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BBH
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 Posté - 04 juil. 2014 : 16:39:43
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Bonjour, le Syndic vient de se faire désigner avec un nombre total de 3.111 voix votants pour et 515 voix contre sur un 3.626 copropriétaires présents et représentés sur un total 10.014èmes. Est-ce possible? Merci de vos lumières.
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Sunbird
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 Posté - 04 juil. 2014 : 17:19:11
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La désignation du syndic se fait à l'art 25, si faute de majorité mais que la résolution ait obtenu le 1/3 des voix du syndicat (art 25-1) dans ce cas l'AG peut voter à l'art 24.
Dans votre cas pour pouvoir passer à l'art 24 il fallait 3338 tantièmes. |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:28:06
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BBH, votre président de séance a du faire procéder à un vote à la majorité 25 : majorité de tous les copros :
* le résultat serait donc de 3111 voix POUR sur 10041 tantièmes totaux : on est loin de la majorité.
Dans ce cas là , le président doit regarder si le nombre de voix obtenus (ici : 3111) représente au moins le 1/3 des voix.
* Si OUI, il peut faire procéder à un second vote à la majorité dite du 25-1 ou majorité 24 : majorité exprimée des présents et représentés.
* si NON, pas de second tour le syndic n'est pas désigné.
Donc dans votre cas, le président a du constater que le 1/3 des voix au moins n'a pas été obtenu, donc il ne pouvait être procédé à un second tour.
CONCLUSION : votre syndic n'a pas été désigné, vous etes SANS SYNDIC !!!
Vous avez deux mois pour contester devant le TGI la résolution écrite au PV et faire désigner par le président du TGI un syndic, sous couvert de l'article 46 !!!
Désolé............................... |
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BBH
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:54:43
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Merci à Sunbird et à rambouillet pour leurs explications qui confirment mon ressenti. Maintenant je cherche une jurisprudence, si quelqu'un aurait une sous le coude je serais très reconnaissant. |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:55:07
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BBH : "le Syndic vient de se faire désigner ........... "
Sur les chiffres donnés, votre syndic n'ayant pas obtenu le tier des voix de votre syndic, c'est à dire 1/3 des 10 014èmes, c'est à dire seulement 3111 au lieu des 3338 èmes, le vote à l'article 25.1 ne pouvait avois lieu.
Votre syndic n'a donc pas été élu !!
Tout syndic connait cela, mais c'est au président de séance d'annonce les votes ET les résultats des votes, il devait donc annoncer que le syndic n'était pas élu.
Maintenany c'est la case TGI comme l'a souligné rambouillet.
Attnetion, depuis cette AG, ce syndic n'a aucun droit d'effectuer des actes de gestion au nom du SDC ?
Le président de séance est il au courant du fonctionnement d'un SDC et des majorités de vote en AG ???
Il est responsable du bon déroulement de l'AG ET il doit aussi vérifier les résultats de chaque vote, annoncer les résultats ET controler que le PV est conforme aux votes des copros. |
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:01:18
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BBH pas de jurisprudence sur ce coup, les textes sont clairs et directement applicables sans interprétation jurisprudentiel :
*citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
...
citation: Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:29:55
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Aucun doute, l'AG n'a pas désigné de syndic.
Procédure à mettre en œuvre dès demain (ou lundi  ), celle prévue D.art.46 pour la désignation du syndic par le pdt du TGI. |
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Posté - 05 juil. 2014 : 12:43:16
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Euh... c'est peut-être un peu rapide : si le PV de l'assemblée dit que le syndic est élu, il faut commencer par contester la décision, qui reste valable tant qu'elle n'a pas été annulée par le tribunal ! Dans un tel cas, notons que le président de l'assemblée engage aussi sa responsabilité de même que le syndic pour le préjudice créé à la copropriété, car c'est à lui qu'incombe, conseillé par le syndic, d'annoncer le résultat du vote et le sens de la décision : acceptation, refus ou pas de décision. En l'occurrence il n'aurait pas dû y avoir de décision... |
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Posté - 05 juil. 2014 : 15:37:07
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vos avez raison rédaction Universimmo, il faut faire les 2 en même temps dans le bon ordre :
* assigner dans les délais pour désignation sous une mauvaise majorité
* désignation d'un syndic par l'article 46 |
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PROSPER83
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Posté - 06 juil. 2014 : 19:19:38
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RAMBOUILLET
vos avez raison rédaction Universimmo, il faut faire les 2 en même temps dans le bon ordre :
* assigner dans les délais pour désignation sous une mauvaise majorité
* désignation d'un syndic par l'article 46
Désolé mais je ne suis pas d'accord.
