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Guilizza
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 Posté - 21 mai 2014 : 23:32:05
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Bonjour a tous,
J'ai subi des menaces de procès alors que je tentais de m impliquer dans le CS après voir été élu en AG. Je crains de faire face à une dérive autocratique de notre CS. J'en veux pour exemples les approches de résolution de problèmes et d exercice du rôle de CS par 2 membres du CS, dont le président.
Il y a un problème de relèves de compteurs d.eau qui dure depuis longtemps : pour seule solution on demande, en Ag, aux copropriétaires incrimines s ils prennent des douches et s ils font la cuisine....Et on ne recule pas devant la levée de boucliers face à cette approche très intrusive parce qu on n est pas conscient que ça ne réglera pas le problème ...
Notre chaudière au fioul de 1968 nous coûte un bras en maintenance et en fioul mais il faut la laisser aller jusqu à la fin...?
Nous n'avons pas de gardienne mais président CS conserve la clé des boîtes aux lettres
sans que cela n'ait été voté en AG et il y a des problèmes liés à cette conservation de clé, en particulier le fait que l.on m ait accusé de ne pas avoir restituer des documents de travail alors que j en avais fait des copies en triple exemplaire et fait le déplacement pour les mettre directement dans les BALS'...En gros presque 80 euros pour me voir accusée de vol'...
Frais du CS hors budget CS présentes en mode tableur version papier SANS justificatif de quelque nature que ce soit (facture ticket de caisse...)
Enfin, j ai tenté de m investir mais été évincé juste apres la première réunion que j ai provoquée car président ne voulait pas ma candidature sans avoir le courage de voter contre moi en AG. Mensonges et propos injurieux, tout est bon pour tenter d intimider.
J'aimerais volontiers vos avis sur ce post, j ai l impression de ne pas pouvoir faire valoir mes droits et surtout j ai l impression que ma copro est très mal gérée (20 k € d avocat pour une scission qui traîne depuis au moins 2 ans, débiteurs qui représentent au moins 25% du total des charges à l arrête des comptes dernier exercice et j en pass"e
au plaisir de lire vos réactions,
Bien cordialement
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Viviane
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Posté - 22 mai 2014 : 02:04:14
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Trouvez des amis.. C'est dur à dire, mais seule, ce sera dur. Parlez aux voisins, informez les. Et aussi, , saisissez-vous d'un problème et d'un seul à la fois et tentez d'aller au bout.. |
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Posté - 22 mai 2014 : 07:56:05
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vous ne nous dites rien du syndic, ni de la grosseur de votre copro (nombre de lots principaux).
ces informations sont importantes sans qu'elles soient trop intrusives  pour répondre à votre question |
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nefer
Modérateur
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3
 Posté - 22 mai 2014 : 09:03:12
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quand vous parlez des clés de s boites aux lettres, de quoi s'agit il ?
est ce le passe PTT qui permet à la Poste d'ouvrir la porte de la façade de la batterie afin de déposer un colis dans une boite aux lettres?
aucun copropriétaire, syndic, gardien ne peut détenir cette clé |
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Guilizza
Contributeur débutant
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4
Posté - 22 mai 2014 : 09:36:58
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citation: Initialement posté par nefer
quand vous parlez des clés de s boites aux lettres, de quoi s'agit il ?
est ce le passe PTT qui permet à la Poste d'ouvrir la porte de la façade de la batterie afin de déposer un colis dans une boite aux lettres?
aucun copropriétaire, syndic, gardien ne peut détenir cette clé
Bonjour Nefer,
Je ne sais pas exactement de quelle clé il s'agit mais visiblement cela lui permet de changer les étiquettes avec les noms des nouveaux résidents. Personne ne lui a jamais demandé ça... |
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Guilizza
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Posté - 22 mai 2014 : 09:38:08
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citation: Initialement posté par rambouilletvous ne nous dites rien du syndic, ni de la grosseur de votre copro (nombre de lots principaux). ces informations sont importantes sans qu'elles soient trop intrusives pour répondre à votre question
Bonjour Rambouillet.
