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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
 Posté - 13 janv. 2009 : 23:32:51
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Dans un lotissement, un coloti A a édifié une construction non conforme au cahier des charges.
Un coloti B engage une procédure devant une juridiction civile (TGI, cour d’appel, puis éventuellement cour de cassation) pour demander la démolition de la construction.
Le coloti A durant les années que dure la procédure cherche à modifier le cahier des charges afin de le rendre conforme avec sa construction.
Il obtient l’accord d’une majorité qualifiée (2/3 des 3/4) et tente de soumettre la modification selon l’article L442-10 du CU à l’autorité compétente (le Maire).
J’aimerais savoir, dans ce cas, si une telle modification est possible. Ou, à l’inverse, y a-t-il une règle qui empêche, du fait de la procédure en cours, ce genre de modification du cahier des charges?
Ces deux arrêts : ici et ici rendus par une cour d’appel administrative et cités par Emmanuel sur un autre fil, considèrent que les arrêtés visant de telles modifications sont entachés de détournement de pouvoir.
Mais est-ce toujours le cas?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 08:10:20
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populus
Vous écrivez :"Un coloti B engage une procédure devant une juridiction civile (TGI, cour d’appel, puis éventuellement cour de cassation) pour demander la démolition de la construction."
Vous avez indiqué dans l'autre fil très actif un arrêt de Cour de Cassation qui doit vous mettre sur la bonne piste.
Pour ma part, je considère que la solution au cas que vous nous soumettez en matière de lotissement n'est pas dans le droit public et la jurisprudence administrative.
Votre cas manque de précisions :
- s'agit-il d'un lotissement approuvé avant 1977?
- avec un dépôt de "pièces de lotissement approuvées" devant notaire qui l'a publié au fichier immobilier?
Parmi les "pièces" approuvées et publiées : le CAHIER DES CHARGES
En tant que "pièce approuvée", gardée aux archives de la DDE et de la commune, elle est susceptible d'être modifiée selon la procédure prévue au Code de l'Urbanisme.
En tant que "pièce publiée", conservée aux hypothèques, elle est susceptible d'être modifiée à l'unanimité des co-lotis.
Le cas échéant, les colotis peuvent ainsi à l'unanimité décider que la modification validée par l'autorité administrative peut faire l'objet d'un dépôt de pièce chez le notaire qui le publiera.
Ceci par hypothèse et nonobstant le second problème que vous nous soumettez : car la non conformité conventionnelle d'une construction ne sera pas couverte a posteriori par une quelconque modification survenue après les décisions de justice, et ceci MEME si un PC modificatif peut être délivré LEGALEMENT après la modification réglementaire (c'est ce qui est clairement écrit dans l'arrêt que vous m'avez offert )
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 08:25:15
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Mout,
sans surprise, je ne partage pas l'avant dernier paragraphe mais tous les autres si.
Popolus, dans cette décision (CAA Marseille, 1ère chambre - formation à 3, du 6 mai 2004, 01MA01728), le juge ne retient pas le détournement même si ça régularise des situations irrégulières, parce que l'objectif affiché n'est pas la régularisation mais "une meilleure compatibilité avec le POS"...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 08:57:59 |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 16:28:25
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Mout,
Citation :
Vous avez indiqué dans l'autre fil très actif un arrêt de Cour de Cassation qui doit vous mettre sur la bonne piste.
Je ne pense pas.
Car dans cet arrêt, il est simplement précisé que le cahier des charges ne peut être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité.
Cela veut simplement dire, que l’approbation administrative n’est pas nécessaire en cas d’unanimité.
Comme le souligne Emmanuel, cette décision "traite du cas de la modification du CdC sans l'intervention de l'autorité administrative -le maire-, par la seule volonté et expression des colotis, cette voie de modification nécessitant alors l'unanimité. "
Il en serait différent s’il était écrit : "que le cahier des charges ne peut être modifié que par la seule décision de l'assemblée générale des colotis et à l'unanimité."
Citation :
Votre cas manque de précisions :
- s'agit-il d'un lotissement approuvé avant 1977?
- avec un dépôt de "pièces de lotissement approuvées" devant notaire qui l'a publié au fichier immobilier?
Dans ce cas d’école, il s’agit d’un lotissement de 1955, dont le cahier des charges a été approuvé par un arrêté préfectoral et publié au fichier immobilier. Je ne pensais pas que cela pouvait avoir une importance.
