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jaso
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 Posté - 04 juin 2014 : 20:43:30
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Bonsoir,
Notre immeuble, d'un seul tenant, a été en 1962 structuré sur le règlement de copropriété en 8 syndicats (un par entrée, mais dénommée sur le RdC "bâtiment") + un syndicat appelé général (à l'époque, les syndicats secondaires n'existaient peut-être pas).
J'ai proposé lors de la future AG la mise à jour du RdC. Celle-ci permettra-t-elle une définition plus saine de notre copropriété avec un seul syndicat et un seul conseil syndical.
Le RdC stipule l’existence de 8 CS de 3 personnes (on y parle d'ailleurs de conseil de gérence et non de conseil syndical). Chaque CS nomme son président et le rassemblement des 8 présidents constitue le conseil syndical général.
J'aimerais que la copro soit unique avec le souci de l'intérêt général et non un amalgame de 8 syndicats recherchant chacun ses intérêts propres.
Je dois préciser que la loi n'y est pas observée, car nous n'avons qu'une seule AG par an et non 9 comme le voudrait le RdC !!!
Merci pour vos éclairages. Ma question principale : est-ce qu'en demandant la mise à jour du RdC, nous déboucherons sur ce que je recherche : un seul syndicat ?
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mespres
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Posté - 04 juin 2014 : 21:23:38
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Une telle modification se vote à l'article 26. Il vous faut préparer un dossier très argumenté, en mettant en avant les gains et optimisation, et aussi en ménageant les 8 présidents. Il faut qu'ils soient moteur dans votre démarche, de bon sens. |
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jaso
Contributeur débutant
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Posté - 04 juin 2014 : 21:30:16
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Merci pour votre réponse. Si je comprends bien la loi ne vient pas à mon secours ;-)
Il faut voter, selon vous, une refonte du RdC. La mise à jour ne suffit pas. Pourtant l'esprit des derniers textes sur les syndicats secondaires montre bien que le législateur n'accepte pas leur création, s'il n'y a pas de bâtiments bien différenciés.
Encore merci. |
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Gédehem
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Posté - 04 juin 2014 : 23:03:23
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Votre immeuble étant de 1962, le RDC est certainement de 1962 ....
Donc basé sur le statut de 1938 (c'est précisé en préambule), d'où des appellations qui ne sont plus en usage, statut de 38 abrogé par le statut de 1965, le seul qui s'applique, ici chez vous.
Votre immeuble en copropriété est fractionné en 8 syndicats secondaires (c'est l'appellation actuelle), le tout rassemblé sous couvert du syndicat principal, chargé de gérer tout ce qui est commun aux 8.
Pourquoi vouloir changer ? C'est une bonne formule.
Sauf que chez vous rien ne fonctionne !
Ces 8 syndicats doivent être dotés d'un syndic, d'un CS, d'une AG annuelle.
Le syndicat principal ayant aussi son syndic, son CS, son AG.
C'est ce fonctionnement "normal" qu'il faut retrouver.
Sauf que ces 8 syndicats n'ont pas de syndic, d'où une procédure sans doute lourde (TGI) pour sortir de l'impasse.
Si modif RDC il doit y avoir, c'est sa "mise en conformité" avec les dispositions légales (loi 65, décret 67).
Supprimer les 8 syndicats secondaires n'est peut être pas la bonne solution... mais ce n'est qu'un avis.
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nefer
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 Posté - 04 juin 2014 : 23:15:28
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je suis du même avis que GEDEHEM:avoir des syndicats secondaires permet de gérer plus facilement et plus rapidement les questions de petits travaux, réfection d e la cage d'escalier...
l'AG de chaque syndicat secondaire sera plus brève et motive plus les copropriétaires à s'y rendre puisqu'ils sont directement concernés |
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jaso
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Posté - 04 juin 2014 : 23:35:22
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Si le RdC n'avait créé qu'un seul syndicat, aujourd'hui la législation en vigueur nous interdirait de créer des syndicats secondaires. C'est pourquoi j'imaginais que la maj du RdC instituerait un seul syndicat avec une seule AG et un seul CS. Actuellement chaque entrée vise ses propres intérêts et non l'intérêt général. Exemple : une réfection de la façade arrière + une amélioration des chaufferies et la réfection complète de la terrasse pourraient entrer dans un projet commun éventuellement aidé par des mesures en faveur des économie d'énergie. Les décisions correspondantes peuvent difficilement se prendre avec 8 syndicats.