Voici quelques éclairages (en particulier financiers) sur notre copro qui comporte 2 bâtiments, 100 lots dont 50 parkings, pour une 30aine de copro. Je suis bailleur et non résident, ce qui est important dans le contexte des problèmes rencontrés.
Budget global 79 K € dont 12% (honoraires + rem annuelle) syndic.
Comptes d'attente au passif jamais à zéro à l'arrêté des comptes mais avec une légère amélioration : de 6 K € il y a 3 ans à 700 € dernier exercice.
Le syndic n’indique pas dans son contrat joint à convoc AG le nombre de visites d’immeuble (pas une seule fois en 10 ans) et cette information n’est jamais donnée en AG aussi comment savoir s’ils font ce pour quoi on les paye?
Le syndic en place depuis 30 ans assure une partie du secrétariat du président CS qui ne dispose pas de l’outil informatique ni d’internet. Cela contribue à mon sens à entretenir une relation de dépendance « psychologique » mais je vais peut-être vite en besogne.
Le syndic contribue à renvoyer la responsabilité d’un éventuel dysfonctionnement des compteurs d’eau en imposant que les copros prennent directement contact avec la société chargée de leur entretien. Par ailleurs, un autre membre du CS souhaite imposer un forfait pour tous les copropriétaires dont les compteurs présentent des anomalies (nouvelle levée de boucliers en AG mais le monsieur s’affranchit quand même de toute explication sur la manière dont il compte procéder, sachant que cela a déjà été imposé il y a 8 ans).
J'arrête là c'est déjà très long...merci pour votre écoute,
Cordialement, |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 22 mai 2014 : 10:20:23
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citation: Initialement posté par Guilizzacitation: Initialement posté par nefer
quand vous parlez des clés de s boites aux lettres, de quoi s'agit il ?
est ce le passe PTT qui permet à la Poste d'ouvrir la porte de la façade de la batterie afin de déposer un colis dans une boite aux lettres?
aucun copropriétaire, syndic, gardien ne peut détenir cette clé
Bonjour Nefer, Je ne sais pas exactement de quelle clé il s'agit mais visiblement cela lui permet de changer les étiquettes avec les noms des nouveaux résidents. Personne ne lui a jamais demandé ça...
peut être est ce le tableau d'affichage?
il faut absolument vérifier qu'il n'a pas de clé de la batterie de BAL ou de passe
c'est strictement interdit
s'il change l'étiquette sur les boites privatives c'est qu'il a un passe |
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Guilizza
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7
Posté - 22 mai 2014 : 10:26:51
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par Guilizzacitation: Initialement posté par nefer
quand vous parlez des clés de s boites aux lettres, de quoi s'agit il ?
est ce le passe PTT qui permet à la Poste d'ouvrir la porte de la façade de la batterie afin de déposer un colis dans une boite aux lettres?
aucun copropriétaire, syndic, gardien ne peut détenir cette clé
Bonjour Nefer, Je ne sais pas exactement de quelle clé il s'agit mais visiblement cela lui permet de changer les étiquettes avec les noms des nouveaux résidents. Personne ne lui a jamais demandé ça... peut être est ce le tableau d'affichage? il faut absolument vérifier qu'il n'a pas de clé de la batterie de BAL ou de passe c'est strictement interdit s'il change l'étiquette sur les boites privatives c'est qu'il a un passe
C'est bien aux boites privatives qu'il a accès. Le syndic s'est même fendu d'un petit commentaire en AG "c'est grâce à M X que les boites aux lettres sont toujours niquels"...Si je change de locataire, à qui cela revient-il de remplacer le morceau de plastique avec le nom du prochain locataire dessus? Je ne souhaite pas que ce soit le president du CS vu l'historique...
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2014 : 10:35:19
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Intrusion dans des boites aux lettres privatives : délit (id violation de domicile)
dans ce genre d'affaire ilne faut pas rester isolé. Voyez les autres membres "passifs" du CS, d'autres copropriétaires y compris bailleurs qui semblent mobilisés', regroupez-vous, concertez-vous, organisez un "groupe e pression" structuré. Dans un grand ensemble on peut même envisager la création d'une association L.1901.
.
