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sonia75
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 Posté - 19 janv. 2016 : 12:22:19
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Bonjour Ă tous,
Je voulais échanger avec vous sur les facturations de reprographie et d'affranchissement qui atteignent pr notre copro des records, ss que l'on ne puisse rien vérifier.
Le syndic ns impose un forfait, et qd j'ai demandé d'avoir une idée des frais réels, ils m'ont dit n'en rien savoir. ce forfait augmente d'année en année alors que ns avons diminué les envois papier grâce aux mails.
Mais impossible d'avoir le moindre détail sur leur calcul.
Qd je lui fais remarquer tt cela, la gestionnaire, à court d'arguments, me sort, qu'elle "doit" aussi imprimer les e-mails que ns lui envoyons, dc ça leur fait des couts qu'ils ns répercutent bien sur. 
Du coup, je me demandais comment vous fonctionniez, forfait ou au réel, comment calculer un forfait, comment vérifier, quelles st vos pratiques et conseils en la matière ?
Un autre syndic me proposait de provisionner 10€/lot, ce qui est bp plus raisonnable que ce qu'on a aujourd'hui...
Merci de vos lumières !
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nefer
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 Posté - 19 janv. 2016 : 15:28:21
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citation: Initialement posté par sonia75Bonjour à tous, Je voulais échanger avec vous sur les facturations de reprographie et d'affranchissement qui atteignent pr notre copro des records, ss que l'on ne puisse rien vérifier. Le syndic ns impose un forfait, et qd j'ai demandé d'avoir une idée des frais réels, ils m'ont dit n'en rien savoir. ce forfait augmente d'année en année alors que ns avons diminué les envois papier grâce aux mails. Mais impossible d'avoir le moindre détail sur leur calcul. Qd je lui fais remarquer tt cela, la gestionnaire, à court d'arguments, me sort, qu'elle "doit" aussi imprimer les e-mails que ns lui envoyons, dc ça leur fait des couts qu'ils ns répercutent bien sur. Du coup, je me demandais comment vous fonctionniez, forfait ou au réel, comment calculer un forfait, comment vérifier, quelles st vos pratiques et conseils en la matière ? Un autre syndic me proposait de provisionner 10€/lot, ce qui est bp plus raisonnable que ce qu'on a aujourd'hui... Merci de vos lumières !
le contrat de syndic loi ALUR a supprimé les frais de copies
l'avez vous lu ? |
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Posté - 19 janv. 2016 : 16:29:56
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sonia75 :" Le syndic ns impose un forfait"
NON, le syndic propose un forfait administratif qui est ILLEGAL, que l'AG adopte les yeux fermés.
Le CS, encore une fois, devait rejeter ce forfait, en exoliquant au syndic son illégalité.
Ce forfait était courant chez les grands syndics, cela permettait de proposer des honos assez bas, et ajouter 10, 15 voire 35 € par lot annuel.
Avec la loi Alur, tout cela a disparu; mais ATTENTION votre super syndic ne va pas hésiter à ajouter ce montant d'un forfait illégal dans ses honos pos ALUR !!!
Un autre syndic qui propose de provinionner 10 €/lot ????? une autre invention. NOus sommes loin du contrat " tout compris " ALUR.
Oubliez aussi ce conseil d'ami, ce nouveau syndic n'est pas votre amis sur ce coup.  Il est beaucoup plus raisonnable ou plus filou????
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sonia75
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 Posté - 19 janv. 2016 : 16:51:58
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Merci de vos retours.
Je n'ai pas reprécisé qu'effectivement ns sommes encore sur un contrat pré-ALUR qui atteint bientôt son terme.
Le syndic m'a bien évidemment annoncé avec un (grand) sourire que ce forfait serait ajouté comme le dit Philippe à ses honos de gestion courante (et encore un peu augmenté au passage, tant qu'on y est :-).
Le souci est que comme on a peu de visibilité sur le nbre de courriers réellement envoyé, c'est dur de négocier ou de voir si les honoraires proposés st corrects à ce niveau là ... (pas de base pr comparer)...
