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mfld
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 Posté - 07 juil. 2014 : 22:20:13
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@BBH : si une partie seulement des copropriétaires ont été convoqués, il s'agit effectivement d'un vice sérieux au départ, avant de parler de respect des règles de majorité. Encore faut-il le prouver en rassemblant les témoignages de ceux qui ne l'ont pas été, et que le syndic soit incapable de répliquer en produisant l'accusé de réception de la convocation (ou son émargement à la remise).
En pratique, les syndics ayant un peu de bouteille ne sont pas fous : dès qu'une remise en cause de l'AG se profile à l'horizon (= assignation) avec de grande chances de succomber pour manquement du mandataire, ils convoquent une AG dans les règles et font revoter sur les résolutions litigieuses, pour couper l'herbe sous le pied des demandeurs et se mettre à l'abri d'un engagement de leur responsabilité. S'ils ne le font pas, c'est qu'il sont réellement nuisibles pour la copropriété et dangereux pour tous, et la solution de l'AJ devient la seule porte de sortie.
Encore faut-il que le délai de 2 mois après la notification ne soit pas écoulé pour assigner...
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PROSPER83
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 Posté - 07 juil. 2014 : 23:05:11
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JPM : Un ennui est que c'est impossible !
A l'instant ou le TGI statue le syndicat n'est pas dépourvu de syndic.
Il n'est dépourvu de syndic qu'à compter du moment où l'annulation judiciaire est devenue définitive. Le syndic reste en place si l'affaire va en appel.
Ce n'est absolument pas impossible si l'exécution provisoire a été demandée et obtenue. Et dans ce cas très précis où l'irrégularité de la désignation du syndic est aussi incontestable on imagine mal voir le SDC prendre le risque de faire appel.
C'est par contre possible dans le cas du référé pour défaut d'ouverture du compte séparé. En effet le syndicat est sans syndic à l'instant ou le juge constate le défaut d'ouverture du compte et en déduit la déchéance de la désignation.
Tout à fait d'accord, sauf que ce n'est pas sur ce cas que nous avons à répondre mais sur celui de la désignation irrégulière du syndic par une décision d'assemblée générale.
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JPM
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Posté - 07 juil. 2014 : 23:16:38
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Oui, mais on n'a pas connaissance d'un jugement statuant un tel point assorti de l'exécution provisoire depuis 40 ans.
Pour l'excellente raison qu'alors l'exécution est irréversible.
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Posté - 08 juil. 2014 : 09:29:47
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mfld : "la faute s'apprécie au trouble à l'ordre public et au dommage que l'on fait, pas par la violation des règles. Avez-vous entendu parler de la notion d'exception ?"
La notion d'exception en copropriété ?? magnifique, mais donnez nous donc quelques jugements à ce sujet, en particulier sur un syndicat dépourvu de syndic quite à une AG !!  
Pour vous rappeler la loi , c'est être donneur de leçon !! mais respecter la loi c'est surtout la base de la démocratie.
mfld : BBH nous a expliqué que syndic et CS sont bien les facheux !
BBH : le rpésident de séance EST le responsable de l'AG et des annonces des votes et des décisions de l'AG. Sa responsabilité est engagée par cette faute.
Le syndic n'est que le secrétaire de séance, il devait aussi conseiller le président et l'AG en rappelant les majorités de vote et nbre de voix necessaires pour élir le syndic. |
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PROSPER83
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Posté - 08 juil. 2014 : 11:36:46
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JPM : Oui, mais on n'a pas connaissance d'un jugement statuant un tel point assorti de l'exécution provisoire depuis 40 ans.
Pour l'excellente raison qu'alors l'exécution est irréversible.
Pas forcément.
Effectivement, l'absence de syndic ne peut être considérée comme acquise que si la décision judiciaire est définitive et tel n'est pas le cas du jugement frappé d'appel.