Sur le fond de votre affaire, vous touchez de près la démarche "populiste" de certains, qui trouve un écho dans la population en général pour ceux qui ne regardent pas plus loin que le bout leurs nez ..ou de leurs cils tellement les idées sont très courtes !
Il faut renverser la vapeur, ce que ne permet pas la démarche olitaire.
Quant au syndic, il se met dans le sens du vent : ici de celui de ce pdt de CS qui n'est pas contesté, demain dans celui du "groupe de pression" qui saura se faire entendre et suivre ... |
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Guilizza
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Posté - 22 mai 2014 : 10:46:39
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citation: Initialement posté par Gédehem
Intrusion dans des boites aux lettres privatives : délit (id violation de domicile)
dans ce genre d'affaire ilne faut pas rester isolé. Voyez les autres membres "passifs" du CS, d'autres copropriétaires y compris bailleurs qui semblent mobilisés', regroupez-vous, concertez-vous, organisez un "groupe e pression" structuré. Dans un grand ensemble on peut même envisager la création d'une association L.1901.
.
Sur le fond de votre affaire, vous touchez de près la démarche "populiste" de certains, qui trouve un écho dans la population en général pour ceux qui ne regardent pas plus loin que le bout leurs nez ..ou de leurs cils tellement les idées sont très courtes !
Il faut renverser la vapeur, ce que ne permet pas la démarche olitaire.
Quant au syndic, il se met dans le sens du vent : ici de celui de ce pdt de CS qui n'est pas contesté, demain dans celui du "groupe de pression" qui saura se faire entendre et suivre ...
Merci Gédehem, je suis un peu de votre avis mais difficile de rassembler un groupe en n'habitant pas la résidence. J'ai demandé au syndic à la dernière AG si je pouvais avoir la feuille de présence et on m'a répondu qu'on ne préférait pas la transmettre vu qu'il y avait les coordonnées de tous les copropriétaires dessus...
Ce n'est pas grave, j'ai avancé de mon côté en synthétisant un grand nombre de données financières issues des 10 dernières années sur excel et powerpoint). Cela me permet de prendre du recul. Je peux également mettre une partie de ces infos à disposition en mode anonyme si cela peut alimenter des statistiques sur les copros... Sur la tenue des AG (62% des tantièmes représentés en moyenne) j'y vois aussi beaucoup plus clair et malheureusement, je considère que la formulation de certaines résolutions est équivoque et donne lieu à un PV lui aussi équivoque... |
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Posté - 22 mai 2014 : 11:31:03
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classons une bonne fois pour toutes le problème de la clé de la BAL : si on parle de la clé qui ouvre les panneaux permettant d'voir accès d'un seul coup la totalité de BAL, mais si c'est également un passe pour ouvrir individuellement chaque BAL, cette seule détention relève de la correctionnelle et un éventuel vol ou même simple disparition ou non arrivée de courrier peut relever du pénal : VOL !!!!
La simple détention de cette clé, s'il y a plainte relève de la correctionnelle !
point final sur ce point il faut le rappeler en AG et le fait d'avoir les BAL nickel n'est pas un argument !
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pour le reste il y a un gros problème de fonctionnement dans votre syndicat (au début je pensai à un petit syndicat avec un syndic non pro   , d'où ma question "indiscrète"  ) :
* déjà de par la somme accordée au couple syndic/CS pour faire des travaux sans accord de l'AG, même pour de l'entretien.
* pour les comptages d'eau
* etc...
aussi comme le disent mes collègues, il vous faut convaincre un certain nombre d'entre eux pour vous rejoindre à poser de bonnes questions de fonctionnement. Sinon, seul vous ne pourrez rien faire et le meilleur moyen de vous les rallier c'est de leur montrer les dépenses qui sont "puisées" dans leur propre porte-monnaie à leur insu immédiate....
quant au syndic, il a un CA à faire et se rallie toujours à celui qui lui permet de le garder ....   |
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Viviane
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Posté - 22 mai 2014 : 13:54:37
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citation: C'est bien aux boites privatives qu'il a accès. Le syndic s'est même fendu d'un petit commentaire en AG "c'est grâce à M X que les boites aux lettres sont toujours niquels"...Si je change de locataire, à qui cela revient-il de remplacer le morceau de plastique avec le nom du prochain locataire dessus? Je ne souhaite pas que ce soit le president du CS vu l'historique...
