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gregaglo
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 Posté - 05 mai 2011 : 16:52:31
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Je rebondis sur une remarque de Philippe388 : est ce que l'accord de l'AG pour les travaux réunifiant ces lots physiquement impliquait nécessairement la réunion de ces lots sur le RDC ? |
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gregaglo
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 22
 Posté - 05 mai 2011 : 16:59:04
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la résolution :
l'assemblée autorise la création d'un escalier entre les 2 lots, la modification de la charpente et les travaux d'aménagement prévus, sous réserve de suivi par un architecte
voté à l'unanimité des présents et représentés |
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2011 : 19:20:09
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Le fait qu'une AG vous ait autorisé à réaliser des travaux (supervisés par un archi) destinés à réunir physiquement plusieurs lots n'induit pas du tout leur réunion administrative.
La réunion de plusieurs lots implique obligatoirement une décision distincte, cette réunion étant effectuée par l'adoption d'une modification de l'EDD/RDC par l'AG et de sa publication.
L'AG de 2005 auraut dobc du :
- autoriser les travaux cités en fixant des conditions (dont architecte)
- modifier l'EDD/RDC pour la création d'un nouveau lot regroupant ceux d'origine.
Cette dernière opération consiste effectivement à créer un nouveau lot privatif, nouveau lot qui portera le N° qui suit celui du dernier lot de votre syndicat, les lots initiaux disparaissant de la liste.
Votre syndcat était composé des lots (mettons) n° 100, 101, 102, 103, .... 108, 109, 110 pour 10.000/10.000°°.
Vous réunissez les lots 102 et 109, ce qui entraine leur disparition et donc la création d'un nouveau lot n°111, lequel cumulera les tantièmes des lots 102 et 109 passés à la trappe.
Votre nouvel EDD/RDC indiquera que le syndicat est maintenant composé des lot n° 101, 103, 104 ..... 107, 108, 110, 111, syndicat comptant toujours 10.000/10.000°°
Cette modification par regroupement de lots est adoptée spécifiquement par une AG (généralement lors de l'autorisation des travaux), les frais de publication étant mis à la charge du bénéfciaire de ce regroupement.
Le l'ayant pas fait en 2005, le syndicat ne peut en aucun cas vous l'imposer maintenant. Vous pouvez garder votre apparte actuel en l'état, serait-il composé de 5 lots "administrativement parlant". |
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Posté - 05 mai 2011 : 21:22:24
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Comme deja dit, la réunion est une décision de vous et de vous seul, personne ne peut vous l'imposer.
Si vous regardez de plus comment est rédigée la clause de réunoin du RdC elle ne risque pas de faire prospérer le raisonnement de vos adversaires puisquil y est clairement indiqué que c'est a nombre de tantièmes globaux constants... Ils partent sur la plus mauvaise des pistes.
Votre vendeur n'a effectué aucun travail qui justifiait quoi que ce soit en modification de tantièmes il y a x années, et a fortiori, la position de vos adversaires est ridicule; Laissez les s'enferrer, voire consulter un avocat pour découvrir que leur action est vouée à l'échec. |
Édité par - ribouldingue le 05 mai 2011 21:25:56 |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 21:57:25
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Merci beaucoup à tous.
La situation est pénible et compliquée parce que plusieurs autres copropriétaires ont réuni leurs lots (à l'occasion de la vente de leur appartement). C'est le même géomètre qui a fait tous les dossiers et qui a joyeusement modifié tous les tantièmes.
Nous arrivons comme un cheveu sur la soupe. La dernière AG a été houleuse. Les gens ont d'autant plus de mal à comprendre que les autres ont modifié leurs tantièmes. Ajoutez à cela le syndic qui entretient la confusion entre valeur vénale, fisc, copropriété... Nous avons bien du mal à faire entendre notre voix. |
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Posté - 05 mai 2011 : 22:03:19
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Vous n'avez PAS réuni vos lots...
Vous êtes DIFFERERENTS.
