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ACTUS
Les maisons sont-elles un bon placement locatif ?
Le
26/10/2001
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Les maisons sont depuis quelques années considérées comme de bons placements, en raison notamment de la demande de plus en plus forte qui s'exerce sur elles de la part des candidats locataires - fuite des contraintes et des nuisances de l'habitat collectif, désir d'espace et d'un peu de nature, nombreuses sont les raisons de rechercher ce type d'habitat qui a la faveur des français - et rend leur location ou relocation quasi-instantanée, mais aussi du déficit de l'offre estimé globalement par la FNAIM à 100.000 maisons par an, qui d'une certaine manière garantit une bonne valeur de revente, condition au moins aussi importante que le revenu de la bonne rentabilité d'un investissement immobilier... Mais le sont-elles toutes ? Rien n'est moins sûr, et il est bon de savoir faire la différence !
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Trois facteurs importants peuvent faire varier la rentabilité d'une maison achetée pour la location : le rendement brut de la location, les risques de dégradation par insuffisance d'entretien de la part des locataires et les frais d'assurance, d'entretien et grosses réparations à la charge du propriétaire...
Le rendement brut de la location
Les zones de périphérie proche des centres urbains où les maisons ont la meilleure valeur locative sont aussi celles où le terrain est le plus cher; or le rendement brut - rapport du loyer au prix de la maison - chute très nettement avec la taille du terrain : en effet, la prix d'achat d'une maison a une forte composante liée à la valeur de ce dernier (les maisons anciennes sans grande valeur architecturales sont souvent vendues pour la seule valeur du terrain) alors que le loyer reste très fortement lié à la surface habitable de la maison elle-même et à sa qualité propre : son "standing", ses équipements, son charme, mais aussi sa facilité d'entretien ; en fait la fixation du loyer d'une maison est beaucoup plus complexe que celui d'un appartement, et elle est aussi tributaire de la solvabilité des locataires potentiels qui vont être tentés par sa location !
On ne s'étonnera donc pas de trouver les meilleurs rendements aux deux extrêmes de la gamme, avec soit des maisons bon marché qu'on louera un juste peu plus cher que le loyer d'un appartement de même surface habitable, soit des maisons de bon niveau capables d'attirer une clientèle aisée, avec suffisamment de terrain pour leur donner du charme et pas trop pour ne pas pénaliser le prix d'achat, les qualités architecturales, l'aménagement intérieur et l'aménagement paysager du terrain jouant alors un rôle tout à fait déterminant pour optimiser le rendement...
les risques d'une insuffisance d'entretien
Une maison comporte beaucoup plus d'éléments qu'un appartement susceptibles de se dégrader avec le temps sans un entretien minutieux qu'il est difficile d'espérer d'un locataire : boiseries extérieures, terrasses, dépendances, jardin et aménagements paysagers, et pour les maisons du haut de la gamme piscine, voire tennis... Une famille de locataires ne s'adonnera pas à l'entretien d'une maison autant qu'un propriétaire, même si elle en tombe amoureuse en raison de son charme ! Il faut donc envisager lors des relocations des remises en état potentiellement coûteuses pour pallier les déficiences d'un entretien théoriquement locatif, mais qui ne sera pas réalisé à hauteur de ce qu'il faudrait pour maintenir le bien dans tous ses éléments dans l'état originel, sans pour autant que cela justifie réellement une retenue sur le dépôt de garantie en fin de bail ou pire, une demande d'indemnisation pour remise en état...
Et peut-être en cours de bail la prise en charge de tâches préventives - à faire réaliser pour plus de tranquillité sous contrat - comme le nettoyage des chéneaux, la taille des arbustes et l'entretien des massifs pour empêcher leur dépérissement, l'entretien annuel des boiseries exposées, etc...
les charges du propriétaire
Elles sont d'un niveau tout autre de celles d'un appartement, et pas les prendre en compte expose à de désagréables surprises le moment venu : taxe foncière, assurance immobilière - ne pas oublier que les locataires ne s'assurent que pour leur mobilier et leurs effets personnels - grosses réparations et travaux : ravalement, toiture, réfections intérieures - penser aux cuisines équipées dont il ne faut pas espérer qu'elles durent plus de dix ans, et encore si elles sont de bonne qualité - sans compter pour les maisons neuves le problème des malfaçons éventuelles et du coût des actions judiciaires éventuellement nécessaires pour obtenir la mise en jeu de la responsabilité du constructeur...
Bref, on est loin de la location de "studettes" en centre ville ! Sans compter que, même si on ne verse pas dans le travers insupportable de certains bailleurs en permanence sur le dos de leurs locataires, la gestion d'une maison locative exige de la part du propriétaire, et même dans le cas où elle est confiée à un gérant professionnel, beaucoup plus de suivi et d'implication qu'un bien plus standardisé en copropriété...
Avis aux amateurs...
UniversImmo.com
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