Avant de s'emballer... votre réponse n'est pas claire. Vous ne parlez que de changer les étiquettes.
Dans les BAL, il y a 3 choses:
1) Le tableau qui recense les habitants par ordre alphabétique, et permet au facteur de retrouver facilement le n° de BAL. Rien de bizarre que le CS ait la clé et fasse les changements, après qu'un copro l'ait avisé du changement sur sa BAL
2) l'étiquette sur chacune des boîtes. Selon le modèle de BAL, il n'y a pas forcément besoin d'avoir la clé de la BAL et l'ouvrir pour changer cette étiquette. Néanmoins, c'est au copropriétaire de le faire et à personne d'autre.
3) Un pass qui permet d'ouvrir tout le panneau de devant et ouvrir d'un coup toutes les boîtes. Ou d'ouvrir individuellement n'importe quelle boîte. C'est cette clé là , que PERSONNE d'autre que la poste ne peut l'avoir. Alors comment aurait-il eu ce pass?
Posez des questions plus précises et regardez mieux vos BAL. S'il se contente de modifier le tableau, il doit juste d'abord demander au copro si le nom qu'il va mettre est le bon. La remarque du syndic peut venir du fait que rares sont les copros où le tableau est mis à jour régulièrement... Je me suis pas occupé du nôtre depuis des années, et il est totalement obsolète, ça fait partie des choses à faire que j'oublie.. |
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 14:12:43 |
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Guilizza
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Posté - 22 mai 2014 : 14:01:17
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: C'est bien aux boites privatives qu'il a accès. Le syndic s'est même fendu d'un petit commentaire en AG "c'est grâce à M X que les boites aux lettres sont toujours niquels"...Si je change de locataire, à qui cela revient-il de remplacer le morceau de plastique avec le nom du prochain locataire dessus? Je ne souhaite pas que ce soit le president du CS vu l'historique... Avant de s'emballer... votre réponse n'est pas claire. Vous ne parlez que de changer les étiquettes. Dans les BAL, il y a 3 choses: 1) Le tableau qui recense les habitants par ordre alphabétique, et permet au facteur de retrouver facilement le n° de BAL. Rien de bizarre que le CS ait la clé et fasse les changements, après qu'un copro l'ait avisé du changement sur sa BAL2) l'étiquette sur chacune des boîtes. Selon le modèle de BAL, il n'y a pas forcément besoin d'avoir la clé de la BAL et l'ouvrir pour changer cette étiquette. Néanmoins, c'est au copropriétaire de le faire et à personne d'autre.3) Un pass qui permet d'ouvrir tout le panneau de devant et ouvrir d'un coup toutes les boîtes. C'est cette clé là , que PERSONNE d'autre que la poste ne peut l'avoir. Alors comment aurait-il eu ce pass? Posez des questions plus précises et regardez mieux vos BAL. S'il se contente de modifier le tableau, il doit juste d'abord demander au copro si le nom qu'il va mettre est le bon. La remarque du syndic peut venir du fait que rares sont les copros où le tableau est mis à jour régulièrement... Je me suis pas occupé du nôtre depuis des années, et il est totalement obsolète, ça fait partie des choses à faire que j'oublie..
Merci Viviane,
je vais vérifier s'il l'on est dans le cas n°2, sans quoi, on sera dans le 3è...
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Viviane
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Posté - 22 mai 2014 : 14:19:49
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Même si c'est le cas deux, posez des questions.
Si, comme chez nous,
- les proprios et locataires successifs se contentent de poser des étiquettes adhésives disparates sur leur boîte
- qu'il va les voir pour leur demander de commander et payer une étiquette en dur, similaire aux autres
- qu'il fait lui même et avec leur accord ce changement, sans ouvrir leur boîte avec une clé qui serait la sienne.