D'autre part, ceux qui ont réunis leur lots ne devraient pas voir leurs tantièmes augmentés, je ne vois pas pourquoi le géomètre intervient.
citation: En conséquence, les coproriétaires intéressés auront la faculté de modifier les quote parts des parties communes et des charges de toute nature afférentes aux lots intéressés par la modification à condition, bien entendu, que le total reste inchangé. Le RdC dit que c'est le copropriétaire qui décide, et il dit que si
A = 100 tantièmes,
B = 200 tantièmes,
Le copropriétaire peut faire AB1, AB2, AB3 AB4 comme il veut tant que AB1+AB2+AB3+AB4 = 300 tantièmes.
Il me parait donc clair dans la rédaction que A+B = 300 aussi.... |
Édité par - ribouldingue le 05 mai 2011 22:09:13 |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 22:17:48
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Ca n'aurait pas dû mais ça a été fait comme ça... Un notaire a demandé la réunion de lots pour une vente, les vendeurs ont réuni leurs lots, pour ce faire ils ont mandaté un géomètre qui a sorti un projet de modificatif avec changement de tantièmes pretextant le changement d'usage du grenier en appartement. Du coup l'AG a demandé à tous les copropriétaires ayant aménagé leur grenier de faire de même.
Nous arrivons en contredisant et le syndic, et le géomètre et évidemment, les copropriétaires ont tendance à croire le syndic et le géomètre qui sont à l'unisson plutôt que nous ! Ce contexte ne nous aide pas !
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Posté - 05 mai 2011 : 23:36:32
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En copropriété ce n'est pas lsyndic qui décide et encore moins le géomètre.
Le géomètre est mandaté par un copropriétaire ou par le syndic, il fait sont boulot, envoie sa facture, et circulez il n'y a plus rien à voir !!!
Les copros désirant vendre leur lots réunis est une autre chose !! sans être passé par la case géomètre puis notaires puis inscription aux hypothèques il ne peuvent pas vendre.
RIEN ne vous empêche de reconstruire un plancher pour vendre votre lot appartement ou votre lot plancher.
Le syndicat a commis une groose erreur en ne respectant pas les clauses du RDC au moment ou votre vendeur a fait ses travaux.
Maintenant la modification de l'EDD se votera à l'Unanimitéén vous votez contre et tnat pis pour le syndicat.le syndic n'ayant strictement rien à dire dans ce cas. SI un copro. désire contester ce vote, il devra dans les 2 mois attaquer le syndicat et non vous au TGI.
SI le syndic persiste dans son erreur de majorité, vous devrez contester ce vote, et vous devrez le faire, maheureusement. Vous devrez demander des DI au syndicat. |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 23:52:56
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Si je vous suis bien le jour où on veut revendre il faut réunir les lots ? Apparemment ce n'est pas exigé par tous les notaires. |
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Posté - 06 mai 2011 : 08:13:24
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au moment de la revente, vous n'etes pas obligé de réunir et je vous le déconseille : il vaut mieux acheter deux lots qui peuvent être dissociés qu'un seul lot qu'il sera difficile de dissocier, d'autant que cela ne gene en aucune façon le fonctionnement de la copro.
Le copro est propriétaire de 2 lots (2 apparts communicants) comme d'autres ont 2 lots (apprt + cellier communicant). |
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Posté - 06 mai 2011 : 08:31:02
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gregalo : personne ne peut vous obliger à réunir vos 2 lots pour les vendre. Je me suis peut-être mal exprimé.
Les choix de vos voisins ne vous oblige en rien. Chacun fait ce qu'il veut de ses parties privatives. le syndic n'a pas à s'en mêler non plus.
L'erreur date de 2005 en ne modifiant pas l'EDD commele RDC le dit. Le syndicat doit assumer son erreur et pas vous. |
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gregaglo
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Posté - 06 mai 2011 : 08:35:14
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ok je comprends mieux.
merci encore |
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2011 : 11:11:05
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"Apparemment ce n'est pas exigé par tous les notaires."
Un notaire, dans le cadre de sa charge, se doit de donner conseil, ici de réunir "administrativement" des lots qui le sont déja physiquement.
Mais il ne peut, et à aucun titre, "exiger" cette réunion que leur propriétaire est libre d'engager.
S'il y a une obligation légale ou réglementaire, il doit la citer.
