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kanard
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 Posté - 28 sept. 2010 : 16:29:43
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Bonjour,
je possède un lot dans une copropriété qui comprend un appartement en rez de chaussée et un jardin (partie commune) dont j'ai la jouissance exclusive, sur lequel a été construit, dans le respect du RDC qui en laisse le loisir, un local d'habitation de 18m2 il y a plus de 30 ans. En accord avec le RDC, la copro (vote unanime en AG) et l'urbanisme, j'ai fait agrandir le local de 7m2 au sol. Maintenant certains copropriétaires estiment (et veulent faire voter) l'augmentation de mes charges car j'ai 7m2 habitables en plus. L'agrandissement ne cause aucune augmentation des dépenses de l'immeuble et j'ai l'entretien du jardin et de ce local à ma charge.
Question : une augmentation de mes charges est-elle justifiée et si oui, selon quelle majorité ?
MILLE MERCIS par avance !
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ABCT
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 Posté - 29 sept. 2010 : 10:16:02
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Bénéficiez vous "d'avantages" collectifs dans votre nouvelle adjonction de construction???? ex. éléctricité tirée sur les communs ou eau ???
Si non a quel titre changer la répartition???? qui doit passer par une refonte de votre R.d. C. (soumis selon moi à l'unanimité????)
Qui est prêt à engager de pareils frais???? |
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kanard
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 2
Posté - 29 sept. 2010 : 11:21:50
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Merci beaucoup pour votre réponse. Le seul avantage collectif dont je bénéficie est l'eau froide qui fait partie des charges communes et que l'on paye au prorata des tantièmes. (J'ai installé une salle d'eau dans le local en question). Ceci dit j'ai aussi fait installer un compteur d'eau individuel pour détailler et payer ma consommation réelle afin que les autres propriétaires ne se sentent pas lésés. D'ailleurs j'ai demandé un vote pour valider cela à la prochaine AG (décembre). Mais en réalité, je ne consommerai pas plus d'eau du fait d'avoir installé une nouvelle salle d'eau, je ne prendrai pas plus de douches !
A quel titre changer la répartition ? Je pense que ce sera en usant de la Loi de juillet 1965 qui donne la possibilité de voter en AG la modification des charges suite à certains types de travaux, avec une majorité égale à celle utilisée pour le vote de ces mêmes travaux (dans mon cas je crois que c'était la double majorité). Mais la Loi est imprécise à ce sujet, je ne sais pas si mes travaux entrent réellement dans ce cadre ou bien si c'est à l'unanimité.
Et qui serait prêt à engager de tels frais ? Un jardin à usage privatif mais qui reste partie commune suscite beaucoup de jalousies et une sorte d'hystérie semble avoir saisi plusieurs copropriétaires qui sont prêts à tout pour me faire "payer" cette jouissance, même si ça doit leur coûter de l'argent. De manière étonnante, ce sont les mêmes qui avaient accepté et voté mes travaux. Comme nous ne sommes que 14 copropriétaires dont pas plus de 2/3 assistent aux AG, la balance peut vite changer de côté. Merci encore pour votre aide. |
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joulia
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Posté - 29 sept. 2010 : 15:54:11
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bonjour
citation: est l'eau froide qui fait partie des charges communes et que l'on paye au prorata des tantièmes.
.....
Ceci dit j'ai aussi fait installer un compteur d'eau individuel pour détailler et payer ma consommation réelle afin que les autres propriétaires ne se sentent pas lésés
comptablement, cela ne tient pas.
vous dites que l'eau est repartie selon les tantiémes (qui n'ont pas changé pour cette nouvelle salle d'eau).
donc quand le syndic recoit la facture totale, il la repartie selon les tantièmes de chacun dont vous.
comment croyez-vous que le syndic va prendre en compte ce nouveau compteur et le repartir sur tous les copro ?
citation: Mais en réalité, je ne consommerai pas plus d'eau du fait d'avoir installé une nouvelle salle d'eau, je ne prendrai pas plus de douches !
et je ne vois donc pas ce que vient faire ce compteur qui est censé ne pas lésé les autres ...
merci de nous expliquer. |
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joulia
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Posté - 29 sept. 2010 : 15:56:58
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peut-etre avez vous pensé que
facture globale d'eau que le syndic recoit.
il decompte le nombre de m³ d'eau de votre compteur, qu'il vous facture directement,
puis le restant des m³ de la facture totale qu'il repartit sur tous les lots selon les tantiémes (dont vous entre autre) ?
etait ce votre raisonnement ?
y a t-il accord avec le syndic à ce sujet ?
car dans ce cas seulement, vous paieriez l'eau rellement utilisée et comptabilisée par le compteur, plus l'eau selon vos tantièmes du RDC.
