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cs_mer
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 Posté - 10 mars 2014 : 13:36:15
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Bonjour,
Je suis venu ici sous un autre pseudo.
Je suis conseiller syndical dans une résidence touristique en altitude.
Lors d’une précédente AG, début 2013, une résolution a été voté pour l’ouverture d’un « Compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires ».
Ce mois-ci, nous avons eu, pour la première fois, connaissance des relevés bancaires de notre compte.
Le titulaire est : " <notre copropriété> chez <notre syndic> ", sans précision d’adresse.
Figure sur ces relevés :
- des bordereaux de remises de chèques des versements des copropriétaires .
- des prélèvements normaux (EDF ...).
- toutes les factures d’entretien courant, travaux et autres sont marquées de « VIREMENTS » sans précision du compte viré sinon un code de 4 caractères chaque fois différent.
- Aucun chèque n’est émis pour payer ces factures. Mais j'imagine que les virements se font vers le « compte unique » et ces factures soldés, en différé, par émission d’un chèque dont le titulaire est notre syndic (compte unique).
Questions : s’agit-il d’un compte séparé ?
Je pense plutôt à un « compte individualisé » rattaché au « compte unique » dont le titulaire est notre syndic. Comment en avoir la certitude ? J’ai lu pas mal d’articles sur ce sujet. Pouvez-vous confirmer ma première analyse ?
Quelle doit être l’attitude du conseil syndical face à cette situation ?
Exiger immédiatement la création d’un compte séparé est un minimum ?
Merci d’avance pour votre aide.
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Viviane
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Posté - 10 mars 2014 : 13:43:09
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citation: Le titulaire est : " <notre copropriété> chez <notre syndic> ", sans précision d’adresse.
Normal qu'il y ait marqué "chez notre syndic"
Pas normal qu'il n' y ait pas d'adresse. Demandez la convention de compte.
citation: toutes les factures d’entretien courant, travaux et autres sont marquées de « VIREMENTS » sans précision du compte viré sinon un code de 4 caractères chaque fois différent.
Est-ce qu'il y a un virement par fournisseur, ou est est-ce qu'un même virement paye plusieurs fournisseurs?
citation: - Aucun chèque n’est émis pour payer ces factures. Mais j'imagine que les virements se font vers le « compte unique » et ces factures soldés, en différé, par émission d’un chèque dont le titulaire est notre syndic (compte unique).
Vous ne pouvez qu'imaginer, c'est dur à prouver. Dans un premier temps, posez la question au syndic. |
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cs_mer
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Posté - 10 mars 2014 : 14:04:56
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Merci Viviane de votre réponse.
Oui il y a un virement par facture. Mais le nom du fournisseur n'est pas inscrit (seul un code 4 caractères majuscules accompagne le mot "VIREMENT"), je fais le rapprochement par le montant des factures en €uros.
Bien sûr, à ce stade , je n'en suis qu'à des suppositions.
je vais demander à notre syndic la convention de compte.
Merci de votre aide. |
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Viviane
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Posté - 10 mars 2014 : 14:10:07
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Votre syndic repère probablement les fournisseurs par code.. |
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cs_mer
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Posté - 10 mars 2014 : 21:32:27
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Merci Viviane;
A vrai dire, un compte séparé est un compte tel que nous avons tous.
Pourquoi ne pas émettre des chèques pour solder les factures, tel que nous le faisons tous ?
La référence du chèque et sa date d'émission sont des repères faciles à repérer dans le Grand Livre. Nous ne possédons pas, à ce jour, le Grand Livre concernant cette période. Il sera intéressant de contrôler le mode de paiement de ces factures dans les écritures.
Pour vous, il y a encore doute entre "compte séparé" et "compte individualisé" ?
Merci d'avance de votre aide |
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nefer
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Posté - 10 mars 2014 : 21:47:14
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citation: Initialement posté par cs_mer
Merci Viviane;
A vrai dire, un compte séparé est un compte tel que nous avons tous.
