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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
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20024 réponses |
 Posté - 14 janv. 2009 : 20:28:49
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
Il faut dire qu'en ce qui me concerne, je défends le texte légal :
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
La chrage de la preuve contraire est donc en face...chez vous
où voyez vous dans cet article que cette voie de modification est la seule possible pour modifier le CdC ?
il n'est nulle part écrit "le CdC ne peut être modifié que par ...".
la formulation du L442-10 CU n'est pas exclusive.
pour éclairer cela, lisez la formulation du L123-13 CU sur les modif de POS/PLU : "le PLU est modifié ou révisé par ..." : là, c'est clair et le législateur indique qu'il n'y a pas d'autre voie tant qu'il ne modifie pas la loi (c'est en cours!).
aucun arrêt présenté par vous, fut-il non publié, ne permet d'affirmer qu'il est impossible de modifier le CdC sans intervention de l'autorité administrative.
quand mon petit arrêt picard l'infirme... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 20:41:20 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:34:17
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Citation :
Initialement posté par popolus
(...)Ce dernier arrêt que vous citez va à l’encontre des 2 précédents : cette fois il n’y a plus de détournement de pouvoir.
je reviens sur le sujet initial pour indiquer que les seules décisions, citées dans les ouvrages que j'ai consultés, relatives à une modification du cdC qui permet de régulariser mais où le détournement est écarté sont celles où la conformité au règlement d'urba est améliorée.
est ce le cas dans votre situation ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 20:39:19 |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:52:04
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mais si cher M. Wormser
notamment, sans me fatiguer plus avant l'arrêt que je viens de citer...
Si l'arrêté n'avait pas été essentiel, la cour n'aurait pas cassé
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:58:25
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et donc à vous suivre, toute collectivité de colotis peut modifier d'elle-même le cahier des charges par acte purement civil, cette modification ainsi décidée pouvant ne pas être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Le deuxième avantage de cette réglementation d'ordre public est d'instaurer le contrôle de cette modification
Qui dans votre systeme controle cette modification par rapport à l'intérêt public que n'exprime pas l'unanimité et en l'espèce aux réglementations ?
Personne
Le lotissement devient un champs clos contractuel, ce qu'il n'est plus depuis 1919...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 21:12:32
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
mais si cher M. Wormser
notamment, sans me fatiguer plus avant l'arrêt que je viens de citer...
Si l'arrêté n'avait pas été essentiel, la cour n'aurait pas cassé
ce n'est pas ce que dit votre arrêt qui renvoie les parties devant la cour d'appel de Grenoble en cassant un arrêt lui même présenté en appel après cassation ; voir mon message Posté - 14 janv. 2009 : 19:47:45 dans ce même fil.
l'arrêté est essentiel si le motif retenu est fondé sur le L315-3, rien d'autre.
donc, fatiguez vous un peu plus pour convaincre. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 21:13:03 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 21:19:27
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
et donc à vous suivre, toute collectivité de colotis peut modifier d'elle-même le cahier des charges par acte purement civil, cette modification ainsi décidée pouvant ne pas être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Le deuxième avantage de cette réglementation d'ordre public est d'instaurer le contrôle de cette modification
Qui dans votre systeme controle cette modification par rapport à l'intérêt public que n'exprime pas l'unanimité et en l'espèce aux réglementations ?
Personne
Le lotissement devient un champs clos contractuel, ce qu'il n'est plus depuis 1919...
les seuls points de règlementation que le maire peut opposer dans la demande L442-10 sont ceux relatifs à la règlementation d'urbanisme, PLU ou POS.... points qu'il a heureusement d'autres moyens de faire respecter qu'en prenant part à la rédaction d'un CdC, ne serait ce que par les dispositions de l'article L160-1 du code de l'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 21:23:17
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Et je vous renvois à la doctrine déjà citée
Au vu de tout ce qui précède, il est juridiquement possible de soutenir que le cahier des charges de lotissement qu'il ait ou non été approuvé, qu'il contienne ou non des règles d'urbanisme, qu'il date d'avant ou d'après 1977 (V. C. urb., art. R. 315-9), qu'il couvre un lotissement dont les règles d'urbanisme sont devenues caduques en application de l'article L. 315-2-1, ne peut être modifié que dans le respect de la procédure de l'article L. 315-3.