Personnellement j'ai un peu la flemme de gérer ce genre de choses, et de casser les pieds à tout le monde pour avoir une belle rangée de boîtes avec des étiquettes toutes identiques, mais théoriquement, ça fait partie de l'harmonie de l'immeuble qu'on doit respecter. Alors s'il fait ça, avec l'accord des copros, y'a pas forcément mort d'homme |
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Édité par - Viviane le 22 mai 2014 14:29:22 |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2014 : 14:40:31
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"...si je pouvais avoir la feuille de présence et on m'a répondu qu'on ne préférait pas la transmettre vu qu'il y avait les coordonnées de tous les copropriétaires dessus..."
Je vais être méchant  : mauvais syndic "magouilleur", ... mauvais copropriétaire/membre du CS, ou ici ignorant !!!
TOUT copropriétaire est en droit de connaitre les membres "associés" du syndicat (y compris son régime matrimonial !), tout copropriétaires est en droit de recevoir copie de la feuille de présence ....
Suffit de la demander !  (mais pas seule !)
"LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu par l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande de me faire parvenir copie du PV de notre dernière AG en date du ..... ainsi que ses pièces annexes, feuille de présence et mandats annexés.
Remerciements
Guilizza"
Bien entendu, la feuille de présence annexée doit être conforme à ce qui est prévu D.art.14.
A noter que pour bien exercer sa mission, tout CS doit détenir copie (à jour) de la "liste des copropriétaires" prévue D.art.32, liste qui doit comporter les données autorisées selon la norme CNIL n°21 du 18.12.2003.
NB : il serait bon que vous jetiez 1 oeil (les 2 c'est mieux) sur les textes régissant la copropriété .... |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2014 14:44:33 |
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Guilizza
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Posté - 22 mai 2014 : 14:40:47
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citation: Initialement posté par Viviane
Même si c'est le cas deux, posez des questions.
Si, comme chez nous,
- les proprios et locataires successifs se contentent de poser des étiquettes adhésives disparates sur leur boîte
- qu'il va les voir pour leur demander de commander et payer une étiquette en dur, similaire aux autres
- qu'il fait lui même et avec leur accord ce changement, sans ouvrir leur boîte avec une clé qui serait la sienne.
Personnellement j'ai un peu la flemme de gérer ce genre de choses, et de casser les pieds à tout le monde pour avoir une belle rangée de boîtes avec des étiquettes toutes identiques, mais théoriquement, ça fait partie de l'harmonie de l'immeuble qu'on doit respecter. Alors s'il fait ça, avec l'accord des copros, y'a pas forcément mort d'homme
Merci encore pour votre contribution.
Je suis de votre avis que ça fait partie de l'harmonie de l'immeuble et je n'ai jamais rechigné à payer les petites plaques en plastique - et leur frais d'envoi au président cs- avec le nom de mes locataires dessus, car bien sûr cela me rendait service. Néanmoins, vu l'historique et les accusations dont j'ai fait l'objet (voir mon post plus haut) je me permets d'émettre un doute sur l'honneteté de la personne et ne peux m'empecher de faire le lien avec le fait qu'il remplace les étiquettes et que donc il accède à l'intérieur de ma BAL. Je préfère qu'il s'abstienne de me rendre ce service si c'est pour chercher à me nuire par ailleurs. Je ferait le déplacement et changerai ces p...d'étiquette seule dans ce cas.
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Guilizza
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Posté - 22 mai 2014 : 14:47:09
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citation: Initialement posté par Gédehem"...si je pouvais avoir la feuille de présence et on m'a répondu qu'on ne préférait pas la transmettre vu qu'il y avait les coordonnées de tous les copropriétaires dessus..."Je vais être méchant : mauvais syndic "magouilleur", ... mauvais copropriétaire/membre du CS, ou ignorant !!! TOUT copropriétaire est en droit de connaitre les membres "associés" du syndicat, tout copropriétaires est en droit de recevoir copie de la feuille de présence .... Suffit de la demander ! " LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu par l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande de me faire parvenir copie du PV de notre dernière AG en date du ..... ainsi que ses pièces annexes, feuille de présence et mandats annexés.