Pourquoi ne pas émettre des chèques pour solder les factures, tel que nous le faisons tous ?
tous simplement parce que le syndic peut faire ses réglements par virement par internet en 3 clics de souris.... |
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Viviane
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Posté - 10 mars 2014 : 22:19:54
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cs_mer, certains, dont moi, ne font quasiment plus de chèque depuis des années..ni personnellement , ni professionnellement. Faire des virements pour les charges, par exemple, m'a permis d'éviter le syndic qui facture des frais de retard alors que c'est lui qui a traîné à poser les chèques..
.Et le virement a des avantages pour contrôler la compta:
1) quand le syndic fait un chèque, il peut y avoir un gros décalage entre le moment où il le rentre en compta et le moment où il est encaissé. Donc entre la date du relevé de banque et celle du compte 512... Avec un virement, c'est maxi 2/3 jours selon les dates de valeur appliquées par la banque. En cas de litige, le syndic peut pas dire: machin, je lui ai envoyé le chèque, c'est pas ma faute s'il l'a pas posé, ou il s'est perdu.....(alors qu'il l'a rentré en compta mais pas envoyé...) Idem pour le fournisseur, qui ne peut pas dire: j'ai pas reçu le chèque .
2) avec un virement, votre syndic peut stipuler des infos, comme ce ce code, qui apparaissent sur le relevé et peuvent être plus claires qu'un n°de chèque. Vous vous habituerez aux codes du syndic. J'aimerais bien que le nôtre en mette...
3) Un virement est simplissime à retracer pour la banque. Plus qu'un chèque. Simplissime donc, si nécessaire, de prouver où est parti l'argent..
C'est un changement d'habitude, c'est tout. |
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Édité par - Viviane le 10 mars 2014 22:21:22 |
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Posté - 15 mars 2014 : 16:12:54
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"Questions : s’agit-il d’un compte séparé ?"
Certainement pas !!! car la titularité "notre copropriété" est plus que douteuse. la seule titularité admise pour justifier un compte séparé est: "syndicat des copropriétaires de la résidence XXXX".
La seule façon d'avoir une certitude est d'obtenir une copie de la C.O.C. (Convention d'ouverture de compte) passée entre votre syndic et la banque. Vous verrez que ce n'est pas facile......
Mais comment se fait il qu'en 2013 votre AG a voté une résolution pour l'ouverture d'un compte sépar ??????. Ce n'est pas l'ouverture que votre AG pouvait voter. A la rigueur ça ne pouvait être qu'une dispense de compte séparé. Très grosse suspicion d'une belle entourloupe par votre syndic et probablement en complicité avec votre C.S.
Pour finir et vous dire ce qu'il vous reste à faire:
-Le C.S. a déjà fait la preuve de son incapacité voire de sa complicité avec le syndic en laissant voter la résolution que vous décrivez; donc ne comptez pas sur lui et considerez le comme un enemi.
- Avec un groupe de copropriétaires mis au courant par vos soins, assignation du syndic en nullité de son mandat.
Je reste à votre disposition pour vous donner de plus amples renseignements tirés de mon expérience de ce genre de mésaventure.
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Viviane
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Posté - 15 mars 2014 : 16:54:18
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citation: "Questions : s’agit-il d’un compte séparé ?"
Certainement pas !!! car la titularité "notre copropriété" est plus que douteuse.
Kikiladoucette, vous avez peut-être raison, mais <notre copropriété>, est à mon avis un intitulé générique utilisé à la place du vrai nom du syndicat de cs_mer, dans un souci d'anonymat. Cs-mer, pourriez-vous mettre l'ititulé dans sa forme exacte mais en remplçant votre nom ou adresse par un nom inventé?
Le fait d'avoir voté "pour l’ouverture d’un « Compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires »." est effectivement plus bizarre. Mais là aussi, ce que dit cs_mer est peut-être une simplification.
cs_mer, pourriez vous recopier la résolution exacte?
citation: Le C.S. a déjà fait la preuve de son incapacité voire de sa complicité avec le syndic en laissant voter la résolution que vous décrivez; donc ne comptez pas sur lui et considerez le comme un enemi.