Emmanuel,
Ce dernier arrêt que vous citez va à l’encontre des 2 précédents : cette fois il n’y a plus de détournement de pouvoir. Pas facile de faire la distinction entre une modification visant une régularisation et une autre visant une meilleure compatibilité avec le POS. Le coloti A pourra utiliser cette subtilité à son avantage.
Enfin, ces arrêts ne font pas référence à une quelconque procédure civile en cours.
En fait, je voulais savoir si le coloti A peut faire valoir un CdC différent en cour d’appel que celui présenté au TGI.
Dans ce cas, le coloti B aurait du demander l’accord d’une minorité des colotis (1/4 – 1/3) avant d’engager une procédure.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 16:52:06
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Citation :
Initialement posté par popolus
(...)Ce dernier arrêt que vous citez va à l’encontre des 2 précédents : cette fois il n’y a plus de détournement de pouvoir. Pas facile de faire la distinction entre une modification visant une régularisation et une autre visant une meilleure compatibilité avec le POS. Le coloti A pourra utiliser cette subtilité à son avantage.
oui, tout à fait, c'est bien le problème, surotut quand on sait que le juge rechigne en général à qualifier le détournement de pouvoir qui a une franche odeur de souffre !Citation :
Enfin, ces arrêts ne font pas référence à une quelconque procédure civile en cours.
En fait, je voulais savoir si le coloti A peut faire valoir un CdC différent en cour d’appel que celui présenté au TGI.
je ne sais pasCitation :
Dans ce cas, le coloti B aurait du demander l’accord d’une minorité des colotis (1/4 – 1/3) avant d’engager une procédure.
pourquoi : tout coloti peut, à titre personnel, engager une action visant au respect des dispositions du CdC : il y a intérêt.
pourquoi exiger ce seuil 1/3-1/4 ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 17:50:34
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Citation :
pourquoi : tout coloti peut, à titre personnel, engager une action visant au respect des dispositions du CdC : il y a intérêt.
pourquoi exiger ce seuil 1/3-1/4 ?
C’est « la minorité qualifiée » par opposition à la majorité qualifiée des 2/3-3/4 du L442-10.
Si plus des 1/3-1/4 soutiennent l’action du coloti B, le coloti A ne peut plus avoir la majorité qualifiée nécessaire pour une modification de CdC.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 17:52:42
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populus : comment interprétez-vous, en grammaire et analyse logique la phrase :
"le cahier des charges ne peut être modifié que par la seule décision de l'assemblée générale des colotis" 
QUE PAR LA SEULE
moi, en me rappelant ma chère institutrice, je comprends que la modification ne peut se faire QUE D'UNE SEULE MANIERE : une décision d'assemblée générale des colotis
l'arrêt poursuit : qu'à l'unanimité.
Toujours en se rapportant au français, cette formulation, il faut le remarquer, ne fait allusion à aucune autre manière avec laquelle il ne faudrait pas confondre...
L'arrêt stipule encore:
"que les appelants prétendent vainement
 que les colotis auraient valablement modifié des dispositions contractuelles du lotissement
en votant le changement d'affectation
« d'une partie du lot 25 »,
en terrain à bâtir
, en soutenant que ce vote aurait pu être acquis à la majorité qualifiée, résultant de l'article L 315-3 du Code de l'Urbanisme ;
Je comprends = la modification de destination d'une zone verte en terrain à bâtir par la procédure du CU L315-3
"qu'en s'abstenant de rechercher si les règles d'utilisation du sol trouvaient leur siège
- dans le règlement du lotissement
- ou dans le cahier des charges du lotissement,
la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle
et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ;
Je comprends = la CA s'est mélangé les pinceaux en ne vérifiant pas si la modification votée au 2/3-3/4 portait sur l'aspect réglementaire de la question (à savoir si le règlement était ou non caduc)
Cet arrêt évoque de nombreux litiges entremêlés ou en cascade.
Mais elle énonce clairement et sans conditions que les dipositions conventionnelles d'un lotissement ne peuvent être modifiées que par la seule décision d'une AG des colotis à l'unanimité
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 18:57:19
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Citation :
popolus : comment interprétez-vous, en grammaire et analyse logique la phrase :
"le cahier des charges ne peut être modifié que par la seule décision de l'assemblée générale des colotis"
QUE PAR LA SEULE
moi, en me rappelant ma chère institutrice, je comprends que la modification ne peut se faire QUE D'UNE SEULE MANIERE : une décision d'assemblée générale des colotis
l'arrêt poursuit : qu'à l'unanimité .
Je suis d’accord avec votre analyse,
sauf qu’il n’est pas écrit:QUE PAR LA SEULE
il est écrit : PAR LA SEULE
Et cela change complètement le sens de la phrase.
