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gregaglo
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 Posté - 04 mai 2011 : 17:50:50
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Le sujet revient régulièrement et j'ai déjà parlé de mon problème mais j'ai de nouvelles interrogations au fur et à mesure que l'affaire avance.
Le syndic veut déclencher une mise à jour de l'EDD et une modification des tantièmes pour notre appartement dont le grenier privatif a été aménagé, et nous demande de constituer un dossier de géomètre.
Brièvement : le grenier a été réuni à l'appartement par un escalier intérieur. Les travaux ont aussi comporté une dépose d'une partie du plancher du grenier et une modification mineure de la charpente. Les autorisations pour ces travaux avaient été demandées en AG et votées.
Les arguments qu'on nous oppose :
- changement d'usage : nous ne sommes pas d'accord car sauf erreur de ma part le grenier pièce annexe est à usage d'habitation (aucune clause dans le rdc n'interdit d'habiter son grenier)
- l'importance des travaux réalisés : la surface du grenier a été modifiée puisqu'une partie du plancher a été enlevée
Je précise qu'il n'y a eu aucune annexion de parties communes, pas de création ni de modification d'ouvertures, et que le "volume" des lots est le même (le plancher enlevé est au dessus du séjour ce qui nous fait un séjour "cathédrale). Enfin, ces aménagements ne sont responsables d'aucune augmentation des charges de copro.
Enfin, à l'époque où ces travaux ont été approuvés par l'assemblée, aucune modification n'a été demandée.
Merci par avance pour vos lumières
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Posté - 04 mai 2011 : 18:12:00
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la réponse est très simple : la modif des tantièmes se fait à l'unanimité, est ce que vous allez voter POUR ?
c'est lors de l'autorisation de travaux que les tantièmes auraient du être votés ; maintenant c'est trop tard, une AG ne peut défaire ce qu'elle a autorisé sur les parties privatives.
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
et si quelqu'un peut agir, c'est UN copro minimum, et non le syndicat. |
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gregaglo
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Posté - 04 mai 2011 : 22:06:12
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Le problème est qu'il n'ont pas du tout l'intention de faire un vote à l'unanimité.
Des modifications de l'EDD du même type ont été effectuées pour d'autres copropriétaires, elles ont été votées à la majorité de l'article 24 ou 25, je ne sais plus. |
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Posté - 05 mai 2011 : 07:04:46
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lors du vote, voter CONTRE en émettant OFFICIELLEMENT et par écrit sur le PV des réserves quant à la légalité du choix de la majorité requise...
Ensuite aller au tribunal.... malheureusement.
Penser à faire le calcul combien vous coutera le tribunal en comparaison de l'augmentation de vos charges...  |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 08:38:28
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Merci pour vos conseils.
Le calcul entre coût des charges et coût d'une procédure ne nous a pas échappé. Cela étant dit si l'on prend en compte le coût de la modif de l'EDD (géomètre, syndic, notaire), je trouve quand même qu'on nous impose des frais délirants par rapport au "bénéfice" escompté pour les autres copropriétaires par l'augmentation de nos charges.
J'imagine que le syndic sait très bien que les gens vont hésiter à se lancer dans une procédure longue et coûteuse et compte dessus, hélas pour nous.
Merci pour vos conseils en tout cas |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mai 2011 : 09:07:34
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Quand quelqu'un demande à acquérir des parties communes, il doit être déjà très content qu'une majorité lui accorde l'autorisation de tirer un avantage de la situation de son appartement. L'usage (ou la courtoisie) est que les autres copropriétaires n'aient que cette autorisation à donner et surtout pas qu'ils aient à subventionner le demandeur en participant à la modification du règlement de copropriété. Rien n'aurait été voté s'agissant de qui prend en charge cette modif du RCP ?
Cdlt. Louis92 |
Édité par - Louis92 le 05 mai 2011 09:08:12 |
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gregaglo
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 Posté - 05 mai 2011 : 09:17:27
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Bonjour Louis92,
relisez tout mon post.
Il n'y a jamais eu de rachat des parties communes, notre grenier est privatif et déjà affecté de tantièmes. Et les travaux datent de quelques années.
