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sonia75
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 Posté - 22 mai 2011 : 18:28:15
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Bonjour à tous,
Je me pose actuellement une question "pratique" dans le cas d'un impayé de copropriétaire.
Ex : un copro ne paie plus ses charges pendant qques années, il est assigné, la copro gagne et il rembourse ce qu'il doit.
Ma question est la suivante : l'argent qu'il rembourse au syndic, correspondant à son arriéré de charges des années précédentes, ne doit-il pas être re-distribué aux copropriétaires (qui ont supporté sa défaillance les années précédentes) ?
Je me demande aussi comment le syndic finance ce "trou" engendré ds la trésorerie, durant les années d'impayé, si ce n'est en appelant une provision spéciale pour impayés ou autre ?
Merci de vos lumières sur ce cas particulier,
Bien cordialement,
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Édité par - sonia75 le 22 mai 2011 18:28:41 |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2011 : 19:05:02
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Faisons simple :
- l'argent qu'il "rembourse" vient abonder son compte individuel qui était à "- XXXXX, 25 €". (je mets ,25 parce que ce n'est jamais un compte rond ... 
- le compte individuel des autres copropriétaires reflete la réalité de leur solde final, crédit/débit selon le cas.
Il peut y avoir un "fonds de roulement (réserve de trésorerie) dans lequel le syndic a "pioché". Ce doit être précisé dans les comptes / situation de trésorerie.
S'il y a eu "appels de fonds" particuliers, il s'agit d'un "pret" fait par les copropriétaires au syndicat afin de palier ce "trou" provisoire.
Cette avance de fonds est memntionnée dans vos comptes individuels.
Lors du "remboursement" cette avance de fonds est rendue aux copropriétaires ayant prété au syndicat.
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Posté - 22 mai 2011 : 20:01:36
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sonia75 : pour boucher un trou de trésorerie important du aux impayés et qui entraine le SDC à ne plus payer cette facture, l'AG peut décider d'appeler des fonds aux copropriétaires.
Il faut savoir qu'il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires, mais il est bien évident que le SDC doit payer ces factures.
Ces " fonds de solidarité" sont remboursables aux copropriétaires en cas de paiements des dettes, ou si des copropriétaires vendent leur lot.
Vous devez donc savoir ou vérifier si l'AG a voté un tel fond. Si la dette a été recouvrée, le syndic est obligé de rembourser cette avance ou prêt à chaque copro.
Le montnat de la quote-part d'un tel fond doit être visible sur las appels de fonds comme l'avance de trésorerie ou fonds de roulement.
Si la dette n'a pas mis en difficulté le SDC, le syndic a pu payer les factures sur le fond de roulement. Dès que la dette est réglé, les sommes touchées vont au SDC. Dans le jugement vous avez également les dépens et l'article 700 ( frais de justice, d'huissier et avocats payés par le SDC)
A la fin de l'année, lors de l'apurement des comptes vous pourrez vérifier si il existe un solde débiteur ou créditeur du comptes de dépenses. Si il est créditeur (remboursement de la dette vient au crédit de ce compte de dépenses) alors chaque copropriétaire sera crédité de sa quote-part de ce compte de dépenses créditeur. Si il est débiteur ( budget et dépenses sous estimés), le syndic appelera des fonds pour apurer le compte de l'année 2010.
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sonia75
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Posté - 23 mai 2011 : 07:47:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
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Il peut y avoir un "fonds de roulement (réserve de trésorerie) dans lequel le syndic a "pioché". Ce doit être précisé dans les comptes / situation de trésorerie.
Merci de vos réponses, oui a priori on se trouve dans le cas d'un figure où il existe un fonds de roulement ("avance de trésorerie permanente", je suppose que c'est synonyme ?) donc je suppose que le syndic a du en effet piocher dans ce fonds pour compenser le trou de trésorerie et couvrir les frais.
Par contre j'avoue ne pas savoir sur quel document comptable regarder pour le vérifier... (est-ce inscrit sur le grand journal ou autre ?)
