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nono
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 Posté - 29 oct. 2012 : 10:29:21
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Bonjour,
J'ai acheté en 2012 un appartement dont le grenier a été aménagé par mon vendeur comme le réglement de copropriété l'autorise. Il a demandé et obtenu en AG des copropriétaires en 2009 l'autorisation pour effectuer ces travaux mais il n'a pas demandé à modifier ses tantièmes suite à cet aménagement.
Aujourd'hui, 3 ans après l'AG et alors que le bien m'a été vendu le syndic me demande de mofifier les tantiemes et d'enregistrer ce changement à mes frais. Il a fait voter en AG une résolution dans ce sens . En a-t-il le droit? Que puis je faire?
Merci pour vos avis.
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Posté - 29 oct. 2012 : 11:03:30
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pour modifier les tantièmes, il faut l'unanimité : allez vous voter POUR  ?
ce n'est pas parce qu'un grenier est aménagé que les tantièmes doivent être modifiées. L'EDD d'origine et les tantièmes d'origine devraient en tenir compte.
S'il avait fallu changer les tantièmes, il fallait le faire en même temps que l'AG autorisant les travaux/aménagements.
Dans ce grenier, existe t il des éléments communs : tuyaux, chauffe eau, etc... ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 29 oct. 2012 : 14:31:36
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L'AG de 2009 n'a peut-être pas prévu de modifier les tantièmes car la hauteur habitable est de moins de 1,80 m. Qu'en est-il de la hauteur ?
Cdlt. Louis92 |
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Posté - 29 oct. 2012 : 15:03:10
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citation: Il a fait voter en AG une résolution dans ce sens
il vous faut la contester au TGI dans les deux mois de la notification du PV. Est-il encore temps ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 29 oct. 2012 : 18:30:16
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Bonsoir,
Pouvez-vous retranscrire avec exactitude ce que précise votre règlement de copropriété concernant ce grenier et par la même occasion la résolution de l’assemblée générale de 2009 concernant l’autorisation donnée pour effectuer ces travaux.
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nono
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Posté - 29 oct. 2012 : 20:59:08
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Bonjour etaspack
Le réglement de copropriété dit:
"Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic."
L'AG de 2009 dit:
"L'AG régularise le changement du lot privatif, au préalable un grenier, désormais à usage d'habitation situé au dessus du lot X, appartenant à Mr Y, autorise le notaire à modifier en conséquence le titre de propriété." |
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nono
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 Posté - 29 oct. 2012 : 21:03:28
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Bonsoir Rambouillet,
Il semble que les tantièmes peuvent être dans certain cas modifiés sans l'unanimité (Art 11 de la loi du 10/7/1965 ?)
Par ailleurs le délai pour saisir le TGI est dépassé. |
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nono
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Posté - 29 oct. 2012 : 21:04:57
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La hauteur habitable est supérieure à 1,80m |
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Posté - 29 oct. 2012 : 21:06:04
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Un trou de mémoire sûrement.
Pourquoi avoir à aviser un syndic ou qui que ce soit du changement intérieur d' un lot ....tant que l'on touche pas à des parties communes?
La cuisine à gauche puis à droite change-t-il quelque chose? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 29 oct. 2012 : 22:35:38
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Pour le cas de la cuisine, je n'ai pas vraiment d'argument (sauf pour les ventilations), et, en l'occurence, l'aménagement du grenier, je ne vois pas non plus en quoi cela pourrait gêner (sauf pour les ventilations peut-être aussi...).
Il sera de toutes manières préférable d'avoir l'autorisation du "professionnel" gérant la copro, le n'importe quoi n'étant pas vraiment le bien venu en copro : pourrions-nous faire un couloir (bien sûr carrelé et sans isolation) au dessus des chambres du voisin ?..
Avec un "bon dossier", je ne verrais pas non plus de principe valable à interdire les aménagements privatifs. |
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Posté - 30 oct. 2012 : 00:15:27
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Le droit de propriété est sacré. En copro aussi.