Dés lors que vous demandez l'annulation de la décision qui a désigné le syndic, ce ne sera pas l'art. 46 mais l'art. 47 qu'il faudra faire valoir.
En effet le SDC ne trouve pas sans syndic puisqu'il en a désigné un. |
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mfld
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Posté - 07 juil. 2014 : 12:55:17
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Mmm... et si, au lieu de se précipiter sur la règle de majorité applicable et se limiter au seul constat de l'irrégularité du vote, on s'intéressait un peu au contexte ? Je vois en effet un taux de présence insuffisant : 36 %. Comment voulez-vous qu'une assemblée se passe bien avec un taux pareil ? Et quelle est la meilleure solution pour s'en sortir ?
Convoquer l'AG pour une seconde lecture, avec les frais que cela représente ? Conforme à la loi, mais est-ce dans l'intérêt des copropriétaires ? 86 % des copropriétaires présents ou représentés sont favorable à la désignation du syndic. C'est une large majorité, mais avec une contestation bien réelle pour ce type de résolution.
Ce serait la quasi-totalité des présents favorables, l'affaire serait entendue : on acte l'irrégularité dans le PV, on passe outre, et on croise les doigts pendant 2 mois pour qu'un fâcheux ne vienne pas remettre en cause ce qui fait l'objet d'un accord légitime chez ceux qui font l'effort de s'y intéresser, physiquement ou au travers d'un mandat.
Ici, on est en zone grise : la minorité a-t-elle de bonne raisons de voter contre, ou est-ce encore un de ces mouvements d'humeur si courant en copropriété ? Difficile de le savoir au vu des données du sujet. Mais c'est LA question à se poser pour savoir s'il est pertinent d'agir en justice ou pas, AMHA.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 07 juil. 2014 : 16:05:29
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mlfd : " et si, au lieu de se précipiter sur la règle de majorité applicable et se limiter au seul constat de l'irrégularité du vote, on s'intéressait un peu au contexte.............................
et on croise les doigts pendant 2 mois pour qu'un fâcheux ne vienne pas remettre en cause ce qui fait l'objet d'un accord légitime chez ceux qui font l'effort de s'y intéresser, physiquement ou au travers d'un mandat. "
On ne respecte pas la loi de la copropriété et les majorités de vote ET ceux qui désireraient être respectueux de la loi sont des facheux !!!
mfld : mais des facheux PRESENTS et opposants se sont aussi déplacer à l'AG.
Cette résolution concerne l'élection du syndic, elle est donc importante, et ce syndic qui annonce cette élection n'est pas sérieux !!
Quand il y a un rique de ne pas élir le syndic, rien n'empêche cette "petite" majorité de courrir chercher des mandats en repoussant le début de cette AG afin d'atteindre le bon nbre de voix
IL est vrai que 36% de présents et représentés c'est très peu; mais le fait qu'aucun syndic ne soit élu, les frais d'un AJ, devrait faire revenir ceux qui sont devant le match de foot à la prochaine AG.
Les facheux dans cette affaire ce sont le président de séance potiche et le syndic !!! 
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Édité par - philippe388 le 07 juil. 2014 16:08:01 |
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JPM
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Posté - 07 juil. 2014 : 16:36:48
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Rambouillet : citation: vos avez raison rédaction Universimmo, il faut faire les 2 en même temps dans le bon ordre :
* assigner dans les délais pour désignation sous une mauvaise majorité
* désignation d'un syndic par l'article 46
La décision de désignation est valable jusqu'à annulation par le tribunal.