là , les autres copro ne seraient pas spoliés. |
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kanard
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Posté - 29 sept. 2010 : 16:31:02
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Bonjour et merci pour votre participations et pour vos questions. Je n'ai pas été assez clair effectivement. Le compteur que j'ai fait installer enregistre ma consommation totale c'est à dire celle dans le nouveau local mais aussi celle de mon appartement principal. Bref il enregistre tout ce que je consomme, même pour arroser mon jardin. Ce que je propose, c'est bien que le syndic déduise cette consommation d'eau de celle de l'immeuble et me la facture séparément. Le reste de la consommation de l'immeuble sera partagé entre les autres copropriétaires mais sans ma participation puisque j'aurai déjà payé "ma part". Le syndic est d'accord mais me dit que cela doit être voté en AG.
L'installation de mon compteur d'eau a pour seul but de montrer ma bonne volonté eau cas où quelqu'un se sente spolié.
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joulia
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Posté - 29 sept. 2010 : 17:07:35
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un mixte des 2 méthodes n'est pas possible ...
ou bien tout le monde a des compteurs, ou bien c'est reparti aux tantiémes. Mais ... j'avoue ne pas être sûre que l'AG peut entériner (a l'unanimité) cette proposition et si alors elle devient valable. Il faudrait aussi que cela soit transcrit dasn le RDC (opinion perso).
je laisse à d'autres intervenant le soin de vous répondre avec certitude.
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Sunbird
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Posté - 29 sept. 2010 : 17:12:48
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Est ce que les 18 m2 du local initial intervenait déjà dans le calcul des tantièmes ?
Nous avons une personne qui a fait également une extension de quelques m2, et nous avions accepté cette extension tout en mettant à sa charge la modification du RDC.
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Posté - 29 sept. 2010 : 17:49:01
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Lgiquement, c'est lors du vote de l'autorisation d'agrandir la copro au profit d'un seul que la modification des millièmes doit etre une condition suspensive. Il n'y a aucune raison apres coup de faire ce genre de modification, et d'ailleurs si ce n'était pas une condition de la modification, toute demande a ce sujet n'est pas acceptable. |
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kanard
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Posté - 29 sept. 2010 : 22:10:20
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Bonsoir
citation: Initialement posté par Sunbird
Est ce que les 18 m2 du local initial intervenait déjà dans le calcul des tantièmes ?
Non. Quand ce local a été construit dans le jardin (il y a plus de 30 ans), le RDC n'a pas été changé, ni la répartition des tantièmes. Cependant, ayant la jouissance du jardin, je paye quand même des charges sur celui-ci et je suis le seul bien entendu. Cordialement, K |
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Posté - 30 sept. 2010 : 07:05:13
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La modification des tantièmes après coup, comme celle qu'on envisage pour vous doit se faire a l'unanimité: Autant dire que si vous votez contre, elle n'aura pas lieu.
Si elle avait été une condition suspensive d'un accord pour une modification (telle celle que vous avez faite) elle aurait été voté a la même majorité que l'autorisation en question, ce qui fait que vous auriez du payer en compensation de l'autorisation. Les autres coproriétaires auraient eu plus de facilité a vous l'imposer.
Il y a beaucoup de fils sur ce sujet sur le forum. Regardez par exemple http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77614 |
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kanard
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Posté - 30 sept. 2010 : 10:04:12
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Ribouldingue, merci pour vos conseils avisés. J'avais déjà essayé de trouver des cas similaires sur ce forum mais en vain. Je vais approfondir mes recherches. A bientôt |
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nefer
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Posté - 30 sept. 2010 : 10:27:12
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concernant l'imputation des factures d'eau, il ne peut pas y avoir plusieurs clés de répartition différentes
la règle doit être la même pour tous les copropriétaires
c'est soit aux tantièmes, soit avec des compteurs individuels pour les imputations privatives et le reliquat est en charges communes générales car c'est l'entretien des parties communes |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2010 : 10:32:09
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Autre petit problème.... vous pensez être quitte de votre "cotisation" eau perso.... OK. MAIS en copropriété, il subsiste toujours un différentiel (même lorsque tous les appartements bénéficient d'un compteur individuel) entre le relevé du compteur général et des autres compteurs lié à un pourcentage d'erreur sur les matériels(tolérance de 2 à 3%) entre les compteurs et des fuites collectives éventuelles MAIS SURTOUT une consommation "collective" liée à l'entretien des communs....
Vous ne pouvez échapper à cette "partie de conso collective" répartie selon les tantièmes... |
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kanard
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Posté - 30 sept. 2010 : 11:03:26
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citation: Initialement posté par ABCT
en copropriété, il subsiste toujours un différentiel (...) MAIS SURTOUT une consommation "collective" liée à l'entretien des communs....