Ca me semble difficile d'affirmer que le CS est un ennemi sans le connaitre. cs_mer nous précise qu'il fait partie du CS, et semble avoir envie de résoudre le problème.
s'il y a eu erreur sur la résolution, c'est donc probablement de bonne foi que le CS ne l'a pas notée. Les conseillers syndicaux n'étant ni professionnels ni rémunérés, il est totalement logique qu'ils laissent parfois passer des erreurs juridiques. |
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Édité par - Viviane le 15 mars 2014 17:33:52 |
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Posté - 15 mars 2014 : 19:22:10
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Viviane écrit:
".....s'il y a eu erreur sur la résolution, c'est donc probablement de bonne foi que le CS ne l'a pas notée. Les conseillers syndicaux n'étant ni professionnels ni rémunérés, il est totalement logique qu'ils laissent parfois passer des erreurs juridiques."
La bonne foi du C.S. peut en effet être invoquée lorsque les membres du CS reçoivent leur convocation à la dite AG.
Mais 21 jours plus tard, ce même C.S. et plus spécialemnt son Président ont eu le temps de réfléchir pdt 21 jours et 21 nuits!! Si la fonction fondamentale de surveillance de la gestion administrative et financière du syndic a été "oubliée" par le président du C.S. en laissant passer sans broncher la résolution dont nous discutons, je ne vois que 2 possibilités: soit ce Président est nul, indigne de sa fonction et donc dangereux , soit il est de mêche avec le syndic qui a établi l'ODJ. Dans les 2 cas il est un enemi pour les copropriétaires. |
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Posté - 15 mars 2014 : 19:30:15
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"Le fait d'avoir voté "pour l’ouverture d’un « Compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires »." est effectivement plus bizarre"
On ne vote PAS l'ouverture d'un compte séparé au NOM du Syndicayt des copropriétaires car c'est une OBLIGATION de la loi de 1965.
Le syndic ET le CS prépare en concertation l'OdJ et connaisse parfaitement que la règle EST le compte séparé; et que le syndic a possibilité de proposer une résolution concernant le vote d'une DEROGATION à l'obligation du compte séparé.
Ce n'est pas " bizarre" mais du roulage dans la farine de la part du syndic assisté d'un CS " complice" ou très mauvais.
Cette histoire du compte séparé obligatoire et de la dérogation est le B.A.BA pour tout syndic et CS un peu curieux et surtout sérieux.
cs_mer : virment ou cbèque, le libellé doit être " SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MACHIN-BIDULE chez le syndic Trucmuche.
cs_mer : "vers le « compte unique » et ces factures soldés, en différé, par émission d’un chèque dont le titulaire est notre syndic (compte unique)."
MAIS ceci confirmerai que ce compte n'est pas séparé !!! le syndic paie les factures par virement ou chèque directement aux fournisseurs !! pas de compte unique du syndic dans ce cas et pas d epaiement différé par ce compte unique, ou compte pivot, c'est illégal.
cs_mer : avez vous en main les relevés bancaires de votre compte séparé ? vous pouvez vérifier sur ces relevés que les chèques et virements des paiements fourniosseurs sont TOUS identifiables individuellement, car ce n'est pas le cas avec un compte individualisé dans le compte du syndic.
Le CS DOIT avoir la copie de la convention d'ouverture du compte séparé, demandez en copie à vos frais au président du CS, juste pour voir
viviane : Les conseillers syndicaux n'étant ni professionnels ni rémunérés, il est totalement logique qu'ils laissent parfois passer des erreurs juridiques.
Cette hostoire du faux compte séparé est tellement connue qu'un CS " normal " ne peut pas commettre un impair la dessus. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 15 mars 2014 : 20:06:18
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citation: Si la fonction fondamentale de surveillance de la gestion administrative et financière du syndic a été "oubliée" par le président du C.S. en laissant passer sans broncher la résolution dont nous discutons, je ne vois que 2 possibilités: soit ce Président est nul, indigne de sa fonction et donc dangereux , soit il est de mêche avec le syndic qui a établi l'ODJ. Dans les 2 cas il est un enemi pour les copropriétaires.