Par ailleurs, ce fonds de roulement peut-il être utilisé sans autorisation préalable du syndicat, comme bon lui semble au syndic (je pense notamment au paiement de certains de ses honoraires) ou est-ce réservé au paiement de certaines dépenses uniquement ?
A-t-il tout pouvoir pour y piocher sans en avertir les copropriétaires ?
Merci à vous,
Bonne journée,
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Édité par - sonia75 le 23 mai 2011 07:56:42 |
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Posté - 23 mai 2011 : 08:50:06
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sonia75 : le fonds de roulement ou avance de trésorerie est voté par les AG. Il est utilisé pour payer des acomptes lors de travaux d'urgence, uh avocat en cas de contentieux contre le SDC ou comme dans votre cas, boucher temporairement un trou de trésorerie.
Pour des trvaux d'urgence, le syndic peut payer un acompte, mais il devra convoquer en urgence ( sous huit jours) une AG pour adopter ces trvaux et le devis, afin d'appeler les fonds.
Le syndic ne peut pas se payer sur ce fonds de roulements; ces honoraires font partie du budget de fonctionnement et appelés trimestriellement.
Ce fond de roulement est fait pour pouvoir payer des factures imprévues, un dépassement du budget, MAIS en cas d'urgence et exceptionnellement.
Lors de l'apurement des comptes annuels, ce fonds de roulement sera reconstitué automatiquement.
Si le syndic a pioché dans ce fond de roulement à cause d'impayés par exemple, le compte de dépenses sera débiteur, le syndic appelera donc la différence entre les appels de fonds du budget et le montnat réelles des dépenses de fonctionnement, APRES approbation de ces comptes par l'AG.
exemple simple :
budget annuel de fonctionnement voté et appelé : 60 000 €
fond de roulement (max 1/6 du budget) : 10 000 €
dépenses annuelle ; 58 000 €
impayés de charges : 8 000 €
total de l'apurement : 60 000 € (budget appelé) -8 000 € (impayés) - 58 000 € (dépenses) = - 6000 €
le syndic appelera ces 6 000 € qui représente le montant prélévé sur le fond de roulement, qui sera ainsi reconstitué.
sonia75 : pour vérifier le montant prélevé sur le fond de roulement, vous devez connaitre le montant des dépenses, le montant des appels de fonds, le montant des impayés de charges.
Pour trouver le montant du fond de roulement : voir PV AG, voir la balance, voir le grand livre.
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JB22
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Posté - 23 mai 2011 : 08:53:06
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Sonia75:
Gedehem vous l'a dit:
"Cette avance de fonds est mentionnée dans vos comptes individuels."
D'autre part vous pouvez trouver trace de cette "avance de trésorerie" ( ancienne appellation: "fonds de roulement") sur l' annexe 1 au crédit sous le Numéro 1031.
Le syndic n' a pas besoin d'autorisation pour l'utilisation de ce fonds pour combler les déficits de trésorerie courante. |
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BANZAI
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 Posté - 23 mai 2011 : 08:53:27
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en principe votre quote part de l'avance de trésorerie est indiquée sur l'appel de fonds... |
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sonia75
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Posté - 24 mai 2011 : 07:02:34
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Merci beaucoup de toutes vos réponses, je comprends mieux la mécanique maintenant !
Bonne journée,
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sonia75
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Posté - 01 juin 2011 : 14:02:33
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Bonjour,
Je reviens vers vous avec une nouvelle question toujours liée au fonds de roulement et impayé copro.
Voilà la situation : nous avons actuellement un impayé de 2690€.
Le syndic a pallié à ce manque de fonds en 2010 en puisant ds le fonds de roulement.
Il nous a annoncé à la dernière AG qu'il allait nous rappeler ce déficit au trimestre prochain (j'imagine pr reconstituer le fonds de roulement ou tout simplement pr combler la trésorerie manquante mais dans ce cas ne faudrait-il pas que cela soit considérer comme une augmentation de fonds de roulement de sorte à pv récupérer notre mise, à la revente de notre bien ou en cas de remboursement de la dette du copro ?).