A vous d'apporter enfin, enfin, enfin des éléments contraires...
Ce que le dogme a le cuir bien épais...
Pour moi, je crois qu'il faut clairement que le spécialiste Universimmo que vous êtes rappelle au lecteur la réalité du droit positif, la nécessité d'en passer par le respect de l'article L 315-3 devenu x et ne pas affirmer la simple suffisance d'une approbation par les colotis, non validée par arrêté
C'est la prudence même...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 21:33:16
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Jean, vous continuez à tenter de créer un dogme qui n'est pas fondé solidement.
je répète que vous ne m'avez apporté AUCUN élément de droit positif permettant de confirmer ce que vous affirmez... et ma petite JP reprise dans les commentaires de la littérature n'a pas moins de valeur que l'article de doctrine isolé que vous citez.
mon imprudence serait de dire que je suis certain que la voie de l'unanimité est certaine et garantie, ce que je ne fais pas.
votre imprudence, c'est de dire que la voie du L442-10 est la seule voie de modification du CdC.
ma prudence, c'est de dire que votre approche exclusive n'est pas à ce jour fondée et d'affirmer que jusqu'à preuve du contraire, rien ne permet d'écrire avec certitude que la procédure L442-10 du CU est la seule voie de modification du CdC.
et la votre ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
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302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 22:21:20
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Merci M. Wormser d'avoir mis à mal le dogme que vous aviez mis en place.
La prudence est de s'en tenir au droit positif tel qu'établi à ce jour par la jurisprudence publiée et la doctrine, et au texte même de la loi en se rappelant que qui peut le plus peut le moins-
"Tournicoti, Tournicoton", c'est un peu ce que j'ai lu dans vos posts et en particulier dans le dernier relatif à l'absence d'intérêt pour l'autorité de controler la conformité des Cdc modifiés aux réglements
C'était l'expression d'un réel dogmatisme, car en réalité quel intérêt pratique y a avait -il à affirmer aux lecteurs que l'approbation administrative n'était pas nécessaire... aucun
L'obtention de la modification administrative est une assurance... partielle...mais assurance utile...
"Et qui peut le plus peut le moins"
Et franchement, il était très "Tournicoti, Tournicoton" de vouloir à tout prix me preter l"idée que toute modification de quelque natiure que ce soit, etc, etc
C'était pas là le débat
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 22:49:56
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Vous n'aviez rien communiqué
j'ai communiqué une note de doctrine que vous avez bien bien méchamment qualifiée d'isolée (sic), alors qu'elle reprend le consensus
Avez-vous communiqué des éléments contraires, non...Rien, nada si ce n'est l'arrêt picard
J'ai cité les JCL, répertoire dalloz, etc ; bref j'ai mouillé ma chemise par un effort documentaire important...
Denier exemple en passant Benoit Cattin dans Construction - Urbanisme n° 1, Janvier 2006, étude 1
La réforme des autorisations d'urbanisme q<ui emet le régret suivant
Le transfert du lotissement au sein du Livre IV comble une lacune en élargissant explicitement au règlement la possibilité de modifier les documents du lotissement à la majorité qualifiée et après approbation administrative (C. urb., art. L. 315-3 devenu L. 442-10) ou celle de les mettre en concordance avec le PLU (C. urb., art. L. 315-4 devenu L. 442-11). Il ne s'est malheureusement pas accompagné des modifications espérées qui auraient contribué à une simplification du droit. En particulier, l'opportunité n'a pas été retenue de réduire le champ d'application de ces articles aux seuls documents approuvés, en raison de leur nature réglementaire, et de renvoyer la modification des cahiers des charges purement contractuels aux seules règles du Code civil.