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:21:46
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Notez la différence entre ces deux phrases:
Le cahier des charges ne peut être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité
Le cahier des charges ne peut être modifié que par la seule décision de l'assemblée générale des colotis et à l'unanimité
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:25:51
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Pour tenter de répondre, je dirai ceci :
Que le cas de figure d'une modification des documents du lotissement ( et peu importe, CDC, réglement, etc, etc ) pour faire pièce à une action d'un coloti en violation et en démolition est bien connu ;
que le juge administratif seul en charge du contrôle de cette modification retient ou ne retient pas selon les circonstances le détournement de pouvoir ; mais s'il n'y pas d'autres motifs que le fait de vouloir faire pièce à l'action du coloti, le détournement et la nullité seront acquis, ainsi que M. Wormser le rappelle.
Que si cette modification intervient en cours d'instance civile, c'est le Cdc modifié qui est pris en compte au final par le juge, y compris d'appel ; en pratique le juge civil sursoira à statuer si la modification a été soumise au juge administratif, dans l'attente de la décision définitive de ce dernier
Qu'(il est vraiment particulièrement vain de revenir sur cet arrêt de cassation de décembre 2008, discuté dans un autre fil, arrêt non publié, qui n'a pas révolutionné le droit positif, et dont les circonstances précises avec des actes spéciaux ne peuvent être appréciées ; qu'il est donc étonnant que Mout ose affirmer que cet arrêt énonce clairement et sans conditions que les dipositions conventionnelles d'un lotissement ne peuvent être modifiées que par la seule décision d'une AG des colotis à l'unanimitéCet arrêt a statué sur un cas d'espèce et des actes qui nous sont connus et ses auteurs se sont refusés à le comprendre comme énonçant un principe, à défaut de quoi, ils en auraient ordonné la publication. Avant que d"énoncer des régles de droit, la cour de cassation statue d'abord dans des affaires...
Même si ce forum ne peut être le lieu de citer des montagnes de jurisprudence, je peux citer cet arrêt publié, dont la doctrine actuelle confirme la validité toujours actuelle
Cass. 3e civ., 20 mai 1998 ; Épx Charre c/ Courtial :
Doit être cassé l'arrêt attaqué qui déboute le propriétaire dans un lotissement de sa demande tendant à faire condamner son voisin coloti à effectuer des travaux de mise en conformité aux prescriptions du cahier des charges du lotissement, aux motifs que le vote sur la suppression de l'interdiction d'installer des séchoirs extérieurs permanents et l'autorisation de création d'une mitoyenneté entre deux propriétés, a été obtenu à l'unanimité des colotis et que les exigences de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme ont donc été satisfaites.
En effet, en statuant ainsi, sans rechercher si l'accord des colotis a été suivi d'un arrêté modifiant le cahier des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte précité (pourvoi n° U 96-16.639 c/ CA Chambéry, 12 avr. 1996).
Nous avons ici une modification du CDC, à l'unanimité et pourtant retoquée par le juge civil en ce qu'absence d'arrêté L 315-3.En 2007, la doctrine confirme la validité de ce principe...rappelé par des décisions postérieures, notamment de 2004 : évidemment l'ensemble étant contraire au mythe- dogme...
La non publication au Fichier immobilier de ce CDC n'a de conséquences éventuelles qu'en terme d'opposabilité aux colotis.
Il n'existe aucun lien, j'écris bien aucun quant à la modification du CDC, relatif au fait que ce CDC soit ou ne soit pas publié, même si de mémoire le décret de 1955 qui a créé le fichier immobilier oblige à la publication des CDC
Et au final pour répondre à la question de Populus, sous réserve d'un détournement de pouvoir,qui autoriserait la nullité de l'arrête de modification - et qui est du domaine du plus que possible - la modification approuvée par arrété puis publiée au fichier immobilier est immédiatement opposable, y compris dans le cadre de procédures en cours |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:29:39
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Rectification
"qui nous sont connus" ; je voulais écrire " qui nous sont inconnus"
Je suis réellement surpris que l'on puisse voir en tout arrêt non publié de la cour de cassation et voulu commme tel par ses auteurs, le support d'une révolution jurisprudentielle, mettant à mal les arrêts quant à eux publiés... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:47:45
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
(...) qu'il est donc étonnant que Mout ose affirmer que cet arrêt énonce clairement et sans conditions que les dipositions conventionnelles d'un lotissement ne peuvent être modifiées que par la seule décision d'une AG des colotis à l'unanimitéCet arrêt a statué sur un cas d'espèce et des actes qui nous sont connus et ses auteurs se sont refusés à le comprendre comme énonçant un principe, à défaut de quoi, ils en auraient ordonné la publication. Avant que d"énoncer des régles de droit, la cour de cassation statue d'abord dans des affaires...
