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Baisse des loyers et offre locative excédentaire
Début juillet le réseau d'agents immobiliers Century 21 - 900 agences dont 300 exerçant régulièrement l'activité de gestion locative dans toute la France - révélait pour la première fois une baisse du niveau moyen des loyers sur la France entière de 4,65% pour les appartements et de 2,31% pour les maisons (locations de juillet 2008 à juin 2009 rapportées à celles de juillet 2007 à juin 2008). Certes, cette tendance ne se retrouve pas encore dans toutes les agglomérations ni pour tous les types de logements : ainsi, Paris résiste à la baisse et continue de voir les loyers augmenter pour les grands logements, de même que les très petits appartements en collectif, studios et petits deux pièces ; à l'inverse, les loyers des grands appartements chutent lourdement, ainsi que globalement ceux de nombreuses villes de province ! En cause : une offre de logements dépassant largement la demande, alimentée notamment par l'arrivée massive sur le marché des logements achetés de 2003 à 2007 en "VEFA" (vente en état futur d'achèvement, autrement dit "sur plans") grâce au régime de défiscalisation "Robien".
Et ce n'est probablement pas fini : tous les "Robien" achetés au plus fort du "boom" de l'immobilier n'ont pas encore été livrés, et les mêmes errements risquent, malgré les garde-fous mis en place, de se reproduire avec le nouveau régime qui semble avoir la faveur des investisseurs, le "Scellier" !
Le "Scellier" après le "Robien" ?
Une étude du Crédit Foncier publiée le 7 juillet met en évidence une centaine de communes, dont une soixantaine de plus de 50.000 habitants, situées dans les zones d'éligibilité aux régimes "Robien", "Borloo" et "Scellier", et où l'offre de logements locatifs est déjà ou est susceptible de devenir rapidement excédentaire, mettant en danger les investisseurs qui y achètent des logements attirés par l'avantage fiscal auquel ils ouvrent droit : ils risquent en effet de rencontrer des difficultés pour y trouver des locataires au prix prévu par le budget prévisionnel établi par les vendeurs, et donc de devoir louer moins cher, mettant en cause l'économie de leur investissement, voire de ne pouvoir louer dans le délai d'un an maximum pour bénéficier de la déduction fiscale ou de la réduction d'impôt !
Certes, la zone C, la plus rurale, a été retirée de l'éligibilité à ces régimes de défiscalisation, mais un arrêté du 29 avril a transféré 700 communes de C en B, au risque de reproduire l'effet pervers reproché au régime "Robien"...
Du coup, selon le Crédit Foncier, le nombre de logements achetés pour bénéficier de ces régimes et restés vides faute de locataires, estimé entre 5 et 10.000 dans un rapport de Yves Le Bouillovec (PS) et... François Scellier (UMP), risque de doubler, d'autant que la morosité économique s'ajoutant à une offre déjà excédentaire entraîne une forte baisse des loyers dans certaines régions !
Le Crédit Foncier cite notamment comme villes "dangereuses" pour les investisseurs en "Scellier" Albi, Alberville, Alès, Angers, Angoulême, Beaune, Belfort, Besançon, Béziers, Blois, Brest, Briançon, Brive, Cahors, Carcassonne, Carpentras, Cholet, Clermont-Ferrand, Colmar, Dieppe, Dijon, Le Mans, Laon, Laval, Limoges, Lorient, Perpignan, Monbéliard, Mont-de-Marsan, Montauban, Montélimar, Mulhouse, Narbonne, Niort, Périgueux, Poitiers, Roanne, Rodez, Saint Etienne, Saumur, Tarbes, Valence, et Vichy...
Commentant l'étude à l'AFP, Jean-Michel Ciuch, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, fait état d'une baisse des loyers jusqu'à 15% sur un an entre juin 2008 et juin 2009, notamment en Aquitaine, Alsace, Limousin et Poitou-Charentes, et craint qu'entre juin 2009 et juin 2010 les loyers perdent à nouveau 10% dans ces régions !
"L'offre est de plus en plus inadaptée à la capacité financière des ménages. Alors que la demande se situe entre 6 et 13 euros le mètre carré mensuel, l'offre est proposée entre 11 et 25 euros", a expliqué M. Ciuch.
Découvrant les dossiers brûlants du logement, le nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu, a pris la défense du dispositif "Scellier" en rappelant que le gouvernement a tenu compte des excès du précédent dispositif mis en exergue par le rapport parlementaire auquel il avait participé. Il a estimé dans un communiqué que cette prise en compté était suffisante, mais invité néanmoins les investisseurs à être vigilants quant à la qualité et la nature des produits achetés, leur conseillant de faire plutôt un achat de logement avec avantage fiscal plutôt que le contraire...
Vers un ralentissement des besoins en logements ?
A ces excédents d'offre par la construction risque de s'ajouter une contraction de la demande.
Intervenant dans le cadre du 39ème congrès de la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs) qui s'est tenu les 25 et 26 juin derniers, Michel Vivinis, directeur de l'institut de prévisions économiques BIPE a présenté une étude prospective des besoins en logements et estimé qu'il fallait revoir en baisse les prévisions pour les années qui viennent : l'étude fait en effet état de besoins prévisionnels de "seulement" 370.000 logements par an, y compris de résidences secondaires, donc certes plus que le niveau de production actuel compte tenu de la crise (300.000), mais moins que la production de 2008 (428.000) ! Ceci résulte selon lui du ralentissement dans la création de ménages ; du coup, dans les années qui viennent, la demande de logements liée à l'évolution du nombre de ménages sera en baisse dans toutes les régions.
Cette prévision bat en brèche les analyses répétées depuis plusieurs années expliquant que les prix de l'immobilier ne peuvent baisser durablement en raison de l'existence d'une demande structurellement non satisfaite, liée justement en grande partie à l'augmentation du nombre de ménages...
A noter toutefois qu'une autre demande pourrait prendre le relais, liée aux besoins de renouvellement du parc immobilier en raison de la vétusté et l'obsolescence, y compris sur le plan énergétique. Selon le BIPE, les besoins en logements pourrait reprendre par contre leur croissance et remonter à 400.000 à partir de 2015...
Si cet institut de prévision est pour le moment le seul à prendre le contre-pied d'un consensus, qui chiffre plutôt à 500.000 par an le nombre de logements nouveaux nécessaires pour résorber la crise du logement, son coup de semonce est à prendre en considération, d'autant que ses prévisions antérieures - celles concernant le marché de la vente - ont eu tendance à se réaliser... Les segments de marché alimentés par une construction dopée à la défiscalisation ne sont en effet probablement pas ceux qui permettront dans les années qui viennent aux classes moyennes et modestes de se loger à des conditions soutenables, et les investisseurs qui s'y lancent aujourd'hui peuvent s'exposer à de rudes déconvenues...
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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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