Si M. Benoit Cattin émet l'opinion que votre idée n'a pas été mise en oeuvre par la réforme du code de l'urbanisme,pour le regretter c'est bien que votre idée ressort du droit que l'on aimerait être mais qui n'est pas
et donc du dogme...
C'est les Tournocoti _ tournicoton que j'ai vus ( je cherche le nom du dessin animé des années 60, ma jeunesse, ou cette expression était mise dans la bouche d'une bestiole...)
Je peux à votre demande pour vos éclairer enfin vous adresser ce qui est sorti sur le sujet... Cela vous permettra de savoir quelle doctrine est "isolée" (sic) et quelle doctrine ne l'est pas..
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 23:10:06
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Tournicoti, c'est Zébulon dans "Le manège enchanté" et ce n'est pas un dessin animé 
je ne suis pas "méchant" mais vous n'êtes toujours pas convaincant.
Benoit Cattin n'infirme ni ne confirme mon approche, otez vos prismes : il regrette dans son article que la rédaction retenue ne suffise pas à exclure des dispositions du L442-10 la modification des CdC purement contractuels, ce qui ne signifie pas que ces CdC purement contractuels ne puissent pas être modifiés hors les voies du L442-10.
en fait, notre différend vient d'un problème de logique que j'ai étudié avec mes enfants, portant sur la distinction entre "=>" et "<=>", particulièrement lorsque d'une relation entre A et B, on veut déduire une relation entre nonA et nonB
quant à l'assurance "utile" que vous abordez dans le message précédent, oui, c'est utile mais la question n'est pas là !
la question est : juridiquement, est ce nécessaire ?
votre réponse est "oui, c'est certain".
la mienne : "je n'en suis toujours pas convaincu".
au fait, pour le Petit Robert :
Dogme : Opinion émise comme une certitude; une vérité indiscutable.
qui de nous deux émet un "dogme" ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 23:30:37 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 08:05:17
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J'espère qu'il n'échappe à personne que la démarche qui consiste à "juger" péremptoirement un avis en le qualifiant de "dogmatique", donc condamnable, pour mettre son auteur en accusation, est celle de l'INQUISITION.
Les interventions qui précèdent relèvent d'une forme subversive et perverse de limitation de la liberté d'expression.
Est-il oui ou non dans l'esprit d'UI d'échanger des conseils sur des questions? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 08:18:00
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Mout,
je partage votre appréciation sur l'emploi très inapproprié du terme "dogme" dans ces échanges.
sur le fond en fait, on a ici tout au plus des convictions à défaut d'avoir des certitudes.
je pense que l'esprit d'Ui permet d'échanger librement sur ces convictions ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 11:26:26
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UI permet surtout d'échanger des EXPERIENCES.
Aucune exigence d'expertise pour cela.
Les divagations théoriques sont des spéculations.
Chacun est apte à identifier un avis spéculatif et à le distinguer d'un conseil d'expérience.
Dévier chaque fois que possible un questionnement pratique vers des élucubrations théoriques ne me semble pas constructif.
C'est ma conviction |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 11:58:19
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Merci, vous avez raison, c'est Zébulon, dans le manège enchanté
Serions nous de la même génération ?
Pour le reste, je renonce... je rends les armes...
Pour moi, il était essentiel de coller au plus prêt à la réalité en droit positif actuel
Avec l'expérience qui est la votre, vous avez un point de vue différent
Je m'incline... de lassitude... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:00:41
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Oui Mout
sur le sujet précis sur lequel nous devisions, celui des diverses -ou pas- modalités de modification du CdC, aucune réponse pratique n'était possible sans comprendre -et éventuellement partager- une analyse des dispositions prévues par la loi.
notre conviction commune, au départ, était que l'unanimité des colotis était requise pour modifier un CdC. j'en suis pour ma part revenu, convaincu par les arguments de Jean6 qui s'appuient sur des dispositions législatives ou juridictionnelles convergentes et claires à mon sens.
et Jean6 va plus loin : il est convaincu que la décision administrative est nécessaire pour que la modification d'un CdC soit juridiquement valable. de cela, il ne m'a pas convaincu.
