveloppe, ou d'oublier de signer vos chèques, ou de les envoyer à une mauvaise adresse.
Au bout de 8 jours mise en demeure par huissier, à leurs frais (rajout : ce qui vous permet de prendre si nécessaire une hypothèque sur leurs biens, et de faire courir le délai pour les intérêts légaux).
Et tout, avec ces gens là , en RAR INTERNET, . La poste imprime votre courrier pour le distribuer, en fait un fichier sécurisé, donc inviolable, qu'elle garde un an, et vous aussi longtemps que vous voulez. Vous avez donc la preuve d'envoi ET la preuve du contenu... Coût imputé sur leur compte, bien sur.
citation: strategie 2
indiquer une fausse adresse sur le recepisse d'1 recommande et une bonne adresse sur les lettres qui me sont envoyees, afin que les enveloppes leur soient retournees (mais le facteur me connait et me remet magre tout les lettres recommandees
A priori, le facteur n'a pas le droit de vous délivrer un RAR "parce qu'il vous connait". La prochaine fois, renseignez vous auprès de votre avocat, mais c'est peut-être mieux de dire au facteur de faire comme s'il vous connaissait pas et laisser repartir le courrier. rajout: si l'adresse n'est pas bonne,vous ne pouvez théoriquement pas savoir si vous avez ou non un homonyme à l'adresse indiquée. Donc vous ne refusez pas le courrier, vous dites juste au facteur que c'est sans doute pas pour vous.
S'ils ont quelque chose à vous notifier, souvent, le délai ne court qu'après la date de première présentation.
rajout: je veux dire quand il y a une erreur d'adresse, bien sur. Pas question de renvoyer un RAR correctement rédigé (bon nom et bonne adresse)
Sinon, ne cherchez pas : la manoeuvre d'intimidation par rapport Ă votre mandat n'a pas d'autre but que de ne pas payer les charges...
Ne leur parlez plus qu'en RAR INTERNET... et bon courage |
Édité par - Viviane le 19 juin 2013 19:00:28 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 19:17:11
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Juste : deuxième technique pour les envois RAR aux gens de très mauvaise foi (j'en ai connu un certain nombre, pas tous syndics, et avant les RAR internet)
Une seule page, recto avec de grandes marges, et pas d'enveloppe: le RAR collé directement sur le papier... |
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Posté - 20 juin 2013 : 12:33:51
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bonjour Ă tous
je ne sais pas comment remercier la communaute car son appui m'a donne du courage
je vais juste confirmer que le cheque non signe a bel et bien paye
cependant, je profite pour faire part d'une erreur que j'avaie faite en 2010, lors d'envoi d'une convocation de report d'une ag
dapres le resultat du jugement, il faut compter 21 jours pour la premiere convocation puis 21 jours pour chaque convocation de report
j'ai ete condamnée parce que lors du report j'ai fait une erreur d'une journee, e deai dans mon cas etait de 20 jours
j'espere que mon experience va eviter les memes deboires a d'autres car c'est depuis ce jugement que les 3 mauvais payeurs, me qualifient de mauvaise gestionnaire et cherchent Ă gagner de l'argent sur le dos de la copripriete
cordialement |
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