Mais la question s'était posée de savoir si l'on devait assimiler le cas ou le jugement est définitif à celui, ou doté de l'exécution provisoire, il se trouve exécutoire de plein droit.
L'arrêt de la Cour de cass. civ. 3è, 25 janv. 2005, a répondu que l''exécution provisoire du jugement ne peut supprimer le recours à l'article 59 du décret du 17 mars 1967 qui permet au SDC d'agir en rétractation de l'ordonnance désignant l'AP, celui-ci n'étant en effet pas soumis au délai de 15 jours qui ne limite cette action que pour les copropriétaires.
Et en pareille hypothèse, c'est la règle de l'art. 496 alinéa 2 du CPC qui s'applique.
Le SDC (s'il est kamikaze) peut donc demander à tout moment la rétractation de l'ordonnance ayant désignée l'AP.
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BBH
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Posté - 11 juil. 2014 : 19:32:56
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Bonsoir et merci à tous pour vos commentaires. mfld: non, les deux mois ne sont pas écoulés et oui, ce syndic a pris parti et a fait voter une résolution engageant le SDC à l'article 24 tout en sachant qu'il ne s'appliquait pas en comptant sur l'ignorance ou l’indifférence de la majorité. phillipe388, est-ce possible de mettre en cause la responsabilité du président de séance en justice? |
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Posté - 11 juil. 2014 : 19:49:52
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BBH :" est-ce possible de mettre en cause la responsabilité du président de séance en justice?"
OUI
Le rôle du président de séance de l'AG copropriétaires est de diriger les débats, donner et retirer la parole aux membres de l’assemblée ET au syndic, secrataire de séance de donner lecture des résolutions mises aux voix et d’appeler au vote sur chaque résolution, telle que proposée sous forme de projet de résolution en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée.
Cette faculté donne au président de séance de l'assemblée générale des copropriétaires un rôle stratégique dans le processus de prise de décision de l’assemblée générale,
[b]Le président a un rôle déterminant pour interpréter les résultats de chaque vote et décider pour chaque résolution si elle est adoptée ou non par rapport aux règles de majorités applicables, et qualifier la décision prise par l’assemblée.
Par ailleurs, la signature du président valide le PV,qui doit être vérifié ET signé en fin d'AG.
Ce rôle stratégique n’est pas sans créer une responsabilité, qui peut être mise en cause par tout copropriétaire qui estimerait subir un préjudice.
Le syndic A aussi un devoir de conseil, et dans votre cas, il a totalement manqué à ce devoir en affirmant être élu.
La responsabilité du président de séance de l'AG est également engagée si, ayant laissé le syndic, diriger à sa guise les débats, formuler les résolutions, interpréter les votes et qualifier les décisions prises, des irrégularités ont été commises au préjudice de certains copropriétaires, voire au préjudice du syndicat ![/b]
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mfld
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Posté - 11 juil. 2014 : 21:08:36
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Certes, certes... mais au risque de me répéter:
BBH, quel est votre intérêt à faire "plonger" l'indélicat (ou l'insuffisant, c'est selon) ?
Quel est votre objectif final au delà de l'inventaire des moyens d'actions ?
Changer de syndic ? Changer de CS ? Pousser tous le monde vers la sortie ?
Devenir calife à la place du calife (c'est parfois une bonne solution) ?
Depuis le début du sujet, on ne fait que relever des fautes, OK, mais quel est donc la meilleure alternative que vous proposez ?
Avez-vous cherché un meilleur syndic et obtenu sa proposition ?
Avez-vous une équipe de copropriétaires motivés pour renouveler le CS ?
Avez-vous tenté de mobiliser les autres copropriétaires ?
C'est bien joli de vouloir bruler la maison, mais avez-vous prévu de quoi la reconstruire ensuite ?
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Gédehem
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Posté - 11 juil. 2014 : 22:55:46
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Pardon de jouer les troubles fêtes, mais il me semble que dans cette affaire il n'y a pas eu "décision" de désigner un syndic, lequel n'a pas obtenu la majorité requise.