Je ne sais pas ce qu'il faut demander au syndic pour que ce "rappel" de trésorerie ne soit pas à notre détriment et que cette avance de trésorerie supplémentaire que l'on fait entre guillemets pour pallier à la défaillance du copro débiteur puisse nous être remboursée tot ou tard ?
Faut il que je demande au syndic de créer un fonds de solidarité ou que l'on fasse une augmentation de fonds de roulement ?
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Édité par - sonia75 le 01 juin 2011 20:43:49 |
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Posté - 01 juin 2011 : 15:49:17
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il faut créer une "avance de solidarité" attaché aux propriétaires et qui sera remboursé à ceux ci lorsque l'argent rentrera  |
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sonia75
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Posté - 01 juin 2011 : 16:09:56
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Merci Rambouillet de cette réponse.
Cette avance de solidarité pourra nous être remboursée, au même titre que l'avance de trésorerie permanente, par notre acheteur (le cas échéant) ou faire l'objet d'un remboursement par le syndic lors du remboursement de la dette par les copros débiteurs ?
(ds le 2e cas comment cela se passe-t-il ? Faut-il le réclamer au syndic ?)
Au fait je dois préciser que ces impayés sont dus à 2 lots en déshérance (succession en cours avec des héritiers disséminés en espagne, lots en indivision : un avocat est sur le coup si j'ai bien compris, le truc galère en somme !)
Merci encore de vos conseils :-) |
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Posté - 01 juin 2011 : 16:25:44
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sonia75 : des avances pour fonds travaux futurs, pour fonds de "solidarité" sont toujours remboursables, comme le fodns de roulement ou avance de trésorerie.
Ce montant doit figurer, comme le fond de roulement, sur tous vos appels de fonds.
Vous vendez, le SDC rembourse, les impayés rentrent, le SDC rembourse.
Mais avant de voter un tel fonds pour boucher le trou, l'AG doit absolument s'assurer que le syndic a TOUT fait pour récupérer ces impayés. Cela a l'ai d'^tre le cas puique le SDC a un avocat sur ces dossiers.
Le CS doit être très vigileant et suivre de très près ces docssiers. |
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sonia75
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Posté - 01 juin 2011 : 16:27:04
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Je rajoute qques questions suite à la lecture d'un post fort instructif : http://www.universimmo.fr/forum_uni...PIC_ID=7888&
Dois-je donc demander au Syndic de nous appeler ces fonds de solidarité sous le compte 1033 ? (cela doit-il apparaître sur notre appel de fonds ?)
Merci de vos précieuses lumières ! |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 01 juin 2011 : 18:32:40
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais avant de voter un tel fonds pour boucher le trou, l'AG doit absolument s'assurer que le syndic a TOUT fait pour récupérer ces impayés. Cela a l'ai d'être le cas puique le SDC a un avocat sur ces dossiers.
Le CS doit être très vigileant et suivre de très près ces docssiers.
Merci Philippe de vos réponses.
Comme je le disais nous sommes ds le cas d'une succession assez complexe, je suis en train de prendre connaissance du dossier.
Il y a un avocat (celui des copros héritiers) qui se charge apparemment de régler cette succession (j'attends plus d'infos), mais en attendant le syndic a apparemment prévu de nous appeler les 2690€ manquant le trimestre prochain (ces 2690€ manquants ont été pris pr l'instant sur l'avance de trésorerie). Il est vrai que cela pouvait peut être attendre je ne sais pas ?
L'avance de trésorerie est d'un montant total de 4500€ donc il en reste encore après tout...
Du reste, le syndic a lâché l'info en AG parce que j'ai posé la question
sur le fonds de roulement sinon il n'en parlait pas...
