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 Posté - 06 mars 2016 : 10:37:52
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citation: le syndic leur a fait des lettres AR mais pas de MeD à ma connaissance. Le syndic dit qu'il vaut mieux laisser "courir" (petites sommes mais qui tendent à s'accumuler...), et qu'elles seront au pire récupérer lors de la vente du bien (hum, ça peut être long !). Sans titre exécutoire, et si ca a lieu dans 16 ans, ca va être difficile.
Laisser courir n'a jamais été une bonne solution, et vous payez votre syndic pour récupérer les sommes dues.
En revanche, vous frais de recherche de fuite sont-ils réellement à la charge des copropriétaires en question? S'il y a le moindre doute et la moindre contestation possible, la requête en injonction de payer n'est pas la solution. |
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nefer
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 Posté - 06 mars 2016 : 11:50:36
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citation: Initialement posté par sonia75
Bonjour Ă tous,
Je me posais une question Ă la lecture de vos Ă©changes instructifs.
Que me conseilleriez-vous SVP dans le cas de dettes de copropriétaires pour des frais de recherche de fuite (privative) qu'ils refusent d'acquitter. le syndic leur a fait des lettres AR mais pas de MeD à ma connaissance. Le syndic dit qu'il vaut mieux laisser "courir" (petites sommes mais qui tendent à s'accumuler...), et qu'elles seront au pire récupérer lors de la vente du bien (hum, ça peut être long !).
Ce que je me demande c'est si on ne ferait pas mieux de leur faire une MeD suivie d'une injonction de payer ?
Concernant les frais de procédure (huissier, lettre AR etc.), vous dites qu'ils ne peuvent pas être récupérés par contre si j'ai bien compris ?
merci encore de vos lumières et bon dimanche !
si c'est le syndic qui a passé l'OS pour cette "recherche", c'est une charge du syndicat
et s'il y a eu une recherche de fuite au sens des assurances, elle est prise en charge par les assurances s'il y a eu une déclaration de sinistre |
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sonia75
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Posté - 06 mars 2016 : 13:30:20
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OK, merci bien, en effet, c'est le syndic qui a passé l'OS pr la recherche mais cela a été fait avec l'accord des copros concernés (le 1e dégât est entièrement privatif, cause et dégats, le 2e est d"origine privative et dégats sur parties communes).
d'après mes recherches quand l'origine de la fuite est privative, c'est bien à la charge du résident, sauf erreur ? (cette question a l'air assez litigieuse, d'autant que les assurances se refilent le bébé et ne veulent pas tjs indemniser, j'ai lu divers témoignages là dessus). Je n'ai pas trouvé de source légale à ce sujet...
A ce stade, on voudrait surtout récupérer les frais de recherche vu que l'origine était privative et que le copro a consenti à laisser intervenir le plombier (ce que ns a dit le syndic, à partir du moment où le résident laisse entrer le plombier, après avoir été prévenu cela vaut accord).
Du coup je me demande si on peut qd même tenter une injonction, avec ts les justifs et voir ce que cela donne ? je ne sais pas s'il y a de quelconques "risques" hormis celui d'être débouté et au pire de devoir aller au fond. |
Édité par - sonia75 le 06 mars 2016 13:37:09 |
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nefer
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Posté - 06 mars 2016 : 13:41:23
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citation: Initialement posté par sonia75
A ce stade, on voudrait surtout récupérer les frais de recherche vu que l'origine était privative et que le copro a consenti à laisser intervenir le plombier (ce que ns a dit le syndic, à partir du moment où le résident laisse entrer le plombier, après avoir été prévenu cela vaut accord).
ce n'est pas parce que l'occupant a laissé entrer le plombier qu'il a consenti à payer la facture....à moins qu'il ait demandé PAR ECRIT au syndic de missionner un plombier pour son compte |
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sonia75
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Posté - 06 mars 2016 : 15:00:51
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OK, merci bien, on verra alors sur ce point, d'après mes recherches quand l'origine est privative c'est à la charge du responsable.
