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biboups
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 Posté - 31 oct. 2010 : 17:48:53
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Bonjour,
je suis dans une situation particulièrement étrange et je m'en viens vers ce forum (que j'ai souvent consulté) pour avoir des avis en ce long WE. Je m'excuse par avance de la longueur de mon post 
Suite à une négociation de prix faite oralement via AI après plusieurs visites d'un bien immobilier, je tombe d'accord avec les vendeurs et je demande un écrit (parce que seuls les écrits restent, je suis prudent  )
L'AI me prépare une lettre d'intention d'achat que je signe le jour même (en 2 exemplaires, fin de validité au 01/11, date de ma main du 20/10) et lui donne pour transmettre aux vendeurs.
La lettre d'intention d'achat semble, d'après mes recherches, correctement rédigée (en présence et en concours de l'AI avec sa carte ; mon nom mon adresse : le nom des vendeurs ; la désignation du bien (type, adresse et infos cadastrales ; prix net vendeur ; montant des frais d'AI à ma charge ; proposition limitée dans le temps ; en cas d'acceptation un compromis sera établi pour préciser les modalités, notamment l'état hypothécaire du bien, le certificat d'urbanisme et l'obtention d'un prêt ; 2 exemplaires donnés à l'AI qui transmet ; date manuscrite et signatures)
Le 21 les études notariales se mettent en contact pour fixer une date de signature de compromis (celui-ci se faisant chez le notaire des vendeurs en présence du mien) et établissent un dossier (il y aura échanges de fax les jours suivants pour fournir les renseignements nécessaires)
Le 22 je récupère mon exemplaire de la lettre d'intention d'achat contresigné par les vendeurs (sans ajout de date) et les notaires nous donnent RDV pour le 2 novembre.
Je demande de suite à remplacer la 1ère lettre (bien qu'étant acceptée par les vendeurs, le délai ne court plus selon moi) pour être vraiment "carré". Une nouvelle lettre d'intention d'achat est donc établie en 2 exemplaires, date de fin de validité au 06/11, date de ma main du 20/10 (date d'acceptation de l'offre négociée). Celle-ci est également contresignée par les vendeurs, toujours sans ajout de date.
J'attends donc avec impatience le 2 novembre et prend mes RDV bancaires.
Le 28/10 l'AI m'appelle pour me dire que les vendeurs ne veulent plus vendre, ils auraient une meilleure offre (le M.X  ). J'y oppose mon offre qu'ils ont contresignée et par prudence je demande conseil à mon notaire. Celui-ci me dit d'aller voir un huissier pour faire signifier aux vendeurs l'offre signée et leur intimer d'être présent au RDV du 02/11. L'huissier est prévu pour le 29/10.
Le notaire des vendeurs est contacté, il confirme que les vendeurs ne souhaitent plus signer, il les a prévenus des risqes mais ceux-ci préfèrent prendre ces risques. Le RDV n'est pas annulé.
Le 29/10 l'AI m'appelle pour me dire que les vendeurs auraient signé un compromis le 28/10 chez leur notaire avec leur nouvel acheteur. L'étude notariale des vendeurs bottent en touche et ne veut me donner aucun renseignement. Mon notaire n'est présent qu'en fin de journée et il apprend effectivement qu'un compromis a été signé, notre RDV étant désormais annulé.
Nous sommes donc le vendredi soir, à la veille d'un WE de 3 jours et je n'ai qu'internet pour me renseigner et communiquer. J'ai suivi les conseils de mon notaire et ai mailé avec les détails un avocat spécialiste, mais je n'aurai qu'une réponse au mieux mardi...
Des vendeurs se rétractant malgré une offre d'achat acceptée, ça existe, j'en ai vu des tas sur le forum lors de mes recherches.
Un notaire qui ne peut contraindre ses clients à signer une vente pour laquelle ils sont contractuellement engagés, je le comprends.
Un autre notaire ou un autre AI qui accepte un compromis/une promesse sur les déclarations des vendeurs (qui omettent bien sûr leur engagement signé) ça peut se comprendre aussi.
Mais que le notaire prévu accepte une signature de compromis en express avant d'annuler le RDV du dossier qu'il instruit avec l'un de ses confrères depuis une semaine, je ne le comprends pas...
J'ai réfléchi à plusieurs possibilités (ce n'est pas bon d'avoir trop de temps, ça laisse de la place à la parano  )
-soit les vendeurs avaient une offre préexistante à la nôtre, ils sont en faute envers nous mais dans ce cas puisque c'est le même notaire qui fait le compromis il ne devait pas instruire notre dossier.
-soit les vendeurs ont une offre postérieure à la nôtre, ils sont toujours en faute envers nous mais dans ce cas le notaire ne devait pas signer ce nouveau compromis.