C'est la même chose pour vous : vous devez exiger que l'on vous montre les dispositions légales ou réglementaires qui obligeaient hier les copropriétaires à réunir leurs lots, dispositions qui vous seraient aujourd'hui opposables pour vous y contraindre.
Y compris par l'intervention d'un géometre pour recalculer des tantièmes, calcul qui n'a pas lieu d'être.
C'est sur ce point que vous devez insister :
"Montrez moi les textes qui vous obligeaient hier à faire ce regroupement, textes qui me seraient aussi opposables maintenant.
A défaut, chacun est libre de regrouper ou pas ses lots, ainsi que le précise notre RDC, et de refuser une manœuvre contraire à la libre disposition des parties privatives.
Pour ma part je m'y refuse.
Quant à une modification de tantièmes, elle nécessite un vote à l'unanimité des voix du syndicat, ainsi que l'impose l'article 11 de la loi du 10.07.65. J'ose espérer que ni le syndic ni les copropriétaires ne veulent aller contre les textes, violer la loi !
Pour ma part je refuse d'être contre la loi."
Et vous laissez braire !  |
Édité par - Gédehem le 06 mai 2011 11:17:23 |
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gregaglo
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Posté - 07 mai 2011 : 14:18:34
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Bonjour,
Merci encore pour toutes vos contributions qui 'ont bien fait cogiter...
Quelques subtilités m'échappent encore en particulier sur ce qui aurait du être fait en 2005 :
- quand l'AG a approuvé les travaux, vous me dites que le syndicat a fait une erreur en ne faisant pas voter la réunion des lots. Je ne comprends pas très bien si cette modification de l'EDD à l'époque était requise ou juste souhaitable. Ca me parait contradictoire avec le fait que seul le copropriétaire concerné peut décider de demander ou pas la réunion de ses lots.
- Pourquoi des modifications requises (si c'est le cas) en 2005 ne pourraient pas être exigibles aujourd'hui ?
- Concernant une éventuelle modifications des tantièmes de charges spéciales en 2005, comment cela se serait il passé ? Le syndicat en aurait fait une condition pour approuver les travaux ? Comment aurait il chiffré ces modifications ?
- Dernière question : quand on réunit des lots, qui rédige le modificatif de l'EDD ?
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2011 : 15:08:41
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- quand l'AG a approuvé les travaux, vous me dites que le syndicat a fait une erreur en ne faisant pas voter la réunion des lots.
Pas exactement : nous avons dit que l'AG pouvait décider d'une modification des tantièmes charges liés au changement d'usage consécutif aux travaux d'aménagement.
La mise en conformité de l'EDD/RDC était un plus.
Je ne comprends pas très bien si cette modification de l'EDD à l'époque était requise ou juste souhaitable. Ca me parait contradictoire avec le fait que seul le copropriétaire concerné peut décider de demander ou pas la réunion de ses lots.
Non : dans ce cas, la modifcation EDD/RDC décidée par l'AG pouvait être une condition de l'autorisation de travaux, comme l'AG pouvait condtonner son autorisation à une modif des tantièmes charges et/ou aux autorisations/déclarations administratives.
- Pourquoi des modifications requises (si c'est le cas) en 2005 ne pourraient pas être exigibles aujourd'hui ?
Parce qu'il n'y a pas rétroactivité.
En 2005, "Autorisation travaux>changement d'usage>modif tantièmes>modif EDD/RDC" étaient liés, formaient un tout indissociable. C'était le même "dossier" pour la même affaire.
Depuis lcette décision de l'AG 2005 et aujourd'hui encore c'est le droit commun qui s'applique puisque vous ne demandez rien pour vos parties privatives : unanimité pour modifier les tantièmes, idem pour vous imposer une modif EDD.
Que ce soit par méconnaissance ou incompétence du syndic de l'époque (et sans doute aussi du CS) l'affaire a été mal montée en 2005, le dossier présentée incomplet, d'où une décision d'AG partielle ... mais définitive, sans retour arrière possible.
- Concernant une éventuelle modifications des tantièmes de charges spéciales en 2005, comment cela se serait il passé ? Le syndicat en aurait fait une condition pour approuver les travaux ?
Oui . Voir ci-dessus
- Comment aurait il chiffré ces modifications ?
