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 Posté - 19 juin 2015 : 00:14:21
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Bonsoir à Tous,
L'Article 13-5 Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 24 (V) retient mon attention.
En effet, j'essaye comme Travex d'assainir le fonctionnement d'une petite copropriété de 8 lots, ou tout du moins j'essaye d'exister dans une copropriété dont les majoritaires en SCI s'autorisent tout avec l'aide du syndic dont ils renouvellent le mandat chaque année sans aucune mise en concurrence :
- partage à des fins personnelles des parties communes en invoquant des prescriptions acquisitives, agrandissement d'un commerce du rez-de-chaussée sur la cour commune, démolition d'un mur porteur pour relier 2 appartements et destinée à établir un centre d'imagerie médicale / radiologie au 1 er étage d'un petit immeuble de type logement social, sans mise à jour du RCP, sans mise à jour des plans d'architecte,
- modification de la destination de lots par simple AG ou AGE avec travaux de raccordement aux réseaux d'eau alors que le RCP interdit tout affouillement de la cour commune et que la resserre à laquelle des sanitaires ont été ajoutées n'était qu'à "usage exclusif" du libraire et alors qu'il dispose déjà d'un logement près de sa librairie au rez-de-chaussée qu'il n'habite pas (ayant plusieurs sociétés à son nom : SCI/SARL et d'autres implantations professionnelles ailleurs) et utilisé par contre en réserve = changement de destinations de lots et non respect du RCP,
- un propriétaire qui se dit "bénévole" élu depuis une trentaine d'année du conseil syndical mais en réalité rémunéré jusqu'à ses 75 ans comme remplaçant de l'homme de ménage pendant ses congés et un arrêt de travail à un taux horaire supérieur. Pas d'accès au contrat de travail et date d'ancienneté indiquée chaque année à une date récente. Information contraire dans les infos juridiques accessibles sur le net où le syndicat déclaré par le syndic est indiqué "sans salarié". Note de frais fantaisistes avec des tickets de caisse mais sans "factures". Et enfin le seul chaque année à vérifier les comptes de la copropriété et à présenter un rapport "moral". Donc aucune mise en concurrence de ce syndic et des augmentations acceptées de son contrat de base de 78% et 75% sur 2005 et 2006...
- menace de m'éliminer en tant que minoritaire si je n'arrive pas à payer les charges avec deux ans de budget d'avance et sans contrepartie en termes d'entretien des parties communes,
- quitus donné au syndic pour sa gestion par chaque AG alors que ce syndic vient de me recréditer de 1000 euros qui avaient été placés sur un compte d'attente depuis 2011 et 2012 et que j'attends de savoir où sont passés 1000 euros qu'il a encaissés en 2009 et que je ne retrouve pas à mon crédit. Existence d'une caisse noire chez ce syndic dirait un commerçant honnête.
Bien entendu, ce fonctionnement que je sentais "bizarre" ne m'est apparu dans tous ses excès disproportionnés qu'au fil des années.
Par contre, je regrette d'avoir essayé de faire annuler seule une AG car cela m'a coûté cher du fait d'un avocat pas suffisamment pointu face au super avocat que le syndic et le syndicat se partagent. Et cela a déclenché un avalanche de représailles de la part des majoritaires.
Mon expérience m'amène à penser qu'il faut trouver d'autres angles de défense car sinon on s'épuise en frais de justice et pendant ce temps le temps court en faveur du syndic et il continue à encaisser.
Ne peut-on arriver à coincer le syndic sur la base de ses responsabilités, même s'il se sent fort des quitus obtenus sur des comptes manifestement faux ? ou de l'entente entretenue avec les majoritaires ?
Me conseillez-vous de monter un dossier pour une Commission de contrôle pour connaître au moins son avis sur ce que j'estime contraire à mes droits les plus élémentaires ?
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 Posté - 19 juin 2015 : 07:03:53
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Il est clair ce sera une voie royale pour les minoritaires comme vous : même si elle n'aboutit pas systématiquement à des sanctions, la saisine de la Commission de contrôle incitera les syndics à se poser quelques questions par rapport au clan majoritaire qu'ils défendent et à infléchir leur pratique. Peut-être même à se considérer comme les gardiens du droit...
