Location - Caution (loi ALUR)

(Dern. mise à jour le 21/10/2014) C'est l'acte par lequel une personne physique ou morale garantit le créancier du paiement de loyers (contrats de location) ou du remboursement d'un emprunt, ou de l'exécution de toute obligation souscrite dans un contrat.

- Le débiteur obligé de fournir une caution doit en présenter une qui ait la capacité de contracter et qui ait un bien suffisant pour répondre de l'objet de l'obligation.

- Le créancier ne peut refuser la caution présentée par un débiteur au motif qu'elle ne réside pas dans le ressort de la cour d'appel dans lequel elle est demandée (article 2295 du code civil).

- La caution ne peut être refusée par le propriétaire au motif que celle-ci n’a pas la nationalité française ou qu’elle réside en dehors du territoire métropolitain (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par le Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; FSL, collecteurs membres d’Action Logement (Locapass), associations spécialisées telles que FAST.

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.


Pour les étudiants il existe une garantie de l’Etat : CLé (caution locative étudiante) gérée par le CROUS qui permet aux étudiants dépourvus de garants personnels d’accéder plus facilement à un logement. Un étudiant bénéficiant de cette mesure est notamment dispensé du paiement de la caution, le propriétaire ayant la garantie d’être éventuellement dédommagé par le Fonds de garanti mis en place en cas d’impayé.

Formalités obligatoires

L'engagement de caution est souscrit dans le contrat proprement dit ou dans un acte séparé se référant explicitement et spécifiquement à un contrat donné. Elle ne vaut que si la nature de l'engagement, la somme ou les éléments de la créance garantie sont mentionnés, et de façon manuscrite.

La caution doit indiquer de façon manuscrite sur l’acte :

- Le montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent sur le bail.

- Une mention exprimant clairement qu’elle a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement.

- La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6)
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Attention, la reproduction de l'article 22-1 de loi du 6 juillet 1989 est aussi nécessaire en cas de location meublée,

Pour la colocation, les actes de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail de colocation doit nécessairement identifier, sous peine de nullité le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.

La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (Article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989).


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