C'était l'affaire de ceux à qui aurait été confié le calcul par le demandeur, le bénéficiaire de l'autorisation.
Le syndicat se contente d'approuver (ou non) le dossier complet que lui présente le demandeur (*), dossier qui comprend les données techniques sur les travaux eux-mêmes, mais aussi, éventuellement, le projet de modif des tantièmes charges, ainsi que le projet de modif de l'EDD/RDC (charges et éventuellement création d'un nouveau lot par regroupement de lots)
- Dernière question : quand on réunit des lots, qui rédige le modificatif de l'EDD ?
Qui vous voulez : vous, un géometre, votre notaire. Le principal est qu'il soit conforme aux textes, qu'il convienne à l'AG et qu'il soit adopté.
(*) Il faut insister sur ce point : s'agissant de réaliser des travaux privatifs touchnat aux parties communes, un changement d'usage, le syndcat se moque des intérets particulier du demandeur. C'est à ce dernier de monter un dossier "béton" de A à Z afin de l'AG puisse statuer "en pleine connaissance de cause", et surtout qu'elle ne refuse pas parce qu'il manque une signature ou un document.
C'est comme pour un dossier présenté à un juge ! Combien de déboutés parce que leur dossier est mal ficelé, incomplet ? |
Édité par - Gédehem le 07 mai 2011 15:31:34 |
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gregaglo
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Posté - 07 mai 2011 : 15:59:53
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Merci pour ces précisions.
Prenons l'hypothèse que nous (sommes bien gentils) det mandatons un géomètre pour rédiger un modificatif de l'EDD en vue de la réunion de nos lots. Supposons que le géomètre propose dans son projet une modification des charges spéciales (dans tous les cas de figure, si j'ai bien suivi tout le fil de la discussion, les modifications ne pourraient porter que sur les charges spéciales).
"En 2005, "Autorisation travaux>changement d'usage>modif tantièmes>modif EDD/RDC" étaient liés, formaient un tout indissociable. C'était le même "dossier" pour la même affaire" : j'en déduis donc que c'est l'unanimité qui s'appliquerait aujourd'hui bien que les modifications proposées soient consécutives aux travaux déjà votés ?
Je pose la question autrement : au vu de la situation actuelle, un géomètre rigoureux serait censé rédiger un modificatif de l'EDD sans changement de tantièmes ?
Je ne lance pas le débat sur le changement d'usage... Y-a-t'il vraiment eu changement d'usage puisque le grenier a toujours été privatif et que nous utilisation respecte la destination de l'immeuble... |
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Posté - 07 mai 2011 : 16:44:37
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citation: Initialement posté par gregaglo j'en déduis donc que c'est l'unanimité qui s'appliquerait aujourd'hui bien que les modifications proposées soient consécutives aux travaux déjà votés ? Il n'y a rien de consécutif aux travaux votés, ne reprenez pas les mauvais arguments de vos adversaires 
Si vous voulez aujourd'hui réunir, alors oui il y a une modif de l'EDD a faire.
Si vous ne voulez pas, il n'y a rien a faire.
Dans les DEUX cas, cela n'a rien a voir avec le percement d'une trémie fait il y a plusieurs années.....
Lisez vous les messages?
citation: Je pose la question autrement :
au vu de la situation actuelle, un géomètre rigoureux serait censé rédiger un modificatif de l'EDD sans changement de tantièmes ? Non, j'ai bein peur que dans la pensée de vos adversaire c'est le notaire qui rédigera, le géomètre est payer juste pour géométrer et calculer.
Oui pour le non-changement des tantièmes.
Oui, et c'est écrit dans le RdC, c'est donc a se demander pourquoi un géomètre;
La seule chose qu'il puisse faire, et pour laquelle vous le payeriez dans cette affaire, c'est pour constater qu'il ne mesure pas la même valeur que son collègue précédent lors de la rédaction du RdC et de l'EDD existant..
Il n' a pas besoin de géomètre pour faire A+B = (A+B)
Il n'y a que vos adversaires qui parlent de géomètre, oubliez le géomètre.
citation: Je ne lance pas le débat sur le changement d'usage... Y-a-t'il vraiment eu changement d'usage puisque le grenier a toujours été privatif et que nous utilisation respecte la destination de l'immeuble...