PS: ah oui, pr la note d'humour, je précise qu'en sus ils ns facturent bien sur les frais de copie et d'envoi des AG. |
Édité par - sonia75 le 19 janv. 2016 16:55:09 |
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Franck1966
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Posté - 19 janv. 2016 : 18:42:11
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Sonia, vous attendez quoi pour changer de syndic ??? |
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sonia75
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Posté - 19 janv. 2016 : 20:45:02
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JPM
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Posté - 19 janv. 2016 : 22:12:30
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Les gogos n'ont pas encore compris qu'avec le contrat ALUR le montant du forfait est libre 
On vous raconte que le syndic, en place ou candidat, doit justifier le montant de son forfait. Il ne donne des indications que si bon lui semble car sa seule obligation précise est de présenter un contrat conforme au modèle et précisant tous les détails nécessaires. Donc on vous berne 
Ce second paragraphe c'est la règle. Après, si le syndic et les membres du CS sont intelligents, rien n'empêche de négocier raisonnablement.
Il faudra trois ans pour que la libre concurrence lisse les prétentions excessives, à qualités égales des prestations fournies.
A noter que nombreux sont ceux qui protestent contre l'augmentation du forfait mais oublient de prendre en considération les honoraires exceptionnels disparus.
Pour les photocopies, je continue à indiquer que le texte applicable ne concerne que les photocopies liées à des prestations courantes. Elles sont comprises dans le forfait.
A contrario les photocopies liées à des travaux de l'art. 14-2 peuvent être décomptées.
Les forfaits administratifs anciens doivent disparaître.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 janv. 2016 : 23:23:45
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A noter que nombreux sont ceux qui protestent contre l'augmentation du forfait mais oublient de prendre en considération les honoraires exceptionnels disparus.
Très utile rappel !
Il est Ă©vident pour beaucoup (trop peu !) et depuis longtemps que la forfaitisation des honoraires de gestion courante dans le cadre d'un contrat "Tout sauf", doit automatiquement entrainer une augmentation de 20 Ă 30% (plus ?) des honoraires gestion courante.
Le fait que les syndics "lissent" cette augmentation sur 2 ou 3 ans ne change rien. Dans 3 ou 4 ans, effectivement, on pourra comparer, tout le monde Ă©tant sur le mĂŞme pied. |
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JPM
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Posté - 19 janv. 2016 : 23:51:18
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Il est clair que nous sommes en parfait accord, Gedehem et moi, sur cet aspect très important de la mise en en place du contrat tout sauf que j'ai vanté vainement depuis plus de sept ans, pour le voir enfin reconnu.
Mais le service " après promulgation " n'est pas très bien fait. Comme certains continuent à chanter pouilles aux syndics, certains de ceux ci vont réduire le forfait et se rattraper sur des prestations imaginaires et, si un virage n'est pas pris rapidement, sur des financements occultes.
N'oubliez pas que ce sont les experts comptables des cabinets qui ont inventé et quantifié les facturations de prestations diverses pour assurer une rentabilité raisonnable des cabinets, il y a quarante ans.
N'écoutez pas ceux qui vous racontent que quarante ans c'est du passé. Vous voyez bien chaque jour que l'histoire est un perpétuel recommencement. On va rappeler le contingent.
Bref il faut admettre des forfaits décents, exiger des services de qualité, et faire la chasse au gaspi.
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 09:10:31
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Je ne sais pas si le contrat "tout sauf" doit entraîner une augmentation de 30 à 40% des honoraires comme vous le dites..., je ne crois pas que ce soit l'esprit de la loi ALUR en tout cas.
Toujours est-il que sur la question des frais d'affranchissement/reprographie, ceci devrait suivre une courbe décroissante avec la numérisation croissante.
Or ce n'est pas le cas... |
Édité par - sonia75 le 20 janv. 2016 09:10:55 |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2016 : 10:11:57
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C'est une question niveau CE 1 !
Cas 1 : le syndic compte une prestation de 100 € pour "gestion courante", ......
A laquelle s'ajoute 10 € pour gestion compte séparé, 15 € pour frais et débours, et 12 € pour ce que l'on veut.
Cas 2 : le syndic propose un global "Tout" forfaitisé pour la gestion courante à 135 € ....
Question : de combien augmente la prestation "gestion courante".
Vous avez 10 minutes. |
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 10:21:40
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OK, dans ce cas, mais pas une augmentation supérieure à ce que l'on payait avant, tout additionné.