Le résultat du vote l'atteste dans les 2 cas possibles (25 puis 25-1) : 3111 voix / 10.014 .
La mention "est élu" relève de l'erreur matérielle mais non de la contestation de décision.
C'est une action en rectification de PV d'AG qu'il faut engager, d'abord par le "bureau", à défaut devant le TGI, sans que le délai des 2 mois ne puisse être opposé.
Avec en // une action selon D.art.46, ce syndicat étant dépourvu de syndic.
MAIS .... cela n'a sur le fond aucun intéret dans un tel syndicat, où le "j'm'enfoutisme" semble être la règle. A moins que l'absenteisme soit le résultat de manœuvres du syndic et ou du CS, qui ont eu comme résultat de "dégouter" les copropriétaires, une majorité d'entre eux.
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PROSPER83
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Posté - 12 juil. 2014 : 00:32:04
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BBH, afin de nous éviter de tous nous noyer dans des extrapolations ou des interprétations divergentes pouvez nous retranscrire à la virgule près ce qui a très exactement été porté sur le PV à la question portant sur la désignation du syndic. |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2014 : 10:43:10
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Il faut effectivement avoir le texte exact du PV.
Mais s'il est effectivement mentionné " le cabinet X est désigné comme syndic ", il y a bien une décision de désignation du syndic qui est valable jusqu'à annulation.
La jurisprudence admet l'existence d'une décision quand une personne non copropriétaire a participé au vote, quand l'objet ne figurait pas à l'ordre du jour, quand elle porte atteinte aux modalités de jouissance d'un lot, bref dans un grand nombre de cas ou la décision est annulable, certes, mais existe et subsiste tant qu'elle n'a pas été annulé judiciairement.
Ces contestations de décisions relèvent du régime de l'art. 42 alinéa 2 et l'action en contestation disparaît après expiration du délai de deux mois sans qu'une action ait été intenté.
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BBH
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Posté - 13 juil. 2014 : 16:14:56
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Bonsoir, Voici la transcription demandée par PROSPER83 et JPM:
Résolution: Désignation du Syndic: L'AG désigne le cabinet XX en qualité de syndic pour une durée d'un an et jusqu'au 30/06/2015 maximum et approuve en tous ses termes le contrat du syndic et ses honoraires à la somme de XX soit XX TTC. Le Président de séance signe le contrat du syndic.
L' AG des copropriétaires n'ayant pas pu décider à la majorité prévue à l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décide de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution à une assemblée ultérieure. Résultat du vote: ont voté contre: 515èmes ; ont voté pour: 3111èmes.
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (3111/3626tantièmes).
Pour Gédehem: j'ai l'impression qu'une action en rectification du PV d' AG ( une erreur de plume) n'est pas possible car une résolution votée reste valable à moins d'être annulée.
Merci à l'avance.
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JPM
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33
Posté - 13 juil. 2014 : 18:16:34
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Il y a une erreur mais rien à rectifier.
Le syndic est désigné.
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PROSPER83
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Posté - 13 juil. 2014 : 19:15:26
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Il est donc clairement établie que l'AG a bien décidé la désignation du syndic.
En conséquence de quoi, le juge des référés du TGI n'est pas compétent et ne peut accéder à une demande de désignation d'un AP puisque il ne pourra que constater que le SDC est bel et bien doté d'un syndic.
Le constat de l'irrégularité de la décision relève donc du juge du fond sous réserve qu'il en soit saisi dans les deux mois suivant la notification du PV faute de quoi la désignation irrégulière du syndic sera irrévocable.
Vous avez donc 2 options :
1/ Vous ne voulez pas vous engager dans une procédure judiciaire dont le résultat vous sera incontestablement favorable mais qui risque d'être longue et coûteuse, vous décider donc de ne rien faire et d'agir pour présenter un nouveau syndic à la prochaine AG.