-soit les vendeurs veulent se rétracter et leur notaire est "complice" avec un compromis bidon pour nous couper l'herbe sous le pied et nous décourager, ils sont dans ce cas 'encore plus' fautif
-soit l'AI m'a fait des fausses signatures/m'a caché des infos sur les engagements des vendeurs/est largué sur le plan juridique
-soit les notaires sont informés qu'il y a un problème depuis les débuts et je ne suis pas au courant de tout
J'étais déjà contrarié par l'intervention de l'huissier pour "obliger" à une signature mais là , l'existence d'un autre compromis par le même notaire m'a complètement abattu 
Dans mon idée, je dois poursuivre les vendeurs (cas 'classique' que l'on retrouve dans le forum) mais leur notaire me semble également un bon candidat (avec les soucis que cela va causer...)
Le soucis que je vois : mon offre acceptée par les vendeurs n'a aucune existence "palpable" avant la signification de l'huissier puisque je n'ai pas de LRAR, mais j'ai l'ouverture d'un dossier entre les études notariales pour conforter l'offre (dont les vendeurs ont un exemplaire, je n'ai donc pas pu bidouiller la date)
Tous vos avis seront les bienvenus, au minimum je me sentirais moins seul 
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Édité par - biboups le 31 oct. 2010 17:52:42 |
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amepi
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 Posté - 31 oct. 2010 : 20:30:21
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Scorpion
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 2
Posté - 31 oct. 2010 : 22:53:02
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citation:
Ce qui serait vraiment intéressant ampi, c'est que vous donniez votre avis. |
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biboups
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3
 Posté - 31 oct. 2010 : 23:03:27
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merci pour la les réponses
si j'ai tout compris (ce qui n'est pas forcément évident pour un non-juriste), cet arrêt confirme la notion de vente parfaite au sens de l'article 1583 du Code Civil dès qu'il y a assez de détails et de volonté d'engagement dans l'écrit signé par les 2 parties
reste donc à savoir de quand (et comment) était engagé M.X, et surtout comprendre comment/pourquoi le notaire a pu instruire 2 dossiers de compromis sur le même bien ...
si j'ai tout faux, merci de me conseiller, j'ai passé un très mauvais WE (et dire qu'il reste encore le lundi ... )
les avis, favorables comme défavorables, sont les bienvenus, c'est une horreur de se sentir seul dans un tel cas
EDIT : sur mon problème, c'est surtout la décision du notaire qui me "gêne" ; sur la notion de vente parfaite je suis globalement rassuré (mon notaire, l'huissier, toutes mes recherches sur ce forum et sur le net), c'est l'enchaînement des évènements et le fait que ça se déroule chez le même notaire qui rend la situation complètement incompréhensible !
un désistement des vendeurs, ça fait pas plaisir mais c'est gérable ; un compromis sorti de je ne sais où ça me mine complet
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Édité par - biboups le 31 oct. 2010 23:12:13 |
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amepi
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4
Posté - 01 nov. 2010 : 07:45:31
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Le notaire ne fait finalement que ce que lui demandent les clients.
Un arrêt de cour d'appel, et un commentaire :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...ion-185.html
Il me semble avoir vu passer une condamnation d'un notaire dans un cas similaire au votre, si je la retrouve je mettrai un lien (mais il avait été mis en cause par le vendeur à qui il avait dit que la première offre n'avait pas de valeur) |
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biboups
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Posté - 01 nov. 2010 : 08:15:21
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le notaire n'a pas une simple relation contractuelle : qu'il "choisisse" ce qu"il veut faire, qu'il "privilégie" ses clients et qu'il accède à leurs demandes est une chose, qu'il concrétise sciemment une démarche illégale en est une tout autre, et ça me rend malade ...
avec tout le flou sur les obligations et devoirs des notaires (et leur spécificité de corporatisme...), il me semble que dans mon cas, le notaire ne pouvait et ne devait accepter un 2nd compromis alors qu'il a initié un dossier pour le même bien avec un de ses confrères (c'est bien là toute le piquant de la situation par rapport à une rétractation "classique" de vendeurs engagés, le notaire des vendeurs a obligatoirement "foiré" qq part )
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amepi
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Posté - 01 nov. 2010 : 09:49:19
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S'il a bien fait son boulot il aura mis en garde ses clients contre le fait de ne pas donner suite à votre offre. Mais ensuite c'est le client qui décide. |
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biboups
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Posté - 01 nov. 2010 : 10:49:32
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le client, prévenu par son notaire des risques qu'il encourt, choisit seul de poursuivre ou d'arrêter la transaction je suis bien d'accord
que le notaire vendeur ne puisse contraindre ses clients à signer avec moi je le comprends et n'aurait même pas ouvert un sujet
ce point est très clair, il n'y a rien à redire
là , le gros point "bizarroîde" de cette histoire c'est que c'est ce même notaire qui accepte de signer un 2nd compromis express alors que mon offre est contresignée et que RDV est pris chez ce même notaire pour 2 jours après
et si l'offre de M.X était préexistante, comme ce compromis se signe chez ce même notaire, il n'avait pas à monter un dossier me concernant et me donner un RDV de signature puisqu'il avait nécessairement connaissance de cette offre
que le notaire vendeur me donne un RDV de compromis, constitue un dossier, avertisse ses clients des risques et accepte la signature d'un autre compromis avant d'annuler mon RDV, je ne le comprends plus tout et c'est bien ce point qui me chiffonne : qu'il s'agisse du même notaire ! les vendeurs ne sont plus seuls décideurs et responsables selon moi ...