Cela ne régle pas le pb de savoir si les frais et débours st correctement évalué en cas d'opacité du syndic sur ce point (notre cas donc...) |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2016 : 11:55:15
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Comprenons nous !
Bien des syndics indiquaient des honoraires gestion courante tirés vers le bas, avec un total visible (nos 100 € de l'exemple) sur lequel se statuait l'assemblée.
Sans voir que s'y ajoutaient tout un tas de prestations, à commencer par le compte séparé, taches qui relevaient de la gestion courante.
Résultat, pour 100 € approuvés les copropriétaires se retrouvent avec des honoraires ou frais "extraordinaires", à 180, 200 € dans notre exemple.
Ce que vous indiquez dans votre sujet est dans ce droit fil.
Tout autre chose est le forfait "tout sauf", incluant ... tout ce qui relève de la gestion courante.
Non seulement le compte séparé bien entendu, mais aussi par exemple la tenue de l'AG hors des horaires des bureau, ou les frais et débours, que le syndic peut calculer au regard de la typologie de la copropriété, de l'immeuble et de ses habitants..
Soit des honoraires forfaitisés "tout sauf" à .... 175 €.
D'où la "surprise" des bien des copropriétaires découvrant que les honoraires "gestion courante" retenus jusque là pour 100 €, seul chiffre que regardent les copropriétaires, passaient à 175 € tout d'un coup !
Ce qu'ils vont juger "scandaleux" !!!!
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2016 12:01:30 |
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Franck1966
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:35:03
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Sonia, je viens d'avoir une AG avec un syndic que j'estime (c'est assez rare pour le dire), il passe de 6500 à 8700€ HT/an (65 copros)
Explications: internet, photocopies, archivage.
Il avait bien fait son calcul avant l'AG pour expliquer cette augmentation.
Comme je dis depuis qq mois, on ne pourra constater qu'après un exercice "Alur" clos |
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Pcg84
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Posté - 20 janv. 2016 : 21:27:58
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Sonia75, le principe du forfait est justement d'éviter de décompter à l'unité, donc comment voulez-vous que votre syndic vous réponde ? C'était à votre CS et à l'AG d'estimer si celui-ci était manifestement disproportionné ou non. Et surtout si cela recouvrait des éléments autres que les photocopies et courriers courants, dont le chiffrage est aisé (coût du timbre + 0,20 € Par copie X nombre de lots. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 20 janv. 2016 : 21:44:05
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citation: Initialement posté par Pcg84
C'était à votre CS et à l'AG d'estimer si celui-ci était manifestement disproportionné ou non.
Oui mais quel base, le syndic ne ns fournit aucun élément, ns se savons même pas combien de courriers, hors appels de charge st envoyés à l'année... |
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Pcg84
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Posté - 20 janv. 2016 : 22:04:27
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Sonia75, vous êtes copropriétaire, donc vous devez bien savoir le nombre de courriers qu'il vous adresse, avec le prix du timbre et le nombre de feuillets, non ? Les courriers adressés de manière exceptionnelle à un seul copropriétaire ne doivent pas être légion et tout ce qui concerne les éventuels frais de relance pour impayés font très certainement l'objet d'une facturation à part (voir votre contrat de syndic pour cela). |
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 22:19:09
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Oui mais si on se base uniquement sur les envois d'appels de charge et les qques lettres AR, ça fait vraiment pas lourd, par rapport à ce qu'ils facturent...
la gestionnaire a argué de l'impression de leurs e-mails pr tenter de se justifier... |
Édité par - sonia75 le 20 janv. 2016 22:19:34 |
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Pcg84
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Posté - 20 janv. 2016 : 23:22:00
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sonia75
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Posté - 21 janv. 2016 : 10:01:12
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Ma question portait pr la prochaine annee pr faire nos choix et evaluer... :-) |
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Franck1966
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Posté - 21 janv. 2016 : 21:52:57
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Le problème Sonia est que vous avez validé les comptes de l'année dernière tout d'abord lors du contrôle des comptes puis en AG, in ne peut plus y revenir.
L'année prochaine il y aura la loi Alur donc plus de frais de photocopies, mais un forfait augmenté; pensez à trouver une autre propo de syndic qui pourra calculer environ combien de copies vous auriez et donc le prix que vous auriez payé en photocopies avec ce syndic |
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Frais reprographie et affranchissement 