On ne peut pas assigner puis, aussitôt après, présenter requête.
De plus, il y a sans doute irrégularité manifeste. Mais il y a aussi désintérêt des copropriétaires pour la communauté. Parmi ceux qui ont pris la peine de se déplacer ou donner pouvoir le syndic est majoritaire.
Est ce qu'il ne faut pas tenter de rechercher où est le véritable intérêt de la copropriété ?
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mfld
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Posté - 07 juil. 2014 : 16:41:32
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Posté - 07 juil. 2014 : 17:10:41
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JPM : "Est ce qu'il ne faut pas tenter de rechercher où est le véritable intérêt de la copropriété ?"
?????? ne pas respecter la loi , c'est ce que vous suggérez ?
Mais les copropriétaires sont des personnes responsables; ils doivent
donc prendre leur responsabilité ET payer les frais d'un syndic judiciaire ou d'un AJ. Il s'agit du bien commun aux copros, alors tant pis si il se retrouve sans syndic !
mfld :" car les absents n'étaient pas "devant leur match de foot" mais à des kilomètres de là . "
Cela n'est pas une raison juridiquement recevable devant le TGI !!! ces personnes peuvent envoyer leurs pouvoirs. Une AG annuelle cela se prépare aussi par les copropriétaires.
JPM : Roulez à 200 km/h pour arriver à l'heure à un entretien d'embauche est une raison valable pour vous ?? Dans l'intérêt du chauffard.
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PROSPER83
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 Posté - 07 juil. 2014 : 17:52:08
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JPM - La décision de désignation est valable jusqu'à annulation par le tribunal.
On ne peut pas assigner puis, aussitôt après, présenter requête.
Effectivement. Il faut donc tout simplement introduire la requête dans l'assignation, le juge du TGI qui procédera à l'annulation de l'AG étant ainsi habilité à nommer un AP.
De plus, il y a sans doute irrégularité manifeste. Mais il y a aussi désintérêt des copropriétaires pour la communauté. Parmi ceux qui ont pris la peine de se déplacer ou donner pouvoir le syndic est majoritaire.
Est ce qu'il ne faut pas tenter de rechercher où est le véritable intérêt de la copropriété ?
Personnellement j'ai toujours pensé que le véritable intérêt d'une copropriété ne pouvait que se trouver dans le respect des lois et règlements qui la régissent.
Accepter de violer ces principes fondamentaux c'est tout simplement ouvrir la boîte de pandore car dans une copropriété les motifs pour transgresser ces lois peuvent se présenter à chaque assemblée. Notamment pour la désignation d'un syndic, comment voulait qu'ensuite un CS puisse valablement exercer les missions qu'il tient de l'art. 21 de la loi et 26 du décret, si celui-ci a été irrégulièrement élu avec la complicité de certains de ses membres et de près d'un tiers du SDC ?
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Posté - 07 juil. 2014 : 18:18:51
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citation: On ne peut pas assigner puis, aussitôt après, présenter requête.
je n'ai pas dit qu'il fallait 2 assignations/requete.
il faut assigner pour annuler et (comme on dit), "si vous décidez d'annuler la désignation du syndic, vous accéderez à notre requête de nommer un syndic, suivant l'article 46 du décret", etc... |
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JPM
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Posté - 07 juil. 2014 : 18:35:39
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citation: Effectivement. Il faut donc tout simplement introduire la requête dans l'assignation, le juge du TGI qui procédera à l'annulation de l'AG étant ainsi habilité à nommer un AP.
Un ennui est que c'est impossible !
A l'instant ou le TGI statue le syndicat n'est pas dépourvu de syndic.
Il n'est dépourvu de syndic qu'à compter du moment où l'annulation judiciaire est devenue définitive. Le syndic reste en place si l'affaire va en appel.
Voir CA Paris 19e B 03/06/1999 Loyers et copropriété 2000 n° 27 et aussi Code Lafond Lexisnexis sous article 47 du décret.