Je pense que ce sera au juge de trancher par la suite sur la base des justifs... |
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nefer
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Posté - 06 mars 2016 : 16:27:54
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citation: Initialement posté par sonia75
OK, merci bien, on verra alors sur ce point, d'après mes recherches quand l'origine est privative c'est à la charge du responsable.
Je pense que ce sera au juge de trancher par la suite sur la base des justifs...
que voulez vous demander au juge ? |
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sonia75
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Posté - 06 mars 2016 : 19:16:41
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le remboursement des frais de recherche de fuite d'origine privative. |
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nefer
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Posté - 06 mars 2016 : 19:57:09
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citation: Initialement posté par sonia75
le remboursement des frais de recherche de fuite d'origine privative.
qui saisira la juridiction pour cette injonction de payer ?
le syndic ? j'en doute
il vous faudra fournir l'OS et la facture....et la juridiction ne pourra que confirmer la facturation à celui qui a passé l'ordre de service |
Édité par - nefer le 06 mars 2016 19:58:57 |
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Posté - 07 mars 2016 : 07:54:15
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citation: d'après mes recherches quand l'origine de la fuite est privative, c'est bien à la charge du résident, Je suis assez étonné de lire cela; SI la recherche de fuite est faite par le syndicat, normalement c'est au syndicat de payer, et de plus la recherche de fuite est pratiquement tout le temps prise en compte par l’assurance du syndicat.
En tout cas on a considérablement dérivé du sujet du fil: Tout cela n'a rien a voir avec une requête en injonction de payer; Il faudra aller au fond, donc le syndicat a t'il intérêt a envisager de payer 3000 euros d'avocat dans une affaire a quelques dizaines d'euros qu'il risque fort de perdre?
Une analyse sérieuse est nécessaire, pas juste une présomption. |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mars 2016 : 12:37:36
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Je suis assez étonné de lire cela;
C'est tout le problème de l'arnaque qui, de fait, procède de conventions entre assureurs (peu importe le nom).
Conventions auxquelles les syndicats et en général "le client" assuré est étranger.
Conventions qui de ce fait augmente la sinistralité des syndicats, les dégâts d'origine privative étant traités comme "commun", supportés par le seul syndicat. Y compris les franchises s'il y en a ...., alors même que le syndicat n'est pas en cause.
Chaque propriétaire est responsable de son lot, des dégâts qu'il peu occasionner à des tiers, le syndicat étant un des tiers dans ces affaires.
Sauf pour les assureurs, au prétexte d'une "meilleure et rapide indemnisation" !
Certes, on peut comprendre la difficulté résultant du cumul d'intervenants (pluralité d'assureurs), la volonté des assureurs de simplifier entre eux la procédure, l'indemnisation. Sauf que ces conventions entre assureurs se font sur le dos de la collectivité syndicat, à leur détriment.
Pour résumer, la baignoire de Mme Michu qui fuit, c'est le syndicat qui trinque ! 
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Édité par - Gédehem le 07 mars 2016 12:49:52 |
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Posté - 07 mars 2016 : 16:37:29
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citation: Pour résumer, la baignoire de Mme Michu qui fuit, c'est le syndicat qui trinque ! Voila......
Je suis moins étonné de lire cela......Après cinq année d'apprentissage du 'Les conventions entre assurances par la méthode à Mimile' |
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JPM
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Posté - 07 mars 2016 : 18:30:26
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Il faut quand même rappeler qu'il existe deux catégories d'assurances:
L'assurance de biens : L'assureur paie parce que le bien de Dupont assuré a été endommagé. A ce stade peu importe de savoir d'où vient le sinistre. On recherche seulement s'il n'y a pas un cas d'exclusion de garantie.
L'assurance de responsabilité : L'assureur de Dupont paie parce que Dupont a été déclaré responsable d'un sinistre ayant endommage un bien appartenant à Durand, ou même seulement parce qu'il serait déclaré responsable s'il y avait un procès.
La convention Cidre (et ses dérivées) a eu pour objet d'éviter la multiplication des expertises en cas de sinistre DDE. C'est l'assureur de la victime qui indemnise son assuré et c'est son expert qui chiffre les dégâts indemnisables. Cette expertise est opposable à tous les assureurs susceptibles d'être en cause pour ce qui est de déterminer le responsable du sinistre.