Il faut juste attendre qu'elle soit créée, a priori d'ici la fin d'année... |
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 Posté - 19 juin 2015 : 10:20:19
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Il est clair que c'est la Loi du plus fort ou du plus malin. Les syndics professionnels d'ampleur nationale connaissent bien tous les ficelles pour faire plier et écraser les particuliers minoritaires.
J'essaye par exemple de trouver un huissier qui ne soit pas en conflit d'intérêt avec notre syndic pour lui signifier un jugement... Mission impossible ? |
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JPM
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Posté - 19 juin 2015 : 10:37:50
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Gedehem citation: On ne va tout de même pas pleurer si une mesure de suspension conservatoire est prise en urgence ... "pour la sécurité du syndicat"
Pas pleurer mais hurler bien sur !
Une mesure de ce type n'est envisageable qu'à l'encontre d'un syndic qui aurait manifestement pioché dans le compte séparé du syndicat.
Mais alors ce n'est pas la commission qui est à saisir. Il y a plainte avec constitution de partie civile pour abus de confiance. Le syndic est interpellé, mis en garde à vue avec une assistance relative de son avocate puis présenté à un juge d'instruction, mis en examen le cas échéant et présenté au juge des libertés.
Il a donc eu la possibilité de s'expliquer. La mise en détention provisoire ou une suspension provisoire d'activité ne sont en principe prononcées que lorsqu'il y a un risque évident de fuite, de renouvellement d'actes condamnables, de destruction des preuves etc ...
La Commission serait dispensée de tout cela ? On n'a même plus la justification trop facile de la Libération et de l'Épuration.
Pour la commission de contrôle, il faudra d'abord qu'elle constitue deux instances différentes : instance d'instruction et instance de jugement . Il faudra qu'elle dispose de membres en nombre suffisant.
Par ailleurs se posera fatalement le problème de la compétence de ses membres en matière de loi hoguet et de statut de la copropriété.
L'énumération n'est pas rassurante :
1° Des représentants de l'Etat, désignés conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement ;
2° Un magistrat de l'ordre judiciaire ;
3° Des membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier ;
4° Des personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1er ;
5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même article.
Respect fait aux ressortissants des 1° à 4°, rien ne garantira leur
compétence en nos matières car on ne peut tout connaître. Pas la peine de m'interroger sur le droit des brevets industriels. Je n'y connais rien 
et pour les personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même article.
On va être comme au Conseil économique et social avec le contingent de désignations libres : Yvette Horner et le imitatrices d'Édith Piaf. L'institution est agonisante.
Il n'y aura pas de copropriétaires puisqu'ils ne sont pas contractants avec le syndic.
Les avocats s'entraînent déjà à plaider en utilisant tous les termes du jargon. Il y aura dans le jury des doigts levés : Maître, c'est quoi un abus de droit ? Et l'avocat avec un effet de manche : " Summum jus, summa injuria ". (Cicéron; de Officiis 1, 10, 33)
Un mot sur cet adage qui prohibe l'usage aveugle d'un droit, a fortiori avec l'intention de nuire. Il a été très exploité dans le droit des collectivités rurales et aussi en droit canonique : l'équité canonique et la misericordia conduisant à empêcher un "propriétaire" d'user d'un droit parce qu'il le détient et sans autre raison.
Exploité aussi en droit immobilier, y compris celui de la copropriété.
D'où une reprise moderne par la doctrine des catholiques sociaux de la fin du 19e siècle, qui revient présentement tout comme ce jour même l'écologie franciscaine.
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JPM
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Posté - 19 juin 2015 : 11:16:36
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Voici la liste des huissiers compétents. Vous pouvez prendre n'importe lequel. Même s'il a la clientèle de votre syndic il peut lui signifier un acte mais dans certains cas il peut y avoir problème. Il vous le dira.
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RIQUIER M. GUEDIRI A. CRAPOULET S. DIB J. (Le Plessis-Bouchard)
0134140810
DESMOND-RICHARD ISABELLE (Domont) 0139330737
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CLEMENT J. FERRON A. (Montmorency) 0130109000
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ROGEZ B. ROUZEE P. HEROUARD D. BAQUE O. (Montmorency)
0134052525
?
BONJEAN-LEPERE B. BALDEYROU T. (Argenteuil) 0139614027
?
PARIS M. PAJOLE J. GUEIDIER E. (Argenteuil) 0139610015
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DELETTRE P. COLAERT L. GOUSSEAU N. (Pontoise) 0134417620
?