Je comprends, en vous écoutant, pourquoi il est si difficile de trouver des volontaires pour être membre du CS. D'ailleurs, c'est exactement le genre de choses qui m'a fait renoncer à me représenter pendant des années. Jusqu'à trouver des gens volontaires pour m'aider, et pas me descendre en flêche si je me trompe.
On est restés deux ans sans CS du tout. Le syndic en a bien profité...
Enfin, vous écrivez;
citation: La bonne foi du C.S. peut en effet être invoquée lorsque les membres du CS reçoivent leur convocation à la dite AG.
Mais 21 jours plus tard, ce même C.S. et plus spécialement son Président ont eu le temps de réfléchir pdt 21 jours et 21 nuits!!
Je ne savais pas qu'il était interdit à tout copropriétaire lambda ayant reçu cette convocation de réfléchir et s'informer, et proposer une modif de la résolution durant l'AG.
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Édité par - Viviane le 15 mars 2014 21:04:38 |
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cs_mer
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 Posté - 15 mars 2014 : 22:43:42
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Bonsoir;
Merci kikiladoucette, Viviane et philippe388 de votre contribution;
Je vais répondre à vos demandes:
Il est vrai que l'intitulé de notre compte a été transcrit en abrégé pour garder l'anonymat.
Je peux l'écrire aussi de cette façon "Copro "Machine" chez "Machin" " (Machine = nom de notre copropriété et Machin = le nom de notre syndic)
Le paiement de certaines factures sont faites par des opérations libellées ainsi "VIREMENT WSXD" "WSXD" est un code à 4 caractères différent pour chaque virement et peut être comme le signaler Viviane un code pour identifier chaque fournisseur.
Je n'ai pas le Grand Livre pour voir comment sont écrits ces virements.
Quand à la résolution voté en 2013 sur le compte séparé, je dois préciser que nous avons changé de syndic en 2012 et qu'en 2013 ce fut la première AG avec notre nouveau syndic. La résolution votée stipule que notre copropriété ayant choisi notre nouveau syndic décide que les fonds de la copropriété seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom de la copropriété et autorise notre syndic à choisir l'établissement bancaire.
Précision: nous sommes 7 conseillers syndicaux, aucun président de nommé faute de candidatures. Sommes que deux très actifs et motivés. kikiladoucette, non il n'y a auncun conseillers de mèche avec notre syndic. Perso je me suis investi dans la compta (autodidacte) et la lecture du Grand Livre ne me pose plus de problèmes. Par contre, ce sont les premiers relevés bancaires que nous pouvons consulter. Voila pourquoi toutes ces interrogations.
Une copie de la convention de compte a été demandé à notre syndic (ses réponses ne sont jamais rapides quand il y en a).
Espérant vous avoir apporté quelques précisions |
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Posté - 16 mars 2014 : 11:56:02
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CS Mer écrit:
"Il est vrai que l'intitulé de notre compte a été transcrit en abrégé pour garder l'anonymat.
Je peux l'écrire aussi de cette façon "Copro "Machine" chez "Machin" " (Machine = nom de notre copropriété et Machin = le nom de notre syndic)"
Je vous confirme que la titularité "Copro Machine" mise à la place de 'Syndicat de copropriétaires de la résidence Machine" est une belle entourloupe pour masquer un compte Non séparé.
Le fait que dans votre résolution il soit précisé que les fonds seront déposés sur un compte au nom du syndicat n'atteste pas que ce compte est un compte séparé !!
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Posté - 16 mars 2014 : 12:43:20
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".....ouvert au nom de la copropriété ...."
La copropriété à la place de "Syndicat des copropriétaires de la résidence Machine"
Entourloupe !!!!!!
Consultez la C.O.C. que votre nouveau syndic a passée avec son banquier ! Je vous prédis certaines surprises désagréables notamment sur la titularité de ce compte. |
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Posté - 16 mars 2014 : 12:52:15
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"....Précision: nous sommes 7 conseillers syndicaux, aucun président de nommé faute de candidatures."