Pour ma part je ne vois pas en quoi un percement de trémie cause un changement d'usage. |
Édité par - ribouldingue le 07 mai 2011 16:52:48 |
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gregaglo
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Posté - 07 mai 2011 : 17:13:29
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Et donc si l'on considère qu'il n'y a pas de changement d'usage, aucune modification de tantièmes ne se serait justifiée même à l'époque de l'autorisation des travaux ? |
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Posté - 07 mai 2011 : 18:55:59
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gregalo : je ne comprends pas votre dernière interrogation, puique vous revenez à la case départ, sans tenir compte de tous les posts allant dans le même sens.
L'AG ne peut plus rien exiger de vous puisqu'elle avait accordé ces travaux en 2005, sans tenir compte du RDC. Cette résolution n'ayant pas été contestée dans les 2 mois après la notification du PV, tout cela devient DEFINITIF.
maintenant votre syndic part dans des soucis avec ses demandes, laissez le continuer dans cette voix.
La modification de la répartition des charges doit se voter à l'UNANIMITE.
Vos tantièmes restent inchangés car vous allez voter contre.
Pourquoi désirez vous payer un géomètre ??? PERSONNE ne peut exiger que vous réunissiez en un seul lot vos 2 lots privatifs.
OUBLIEZ le géomètre, et ne revenez pas sur la décision de 2005 qui n'est plus attaquable et DEFINITIVE.
Quand à la notion d'usage, il faut rigoler; ce grenier est un lot de copropriété avec ses tantièmes et ses charges de copro., dans un immeuble à usage d'habitation, donc vous l'habitez. Demandez un texte de loi à votre syndic concernant ce changement d'usage.
Vous soulignerez également, en vous aidant des réponses des Uinanutes, que la modification de la répartitiondes charges, courantes ou spéciales!!, se votent à l'Unanimité; et que si celui-ci applique une autre majorité suite au vote de l'AG, alors vous saisirez immédiatement le tribunal en demandant de forts dommages et intérêts.
Un syndic sérieux ne bougera pas sans un accord de son service juridique, qui lui imposera de ne aps bouger une oreille dans ce dossier car tout a été décidé et jamais contesté en 2005, et cela est DEFINITIF.
Pourquoi une telle peur de ce syndic, pas très bon sur ce coup ?? Subit il la pression de quelques copropriétaires ou CS jaloux ??
Demandez à votre syndic par RAR le texte de loi qui vous obligerai à payer un géomètre et à modifier vos tantièmes. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2011 : 20:37:01
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J'en arrive parfois à penser que certains aiment s'auto-flageller, où alors sont des masochistes qui aiment se torturer pour le plaisir de se faire mal et passer des nuits blanches histoire d'arriver tous les matins au boulot avec des cernes sous les yeux ... voire plus !
Grégalo, à vous lire, vous êtes dans cette catégorie ! 
Nombreux sont ceux qui vous ont pourtant dit et répéter que l'affaire était close depuis 2005 et que le syndicat est démuni pour vous obliger à quoi que ce soit.
En 2005 une AG a autorisé des travaux privatifs importants, destinés à rendre habitable un grenier privatif.
Ce faisant, elle a "oublié" d'autres décisions, éventuelles, comme celles de réviser les tantièmes charges du lot "grenier" devenu habitable, et aussi mettre en conformité d'EDD/RDC en créant un nouveau lot venant au droit des 2 réunis.
Le syndicat ne l'a pas fait, dommage pour lui, maintenant c'est trop tard, c'est terminé .
Vous avez acheté en (en 2007 ?) 2 lots formant un appartement, pour lesquels certains (jaloux ?) vous cassent les pieds et tentent de vous intimider.
Sauf qu'ils n'ont aucun moyen à vous obliger à quoi que ce soit, y compris par un juge !
Dormez serein, la vie est belle, pensez à autre chose et laissez-les braire ... non sans leur demander de justifier par des textes ou arguments juridiques étayés leur(s) prétention(s)....! |
Édité par - Gédehem le 07 mai 2011 21:14:47 |
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Sujet |
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aménagement de combles et tantièmes 