2/ Vous n'acceptez pas cette situation pour des raisons légitimes et non critiquables et vous décidez d'engager une procédure en annulation de la décision.
Vous devrez donc pour cela assigner le SDC mais aussi le syndic car il a incontestablement commis une faute professionnelle en négligeant son devoir de conseil. Assigner aussi le président de séance ne vous servira à rien car celui-ci étant bénévole et non-professionnel, il n'y a pratiquement aucune chance qu'il soit condamné à quoi que se soit et de plus vous devrez engager une procédure à part contre lui.
L'irrégularité de la désignation du syndic étant flagrante, l'assignation devrait donc être simplifiée à l'extrême (pas plus de 2 pages) et devrait pouvoir se négocier aux alentours de 2000 € (Mais rien du tout si vous avez une assistance juridique et que vous confiez la procédure à l'avocat choisi par votre assureur)
Le syndic ayant été élu pour 1an, il n'y donc aucune chance que l'affaire soit jugée avant la prochaine assemblée. Vous serez donc tenu d'engager une nouvelle procédure pour demander l'annulation de cette assemblée au motif que le syndic n'était plus habilité à la convoquer. Et il vous faudra faire ainsi pour toutes les assemblées subséquentes qui seront convoquées par ce syndic tant que l'annulation de la désignation du syndic ne sera pas prononcée par le juge.
Ce qui peut durer un "certain temps" avec plusieurs procédures en fonction de la célérité bien connue de la justice et de la lenteur que ne manquera pas de développer l'avocat du syndic pour remettre ses conclusions définitives.
Il vous faudra également faire état dans votre assignation de base d'une requête auprès du juge visant à ce qu'après avoir procéder à l'annulation de la désignation irrégulière qui devra être assortie de l'exécution provisoire, il désigne un AJ (art. 47).
Pour le cas ou le juge du TGI vous refuserait l'exécution provisoire, vous pouvez lui demander de prononcer la désignation d'un AP avec prise d'effet à partir du 1er jour suivant la fin du délai d'appel suivant la date de votre notification du jugement aux parties perdantes (SDC et syndic). Cela afin de vous éviter d'avoir à présenter une nouvelle requête.
Il en résultera donc beaucoup de tracas et de frais autant pour le SDC (annulations de plusieurs AG, frais d'honoraires d'un AP que le SDC aura très peu de chance de se faire dédommager étant donné qu'il est aussi responsable de cette situation que le syndic) que pour vous car c'est assez éprouvant de mener des procédures sur plusieurs années.
Il y a peut-être une autre stratégie pour débarrasser votre copropriété de ce syndic et donner une bonne leçon de civisme aux copropriétaires "négligents" ou "collaborateurs" (au mauvais sens du terme) si vous avez au moins un ou deux copropriétaires près à vous soutenir.
Vous assignez pour demander l'annulation de la désignation irrégulière du syndic.
Vous recherchez au moins deux nouveaux syndic et vous demandez à l'un de ces copropriétaires qui vous soutiennent d'envoyer par LRAR leurs candidatures auprès du syndic en place, avec copie au CS pour l'inscrire dans l'ODJ de la prochaine assemblée. (En aucun cas vous ne devrez le faire vous même).
Lors de cette prochaine assemblée, vous vous y présentez mais en vous abstenant totalement de prendre part à aucun vote puisque vous êtes susceptible de demander l'annulation de celle-ci.
Et là , vous informez les copropriétaires sur deux options :
Soit ils donnent un nouveau mandat à ce syndic et dans ce cas, vous demanderez l'annulation de cette assemblée au motif qu'il ne pouvait la convoquer et vous en détaillez toutes les conséquences pour le SDC.
Soit ils ne le reconduisent pas et ils choisissent l'un ou l'autre des 2 syndics proposés et dans ce cas vous vous engagez alors à ne pas poursuivre de nouvelles procédures ainsi la requête de désignation d'un AP.