Voici les textes pris en référence :
http://www.jurisprudentes.net/IMG/a...-de_a242.pdf
http://www.avocats-rouen-yvetot.fr/...stincts.html
http://arccorse.pagesperso-orange.f...20legale.pdf
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Édité par - jaso le 04 juin 2014 23:39:57 |
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Posté - 05 juin 2014 : 07:51:25
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effectivement, huit syndicats secondaires cela peut marcher mais complique sérieusement le fonctionnement administratif... 9 CS, 9AG, 9 PV, deux appels de fonds, etc...
une refonte du RdC permettrait également de remettre de l'ordre sur d'autres points, mais dans ce cas, il faudra bien prévoir des parties communes spéciales (avec charges spéciales correspondantes). Il peut être prévu que le CS prévoit au minimum un représentant par escalier... |
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jaso
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Posté - 05 juin 2014 : 11:40:41
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Merci pour vos différents apports.
citation: Initialement posté par rambouillet
une refonte du RdC permettrait également de remettre de l'ordre sur d'autres points, mais dans ce cas, il faudra bien prévoir des parties communes spéciales (avec charges spéciales correspondantes). Il peut être prévu que le CS prévoit au minimum un représentant par escalier...
Le RdC actuel prévoit déjà correctement ce qu'il appelle les charges générales communes gérées par le syndicat général.
Les règles de fonctionnement du CS que j'ai également proposées à l'AG prévoient 1 conseiller synd. titulaire plus un suppléant par entrée. |
Édité par - jaso le 05 juin 2014 19:01:44 |
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Posté - 05 juin 2014 : 16:41:31
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il n'empeche qu'une refonte ne peut pas nuire : exemple quel délai de notification pour chaque AG est prévu au RdC actuellement ? |
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jaso
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Posté - 05 juin 2014 : 19:00:06
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citation: Initialement posté par rambouillet
il n'empeche qu'une refonte ne peut pas nuire : exemple quel délai de notification pour chaque AG est prévu au RdC actuellement ?
Effectivement : 10 jours. Mais ce n'est pas la seule bourde !!
Reste à faire accepter l'idée par les autres copropriétaires |
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JB22
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Posté - 05 juin 2014 : 19:55:48
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"Effectivement : 10 jours. Mais ce n'est pas la seule bourde !!"
Vous pouvez mettre à jour votre R.C. autant de fois que vous voulez, des "bourdes" de ce genre' vous en aurez toujours, la législation change en permanence....Les dernières modifications datent de la loi ALUR, donc les dispositions ne sont toutes en application à ce jour ! |
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jaso
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Posté - 05 juin 2014 : 20:26:06
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citation: Initialement posté par JB22
"[i]des "bourdes" vous en aurez toujours,
Une bien bonne : "L'utilisation de l'ascenseur est interdit aux gens de maison, ces derniers doivent prendre le monte-charge" - Elle n'est pas excellente celle-là ? |
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JB22
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Posté - 05 juin 2014 : 20:51:09
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Dans le post de Rambouillet il est spécifié comme une "bourde" le délai de convocation en A.G., délai qui a été modifié et le sera encore.
Dans le poste de Jaso, il est question d'une mesure en usage à une époque, mais qui ne correspond plus au statut de la société actuelle.
On ne peut pas parler de "bourde" pour ce qui était valable et admis par la société à un moment donné.
C''est comme pour les normes, ont est aux normes aujourd'hui, on ne l' est plus demain.
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jaso
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Posté - 05 juin 2014 : 23:24:39
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citation: Initialement posté par JB22
Dans le poste de Jaso, il est question d'une mesure en usage à une époque, mais qui ne correspond plus au statut de la société actuelle.
C'est juste, cela ne se compare pas. Cela me choque néanmoins de laisser de telles bêtises dans notre RdC. |
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JB22
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Posté - 05 juin 2014 : 23:31:25
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"Cela me choque néanmoins de laisser de telles bêtises dans notre RdC."
Je n' ai pas dit que vous deviez conserver ces dispositions.
