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ACTUS
Du bon usage du « Besson » : attention aux pièges
Le
26/1/2001
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Plus contraignant que le « Périssol », le régime « Besson » a été boudé lors de son entrée en vigueur. Mais sur l’ensemble de l’année 2000, les chiffres de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC) révèlent un succès somme toute honorable, ce qui prouve une fois de plus s’il en était besoin que les français craquent pour les avantages fiscaux… Mais la recherche de l’avantage fiscal pour lui-même comporte comme toujours des risques ! Voici quelques pièges à éviter…
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Un achat de logement neuf sur quatre ont été fait sous ce régime au cours de l’année 2000. Ce taux est évidemment variable d’une région à l’autre et ce n’est pas une surprise en raison des plafonds de loyers au m2. D’un sur huit dans la région parisienne, il va jusqu’à 9 sur 10 dans la région de Toulouse et Montpellier (déclarations d’Henri Guitelmacher, président de la FBPC, à La Tribune – 25/1/2001).
Tous les commentateurs s’accordent d’ailleurs pour reconnaître l’intérêt de souscrire à ce régime, à condition d’être prudent.
Rappelons qu’il crée un statut de « bailleur conventionné » et accorde des avantages fiscaux conditionnés par un plafonnement des loyers pratiqués et des conditions de ressources des locataires (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés : pour les logements existants une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 25%, et pour les logements neufs un dispositif d’amortissement à raison de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans. Par contre, pour ces derniers, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d’amortissement.
Le risque majeur est qu’en ne respectant pas une des conditions nécessaires pour bénéficier de ce régime, l’investisseur voie l’opération requalifiée et subisse une réintégration de la déduction forfaitaire spéciale ou de l’amortissement, ce qui peut réduire à néant la rentabilité de l’investissement.
Et cela peut arriver notamment de deux façons :
- erreur sur la surface pour le calcul du loyer au m2 : le mode de calcul diffère de celui de la loi « Carrez » et une surestimation de la surface est vite arrivée ; il est donc plus que nécessaire de s’appuyer sur des documents sérieux.
- Erreur ou fausse déclaration sur les revenus du locataire : un redressement fiscal des revenus de ce dernier peut entraîner une requalification pour le bailleur !
Il convient donc pour l’investisseur qui se soumet au régime « Besson » de se ménager des recours contre ces deux risques.
La meilleure formule est incontestablement le « pack » englobant la vente du logement, et la gestion sous le régime « Besson » pendant la durée de l’avantage fiscal, elle-même comprenant la recherche de locataires, l’encaissement des loyers et les assurances contre les loyers impayés, les détériorations, la vacance et si possible une garantie de revenus (voir notre article sur « Des contrats d'assurance de plus en plus élaborés pour les acquéreurs et investisseurs»).
Ainsi, pour chacun des deux risques majeurs mentionnés, un professionnel portera la responsabilité et pourra servir de recours en cas d’erreur.
Cette formule a aussi l’avantage de mettre en principe l’investisseur à l’abri de promesses de rentabilité aussi mirifiques qu’irréalistes.
Encore faut-il lire les contrats in extenso, y compris les clauses en petits caractères, pour être sûr de détecter une exclusion de garantie ou une décharge de responsabilité qui réduirait les avantages du « pack » à néant.
Et se rappeler qu’un recours, c’est bien, mais une opération sans encombre, c’est encore mieux, et qu’il convient d’être encore plus sélectif pour les opérations défiscalisées que pour d’autres achats quant à la qualité et la réputation du promoteur et des professionnels à qui on s’adresse, ces opérations attirant plus que d’autres des indélicats prompts à profiter de l’engouement pour la réduction d’impôts pour vendre n’importe quoi à n’importe quel prix !
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