Bien vu. Bien que la copro soit minuscule (peu d'entretien), le calcul ne sera jamais exact. Je vais voir comment négocier cela avec le syndicat. Ceci dit j'ai déjà lu des cas où un seul copropriétaires payait sa propre consommation d'eau. Par exemple quand il y a un commerce du genre café ou restaurant dans l'immeuble. A creuser... |
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Sunbird
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Posté - 30 sept. 2010 : 11:43:51
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Ce n'est pas blanc ou noir.
Dans votre cas vous allez tout de même vous retrouver avec 25m2 supplémentaires de logement en remplacement de 25 m2 de jardin.
Il faudrait voir ce que cela impliquerait si vous régulariser la situation et les couts. Etant donné que vous étiez conscient de cette situation en mettant le compteur à eau, il serait à mon avis préférable de régulariser la situation.
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2010 : 12:08:03
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C'est bien ce que notre "participant" cherche à mettre au point "une régularisation inattaquable" Cherchons encore à l'aider si possible. |
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ABCT
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Posté - 01 oct. 2010 : 08:26:31
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Suggestion : A Votre conso relevée sur le compteur... ajouter un forfait de 5%, voire 10% qui seront défalqués de la facture initiale avant répartition aux tantièmes (moins les vôtres sur ce poste eau) pour les autres copro????
Même si cela paraît bâtard au regard de la technique comptable de la copropriété ... cela pourrait débloquer votre situation!!!!! n'oublions pas que l'adjonction initiale des 18 m2 n'a pas engendré de modification à l'époque.....
Attention vous devez prendre en compte l'ensemble de la facture (taxe d'assainissement et abonnement compris) pour déterminer le prix de revient du m3.
Il convient d'effectuer si posssible les relevés en même temps..... Le relevé général s'effectue peut-être sur la voie publique....
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Sunbird
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Posté - 01 oct. 2010 : 09:24:03
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Sur ce dossier il faut l'historique avant toute chose.
- Résolution de l'adjonction des 18m2
- Résolution de l'agrandissement des 7m2
Combien de fois on voit qu'une cabane de jardin (ou garage peu importe), pour laquelle on avait l'autorisation, on y installe le tuyau d'arrosage, puis une arrivée d'eau, puis une évacuation des eaux usagées, pour un jour devenir un studio.
Le plus simple est de régulariser la situation (RDC et Tantièmes), et pour cela voir avec votre syndic.
Il doit transformer 25m2 de jardin, en 25 m2 habitation.
Je pense que c'est le seul moyen de repartir sur une situation saine avec la copro et de valoriser cette construction à sa juste valeur le jour d'une vente. |
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ABCT
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Posté - 01 oct. 2010 : 19:31:56
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Sunbird: pas si simple, car selon les écrits ci-dessus, le jardin n'est pas transformé en "habitation" comme partie du syndicat de copropriété (à tort ou à raison) car je crois avoir compris que seuls les propriétaires du "lot" ont "assumé" le coût de la construction des 18 m2 d'abord par lancien propriétaire et de l'adjonction nouvelle par "kanard". La seule modification concerne la consommation d'eau semble -t-il???? |
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Posté - 01 oct. 2010 : 21:44:15
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Je ne comprends pas bien ce que dit Sunbird, car le post initial indique:
citation: un local d'habitation de 18m2 il y a plus de 30 ans
citation: Le plus simple est de régulariser la situation (RDC et Tantièmes), et pour cela voir avec votre syndic. Ce n'est pas au syndic de décider
Encore une fois: Une modification des tantièmes dans ces conditions encore une fois nécessite l'unanimité...
S'il s'agit du passage de 18 m2 habitation à 25 m2 habitation, et qu'aucune condition suspensive n'a été faite lors de l'autorisation, ej ne vois pas ou est le souci et ou il y a 'irrégularité'.
Les tantièmes n'on pas a être modifiés, et tout est OK...
le système complexe que le posteur volait mettre en marceh pour l'eau est impossibel a utiliser, et il induira dans les esprits des coproriétaires comme dans ceux de ce post une ambiguité malsaine.
La seule question à poser en AG, en réposne a ceux qui veulent une augmentation des millimèes est la suivante:
Entre le moment ou l'autorisation des PLUS 7m2 a été donnée sans contrepartie de millièmes et aujourd'hi, qu'est-ce qui a changé (ou éventuellement est non conforme a l'autorisation accordéeà )?
Si la réponse est RIEN, alors, pas de modification des tantièmes...
Et d'ailleurs, personne ne pourra vous en imposer. |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2010 21:55:37 |
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Sujet |
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Augmentation charges suite travaux dans mon jardin 