d'où mon post ici |
Édité par - biboups le 01 nov. 2010 10:51:59 |
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amepi
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Posté - 01 nov. 2010 : 11:21:52
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Oui mais votre problème, juridiquement, c'est le vendeur, le notaire n'en est que l'instrument.
Enfin voyez avec votre avocat, mais je ne pense pas que vous puissiez vous retourner contre ce notaire. Il appartiendra au vendeur de le faire éventuellement.
Et ne vous faites pas d'illusions concernant les notaires, ils ne sont ni plus ni moins honnêtes que les autres professions.
Par exemple, certains qui font de la négociation ont tendance à faire passer leurs clients avant ceux des agences (cas fréquent : ils traînent pour donner un RV de signature pour le compromis avec un client envoyé par l'agence, en attendant que le leur se décide...) ; d'autres jouent le jeu honnêtement. |
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biboups
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Posté - 01 nov. 2010 : 17:53:17
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hé bé je ne m'imaginais pas un monde de bisounours, mais là si le notaire n'est responsable de rien, c'est clairement (pour certains d'entre eux) une profession qui agit comme bon lui semble 
mon problème juridique avec le vendeur sur l'engagement signé non respecté a tout de même une toute autre allure avec un compromis accepté à la place du mien par le même notaire non ?? 
il ne pouvait ignorer l'offre valide en cours puisqu'il a demandé les renseignements nécessaires à mon notaire et il signe un compromis en moins de 24h avant même d'avoir annulé le RDV prévu depuis une semaine, c'est au minimum déontologiquement incorrect (mais si ce n'est que ça, c'est bien faible pour un tél mépris de la loi)
après, parano je deviens et je crains que le corporatisme ne joue en ma défaveur, je me dis que les notaires se sont nécessairement appelé et que je ne saurais jamais tout
merci des réponses en tout cas
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biboups
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Posté - 02 nov. 2010 : 16:46:35
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nouvelles du jour :
comme mon notaire n'avait pas eu de confirmation écrite de l'annulation du RDV, nous sommes donc allés au RDV
à notre grande surprise les vendeurs étaient présents (l'effet huissier sans doute)
ils refusent de vendre car pour eux ils ne sont engagés à rien
leur notaire soutient que mon offre contresignée ne vaut pas grand chose et qu'éventuellement les vendeurs pourrait être pénalisés d'hypothétiques dommages et intérêts si tant est que j'arrive à les faire condamner
mon notaire me soutient que je peux demander des dommages et intérêts les yeux bandés mais que je ne pourrai pas demander de vente forcée
pour le fameux compromis de M.X, "secret professionnel" m'a-t-on répondu ; pour l'éventualité d'un tel acte malgré l'engagement des vendeurs, le notaire m'a répondu le plus sereinement du monde qu'il n'avait pas connaissance de la lettre d'intention d'achat contresignée (qui ne vaut de toute façon rien selon lui)
y'a de la joie, j'attends une réponse de l'avocat |
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amepi
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Posté - 02 nov. 2010 : 16:59:48
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Ou cette offre acceptée est valable en tant qu'accord sur la chose et le prix, et c'est à vous de choisir entre vente forcée et DI
Ou elle ne vaut rien parce que pas bien rédigée et vous n'aurez ni l'un ni l'autre |
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biboups
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12
Posté - 02 nov. 2010 : 17:16:09
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d'où l'importance de l'avocat (tant par son avis que par le choix de la personne, un procédurier ou non, ça va donc être un peu la roulette)
pour la validité de l'offre ("intention" me rétorquerait le notaire vendeur), je ne vois pas où il y aurait qqch qui cloche dans sa rédaction mais je ne suis pas juriste, le notaire vendeur avait commencé à la démonter par rapport aux conditions suspensives et au fait que "si un compromis n'était pas utile, à quoi servirait le notaire?" mais quand j'ai parlé d'accord sur la chose et le prix, il a fait une petite moue...