Le sujet n'avait pas été mis à l'ordre du jour (il est vrai que l'impayé n'est "que" de 2690€) mais je pense qu'il aurait qd même dû l'être et qu'il aurait même du faire l'objet d'un vote non ?
Le syndic avait prévu de nous appeler ces fonds supplémentaires sans nous en parler ni nous en avertir (l'info a été "lâchée" parce que j'ai mis le sujet sur le tapis, je précise que je suis nouvelle arrivante ds la copro, c'est ma 1e AG ici), aucun vote n'a été effectué à ce sujet.
Je trouve ça assez curieux après coup non ?
Après tout, l'avance de trésorerie est faite pour cela donc tant qu'elle n'est pas entièrement dépensée et que la copro rentre dans son budget, on pourrait penser que le syndic n'est pas obligé de nous appeler cette somme supplémentaire ?
La gestionnaire du syndic avait l'air ennuyée qd je lui ai posé la question. Je ne sais pas si tout ça est normal ?
Merci de vos avis sur le sujet et bon we !
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Édité par - sonia75 le 02 juin 2011 07:17:25 |
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Posté - 02 juin 2011 : 11:53:50
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sona75 : les impayés de charges sont connus de tous les copropriétaires. le syndic joint à l'ODJ la liste des copros en retard de charges.
Pour appeler des fonds le syndic doit avoir l'accord de l'AG, quelque soit les fonds : budget, travaux, fonds pour travux futures ET fonds de "solidarité".
Ce syndic qui ne pose pas cette résolution à l'AG, ne pourra pas appeler des 2697€ .
Ce syndic est il un pro ??? c'est le B.A.BA.
Par conséquent, devant les copros réunis lors de l'AG vous pourrez informez que ce fond de solidarité non voté par l'AG ne peut pas être appeler, que les copros seront dans leurs droits de ne pas payer, que le syndic ne pourra les poursuivre pour non paiement car pas de vote de l'AG, et qu'il devra convoquer à ses frais une AG pour adopter une telle résolution.
Ces fonds appartiennent aux copros, et sont OBLIGATOIREMENT rembopursables.
Attention, l'avance de tésorerie n'est pas la pour boucher les trous de trésorerie du aux mauvais payeurs !!!! Elle sert à payer des travaux ou des acomptes sur des trvaux non prévus ou prévisibles !!!!
Le syndic DOIT se rapprocher du notaire qui s'occupe de ces susccessions. |
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sonia75
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Posté - 02 juin 2011 : 19:51:09
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citation: Initialement posté par philippe388
Attention, l'avance de tésorerie n'est pas la pour boucher les trous de trésorerie du aux mauvais payeurs !!!! Elle sert à payer des travaux ou des acomptes sur des trvaux non prévus ou prévisibles !!!!
Merci Philippe de toutes vos réponses et conseils utiles.
Pour répondre à votre remarque, l'avance de trésorerie a certainement été utilisée pr payer des travaux d'entretien je suppose, mais de façon mécanique ces travaux d'entretien ne pouvaient pas être payés parce qu'ils manquaient, entre autres, 2690€ ds la trésorerie dc cela revient à boucher les trous dus aux impayés...
effectivement l'impayé de 2690€ apparait bien ds l'état financier mais je pense que le syndic aurait du le mettre à l'ordre du jour pr alerter les copros sur ce déficit non ? (les gens ne font pas forcément gaffe aux docs comptables... et ne les comprennent pas tjs)
Là il le passait complètement ss silence si je n'en avais pas parlé...
Concernant l'appel de fonds que la gestionnaire du syndic a parlé de faire au 3e trimestre, elle n'a pas été très claire, (je dois la rappeler demain pr plus de précisions), elle ns a dit qu'elle devait ns appeler des fonds supplémentaires au trimestre prochain en parlant de ses impayés.
Mais après avoir regardé le budget 2010, je me demande si ce n'est pas simplement la régul pr cause de dépassement de budget.
Ou alors a-t-elle prévu de mixer les 2 : régul de dépassement de budget + compenser les impayés.