Ainsi seules la première assemblée et la désignation du syndic seront annulées, puisque la doctrine de la Cour de cassation en la matière permet de ne pas attaquer toutes les procédures, et vous aurez ainsi débarrassé la copropriété de ce syndic en limitant au maximum les graves conséquences pour le SDC.
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Posté - 13 juil. 2014 : 20:02:51
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prosper83 :" Lors de cette prochaine assemblée, vous vous y présentez mais en vous abstenant totalement de prendre part à aucun vote puisque vous êtes susceptible de demander l'annulation de celle-ci."
Si BBH suit cela, il ne pourra rien contester du tout, ni résolutions, ni l'AG en sa totalité !!!!
Seuls les opposants et les défaillants peuvent contester dans les 2 mois après la réception du PV, article 42.
Un absentionniste n'est ni opposants, ni défaillants ( absents non représentés).
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PROSPER83
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Posté - 13 juil. 2014 : 20:49:25
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J'ai effectivement mal formulé mon conseil.
BBH doit demander l'annulation de cette assemblée au motif que le syndic n'était plus habilité à la convoquer pour cause de désignation irrégulière.
Il ne peut donc prétendre prendre part à des votes sur quelques résolutions que se soit de cette assemblée dont il entend contester judiciairement l'existence légitime.
Je reformule donc mon conseil afin d'éviter toute ambigüité :
Il ne doit donc pas signer la feuille de présence pour que ses voix ne soient pas prises en compte et préciser en début d'assemblée qu'il vient uniquement pour l'informer de la procédure en cours et des dispositions qu'il sera conduit à prendre si celle ci devait renouveler le mandat du syndic incontestablement voué à être annulé.
Ce qui en ce cas n'est pas considéré comme abstentionniste mais comme défaillant, voir même comme opposant.
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JPM
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37
Posté - 13 juil. 2014 : 21:58:59
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Le vrai bon conseil est de s'en tenir à la désignation du syndic.
Même si cela est choquant, le responsable d'un vote erroné est le président.
Nombreux sont les " responsables de copropriété " à crier bien haut qu'en assemblée le syndic n'a qu'à se taire.
Soyons logiques.
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Posté - 14 juil. 2014 : 10:50:40
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prosper83 : "Ce qui en ce cas n'est pas considéré comme abstentionniste mais comme défaillant, voir même comme opposant."
Tout cela est bien compliqué et un copro. présent à l'AG qui ne désire pas signer la feuille de présence n'a aucun intérêt. DE plus il ne peut pas être considérent comme opposant puisque il ne vote pas !!
Il suffit de s'opposer à l'élection du syndic pour conserver son droit à contester. |
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Posté - 14 juil. 2014 : 13:23:12
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s'il ne signe pas la feuille de présence, il est défaillant  |
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PROSPER83
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Posté - 14 juil. 2014 : 13:45:11
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Tout cela est bien compliqué et un copro. présent à l'AG qui ne désire pas signer la feuille de présence [b]n'a aucun intérêt.[/b]
Cette réponse démontre que vous ne semblez pas avoir bien compris à ce que j'ai écrit.
Il n'y a rien de compliqué et en venant seulement à l'AG pour l'informer des options qui s'offrent à elle pour éviter le pire au SDC, BBH agit justement pour le plus grand intérêt de la copropriété.
DE plus il ne peut pas être considérent comme opposant puisque il ne vote pas !!
Ce n'est pas l'avis de certains jugements qui ont attribué la qualité d'opposant à un copropriétaire présent mais ayant refusant de participer à tous les votes sur la base d'une justification fondée.
D'autres jugements ont attribué, pour des cas similaires, la qualité de défaillant.
Donc, quel que soit la qualification retenue, BBH sera toujours en mesure de contester cette AG au motif que le syndic n'était plus habiliter à la convoquer.
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Sujet |
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Désignation du syndic avec 3.111/10.014èmes? 