Ainsi vous avez ouvert un boulevard aux turpitudes de votre syndic.
Je vous propose de vous reparler de tout cela quand vous serez en mesure de m'indiquer ce qu'il y a d'écrit dans votre C.O.C. au chapitre 'TITULARITE'. |
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Posté - 16 mars 2014 : 12:57:26
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Je rajoute:
Seul le Président du C.S. est en droit de demander copie de la C.O.C au Syndic.
Vous risquez de vous heurter à cet écueuil de la part du syndic. |
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Posté - 16 mars 2014 : 17:43:33
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"....Comment en avoir la certitude ?"
Le seul moyen d'aboutir à une certitude dans le domaine du vrai compte séparé est d'avoir sous les yeux la C.O.C. et de bien regarder ce qui est écrit.
Vous perdez votre temps en étudiant les relevés de compte les bordereaux de versements etc; tout est crypté !!
Il vous faut demander au Président du C.S. une copie de la C.O.C. Il n'y a que lui qui est autorisé à vous la communiquer et encore si lui même a pensé (osé) à la demander. Le syndic vous la refusera et la banque encore plus!!!
Etape suivante; Injonction de faire (produire le document) auprès du T.I.
Etape suivante; Question à l'ODJ de l'AG
Etape suivante; Assigantion au fond en annulation du mandat de votre syndic pour infraction à l'Art.18 de la Loi de 1965. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 16 mars 2014 : 20:40:30
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Là où Kikiladoucette a raison, c'est que s'il y a entourloupe, vous n'obtiendrez aucun document digne de ce nom sans désigner un président.
Commencez par la convention de compte. Si vous ne l'obtenez pas, c'est qu'il y a entourloupe.
Si vous l'obtenez, pour savoir si l'argent part sur le compte du syndic avant d'aller chez les fournisseurs, demandez les ordres de virement. Si tout part sur le même n°de compte, vous serez fixé.. |
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Posté - 16 mars 2014 : 20:44:01
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cs_mer :" Précision: nous sommes 7 conseillers syndicaux, aucun président de nommé faute de candidatures."
cs_mer : comment voulez exiger quoique ce soit à votre syndic puisque votre CS ne peut pas fonctionner sans un président élu.
IL est OBLIGATOIRE d'élir le président du CS.
Si vous désirez que votre syndic respecte la loi, alors commencer déjà par élir votre président.
cs_mer ; si vous êtes actif et motivé, réuniisez rapidement votre CS et présentez au poste de président, vous serez élu car sans concurrent !!
Vous pourrez alors exiger du syndic cette convention, sinon ce n'est qu du blabla !   |
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cs_mer
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Posté - 17 mars 2014 : 21:50:48
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Merci à tous ceux qui coopèrent sur ce sujet.
Je dois une réponse à Viviane qui m'avez demandé si les "VIREMENT SWXD " (un exemple) englobaient plusieurs factures. Ma réponse est oui, le nombre de factures englobées est une, voire 3 et même jusqu'à 7 pour les 4 relevés que je détiens. Donc le code 4 caractères n'est pas un code spécifique à un fournisseur.
Philippe338: en effet j'ai bien conscience que sans président le CS n'a pas la "force" de réclamer la présentation de document concernant notre copro. Je dois dire que je ne peux me présenter comme président du CS car je suis en train de vendre mon lot. Mais je pense qu'un autre conseiller peut se présenter.
kikiladoucette: oui une copie du C.O.C. a été demandée à notre syndic ... mais la réponse tarde à venir comme d'habitude. Dès que je prendrais connaissance de la copie de ce document je vous en ferais part. Vous parlez déjà de procédure judiciaire pour poursuivre notre syndic mais il faut d'abord détenir cette C.O.C. qui permettra de dire s'il y a mensonge ou pas.
Honnêtement, il faut patienter et attendre une réponse de notre syndic.
Moi même durant deux jours, je serais loin de mon PC mais je vous répondrai à mon retour.
En attendant grand merci de votre soutienet de vos conseils. |
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Compte bancaire séparé: vrai ou faux ? 