LIEURADE FRANCOIS (L'Isle-Adam) 0134690042
?
PERRIER H.P. JAGER F. (Conflans-Sainte-Honorine) 0139197969
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COUDERT P. FLAMMERY M. (Colombes) 0147841281
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Posté - 19 juin 2015 : 15:34:02
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UN GRAND MERCI pour ces coordonnées et je vous tiendrai informés de la suite... |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2015 : 16:30:47
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 Où l'on voit ressortir les vieux arguments avancés dans l'unique but de défendre une "profession" en général, à laquelle il ne faut manifestement pas toucher.
Notre système judiciaire est, hélas, un des derniers au monde parmi les pays développés.
En particulier parmi les 46 ou 47 pays de la zone "Europe", où nous sommes au 42 ou 43ème rang.
Système inadapté à la rapidité de nos affaires, procédures inadaptée à notre domaine. Comme le recours quasi systématique au TGI, frein au règlement de bien des litiges.
Quant à critiquer une Commission à naitre, qu'à fait jusqu'ici "la profession" pour se réguler elle-même ?
Où sont les organisations professionnelles ? Que font-elles comme balayage ???
J'ai eu l'occasion, certes il y a des années, d'engager dans cette voie des organisations régionales, à priori d'accords ...
Pour au final ne pas lever le petit doigt, y compris lorsqu'une activité de syndic 'professionnel" exercée sans carte et sans assurance était signalée. Silence.
L'expérience montre que "la profession" en général n'a rien fait pour redorer son blason bien écorné, même si seul un petit nombre est concerné. Preuve de la complicité de la majorité silencieuse..
Une Commission particulière, certains diront "d'exception", est mise en place ?
A la bonne heure : on pourra enfin mesurer les effets de "La peur du gendarme" .... pour ceux qui sont hors des clous.
Les autres, sans doute la grande majorité, n'ont rien à craindre.
Il ne verront pas la couleur de cette Commission.
On ne va pas plaindre les "bandits", tout de même ???  |
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Posté - 19 juin 2015 : 17:04:50
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UN GRAND MERCI pour ces coordonnées JPM.
Voici la première réponse reçue de l'un de ces Huissiers : il me renvoie à l'article 528.1 du CPC "si le jugement n'a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai" (le jugement du TI date de 2012) et que le jugement s'applique à toutes les parties en l'état.
Cet Huissier semble me faire comprendre que je n'ai pas besoin en tant que 'perdante' de faire signifier un jugement à mon adversaire pour qu'il soit aussi pour sa part obligé de le respecter ?
Navrée d'être "lourde" mais le droit de la copropriété me semble d'une rare complexité... alors que l'avocat de la partie adverse n'arrête pas de me harceler sur des sommes prétendument dues et jamais arrêtées à un montant précis.
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JPM
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Posté - 19 juin 2015 : 17:32:19
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Le jugement du TI prononce certainement une condamnation précise.
Pourquoi parlez de montants variables ?
Parce que vous avez effectué des règlements en acompte ? Si oui, avec vous précisé au syndic le détail des paiements effectués.
Peut-être aussi parce que l'on vous décompté des frais de procédures. Bref n'avez vous pas intérêt à purger cette affaire ?
Pour Gedehem : Vous savez très bien qu'il n'est pas nécessaire de me parler des syndics abusifs. Je connais.
Pour la Commission personne n'avait pensé à la dualité des formations instruction/jugement.
Personne n'a pensé au fait que les copropriétaires ne sont pas les cocontractants des syndics
Personne n'a songé à l'affaire pendante devant la CEDH à propos de la double peine
On s'est seulement rendu compte de l'impossibilité de commissions départementales
Personne n'a pensé non plus à régler les conflits de compétence entre TGI et commissions. Si un litige est déjà porté devant le TGI, est-il possible de saisir la commission ? et quid pour le contraire ?
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2015 : 18:33:37
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"Personne n'a pensé au fait que les copropriétaires ne sont pas les cocontractants des syndics"
Opacité de certaines personnes morales.
Dont le syndicat des copropriétaires, qui n'est que "gardien de la chose", le syndic étant chargé de gérer "la chose" propriété indivise des copropriétaires.
Il y a dont un lien très étroit entre le bien collectif propriété des copropriétaires, ces propriétaires et leur mandataire, désigné collectivement. |
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Syndic, toujours le même. 