Elle n'a pas été claire sur le sujet..., et comme personne n'a tilté... c'en est resté là , de mon côté je n'avais pas toutes les données en tête dc je n'ai pas insisté (malheureusement !).
Enfin j'imagine que rien n'est trop tard encore.
Je vais déjà me faire préciser la nature exacte de la somme qui va être appelée en supplément au 3e trimestre 2011.
merci encore et n'hésitez pas si vous avez des conseils !
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Posté - 03 juin 2011 : 10:59:20
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sonia75 : le fait les copropriétaires ne lisent pas les comptes ne regardent pas le syndic qui a fourni tous les docs comptables obligatoires à l'ODJ.
Ce sont les copropriétaires qui décident, et rien ne les empêchent de poser TOUTES les questions sur chaque ligne de compte, avant d'approuver ces comptes.
Vous avez élu également un CS dont le role est de VERIFIER les comptes et la gestion. Le CS peut également informer les coprorpiétaires d ela situation financière du SDC. Le fait'il ???
Maintenant vous nous faites part d'un dépassement du budget; mais un dépassement de budget n'a strictement rien à voir avec des impayés !!!
Il est facile de comarer le budget voté avec les dépenses réalisées, ce doc. est fourni avec l'ODJ.
Si l'AG approuve la totalité du comptes de dépenses, avec ce dépassement, alors le syndic sera en mesure d'appeler l'apurement de ces comptes et appeler les fonds de ce dépassement. On ne mélange pas les appels de fonds : charges cournates, travaux votés,fonds trvaux futurs, fonds de roulement, fonds de solidarité !!!!
Les impayés de charges passéss sont une autre chose: Il ne disparaissent des comptes que si les mauvais payeurs soldent leurs dettes !!!
Je repette que l'appel de fonds de solidarité DOIT être voté par l'AG et ce sont des avances remboursables. RIEN à voir avec l'apurement des charges des dépenses courantes, dont le silde peut être positif ou négatif.
Il est facile au syndic de vous expliquer cela. Mais étudiez bien TOUS les docs en votre possession avant de râler !!!! |
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sonia75
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Posté - 03 juin 2011 : 13:43:12
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Oui vous avez tout à fait raison.
En fait le syndic a un peu mélangé les deux choses en en parlant : les impayés et le dépassement de budget (d'où ma confusion).
Il y a bien des impayés d'une part de 2690€ et d'autre part un dépassement de budget de 9000€.
Par contre je tiens à m'assurer que l'appel qui sera fait au 3e trimestre ne concerne que ce dépassement de budget...
Autre petite question au passage :
Pour calculer la part des charges que l'on a à payer, l'opération à faire est bien :
Exemple pour une quote part de 55/1000e
BUDGET GLOBAL x 55 = SOMME
SOMME/1000= charges individuelles à payer
(en supposant que l'on paie toutes les charges affectées à la Copropriété sans restriction)
D'après ce calcul et la somme de régularisation que la comptable m'a annoncé, ça ne colle pas (enfin j'attends d'avoir le détail de mon compte de copro pr voir exactement leur calcul et leurs chiffres...)
On va y arriver :-)
merci encore ! |
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Posté - 03 juin 2011 : 14:07:01
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sonia75 : 9000 € de dépassement de budget est assez important.
Quel est le montant du budget annuel de dépenses courantes ( hors travaux) ?
Dépassement de 9000 € du budget : vous avez appris la règle de trois à l'école primaire quand vous étiez petite alors ;
9000 € pour 1000/1000 èmes
combien d'xxx € pour 55/1000 èmes ?
Votre quote part du dépassement du budget : xxx = 9000x55 /1000 = 495 €
Votre quote part pour le fonds de solidarité xxx = 2690x55/1000 = 147.95 €
Révisez cette règle de trois !!! votre vision de la répartition des charges et des tantièmes de charges est totalement erronée !!!
