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"Investir" |
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Prix revenus à des niveaux raisonnables, baisse des taux d'intérêt, marché locatif tendu, à la limite de la pénurie, fiscalité attrayante même sans Périssol, tout concourt à redonner à l'immobilier locatif sa place de placement incontournable dans un patrimoine, même quelques espoirs timides de plus-value… Sans compter que sur le long terme, son rendement n'a jamais été ridicule par rapport aux autres placements.
Alors faut-il foncer les yeux fermés ? Certes non !
Et d'abord il convient de prendre le contre-pied de l'attitude des bailleurs traditionnels.
Les conditions d'un placement réussi sont plus que jamais la sélectivité et le professionnalisme.
1) La sélectivité dans l'acquisition.
Un bien destiné à la location doit être sélectionné dans cet objectif et en fonction d'une clientèle visée, et non comme c'est fréquemment le cas en fonction de besoins familiaux futurs. Il sera toujours temps de revendre plus tard pour acheter le bien adéquat pour un nouvel usage (n'oublions pas que la baisse des droits de mutation doit inciter à plus de mobilité).
Dans le même esprit, une ancienne résidence principale ne fait pas forcément un bon produit locatif.
Egalement, un avantage fiscal ne doit jamais être l'objectif principal d'un investissement ; ce n'est qu'un des paramètres de son rendement.
Enfin, la conformité des locaux et équipements (attention, les normes et les sanctions deviennent de plus en plus sévères : la nouvelle loi " solidarité et renouvellement urbains " comporte des dispositions draconiennes à l'encontre des bailleurs qui ne louent pas des logements " décents "), ainsi que la qualité de l'immeuble doivent être des critères primordiaux : ceux qui éviteront qu'une apparente bonne affaire ne se transforme en cauchemar. En particulier, il faut fuir comme la peste les immeubles vétustes et mal entretenus, ou simplement susceptibles de receler des désordres cachés : problèmes de structure, de sous-sol et de fondations, de réseaux, etc. Le risque dans ces immeubles est double : à celui de devoir payer des travaux faramineux le jour où de gros désordres sont découverts, et celui d'avoir des ennuis avec les locataires, voire même de devoir les reloger à grands frais en cas de péril ou pendant les travaux…
Le professionnalisme dans la gestion.
Le bailleur est aujourd'hui dans l'esprit des locataires un prestataire de service comme un autre. Il doit créer une relation de confiance, et le premier moyen est de mettre en location un logement irréprochable. Un bon nettoyage et autant que possible un rafraîchissement entre deux locataires est un investissement rentable. La technique fréquente des travaux laissés à la charge du locataire entrant contre une gratuité de loyers est à déconseiller, car elle laisse un état des lieux d'entrée défavorable au bailleur.
Le recours à un professionnel qualifié pour la recherche du locataire et l'étude des candidatures est aussi la meilleure façon de créer la distance avec le locataire, de ne pas prendre de risques de se donner mauvaise image en demandant des documents ou des garanties excessives.
Pour l'établissement du bail puis dans les relations avec le locataire au cours de la vie du bail, le professionnalisme (qui exclut la relation trop personnelle pouvant ultérieurement tourner au vinaigre) le respect de la législation et la loyauté doivent être la règle ; cela ne garantit pas l'honnêteté des locataires mais évite de se mettre inutilement à dos des locataires honnêtes.
Enfin, pour les logements en copropriété, on ne saurait trop conseiller de s'intéresser à la façon dont la copropriété est gérée et de participer au moins aux assemblées générales. Cela peut éviter les mauvaises surprises, et se faire connaître désamorce l'hostilité fréquente des autres copropriétaires, qui peut se répercuter à l'encontre du locataire.
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