C'est par contre possible dans le cas du référé pour défaut d'ouverture du compte séparé. En effet le syndicat est sans syndic à l'instant ou le juge constate le défaut d'ouverture du compte et en déduit la déchéance de la désignation.
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Posté - 07 juil. 2014 : 18:37:01
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prosper83 : "blue]Personnellement j'ai toujours pensé que le véritable intérêt d'une copropriété ne pouvait que se trouver dans le respect des lois et règlements qui la régissent.[/blue]"
ET OUI , sinon c'est l'anarchie !!
mfld : "mettre une copropriété sous administration judiciaire, c'est l'ultime recours quand rien ne va plus[/blue]"
La loi n'est pas l'ultime recours !! |
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BBH
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Posté - 07 juil. 2014 : 21:43:32
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Bonsoir, Merci à tous pour votre intérêt. Pour mfld,"la minorité a-t-elle de bonne raisons de voter contre? " Oui,tout à fait. Je posterai l'affaire ailleurs car c'est un peu long. " des taux faibles de participation peuvent provenir du fait qu'il s'agisse d'une copropriété "résidence secondaire": Non, c'est pour beaucoup une résidence principale à Paris, d'autres sont bailleurs. Certains absents n'ont peut-être pas reçu leur convocation car il y a un problème de courrier également. Pour Phillipe388, "Les facheux dans cette affaire ce sont le président de séance potiche et le syndic !!! ", Oui, le président est un beau parleur qui ne connait rien ni au règlement de l'immeuble ni à la copropriété en général et qui est d'accord avec le Syndic toujours. Le Syndic a-t-il fait attention ou compte-t-il sur l'ignorance des copropriétaires? Qui sait. Une question: est-il possible d'assigner le président de séance pour faute? Merci encore |
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mfld
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Posté - 07 juil. 2014 : 21:55:44
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Vous commencez à me faire sourire, philippe388, avec vos certitudes. Rechercher la plus grande conformité légale et règlementaire possible est important, mais comprendre le fond avant de vouloir appliquer la forme est crucial pour ne pas se retrouver avec une copropriété à feu et à sang.
Ceux qui prennent des responsabilités (dans un syndicat ou ailleurs) le savent bien : tôt ou tard, sans recherche de l'équilibre et de la satisfaction des parties, à vouloir jouer au gendarme et au donneur de leçons, on finit par se disqualifier soi-même et finir tout seul dans sans coin, sans plus aucun moyen d'action pour améliorer la situation, en plus de gagner des cheveux blancs et de perdre de l'argent.
Relisez vos classiques : la faute s'apprécie au trouble à l'ordre public et au dommage que l'on fait, pas par la violation des règles. Avez-vous entendu parler de la notion d'exception ?
Sur le fond, je divergerais donc du principe énoncé par prosper83 : le véritable intérêt d'une copropriété, c'est la satisfaction du plus grand nombre, sans que cela se fasse au détriment des autres. Le respect des règles est à appréhender comme un outil pour y parvenir, pas comme une fin en soi.
Pour en revenir au sujet, vous vous trompez de débat avec moi : je ne remets pas en question le fait que la décision est irrégulière. La loi n'est pas contestable (et encore, sous réserve de son interprétation et de son application par les juges, ce n'est pas pour rien qu'on a plusieurs degrés dans l'institution judiciaire). Ce qui est critiquable (dans un sens positif), c'est votre raisonnement. Avant de se précipiter au TGI, il faut penser intérêt des parties et solution négociée.
Or ici, rien ne nous permet de comprendre l'origine du mécontentement de la minorité. Donc je répète une dernière fois ma question, qui n'est pas à votre intention mais à celle de BBH (à moins que vous ne résidiez dans la même copropriété ?) : d'où vient donc ce mécontentement au point de voter contre le syndic ? Une proposition concurrente était-elle au moins à l'ordre du jour pour que ce vote soit utile ?
Edit pour BBH : désolé, mon post a croisé le vôtre.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 07 juil. 2014 21:56:58 |
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Désignation du syndic avec 3.111/10.014èmes? 