Il y a un seuil de montant du dommage
Il n'y a pas d'abandon de recours contre le responsable.
Il y a un vice fréquent dans l'instruction d'un sinistre. La victime s'adresse systématiquement au syndic dès qu'elle voit apparaître une tache à son plafond.
Or elle devrait s'adresser au voisin supérieur
et le syndic ne devrait en principe pas bouger une patte à réception de l'appel de la victime.
Pour des raisons faciles à comprendre le syndic bouge et prévient le plombier.
Si le sinistre provient chez le voisin supérieur d'une fuite visible non réparée ou d'un débordement d'appareil il n'y a pas de frais de recherche de fuite au sens du droit des assurances.
Le syndicat doit payer le plombier pour son déplacement commandé par le syndic mais il faut poursuivre le propriétaire ou locataire responsable s'il refus rembourser le déplacement..
C'est à tort qu'on renonce souvent à une telle procédure car s'il y avait une solide jurisprudence à opposer aux responsables mal embouchés, il y aurait moins d'incidents de ce genre.
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sonia75
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Posté - 07 mars 2016 : 20:32:17
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Merci à tous et désolée d'avoir fait dériver le sujet. D'après mes recherches il semble possible d'imputer les frais de recherche au responsable lorsque la fuite est d'origine privative. Toutefois je serai curieuse d'avoir la jurisprudence dt parle JPM :-)
Du coup, cela m'a qd même fait réfléchir, et je pense qu'étant donné que le sujet est litigieux, l'injonction de payer n'est pas forcément la meilleure solution et autant aller directement au fond, je ferai une déclaration simple au greffe, comme j'en ai l'habitude, avec les pièces justificatives, si la mise en demeure reste infructueuse.
merci encore Ă tous ! |
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Posté - 07 mars 2016 : 21:55:53
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citation: Il faut quand même rappeler qu'il existe deux catégories d'assurances: J'entends bien, JPM? mais la quasi-totalité des assurances d'immeubles en copro sont des mixtes, non?
Jusqu'au PNO, privatives doc, qui devraient ĂŞtre des pures RC, mais qui s'Ă©largissent (et la prime aussi) des dommages aux biens.
Et ma comparaison des franchises monte toujours que celle de l'immeuble est plus faible. |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mars 2016 : 22:04:42
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JPM a parfaitement résumé l'affaire de ces assurances !
Pour en revenir Ă Mme Michu et sa baignoire fuyante occasionnant des taches au plafond de sa voisine du dessous :
" elle devrait s'adresser au voisin supérieur (notre Mme Michu. ndlr)
et le syndic ne devrait en principe pas bouger une patte à réception de l'appel de la victime.
C'est la position (ferme) que j'ai fait adopter dans "mes" syndicats (coop), pour les litiges entre occupants seuls en cause.
Le pdt-syndic ne bouge pas, si ce n'est pour contacter le plombier si besoin.
Bien entendu, si le DDE est occasionné par le syndicat, il est partie dans l'affaire, avec son assureur.
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Édité par - Gédehem le 07 mars 2016 22:09:02 |
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sonia75
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Posté - 08 mars 2016 : 11:27:09
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Je suis d'accord avec vous GĂ©dehem et JPM.
Toutefois j'apporte 2 bémols :
- le syndic a une obligation de conservation de l'immeuble, or si une fuite occasionne de gros dégâts et que le voisin du dessus ne bouge pas suffisamment rapidement (délai légal de 5 jours), il me semble que le syndic est tenu d'intervenir.
- des canalisations communes passent ds les appartements, dc la fuite peut être d'origine commune, d'ailleurs lorsque le copro qui fait la recherche, à ses frais directement, découvre une origine commune, il me semble qu'il demande le remboursement au SDC non ? donc l'inverse devrait aussi être vrai.