Remerciements
Guilizza" A noter que pour bien exercer sa mission, tout CS doit détenir copie (à jour) de la " liste des copropriétaires" prévue D.art.32, liste qui doit comporter les données autorisées selon la norme CNIL n°21 du 18.12.2003
Merci, il pleut des contributions de part et d'autres, je suis bluffée!
J'ai l'intention de revenir gentiment vers le syndic pour l'obtenir cette feuille de présence, même si à la base c'est pour la répartition des tantièmes que je la veux, voire pour les pouvoirs et pas pour les coordonnées des copropriétaires. Je procèderai de manière groupée, pour accéder aussi le carnet d'entretien et les comptes-rendus / rapports du CS tant qu'a faire...
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2014 : 14:51:15
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Une petite LRAR au syndic lui rappelant que l'ouverure d'une boite (ou de la batterie de boites) par une personne non habilitée est constitutive d'un délit (intrusion non autorisée dans une bal privé) et qu'il doit mettre en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser ces intrusions intempestives qui engagent sa propre responsabilité.
En plus de la demande de PV d'AG et annexes, qui se fait selon la voir officielle prévue par les textes (demandée par un copropriétaire ou par le CS) ....
On ne demande pas spécifiquement la "feuille de présence" : le syndic n'en a pas l'obligation.
Pour connaitre les tantièmes affectés aux lots pour la répartition, il suffit de se reporter au RDC, dont tout copropriétaire doit avoir copie (remise lors de l'achat du lot), à à plus forte raison s'il est élu au CS.
Pas besoin de la feuille de présence pour cela, laquelle peut comporter des erreurs (à la différence du RDC publié !) |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2014 14:56:07 |
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Guilizza
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18
Posté - 22 mai 2014 : 14:59:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une petite LRAR au syndic lui rappelant que l'ouverure d'une boite (ou de la batterie de boites) par une personne non habilitée est constitutive d'un délit (intrusion non autorisée dans une bal privé) et qu'il doit mettre en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser ces intrusions intempestives qui engagent sa propre responsabilité.
En plus de la demande de PV d'AG et annexes, qui se fait selon la voir officielle prévue par les textes (demandée par un copropriétaire ou par le CS) ....
On ne demande pas spécifiquement la "feuille de présence" : le syndic n'en a pas l'obligation.
Pour connaitre les tantièmes affectés aux lots pour la répartition, il suffit de se reporter au RDC, dont tout copropriétaire doit avoir copie (remise lors de l'achat du lot), à à plus forte raison s'il est élu au CS.
Pas besoin de la feuille de présence pour cela, laquelle peut comporter des erreurs (à la différence du RDC publié !)
J'ai bien le RDC, du coup la feuille de présence ne m'est plus utile à ce stade, ça m'évitera de la demander pour rien, merci Gédehem! |
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Gédehem
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19
Posté - 22 mai 2014 : 15:05:18
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Vous n'aurez pas la feuille de présence "pour rien" : elle est utile non seulement pour connaitre le nom de chacun des propriétaires de lots, mais aussi leur adresse, ce qui est bien utile à tout CS qui se doit de communiquer.
De plus, demander des pièces selon la rédaction indiquée plus haut montre au syndic que ce n'est pas le copropriétaire X connu pour ne pas bien savoir ce qu'il en est qui l'a rédigé .... |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2014 15:07:21 |
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Viviane
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Posté - 22 mai 2014 : 15:13:31
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citation: et je n'ai jamais rechigné à payer les petites plaques en plastique - et leur frais d'envoi au président cs- avec le nom de mes locataires dessus, car bien sûr cela me rendait service... que donc il accède à l'intérieur de ma BAL.
Il demande donc l'avis des copros. Je réitère: verifiez vos boites avant de dire qu'il l'ouvre pour changer les étiquettes.. Chez nous il n'y a pas besoin de les ouvrir. Et donc, si ça se trouve, la clé qu'il a est juste celle du tableau.
Vous avez suffisamment d'abus de sa part à gérer par ailleurs pour ne pas vous griller sur le reste en l'accusant à tord d'ouvrir les boîtes perso |
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Sujet |
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Dérive autocratique du CS? 