Au contraire, si vous êtes amené à "adapter" votre règlement de copropriété il faut supprimer une telle clause obsolète. |
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jaso
Contributeur débutant
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Posté - 06 juin 2014 : 00:48:17
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citation: Initialement posté par JB22
"[i
Je n' ai pas dit que vous deviez conserver ces dispositions.
Je ne l'imaginais pas. Nous ne manquerons pas de retirer également l'interdiction de casser du charbon dans les appartements. En revanche, nous introduirons peut-être l'interdiction du port de chaussures à haut-talon dans les appartements non pourvus de moquette sur le parquet à chevrons ;-) |
Édité par - jaso le 06 juin 2014 00:51:16 |
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JPM
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Posté - 08 juin 2014 : 23:54:47
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La loi ne permet pas la constitution en syndicats secondaires de parties d'un bâtiment unique.
Un copropriétaire peut à tout moment demander l'annulation de cette organisation dès lors que les bâtiments concernés ne sont pas matériellement séparés.
Rien ne permet d'affirmer qu'un vote à la majorité de l'article 26 permettrait de supprimer cette organisation alors surtout que l'auteur de cette suggestion ne précise pas comment ce vote pourrit être organisée.
Vos assemblées non distinctes sont annulables.
Votre RC n'a surement pas été mis en harmonie. Il faut le refaire en créant des parties communes spéciales. Ce qui permet de faire des scrutins spéciaux dans les conditions prévues par l'article 24 de la loi.
Cela vous éviterait de plus le risque de voir un jour l'un des syndicats désigner un syndic autre que le syndic principal
Il y a sur ces points un arrêt récent de la Cour de cassation qui a annulé l'organisation plus que trentenaire d'un immeuble parisien.
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Louis92
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Posté - 09 juin 2014 : 09:36:53
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Sauf erreur, personne ne parle du nombre d'appartements par entrée. C'est le principal critère pour moi.
S'il n'y a que 10 appartements par entrée, le fonctionnement syndicat primaire / syndicat secondaire serait trop lourd et ne fonctionnerait pas s'il n'est pas possible d'avoir un CS (3 personnes) pour chaque entrée + des volontaires pour le CS de l'ensemble.
S'il y a 40 appartements par entrée, le fonctionnement syndicat primaire / syndicat secondaire est à recommander.
Entre les deux, tout dépend des volontaires dans chaque entrée pour contrôler la gestion du syndic et pour l'assister. Penser aussi à l'avenir avec plusieurs syndics différents dans l'organisation avec toutes les rancoeurs de syndics désavoués d'un côté et en place ailleurs et notamment pour gérer l'ensemble.
Cdlt. Louis92.
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JPM
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Posté - 09 juin 2014 : 10:24:52
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Le nombre d'appartements ne présente aucun intérêt.
L'arrêt Cassation 3e chambre civile du 20 mai 2009 énonce que la légalité d'une organisation en syndicats secondaires est subordonnée à la condition de pluralité des bâtiments
La condition de pluralité des bâtiments, qui doivent être matériellement séparés, s’applique uniformément dans tous les cas de constitution de syndicats secondaires. Et donc à celui d’une organisation conventionnelle initiale comme en l’espèce.
Elle s’applique même aux organisations initiales conventionnelles antérieures à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965. Notons qu’en l’espèce était invoquée l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans.
L'organisation en syndicats secondaire est annulée sans effet rétroactif.
Voir l'arrêt complet :
http://www.jpm-copro.com/Cass%2020-05-2009-1.htm
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Posté - 09 juin 2014 : 11:27:01
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vous avez raison jpm et c'est clair, mais malheureusement inapplicable en l'état à l'immeuble de jaso, car aucun juge ne l'a dit pour leur propre cas.
donc leurs syndicats secondaires existent toujours, mais ce jugement de la CC permet de modifier leur RdC, sur ce point et dans le sens de la CC, à la seule majorité de l'article 24. Ce dernier point est donc très important, car il facilite la décision.
d'où le conseil : remettre de l'ordre dans leur RdC en général. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 juin 2014 : 11:47:57
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un copropriétaire peut faire prononcer l'annulation et les autres copropriétaires participeraient aux frais.
Mais je pense en outre que le syndicat peut demander lui-même au juge l'annulation. Un point à voir.
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Sujet |
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Un seul immeuble avec 8 syndicats, est-ce légal ? 