d'accord avec ça: je suis maintenant moi aussi convaincu que la modification peut aussi etre opérée par décision adminisrative sur demande d'une majorité qualifiée de colotisCitation :
Même si ce forum ne peut être le lieu de citer des montagnes de jurisprudence, je peux citer cet arrêt publié, dont la doctrine actuelle confirme la validité toujours actuelle
Cass. 3e civ., 20 mai 1998 ; Épx Charre c/ Courtial :
Doit être cassé l'arrêt attaqué qui déboute le propriétaire dans un lotissement de sa demande tendant à faire condamner son voisin coloti à effectuer des travaux de mise en conformité aux prescriptions du cahier des charges du lotissement, aux motifs que le vote sur la suppression de l'interdiction d'installer des séchoirs extérieurs permanents et l'autorisation de création d'une mitoyenneté entre deux propriétés, a été obtenu à l'unanimité des colotis et que les exigences de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme ont donc été satisfaites.
En effet, en statuant ainsi, sans rechercher si l'accord des colotis a été suivi d'un arrêté modifiant le cahier des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte précité (pourvoi n° U 96-16.639 c/ CA Chambéry, 12 avr. 1996).
Nous avons ici une modification du CDC, à l'unanimité et pourtant retoquée par le juge civil en ce qu'absence d'arrêté L 315-3.(...)
et ben non : ce n'est pas l'absence d'arrêté L315-3 que la cour de cass retient mais l'erreur de procédure civile -c'est bien le rôle de la cour de cass' !- qui a consisté, pour la CA Chambéry, à conclure que le CdC avait été modifié comme le prévoit le L315-3 sans rechercher l'existence de l'arrêté ad'hoc.
La CA Chambéry n'aurait pas parlé du L315-3 CU que le motif de cassation fondé sur la régularité de la modification du CdC aurait -peut-être- été rejeté par la décision en Cassation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:53:26
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Et je renvois au fil précédent qui cite l'ensemble des arrêts utiles,
dit arrêts "destructeurs du dogme", voire les notes de doctrine,
rappel étant fait que le dogme ne connaît lui aucun arrêt utile...si ce n'est un arrêt "picard" et l'arrêt non publié de décembre 2008, et que le code Dalloz cité par M. Worsmer, lu, ne laisse rien apparaître |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:55:59
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juste pour l'anecdote, je vois mal comment le code Dalloz pourrait citer un arrêt de décembre 2008 !!!
et l'arrêt picard, lui, est bien dans le Dalloz, depuis longtemps d'ailleurs. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2009 19:58:08 |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:56:50
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M. Worsmer
Votre constat sur l'arrêt que je cite est pertinente ; mais cela ne retire rien à mes écrits |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 19:59:17
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M. Wormser
Je vous préferre formulant une juste observation sur un arrêt de cassation, que voulant mettre en cause ce que j'écris
Mon observation sur le code dalloz avait trait à l'un de vos précédents mails et j'écrivais que ce code en sa partie JP ne contenait aucun élément de nature à fonder le dogme |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:01:07
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
M. Worsmer
Votre constat sur l'arrêt que je cite est pertinente ; mais cela ne retire rien à mes écrits
si, car comme l'avait fait Mout, vous créez sans fondement -pour l'instant, cherchez encore !- un mythe : celui de l'impossibilité de modifier un CdC sans autorisation administrative. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:01:32
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| sauf l'arrêt picaresquement picard mais qui n'est qu'arrêt d'appel ancien, ce qui est peu .... pour contrer un ensemble de JP de cour de cassation, jp publiée... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:02:21
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Citation :
Initialement posté par JEAN6
M. Wormser
Je vous préferre formulant une juste observation sur un arrêt de cassation, que voulant mettre en cause ce que j'écris
Mon observation sur le code dalloz avait trait à l'un de vos précédents mails et j'écrivais que ce code en sa partie JP ne contenait aucun élément de nature à fonder le dogme
raison pour laquelle je parlais d'anecdote. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 20:04:51
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Il faut dire qu'en ce qui me concerne, je défends le texte légal :
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
La chrage de la preuve contraire est donc en face...chez vous |
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Non respect du cahier des charges puis modificatio
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