La cour de cassation a jugé que point d'autorisation n'était besoin pour diviser son lot, alors, pensez pour les aménagements intérieurs!
Si grenier était partie privative du lot, je ne vois pas, pourquoi son aménagement nécessiterait ou autorisation et ou changement de millièmes ( cf Rambouillet)
Restons simple, non?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 30 oct. 2012 00:16:32 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 30 oct. 2012 : 10:09:30
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nono, que dit votre règlement de copropriété sur l'usage d'origine des greniers au-dessus de lots privatifs ? usage commercial ? professions libérales ?
On peut douter qu'il y ait changement de destination lors de l'AG de 2009 auquel cas les tantièmes d'origine incluent les greniers au-dessus de 1,80 m.
Cdlt. Louis92. |
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ETASPAK
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Posté - 30 oct. 2012 : 14:54:29
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citation: Initialement posté par nono
Bonjour etaspack
Le réglement de copropriété dit:
"Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic."
L'AG de 2009 dit:
"L'AG régularise le changement du lot privatif, au préalable un grenier, désormais à usage d'habitation situé au dessus du lot X, appartenant à Mr Y, autorise le notaire à modifier en conséquence le titre de propriété."
Bonjour nono et merci de votre réponse,
Apparemment d’après vos dires, l’assemblée générale de 2009 à régulariser un grenier (lot privatif) à usage d’habitation.
Il serait intéressant de connaître à quoi était destinée ce lot privatif à l’origine par votre règlement de copropriété, si ce n’est à un usage d’habitation.
La destination d’un immeuble est à l’évidence à usage d’habitation, d’où ma question.
Pour qu’elle raison « " L'AG régularise le changement du lot privatif, au préalable un grenier, désormais à usage d'habitation situé au dessus du lot X, appartenant à Mr Y, autorise le notaire à modifier en conséquence le titre de propriété." »
Et par la même occasion, soyez plus précis « Pouvez-vous retranscrire avec exactitude ce que précise votre règlement de copropriété concernant ce grenier ».
Ce grenier possède-t-il un numéro de lot avec ses tantièmes ?
Que précise l’état descriptif de division ?
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nono
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Posté - 30 oct. 2012 : 22:30:04
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selon le réglement de copro cet immeuble est destiné à l'usage d'habitation.Dans l'EDD le lot est décrit ainsi:"lot 00 appartement de type 3 d'une superficie de X m2 comprenant: entrée, séjour etc...grenier au dessus auquel on accède par un escalier partant du séjour"
Il n'y a pas de N° de lot spécifique au grenier avec des tantièmes
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Posté - 31 oct. 2012 : 07:51:09
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si l'EDD comme vous le notez fait état du grenier, cela signifie que les tantièmes d'origine intègrent le grenier. Il n'y a pas de raison d'en rajouter.
Ce qui est plus inquiétant c'est que vous semblez dire que l'AG aurait voté ces nouveaux tantièmes et que vous ayez laissé passer le délai de contestation de la résolution. Est ce bien cela ? |
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nono
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Posté - 31 oct. 2012 : 17:17:40
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oui, le délai est passé mais existe-t-il d'autres possibilités de contester et avec quel argumentation? |
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Posté - 31 oct. 2012 : 17:21:51
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et il y a eu unanimité ?
à l'article 42 de la loi de 1965, il faut combiner les articles 11 et 12 dans votre cas. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 oct. 2012 17:53:03 |
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nono
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Posté - 31 oct. 2012 : 18:00:34
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Non mais majorité selon art.11 soit majorité Art.26 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2012 : 18:02:45
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citation: Initialement posté par nono
selon le réglement de copro cet immeuble est destiné à l'usage d'habitation.
