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nono
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 Posté - 01 nov. 2012 : 22:29:12
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Bonsoir Estapack,
Notre syndic est un professionnel. Sa position est de dire que les tantiemes qui nous ,sont attribués à l'origine pour un grenier non aménagé doivent être révisés après aménagement de ce grenier en pièces habitables, la valeur du bien étant modifiée par cet aménagement.
Je ne sais si ce raisonnement est pertinent et conforme Ă la loi? |
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 Posté - 02 nov. 2012 : 08:01:08
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l'EDD d'origine intègre d'origine la spécification "habitation" avec le grenier. Ensuite, vous pouvez toujours mettre un lit une table, etc... sans en référer à qui que ce soit.
Donc la résolution votée que vous nous citez n'est pas légale dans sa présentation, mais le problême est que le délai d'assignation est passé...
question subsidiaire : cette résolution ne fait pas état des nouveaux tantièmes, qu'en est-il ?
S'ils n'ont pas été votés, ils devraient l'être dans une autre AG, pensez donc à voter CONTRE et pensez à assigner dans les deux mois de notification du PV. |
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ETASPAK
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Posté - 03 nov. 2012 : 13:38:38
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Bonjour nono,
Avant toute chose, avez-vous contre cette décision (opposant) ou avez-vous été absent (défaillant) lors de cette assemblée générale, qu’en est-il exactement ?
citation: Initialement posté par nono
Bonsoir Estapack,
Notre syndic est un professionnel.
Sa position est de dire que les tantiemes qui nous ,sont attribués à l'origine pour un grenier non aménagé doivent être révisés après aménagement de ce grenier en pièces habitables, la valeur du bien étant modifiée par cet aménagement.
Je ne sais si ce raisonnement est pertinent et conforme Ă la loi?
Ce raisonnement est certainement pertinent dans le cas où vous possédez des services collectifs et des éléments d'équipement commun.
Mais assurément non conforme à la loi, une assemblée générale (celle de 2012) ne peut revenir sur une décision antérieure prise régulièrement (celle de 2009), d’autant plus que cette décision régulière crée des droits et des obligations.
Droit de faire les travaux d’aménagement touchant aux parties communes.
Obligation de faire modifier le titre de propriété par un notaire.
A ma connaissance, il n’existe aucune autre mention sur la résolution votée régulièrement par l’assemblée générale de 2009 concernant une éventuelle modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 et rendue nécessaire par un changement de l'usage de votre partie privative (art.25f de la loi).
A partir de là , nul doute que la décision de l’assemblée générale de 2012 porte une atteinte aux droits que vous avez acquis lors de votre achat par la décision antérieure prise régulièrement par l’assemblée générale de 2009.
Et dans ce cas bien précis (puisque vous subissez un préjudice personnel) il s’agit d’une action personnelle entre vous et le syndicat des copropriétaires qui se prescrit par un délai de dix ans.
Et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
Voyez ce lien uniquement Ă titre indicatif:
Il définit précisément les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de votre lot.
Les catégories de charges et leur critère de répartition :
http://www.leparticulier.fr/upload/...df/12251.pdf
Voyez également ce que précise ces autres liens (et bonne lecture  ) :
Autorisations valables après vente d'un lot ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=66815
Aménagement des combles et modification des tantièmes :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=70651
Aménagement d'un lot de débarras en appartement :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=72087
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Édité par - ETASPAK le 03 nov. 2012 13:45:43 |
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nono
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Posté - 03 nov. 2012 : 22:23:37
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Bonjour à tous, merci pour vos avis qui font que je me sent moins seul face au syndic et à la copropriété.
Pour Rambouillet: les nouveaux tantièmes .devront en effet être approuvés par vote lors de la prochaine AG, puis je m'y opposer et pour quelle(s) raison(s)?
Etaspack:j'ai bien sur voté contre la résolution m'obligeant à modifier mes tantièmes mais j'étais evidemment le seul.Cet immeuble dispose d'un service collectif: l'ascenseur. les autres services: chauffage, eau chaude sont individuels et ne coutent rien à la copropriété. |
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Posté - 04 nov. 2012 : 06:04:24
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Pour répondre à l'observation de votre syndic , l'on parle d'avantage de "consistance" plus tôt que de " valeur de biens".