Cordialement |
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Posté - 05 mai 2011 : 10:33:31
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citation: L'usage (ou la courtoisie) est que les autres copropriétaires n'aient que cette autorisation à donner et surtout pas qu'ils aient à subventionner le demandeur Quand on commence a parler de ourtoisie, de contentement, on fait des suppositions qui s'éloignent tres vite de la oi et qui donnent des interprétations contestables.
La loi dit tout a fait autre chose.
La loi énonce l'unnanimité.
La courtoisie des votants qui dans un premier temps acquiescent pour la conservation des tantièmes et qui plsu tard, contre la loi imposent de nouveaux tantièmes, et de plus contre la loi imposent un vote a une majorité illégale, cette courtoisie la n'a pas de nom...
Quand au cout de la procédure, il faut mettre en face, outre le relèvement des charges ad vitam aeternam les cout snon négligeables:
1/ d'un géomètre
2/ d'un notaire
Donc si les travaux votés n'ont pas imposés une modification des tantièmes, il ne faut pas mollir. |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 12:07:35
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Merci pour vos éclairages.
Et en pratique ? comment faut il procéder ? le syndic nous demande de constituer un dossier de géomètre pour la prochaine assemblée. Faut il refuser ? Ou trouver le géomètre qui n'ira pas chercher des tantièmes là où il n'y en a pas...
le géomètre qui a fait le dossier pour un autre appartement dans la même configuration que le notre (pas d'annexion de parties communes, création d'un escalier intérieur et dépose d'une partie du plancher) a modifié les tantièmes de charges communes générales et de charges spéciales, et le tout est passé sans recourir à l'unanimité. (également plusieurs années après les travaux)
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Posté - 05 mai 2011 : 12:30:30
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La modification des tantièmes liés aux travaux se fait a la meme majorité que les travaux, donc si ces copropriétaires sont procédés a des travaux avec modification de tantième, la position du syndicat et du syndic est logique.
Pour ce qui est de faire des travaux une année et de faire des modifications de tantièmes NON LIES aux mêmes travaux, en revanche, je ne pense pas que la majorité desdits trravaux s'impose, et c'est bien l'unanimité qui est requise.
Donc vous n'avez pas a faire intervenir un géomètre, et je serais vous je laisserais le syndicat avancer dans son erreur. |
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Posté - 05 mai 2011 : 12:32:29
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De totues façons, qu'est-ce que le géomètre srait censé mesurer, puisque hormis la création d'une trémie, il n'y a rien de modifié? |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 12:45:19
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On est bien d'accord.
L'affaire est tordue : on nous demande de réunir nos lots parce que quand ça a été fait chez les voisins le géomètre a augmenté les tantièmes etc;
Le syndic se base de plus sur une phrase du rdc qui précise que toute modification permanente des lots doit être suivie d'une modification de l'EDD (j'ai un doute sur l'inteprétation de cette clause mais bon : parle t on de réunion physique ou de demande de réunion de lots à l'assemblée). Ce qui a été voté il y a quelques années ce sont juste les travaux (tremie et modif mineure de charpente)
Notre appartement correspond à 2 lots sur l'EDD que la copro nous demande donc de réunir. Pourquoi pas, mais compte tenu des coûts on voudrait être surs que c'est obligatoire.
Si c'est obligatoire, je ne vois pas effectivement ce qu'il y a à mesurer puisque les tantièmes du nouveau lot devraient correspondre à la somme des tantièmes de chaque lot. Peut être faut il quand même l'intervention d'un géomètre pour faire cette modification (simple) de l'EDD ? |
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Posté - 05 mai 2011 : 12:49:30
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gregaglo : citation: Il n'y a jamais eu de rachat des parties communes, notre grenier est privatif et déjà affecté de tantièmes.
Si votre grenier a déjà des tantièmes, votre syndic applique déjà cette répartition pour les charges. Il n'y a aucune modifcation à faire.
Le syndicat et le syndic n'ont pa à se mêler des travaux privatifs, sauf si ils touchent les parties communes. L' AG vous a donné l'autorisation pour ces travaux, il n'y a donc pas à y revenir. (le plancher entre votre appart et le grenier , 2 lots distincts, étant une partie commune au SDC)
Le changement de destination ou d'usage n'existe pas puisque ce grenier est privé, et que l'immeuble est à usage d'habitation.
De toute façon, l'AG ne peut modifier l'état de répartition des charges qu'à l'Unanimité. Vous allez voter contre cette résolution, elle sera donc rejetter.