les conséquences pratiques de ces échanges sont importantes à mes yeux; nous ne sommes pas dans de la divagation, au contraire...
car c'est bien de là que viendra la question très opérationnelle de
*l'opposabilité civile d'une modification de CdC par la procédure L442-10 correctement menée avec la seule majorité qualifiée et décision administrative ad'hoc
*l'opposabilité civile d'une modification de CdC par la seule unanimité des colotis sans décision administrative.
edit : reformulation |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2009 12:50:04 |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:34:35
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Emmanuel
Voilà enfin un excellent résumé totalement objectif
Sauf que je suis pas "convaincu" que l'article L 442-10 s'applique à toutes les modif...
J'ai quelque part écrit que la situation idéale était
unanimité + processus modifif L 442-10
à défaut majorité qualifiée + processus modifif L 442-10
La prudence - pas la conviction personnelle - consiste à en faire le maximum ( qui peut le plus peut le moins) avec l'avantage que le processus L 442-10 ne peut être contesté que devant le juge administratif
Je m'en tiens à ce qui est le droit aujourd'hui...
Mais rien ne me dit que demain, la cour de cassation ne va pas prendre un arrêt ... publié... qui écartera ce processus en matière par exemple de Cdc récent et non approuvé
Et je crois vraiment que le conseil à donner est d'agir dans le respect de L 422-10 avec en prime et assurance, la recherche si possible de l"unanimité
Voilà mon résumé final |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:42:42
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ok pour conseiller cette approche à ceux qui souhaitent modifier un CdC.
la réponse est différente pour ceux de nos visiteurs qui souhaitent contester une modification déjà réalisée ou en cours de réalisation : pour ceux là, le "qui peut le plus peut le moins" n'est pas intéressant. ce qui leur importe est plutot "sur quelles bases pourrais-je contester ce qui a été fait ?". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:43:18
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Et pour répondre à la question initiale de Populus
Cass. 3e civ., 17 déc. 2003 ; Fantou c/ Descombes :
Toute déclaration d'illégalité d'un texte réglementaire par le juge administratif, même décidée à l'occasion d'une autre instance, s'impose au juge civil qui ne peut plus faire application du texte illégal. Pour décider que les règles contenues dans les cahiers des charges applicables au lotissement, à l'exception des dispositions concernant la zone "ad aedificandum" du lot appartenant aux colotis, lesquelles avaient été modifiées par arrêté préfectoral, l'arrêt constate qu'il résulte de cet arrêté qui n'a jamais été attaqué ni annulé que cette modification a reçu l'accord des colotis conformément aux conditions des doubles majorités requises par les dispositions de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme et relève que, si dans son arrêt du 5 juin 1985, annulant le permis de construire délivré aux colotis, le Conseil d'État retient que cet arrêté préfectoral est illégal, c'est au motif qu'il est entaché d'un détournement de pouvoir. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les lois des 16 et 24 août 1790, ainsi que l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme (pourvoi n° 02-16.153 FS-P+B c/ CA Montpellier, 1re civ., sect. AS, 4 mars 2002).
Cassation partielle |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 12:51:33
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Emmanuel
Parfaitement d'accord avec vous
Prudence pour mise en place d'une modification
Large imaginaire et pourquoi pas débat sur l'unanimité nécessaire en cas de contestation d'une modif ... cela ne mange pas de pain
Mais attention si arrêté, seul le juge administratif est compétent
Et je vous rappelle l'arrêt fondamental CE commune de Reichstett dans les années 95 et l'applicabilité L. 315-3 y compris pour modif Cdh non approuvé
De mémoire le préfet avait refusé de prendre un arrêté de modif pour cause de Cdc non approuvé
D'ailleurs, j'ai toujours un doute sur l'autorité compétente... Je ne suis pas sur que le maire soit l'autorité compétente quand les documents approuvés initiaux l'ont été par le préfet |
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Non respect du cahier des charges puis modificatio
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