Dans l'EDD le lot est décrit ainsi:"lot 00 appartement de type 3 d'une superficie de X m2 comprenant: entrée, séjour etc...grenier au dessus auquel on accède par un escalier partant du séjour"
Il n'y a pas de N° de lot spécifique au grenier avec des tantièmes
S’il n'y a pas de numéro de lot spécifique au grenier avec ses propres tantièmes, c’est tout simplement que votre grenier (lot privatif) et votre appartement (lot privatif) sont indissociables, comme doit certainement le préciser votre règlement de copropriété, regardé dans le chapitre concernant la désignation des lots, vous devriez y retrouver les mêmes précisions que l’EDD.
En conséquence, votre grenier et votre appartement étant indissociables, le numéro de lot et ses tantièmes y afférents sont également indissociables de votre grenier, ils forment un seul et unique lot privatif.
Et l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
A partir de là , votre syndic à fait une erreur d’interprétation entre :
L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
Et l’article 25f de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. »
Comme vous pouvez le constater, dans votre cas, il n’y a jamais eu un changement de l’usage de votre grenier (lot privatif destiné à l’usage d’habitation) d’autant plus, comme vous le précisez à juste titre, que « Selon le règlement de copropriété cet immeuble est destiné à l'usage d'habitation ».
Demandez donc à votre syndic, à quel usage le règlement de copropriété avait destiné votre grenier (lot privatif), si ce n’est à un usage d’habitation.
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
Et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Et l’article 26, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
A partir de là , vous devez exiger de votre syndic par lettre recommandé AR, qu’il convoque une nouvelle AG à ses frais, en exigeant une nouvelle résolution qui annule la précédente, c'est-à -dire qu’il fasse voter par l’AG une résolution qui annule la demande de modification de vos tantièmes, à défaut il engage sans aucun doute sa responsabilité civile professionnelle.
Si votre syndic ne veut rien entendre, vous serait dans l’obligation de prendre un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour faire valoir vos droits.
Sachez que l’action personnelle entre un copropriétaire (c'est-à -dire vous) et le syndicat des copropriétaires, se prescrivent par un délai de dix ans.
Et dans votre cas, il s’agit bien d’une action personnelle à l’encontre de la décision de l’assemblée générale qui vous impose une modification de votre quote-part des parties communes afférente à votre lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (art. 5 de la loi).
Il va de soi, que seuls les opposants (si vous avez contre cette décision) et les défaillants (si vous avez été absent) peuvent faire annuler cette décision de l'AG, à défaut la décision est définitive et ne peut plus être attaquée.
Ceci étant dit, si vous êtes opposant ou défaillant continuez à payer vos charges normalement sans tenir compte de la modification de vos tantièmes.
PS : Votre syndic est-il professionnel ou non professionnel (bénévole) ?
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006068256
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006061423
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Édité par - ETASPAK le 31 oct. 2012 18:21:52 |
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Posté - 31 oct. 2012 : 19:32:17
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citation: Non mais majorité selon art.11 soit majorité Art.26
cet article ne correspond pas à votre cas, puisque l'EDD fait état de ce grenier dans votre lot, il n'y a donc ni acquisition, ni disposition qui vous concerne.
Pouvez nous transcrire la résolution votée ? |
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nono
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Posté - 01 nov. 2012 : 22:23:10
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Bonsoir,
La résolution est la suivante:
L'AG, qui en application de l'Art. 25b) de la loi du 10/7/1965 a autorisé en aout 2009 le changement de destination du local "grenier" attaché au lot 00 en local à "usage d'habitation", décide- en application de l'article 25f) - "la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1 de l'article 10 (...) rendue nécessaire par un chang statuant à la même ement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives". L'AG précise que l'acceptation du modificatif à l'EDD se fera dans le cadre de l'Art. 11 de la loi du 10/7/1965 : "(...) toutefois , lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'AG statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi nécessaire peut être décidée par l'AG statuant à la meme majorité" soit la majorité de l'Art.26. |
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