Difficile de réclamer auprès du syndic sans savoir calculer sa propore quote-part de charges de copropriété !!!  sans savoir à quoi corresponds les charges courantes, mes travaux et les fonds de solidarité.
Vous devez égalementsavoir que le syndic DOIT avoir l'accord de l'AG pour appeler des fonds. Sans vote de l'AG le syndic n'a aucun pouvoir d'appeler des fonds aux copros.
les bonnes questions a poser au syndic :
1. avez vous pris toutes les mesures pour récupérer les impayés, et lesquelles ? MED, saisie, tribunal,.....
2. Pourquoi le budget a t'il été dépassé ? Quels sont les postes en dépassement de budget ? (à comparer vous mêmes avec le budget voté)
3. le budget 2011 doit il être ajusté lors de la prochaine AG, pour ne pas être dans la même position qu'en 2010?
pour votre info : l'apurement des 9000 e adopté par l'AG va automatiquement regonfler l'avance de trésorie ou fonds de roulement.
Vous comprendrez ainsi que les impayés ne concernent pas directement ce fond de trésorerie, mais la trésorerie du syndicat.
Pas de résolution posée au prochain ODJ sur un appel solidarité, le syndic ne pourra pas appeler ces 2690 e, et les copropriétaires seront tout à fait dans leur droit de ne pas payer cet appel de fonds non approuvé par l'AG. Le syndic ne pourra pas vous poursuivre pour non paiement non plus, car le juge demandera la copie du PV qui a approuvé d'appeler ce fond de solidarité !!
Mais tout syndic sérieux connait cela par coeur!! |
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JPM
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Posté - 03 juin 2011 : 16:45:11
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Il faut désigner les opérations conformément à la terminologie.
Quand il est nécessaire de couvrir une insuffisance de trésorerie générée par le défaut de paiement de provisions ou charges, l'opération est un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ". L'expression est un peu tordue mais c'est la qualification officielle.
Le syndic doit être autorisé par l'assemblée. Une évidence est que cette obligation peut survenir en cours d'exercice et qu'il faudrait alors convoquer spécialement une AG pour cette seule question !!!!!!
En l'espèce, le syndic aurait pu s'en occuper plus rapidement ! Il est en tort de ce chef.
De toute manière le syndic doit tenir informé le CS et les copropriétaires de l'évolution de la procédure de recouvrement.
Quant à l'avance de trésorerie (ou fonds de roulement) ? Si elle n'a pas fait l'objet d'un placement, la trésorerie du syndicat comporte indifféremment des fonds provenant de l'avance et des fonds provenant des provisions. Le syndic paie les dépenses sans qu'on puisse dire qu'il a ou non prélevé des fonds sur l'avance. Si elle a été fixée à 5000 €, elle apparaît toujours dans la situation de trésorerie pour 5000 €.
Si en fin d'exercice le montant net de la trésorerie est de 3000 €, il est clair que le syndic a dû utiliser le fonds de roulement pour 2000 € ! Mais, même dans ce cas, elle apparaît toujours pour 5000 € dans le compte 1031.
Il n'y a individualisation des fonds de l'avance de trésorerie qu'à concurrence du montant placé sur un livret A ou autre compte rémunéré.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juin 2011 : 18:59:43
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citation: Initialement posté par philippe388
Dépassement de 9000 € du budget : vous avez appris la règle de trois à l'école primaire quand vous étiez petite alors ;
Oui, merci je connais et c'est bien ce que j'ai indiqué ds mon message, c'est bien le bon calcul que j'ai effectué donc.
J'ai juste utilisé pr mon exemple le budget global pr illustrer ce calcul, mais après il suffit de remplacer (je suis pas encore trop bête je crois... :-).
Pour le reste, oui c'est bien ce que j'ai compris et demandé au syndic dc je crois que j'ai tout bon :-)
merci encore de vos lumières et bon we |
Édité par - sonia75 le 03 juin 2011 19:01:34 |
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Impayés copro et remboursement ? 