Il importe de retrouver ou ré-calculer la méthode de calcul utilisée lors de la mise en copropriété.
Si à cet appartement comprenant un grenier, le même coefficient a été porté à toutes les pièces y compris le grenier et que ce même coefficient a été utilisé pour les appartements sans grenier........il ne peut y avoir de modification de millièmes! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 04 nov. 2012 : 08:38:50
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citation: puis je m'y opposer et pour quelle(s) raison(s)?
nous somme dans un pays de liberté : vous avez le droit de voter "CONTRE"  et cela sans donner de raison....
mais surtout vous devez voter contre pour deux raisons : un changement de tantièmes dans votre cas doit se faire à l'unanimité et ce vote CONTRE vous donne la possibilité de saisir le TGI, mais en respectant le délai des 2 mois après la notification du PV.
Autre chose lors de ce vote, si le président de séance (ou le syndic....  ) impose une majorité différente de l'unanimité, faites des réserves sur la régularité de la prise de décision et demandez que cela soit inscrit sur le PV (écrivez le texte et fournissez le au président de séance pour recopie sur le PV)
citation:
Article 17
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
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ETASPAK
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Posté - 04 nov. 2012 : 18:25:02
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Bonsoir nono,
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
« En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. »
« A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
Dans mon Dalloz (Code de la copropriété commenté) suite à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précité.
Il est rédigé un commentaire relatif à « La modification de la répartition des charges » en ces termes :
Le changement d’usage des parties privatives :
- Il ressort de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».
Plusieurs enseignements sont Ă tirer de cet article 25f :
- Seules les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont concernées et non les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
- La modification de la répartition des charges doit avoir été rendue « nécessaire » par le changement d’usage :
- L’article 25 f vise les changements d’usage, et non les changements d’utilisation des parties privatives. Ainsi, si l’article 25 f a vocation à s’appliquer à l’occasion de la transformation d’un local d’habitation en local professionnel ou en local commercial, et inversement, en revanche aucune modification de la répartition des charges ne pourra intervenir sur le fondement de l’article 25 f, lorsque, par exemple, un local qualifié de « professionnel » par le règlement de copropriété, jusqu’à présent utilisé par une société d’avocats, sera vendu, et occupé par un dentiste pour l’exercice de son activité.
Comme vous pouvez le constater, dans votre cas, il n’y a aucun changement de l’usage concernant l’habitation de votre lot privatif (appartement et grenier) et de ce fait aucune modification de la répartition des charges ne peut intervenir sur le fondement de l’article 25 f, d’autant plus que votre règlement de copropriété précise que « chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement » et votre état descriptif de division de préciser « lot 00 appartement de type 3 d'une superficie de X m2 comprenant: entrée, séjour etc... grenier au dessus auquel on accède par un escalier partant du séjour. »
En conséquence, ce n’est pas un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 f de la loi qui s’applique dans votre cas, mais uniquement un vote de l’assemblée générale à l’unanimité de tous les copropriétaires.
PS : Mon Dalloz date de quelques années, mais je pense bien que vous pouvez lire un commentaire similaire dans le Dalloz de 2012.
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Édité par - ETASPAK le 04 nov. 2012 18:29:25 |
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nono
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Posté - 08 nov. 2012 : 10:55:01
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Merci, celà parait clair pour ce qui est de la répartition des charges. Mais quid de la demande du syndic de modifier l'Etat Descriptif de Division? Ce document ne permet il pas au fisc de calculer la taxe d'habitation et si il sous évalue la surface habitable: risque de redressement du fisc? |
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Posté - 08 nov. 2012 : 11:27:34
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1- l'EDD comme les tantièmes n'ont pas à être modifiées
2- la taxe d'habitation ne concerne que le fisc et vous... et pas la copro. Sauf recherhce particulière, l'EDD ne sert pas au fisc pour le calcul de la taxe. |
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metodox
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Posté - 23 janv. 2013 : 07:11:38
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Bonjour !
Je me permets de poster sur ce sujet car mon cas est tres proche de celui de nono :)
J'ai donc un appartement au dernier etage de l'une des 3 montées d'escalier qui forment la copropriété.