Le syndic est dans l'erreur totale, rencontrez le pour lui demander des explications juridiquement valables avec les textes en main.
L'AG ne peut rien vous imposer, ni géomètre, ni remettre en état vos 2 lots. Le géomètre va mesurer Quoi ?? vous avez 2 lots qui vous appartiennent que vous avez reliés avec autorisation de l'AG.
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Posté - 05 mai 2011 : 12:49:46
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Quand on eu lieu les travaux, quand la résolution du syndicat, et quelle est la phrase eaxcte du RdC? |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 13:11:27
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Nous avons déjà rencontré le syndicat il y a quelques mois, il campe sur ses positions mais n'est pas en mesure de nous fournir de justifications hormis la phrase du RDC qui nous obligerait à réunir nos lots :
section MODIFICATION DES LOTS
"Chaque copropriétaire pourra, sous réserve de l'autorisation de l'AG statuant à la majorité de l'article 24, et sous réserve s'il y a lieu des autorisations nécessaires des services administratifs ou des organismes preteurs, diviser son lot en autant de lots qu'il voudra et par la suite réunir ou encore subdiviser lesdits lots.
sous les mêmes conditions et réserves, le propriétaire de plusieurs lots pourra en modifier la composition, les réunir en un lot unique ou les subdiviser.
(...)
En conséquence, les coproriétaires intéressés auront la faculté de modifier les quote parts des parties communes et des charges de toute nature afférentes aux lots intéressés par la modification à condition, bien entendu, que le total reste inchangé.
(...)
En outre,, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si cette réunion est susceptible d'être publiée au fichier immobilier (...).
Toute modification permanente des lots, par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l'objet d'un acte de modificatif de l'EDD ainsi que de l'état de répartition des charges générales et spéciales. "
Les travaux ont été faits en 2005.
Nous avons acheté il y a 1 an.
Le syndic nous demande de constituer un dossier de géomètre pour la prochaine assemblée.
Merci ! |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 13:15:45
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questions subsidiaires :
-quel type de travaux pourrait justifier de modifier les charges (spéciales uniquement ?) : on nous oppose "l'importance" des travaux car une partie du plancher du grenier a été enlevé
- le syndic dans sa logique envisage de faire une régularisation rétroactive des charges ... |
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Posté - 05 mai 2011 : 14:20:41
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gregalo :
citation: "Chaque copropriétaire pourra, sous réserve de l'autorisation de l'AG statuant à la majorité de l'article 24, et sous réserve s'il y a lieu des autorisations nécessaires des services administratifs ou des organismes preteurs, diviser son lot en autant de lots qu'il voudra et par la suite réunir ou encore subdiviser lesdits lots.
sous les mêmes conditions et réserves, le propriétaire de plusieurs lots pourra en modifier la composition, les réunir en un lot unique ou les subdiviser.
citation: En outre,, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si cette réunion est susceptible d'être publiée au fichier immobilier (...). ?????
Toute modification permanente des lots, par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l'objet d'un acte de modificatif de l'EDD ainsi que de l'état de répartition des charges générales et spéciales. "
En 2005 l'AG a accordé ces travaux de réunification des 2 lots de votre vendeur, c'est à dire qu'elle a du également voté la modification des l'état de répartition des charges.
Tantièmes du lot A + tantièmes du lot B = nouveaux tantièmes du lot unique C.
Le syndic aurait du procéder à cette modification et déclaration.
Avez vous en main la décision de l'AG qui a autorisé votre vendeur à faire ces travaux ?
citation: Toute modification permanente des lots, par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l'objet d'un acte de modificatif de l'EDD ainsi que de l'état de répartition des charges générales et spéciales. "
Demandez par RAR au syndic pourquoi cela n'a pas été fait après l'accord de l'AG en 2005 ?? La faute au syndic, mandataire du SDC qui n'a pas respecté ce RDC.
Ce syndic s'avance beaucoup en parlant de faire une régularisation rétroactive.
gregalo : citation: on nous oppose "l'importance" des travaux car une partie du plancher du grenier a été enlevé
ET alors ??? l'AG a accordé ces travaux, le syndic n'a pas à juger de l'ampleur des trvaux; il doit appliquer le RDC.