Question bonus: que pensez-vous de la justification de notre syndic "à partir du moment où la personne ouvre la porte au plombier, elle donne son accord implicitement pour son intervention et donc éventuelle facturation, le cas échéant" ? Cela n'est pas ss logique je crois..., mais toutefois si cela n'était pas avéré je me pose aussi la question de me retourner contre le syndic pour défaut de conseil dans ses démarches...
Je serai curieuse d'avoir vos avis lĂ -dessus... :-) |
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Posté - 08 mars 2016 : 11:42:55
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sonai75 :" Question bonus: que pensez-vous de la justification de notre syndic "à partir du moment où la personne ouvre la porte au plombier, elle donne son accord implicitement pour son intervention et donc éventuelle facturation, le cas échéant" ? Cela n'est pas ss logique je crois..., mais toutefois si cela n'était pas avéré je me pose aussi la question de me retourner contre le syndic pour défaut de conseil dans ses démarches..."
sonia75 et la justice : j'ouvre ma porte, je dois payer !
Ce copro a ouvert la porte car le syndic a commandé ce plombier.
Et assigner vite le syndic pour défaut de conseil.  |
Édité par - philippe388 le 08 mars 2016 11:47:38 |
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sonia75
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Posté - 08 mars 2016 : 12:46:17
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citation: Initialement posté par philippe388
sonia75 et la justice : j'ouvre ma porte*, je dois payer !
Merci de ne pas détourner mes propos encore une fois.
cette justification émane de notre syndic (professionnel) donc si c'est une hérésie, désolée mais le syndic porte une responsabilité, ns ayant induit en erreur.
PS: * il s'agit d'ouvrir sa porte, après avoir été prévenu du passage plombier pour faire son travail de recherche, après avoir signalé la fuite. |
Édité par - sonia75 le 08 mars 2016 12:48:21 |
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Posté - 08 mars 2016 : 16:55:41
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Le sydnic sait que le contrat d'assurance de 'immeuble possède une garantie gratuite de recherche de fuite.
Donc il ne s'embete pas a presser le copropriétaire a faire intervenir son plombier, il faut intervenir le sien, celui du syndicat, et tente ensuite de passer la facture au copropriétaire;
Une facture ne vaut que pour son donneur d'ordre.
O est bien d'accord ici que le 'responsable' est le copropriétaire. Mais ce n'est pas le donneur d'ordre ET le syndic n'a obtenu préalablement aucune délagation de mandat de donneur d'ordre du copropriétaire, qui refuse donc de payer.
La facture est DONC remboursée par l'assureur et tout le monde est content.
... Sauf les copropriétaires qui voyant la sinistralité augmenter voient leurs primes d'assurance de copropriété augmenter.
Mais il n'y a aucun recours juridique possible, et tout le monde quoi qu'en disent JPM et Gedehem (avec qui je suis cependant d'accord sur le fonds du problème) est content.
Si on résumé, le copropriétaire est TRES content de n'avoir pas déboursé 300 euros, le syndic s'en moque en fin de compte, et les copropriétaires sont un peu (pas beaucoup ) mécontents de payer 4 euros de plus l'an prochain.
Ainsi va le monde.... |
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Posté - 08 mars 2016 : 17:30:56
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sonia75 :" cette justification émane de notre syndic (professionnel) donc si c'est une hérésie"
son,ai75 : que de la mauvaise foi
Un syndic qui avance de telle bêtise est un abruti incompétent.
Et comment pouvez vous croire de telles stupidités. Vous avez une fuite, le syndic demande le passage d'un plombier, il tape à votre porte, vous ouvrez et HOP vous avez obligation de payer ce plombier que vous n'avez jamais commandé !!
Et comme il n'y a pas de DDE, l'assurance ne paiera pas le passage de ce plombier, ou de cet expert en plomberie, l'assureur ne l'ayant pas plus mandaté.
"désolée mais le syndic porte une responsabilité, ns ayant induit en erreur."
Allez convaincre un juge avec de tels arguments. Il vous répondra que vous êtes de grande personne et qu'il ne faut pas croire tout ce qu'on vous dit ! et que valent ces paroles devant le juge !
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Sujet |
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Au sujet de l'injonction de payer 