Je suis donc au 4eme etage. L'escalier de ma montée monte encore au dessus pour acceder aux greniers via une porte paliere. Dans rdc, les greniers (appelés "galletas") ont leur propres tantiemes (sous evalués par rapports au m² des logements en dessous) et numeros de lot.
J'ai plusieurs de ces greniers et j'en ai fais un appartement.
Lors de l'assemblée des conseillés syndicaux ceux-ci m'ont demandé de bien vouloir faire inscrire a l'odj de la prochaine assemblée le vote pour la modification de l'usage de ces greniers en usage d'habitation. De plus a ma charge de faire intervenir un geometre pour la modification des milliemes (je n'y suis pas opposé au contraire je trouve ça assez juste) de ma montée.
Qu'en pensez vous ? J'avais pourtant cru comprendre que je n'avais rien Ă demander a personne...
Merci de vos Ă©claircissements :) |
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Posté - 23 janv. 2013 : 07:51:33
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dans l'EDD comment sont décrits ces greniers qui doivent avoir des n° de lot ? privatifs ou communs à jouissance privative ?
dans votre acte d'achat, comment ces lot sont-ils décrits ? |
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metodox
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Posté - 23 janv. 2013 : 08:08:06
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Merci de me repondre 
Je ne sais pas ce que veut dire EDD ... ?
Dans le rdc, il s'agit bel et bien de lots privatifs.
Conernant les actes notariés il s'agit de "greniers" pour 3 sur les 4 que je possede et le dernier "chambre de bonne".
VoilĂ ce que je peux dire, si vous voulez savoir d'autres choses n'hesitez pas
edit : etat descriptif de division : donc oui dans le rdc il y a bien les numeros de lots affectés a ces greniers ainsi que leur valeur en milliemes |
Édité par - metodox le 23 janv. 2013 08:12:19 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2013 : 10:07:31
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EDD : Etatt Descriptif de Division : c'est le "listing" des lots, annexé ou inclu au RDC selon le cas.
Ce sont donc deslots privatifs, dont vous faites ce que vous voulez...
Une difficulté : en cas de vente, d'une façon générale de mutation (succession, donation, ..), vous ne pourez céder un "appartement" puisqu'ils sont toujours mentionnés "galetas ou greniers".
Il faut donc bien que l'AG décide du changement d'usage, ce qui entraine modification de l'EED/RDC pour ce qui concerne la dénomination de ces lots.
Comme en plus vous semmblez les avoir réunis pour faire un appartement (?), une fusion de lots est pertinente : les 2 ou 3 lots initiaux disparaisent pour constituer un nouveau lot, porteur du cumul des tantièmes des lots d'origine.
Il n'y a pas lieu à priori de modifier la quote part-part des parties communes affectées à ce/ces lots.
Pour la montée d'escalier, partie commune, il n'y a pas de changement à entreprendre, elle doit rester "commune". A moins que vous ne souhaitiez en demander la jouissance exclusive, ou pourquoi pas la "privatisér", ce qui ne présente aucun intéret sur ce que vous exposez. |
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metodox
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Posté - 23 janv. 2013 : 10:27:31
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Merci pour cette reponse (au fait, vous etes le meme gedehem que sur hfr ?)
Donc en fait l'accord de l'ag n'est utile que d'une façon patrimoniale en cas de revente si je vous suis bien ?
Concernant la fusion des lots, je ne suis pas contre mais le seul probleme reside dans le fait que si 3 de mes lots sont contigus, le 4eme ne l'est pas. du coup on ne peut pas vraiment creer un appartement d'un seul et meme tenant.
Dans la pratique ça n'a aucune importance qu'une personne doive passer par des "communs" pour rejoindre la cuisine vu que personne ne monte jamais au 5eme etage (il ne reste qu'un autre lot d'un autre privé qui n'a pas mis les pieds depuis plus de 10 ans dans son grenier).
Concernant les tantiemes je suis etonné d'ailleurs que le recalcul ne soit pas obligatoire ... car des tantiemes de greniers sont bien moindre que ceux d'une habitation (enfin dans ma copro, c'est comme ça). Juridiquement vous avez surement raison, mais moralement parlant je trouve juste de payer au syndic la vrai valeur de cet appartement que je crée ... |
Édité par - metodox le 23 janv. 2013 10:28:38 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2013 : 11:09:10
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Comme expliqué bien plus haut dans le sujet (il faut le parcourir), la fraction de parties communes affectées indivisiblement à chaque lot n'a aucun lien avec une quelconque "valeur" du lot !
