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Profession libérale en copropriété : Augmentation unilatérale de ma quote-part de charges
Le
27/5/2015
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L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété, d'ordre public, dispose que sauf action en révision poursuivie en justice dans les conditions prévues par l'article 12, "la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires".
Le § e de l'article 25, qui liste les décisions de l'assemblée générale requérant la majorité des voix de tous les copropriétaires, mentionne "la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives".
Or les "charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10" sont uniquement celles "entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun". Parmi les charges de votre immeuble, résultant de votre règlement de copropriété, seules celles de l'ascenseur pourraient être concernées. Or votre lot, situé au rez-de chaussée, n'en a pas l'utilité et ne supporte donc pas de quote-part à ce titre.
Par contre, les charges de nettoyage du hall sont assimilées à des charges d'entretien des parties communes, et relèvent du 2ème alinéa de l'article 10 (Cass. 3ème Ch. civ., 1er avr. 1987, n° 85-13.519 : Bull. civ. III, n° 71). Ce dernier prévoit que les copropriétaires sont "tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5", l'article 5 quant à lui prévoyant que "dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
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La question :
J'ai acheté un lot de rez-de-chaussée défini en tant qu' "Appartement" dans l'état descriptif de division de la copropriété, en vue d'en faire mon cabinet médical. J'y exerce depuis la livraison des locaux par le promoteur ma profession de médecin et j'ai également loué une pièce à une infirmière libérale.
La destination de l'immeuble dans le règlement de copropriété est celle d' "immeuble destiné exclusivement à l'usage d'habitation", mais le paragraphe "Conditions de jouissance des parties privatives" est ainsi rédigé :
"Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés au rez-de chaussée, qui pourront être occupés commercialement (...). L'exercice individuel de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements, à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; mais il est interdit d'y installer des bureaux commerciaux ou administratifs."
Le syndic de la copropriété vient d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, probablement à la demande du conseil syndical, une question ainsi libellée :
"Clause dite d'aggravation des charges (majorité de l'article 26)", avec le projet de résolution suivant :
"Pour une bonne collaboration et le maintien d'une relation harmonieuse entre les propriétaires, l'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que, d'une manière générale, tous les frais exposés au syndicat des copropriétaires, par le fait, la faute ou la négligence d'un copropriétaire ou de l'une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés.
"L'assemblée donne tous pouvoirs au syndic (...) [formalités de publicité foncière]
"M XXX accepte une aggravation de ses charges de 50% pour compenser la dégradation des parties communes du fait de son activité professionnelle en attendant de trouver une meilleure solution pour le passage intensif des patients."
Je précise que certains membres du conseil syndical me font pression afin que j'aménage un accès direct à mon cabinet par le jardin de manière à ce que mes clients n'aient pas à passer par le hall d'entrée, seule partie commune empruntée par eux.
Notre réponse :
Il résulte de votre exposé que vous êtes parfaitement dans votre droit dans l'exercice d'une profession libérale dans les locaux dont vous êtes propriétaire, puisque cette activité est "tolérée" dans tous les appartements et qu'en ce qui concerne le vôtre, le règlement de copropriété admet même une activité commerciale, sans à aucun moment soumettre cette faculté à un accès de vos locaux par votre clientèle par l'extérieur. La copropriété ne dispose donc d'aucun fondement pour l'exiger.
Par ailleurs, les tantièmes de répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (charges du 2ème alinéa de l'article 10) doivent en principe tenir compte de cette faculté, puisque l'article 5 de la loi prévoit que "la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".
Il en résulte que quand bien même il serait prétendu, alors même que vous avez utilisé vos locaux dès le départ pour l'exercice d'une profession libérale, que vous avez changé l'usage de vos parties privatives par rapport à leur affectation initiale telle que définie dans le règlement de copropriété, cette affirmation serait sans conséquence sur les charges du 2ème alinéa de l'article 10, puisque leur répartition est fixée par le règlement de copropriété "sans égard à leur utilisation", et que l'assemblée des copropriétaires ne pourrait augmenter que votre quote-part d'une des charges visées à l'alinéa 1 de l'article 10.
Or aucune charge mentionnée dans votre règlement de copropriété ne peut être considérée comme affectée par ce prétendu changement d'usage.
La conséquence est que l'assemblée ne peut en aucun cas prendre une décision augmentant unilatéralement votre quote-part dans l'une ou l'autre des catégorie de charges de votre règlement de copropriété, et que si elle le faisait, surtout dans les proportions visées par le projet de résolution mentionné, la décision pourrait être immanquablement annulée pour abus de majorité.
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