là où je pense qu'il y a une bonne part d'intox de la partie adverse, c'est que le notaire vendeur est parti de "ça ne vaut rien" pour arriver à "dommages et intérêts hypothétiques" en passant par l'article 1589 du Code Civil (je lui ai fait remarqué que c'était uniquement le 1583 puisque ce n'est pas une promesse de vente) et liberté contractuelle de rupture des pourpalers (ce à quoi mon notaire à opposer que ce n'était plus des pourpalers puisque l'offre était contresignée)
et si les vendeurs n'étaient pas engagés avec moi et avaient librement vendu à M.X (qui serait une connaissance du notaire, je viens de l'apprendre... Daaaallllllaaaaas...), ils ne seraient pas venus ce matin et le notaire vendeur n'aurait même pas pris le temps de nous recevoir, un courrier à son confrère et basta !
en tout cas, merci amepi pour votre nouvelle réponse |
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mont75
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Posté - 02 nov. 2010 : 17:28:53
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L'analyse de votre notaire est tout à fait exacte.
L'offre d'achat s'analyse comme un contrat d'option et non comme un contrat de vente.
Par cette offre vous donner la possibilté au vendeur de vous vendre son bien pendant une durée donnée à un prix donné.
En la contresignant il lève cette option.
Le non respect de ces obligations donne droit à DI mais ne vous permet pas de demander une vente forcée.
Ce probleme se retouve aussi dans la difference entre promesse de vente et compromis de vente. |
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amepi
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Posté - 02 nov. 2010 : 17:39:55
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Encore une fois, peu importe le titre, tout dépend de la rédaction. |
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biboups
Contributeur débutant
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Posté - 02 nov. 2010 : 17:46:10
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ben si le notaire vendeur est de mèche, forcément je ne risquais pas d'avoir un compromis :D
après, si je ne peux pas demander de vente forcée, il faudrait (si cela est possible) pourvoir surveiller la date du compromis de M.X, parce que le notaire vendeur je ne lui fais pas vraiment confiance ... |
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biboups
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Posté - 02 nov. 2010 : 17:57:14
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si cela vous est utile, je me permets de recopier le contenu alors :
Lettre d'intention d'achat d'un bien immobiler
En présence et avec le concours de l'AI - RCS X - Carte X, qu'ils chargent de transmettre la présente intention d'achat
M et Mme Acheteur, domicilés Chez Eux, déclarent être intéressés par l'acquisation du bien ci-dessous désigné appartenant à M et Mme Vendeur
Désignation : type, surface, surface terrain ; Adresse ; Infos section+parcelle cadastre
M et Mme Acheteur se proposent d'acquérir ledit bien moyennant le prix de Brouzouf € net vendeur (Brouzouf en chiffres et en lettres), frais d'agence en sus à la charge des acquéreurs (Frais TTC en chiffres)
Conditions de la proposition :
Cette proposition est limitée dans le temps, soit jusqu'au 06/11 inclus
La vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit.
En cas d'acceptation de la présente proposition, un compromis sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notament soumise aux conditions suspensives suivantes :
-l'état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée
-le certificat d'urabnisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu
-l'obtention d'un prêt si le proposant déclaire y avoir recours
L'Agence AI est titulaire d'un mandat de recherche porté sur son registre des mandats sous le numéro "jesuisunhommelibre"
Etabli en 2 exemplaires au cabinet du mandataire, chargé de transmettre la présente proposition
Date et signatures.
Date de ma main (20/10), signatures des 2 couples
[2 exemplaires transmis, 1 exemplaire récupéré, logique] |
Édité par - biboups le 02 nov. 2010 17:58:18 |
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amepi
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Posté - 02 nov. 2010 : 18:03:44
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Pour moi ça ressemble fortement à un accord sur la chose et sur le prix.
Ce qui est un peu gênant c'est "un compromis sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente" ; ça semble vouloir dire qu'il faut encore établir les modalités
Mais d'un autre côté il y a bien marqué "sera" et pas "sera éventuellement si tout le monde est encore OK..."
Les offres que j'utilise sont moins ambigües
Quoi qu'il en soit voyez avec un bon avocat. |
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biboups
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18
Posté - 02 nov. 2010 : 18:51:44
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avocat oui, bon je ne sais pas  |
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biboups
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Posté - 03 nov. 2010 : 17:13:37
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dîtes, une question que je me pose : la date de validité elle est là pour me "protéger" moi, pour donner une limite de réponse au vendeur
à partir du moment où les vendeurs ont contresigné cette lettre, y'a plus de date de "fin", c'est toutjours valable non ? |
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mont75
Nouveau Membre
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Posté - 03 nov. 2010 : 18:51:17
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La date de validité est en effet la pour vous protéger.
Apres la signature du compromis(lorsqu'il n 'y a pas de date indiquée) doit se faire dans un délai raisonnable. |
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Offre contresignée : vendeurs, notaire et M.X ? 