Elle est fonction de la superficie, de la situation, de la consistance du lot considéré, comme précisé L.art.5, sans aucune référence à son usage ou sa valeur, cette dernière étant changeante en fonction d'un marché !
S'il s'écroule demain (voir USA) il faudrait changer tous les tantièmes de tous ???
Comme il a augmenté ces dernières années il faudrait tous les revoir à la hausse ????
La seule chose qui ne change pas, c'est la superficie, le volume, la situation, la 'consistance'...
Pour l'escalier, puisqu'ill dessert plusieurs lots, il ne peut être ni privatisé ni donné en jouissance excusive.
Pour la fusion des lots afin d'en créer un seul, c'est la solution si vous voulez créer un appartement à partir de ceux-ci. S'il s'agit d'une simple extension du votre au 4° avec des pièces annexes, peu d'interet.
En résumé, vous n'avez rien à faire ou à demander, on ne peut vous imposer quoi que ce soit.
...Je ne sais ce qu'est hfr , mais je peux avoir la mémoire qui flanche ??  |
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metodox
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Posté - 23 janv. 2013 : 11:22:41
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Votre reponse est tres claire, merci beaucoup
Malheureusement le syndic et une dame du conseil syndical (avocate de profession) ont clairement dit que ce sujet devait etre Ă l'odj, puis modification des milliemes ...
Bon je vais le faire pour que tout le monde soit content, mais je ferai passer ça en disant que c'est parcque je le veux bien.
Merci encore a tous
ps : hfr : www.hardware.fr (il y a une personne qui porte exactement le meme pseudo que vous, raison de ma demande) |
Édité par - metodox le 23 janv. 2013 11:24:30 |
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Posté - 23 janv. 2013 : 11:59:29
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rien Ă rajouter aux propos de gedehem, si ce n'est....
vous pourriez négocier la révision des tantièmes en demandant l'aliénation du palier proposez un prix d'achat.... |
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metodox
Nouveau Membre
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Posté - 23 janv. 2013 : 12:27:07
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Je compte bien effectivement racheter a terme les parties communes ... mais tant que je n'ai pas pu racheter le dernier grenier qui est a un coproprietaire, ça n'a pas beaucoup d'interet car il faut bien que cette personne puisse techniquement acceder a son grenier
au dela de ça il y a aussi un peu de machinerie du chauffage urbain dans ces parties communes, il faudrait que je les fasse deplacer ... donc c'est un projet pour dans 2/3 ans |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2013 : 12:43:20
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Aussi longtemps que vous n'aurez pas acheté le dernier grenier, vous ne pouvez demander la cession du palier, ...qui relève d'une décision d'AG.
Concernant cette personne par ailleurs avocate, il est évident qu'elle n'a qu'une connaissance imprécise des règles qui s'appliquent en copropriété.
Ce qui est dommageable lorsqu'on est au CS (vous pouvez le lui dire de ma part !  ).
Si c'est une avocate spécialisée dans les affaires matrimoniale, ou dans le droit du travail, cela n'a rien de surprenant ! Parce que même ceux spécialisés "droit immobilier/urbanisme" sont parfois aussi à coté de la plaque !
Concernant les tantièmes de parties communes, comme ceux de charges, ils sont immuables tels que calculés à l'origine de la copro (Lart.5), et ne peuvent être modifiés qu'à l'unanimité.
Comme vous ne serez pas d'accord ... ce n'est pas demain la veille ! |
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metodox
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Posté - 23 janv. 2013 : 14:35:57
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Oui pour les parties communes je m'en doutais fortement, mais j'ai bon espoir de pouvoir racheter la partie privative qui ne sert visiblement pas Ă un des copro, puis ensuite les parties communes, je ne pense pas recontrer d'obstacles
Pour les c harges sincerement meme si je suis dans mon bon droit pour refuser de les faire changer je ne trouve pas ça tres juste ... donc je vais accepter.
trop bon trop con parait-il ....  |
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