Changement d'usge, ampleur des trvaux,... rien de juridique la dedans, ce ne sont que des appréciations de votre syndic !!!! Demandez lui de vous fournir un avis de son service juridique sur votre dossier.
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Posté - 05 mai 2011 : 14:23:22
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votre RdC est très clair : le proprio "POURRA", c'est donc de son choix de présenter ou non un projet de regroupement.
Nulle part, il n'est dit "DEVRA" et pour cause : supposons que demain (ou après-demain) vous souhaitiez vendre séparément ces deux lots, vous devriez repasser à la caisse .
Tenez bon, vous etes dans votre droit, mais attention si le vote a lieu, vous devrez intervenir pendant l'AG et éventuellement après au TGI pour faire annuler la résolution. Vous ne pourrez pas être attentiste.
Dans tous les posts, vous avez de quoi expliquer votre position à l'AG...
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2011 : 14:43:55
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Plusieurs points dans vos questions :
- aucune possibilité de rétroactivité : le syndic ne peut appliquer/exiger que les dépenses exigibles réparties selon les tantièmes/grilles prévus au RDC.
- tous les travaux privatifs susceptibles de modifier un lot tel qu'il est défini selon L.art.5 sont concernés par une éventuelle modif des tantièmes charges. En revanche, la quote-part de parties communes affectée au lot ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, étant indépendante de l'usage/destination du lot.
Dans votre cas, l'aménagement de votre lot privatif, travaux autorisés par l'AG, aurait pu alors entrainer modification de vos tantièmes "charges de services collectifs ou d'élements d'équipement communs" (L.art.10.al.1), s'agissant d charges de chaufages collectifs, d'ascenseur, par exemple.
Les charges communes générales basées sur la quote-part de parties communes de votre lot (quote-part qui sert aussi lors des votes en AG) ne changent pas : il n'y a pas création de lot, d'une emprise privative supplémentaire liée à cet aménagement.
- la division ou le regroupement de lots privatifs prévus par votre RDC n'impose rien : c'est une possibilité offerte aux copropriétaires résultant du libre usage de leur lot privatif. La division ou le regroupement de lots ne change rien aux tantièmes initiaux : 2 lots créés à partir d'un lot aurant des tantièmes cumulés égals aux tantièmes du lot initial.
Même chose pour le regroupement de lots : le nouveau lot cumule les tantièmes des lots initaux.
Dans l'un ou l'autre cas, les quotes-parts de parties communes totales du syndicat (la répartition de tout ce qui est commun entre chacun des lots) ne changent pas.
Ces clauses de votre RDC sur "regroupement/division" de lots, qui entraine création de lots, ne vous concerne en rien s'agissant simplement de l'aménagement privatif autorisé d'un lot privatif.
- l'AG n'ayant pas procédé aux éventuels ajustements de tantièmes charges (s'il y avait lieu) au moment de vous autoriser ces travaux d'aménagement, le syndicat (par le syndic) ne peut en aucun cas vous obliger maintenent à entreprendre quoi que ce soit, comme monter un "dossier" avec géometre et autre démarche folklorique.
Le syndicat n'a pas pris les bonnes décisions en 2005 lorsqu'il a autorisé ces travaux d'aménagement, c'est maintenant trop tard.
Sa seule possibilité serait de solliciter le juge selon L.art.11, sous réserve de justifier que le changement d'usage découlant des travaux autorisés entrainerait effectivement une modification pour les charges entrainées par les services collectifs ou équipements communs.
Si vous n'avez ni chauffage collectif ni ascenseur, le syndicat a perdu d'avance !
Pour la quote-part de parties communes (donc pour les charges communes générales comme pour vos voix en AG) c'est l'unanimité de tous, sans aucune exception ici. |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2011 14:49:10 |
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 16:39:01
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Merci mille fois à tous pour vos commentaires très précis.
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gregaglo
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Posté - 05 mai 2011 : 16:42:33
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Pour répondre à Philippe388 : les travaux avaient bien été autorisés à l'époque, nous avons les PV d'AG ainsi que les courriers de l'architecte ayant supervisé les travaux. En revanche l'ancien propriétaire n'a jamais demandé la réunion de ses lots et il figure toujours dans l'EDD 2 lots avec chacun leurs tantièmes. |
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Sujet |
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aménagement de combles et tantièmes 
