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gonzoyumo
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 Posté - 14 mars 2014 : 21:55:11
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Bonjour,
notre copropriété est en procédure et une expertise judiciaire est en cours. Je dois donc saisir dans la comptabilité les écritures correspondant aux évènements suivants :
1) demande de consignation par le TGI
Compte XXX - débit 5000€
Compte TGI - crédit .......... 5000€
2) appel de fonds pour charge exceptionnelle auprès des copros
Compte 450-X - debit 5000€
Compte 702 - crédit........... 5000€
3) règlement de l'appel de fond par les copros
Compte 512 - débit 5000€
Compte 450-X - crédit ........... 5000€
4) versement de cette provision au TGI
Compte TGI - débit 5000€
Compte 512 - crédit .......... 5000€
comme vous le voyez c'est surtout 1) et 4) qui me posent soucis car je ne vois pas quels comptes utiliser...
Le TGI est-il un tiers débiteur ou un fournisseur ? La contrepartie (XXX) est un compte de charge ou un compte d'attente (ou autre) ?
Pour la suite je ne sais pas comment le TGI va procéder : nous rembourser ou virer directement la provision à l'expert. ça dépendra aussi si le coût final est supérieur ou inférieur à la provision (même si j'ai déjà ma p'tite idée sur ce point...  )
merci d'avance
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Édité par - gonzoyumo le 14 mars 2014 21:57:03 |
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andre78fr
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 Posté - 14 mars 2014 : 22:04:30
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Pour ma part, je ne suis pas sûr qu'il soit nécessaire de passer des écritures pour ça... Il manque des comptes (des classes entières) dans la comptabilité des copropriété et il n'y a pas d'immobilisations (rappelons également toute une partie de la gestion des emprunts qui est extra-comptable...).
Donc là où en comptabilité générale on aurait pu utiliser un compte de la classe 2 (http://www.compta-online.com/ordonn...ivile-t37253 comme 275 - Dépôts et cautions), il n'y a rien de prévu ici. Vous pouvez sans doute utiliser un compte d'attente à la place mais autrement il suffit d'attendre la décision en sachant que vous avez fait le nécessaire pour avoir la somme en banque.
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gonzoyumo
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 2
Posté - 14 mars 2014 : 22:16:23
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Le syndicat n'a plus l'argent à l'heure actuelle, il a été versé au TGI. Nous avons signé un chèque à l'ordre du "Régisseur d'avances et recettes du TGI de X" qui a été encaissé.
Il faut donc absolument que je trace cela dans la comptabilité comme je l'ai indiqué en 4) |
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andre78fr
Pilier de forums
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3
Posté - 14 mars 2014 : 22:25:04
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Dans ce cas je vous conseille d'utiliser le compte 461 - Débiteurs divers (en contrepartie du crédit de la banque quand vous avez réglé...).
En attendant la suite, ce compte "remplace" la charge, définitive. En fonction de la décision ça peut se solder par un remboursement ou bien devenir une charge qu'il faudra qualifier (673 ou 678...).
Je suis sûr que JB22 ou JPM vont avoir un avis sur la question !
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Posté - 15 mars 2014 : 08:41:07
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pour ma part, considérant que le tribunal est une partie de l'ETAT, j'aurai utilisé le compte 442 : Etat - impôts et versements assimilés et le 634 : autres impôts et taxes dans le compte 63 : Impots, taxes et versements assimilés .
mais l'important c'est de les retrouver , car le résultat est là , c'est une charge.... (les énarques n'ayant pas pensé que les syndicats pouvaient avoir à faire avec la justice  )
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JPM
Modérateur
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5
Posté - 15 mars 2014 : 14:19:51
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Le demande de consignation venant du Tribunal est une facture générant une charge.
Il faut donc créer un compte fournisseur (d'autant qu'il y aura sans doute un ou deux autres appels de ce genre.
La charge va en 623.
Un jour le procès aura une fin. En fonction du résultat le syndicat récupérera peut être tout ou partie des frais d'expertise. Mais on ne peut aujourd'hui tenir compte de cette espérance car la créance éventuelle ne sera générée que par la décision judiciaire finalement exécutoire.
Quid en cas de vente d'un lot ? La note de renseignement fournie au notaire doit faire état de la procédure et le notaire doit prévoir une clause à ce sujet dans l'acte de vente. Pas besoin donc de passer une écriture quelconque pour en conserver le souvenir.
On ne peut pas ouvrir un compte d'avance car un vendeur ne peut rien exiger à cet égard d'un acquéreur.
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gonzoyumo
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Posté - 15 mars 2014 : 23:20:30
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Merci à tous pour vos réponses.
Je rebondis sur un autre soucis avec les compte 623 du coup.
Si je met ces frais de consignation pour expertise (avec ceux d'huissiers et d'avocats) en 623, ce ne sont pas pour autant des opérations courantes prévues dans le budget prévisionnel.
Il faut donc que je vire ces charges dans des comptes "678XXX charge exceptionnelles" pour être cohérent, non ?
Pourtant il semble que l'annexe 2 prévoit de présenter les comptes 623 d'après le tableau publié au JO :
citation: 62... Autres que 621 et 622
Je suis donc un peu perplexe car si je les vires en 678 je n'ai plus rien à présenter en 623 vu qu'il sera soldé.
Inversement, si je sais déjà que le syndicat va devoir engager des frais judiciaires l'année suivante, je peux prévoir un montant pour le compte 623 dans le budget provisionnel. Mais du coup ces frais d'avocats et autre deviendront des opérations courante l'année suivante alors qu'ils étaient exceptionnels cette année. 
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 16 mars 2014 : 00:10:59
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Un budget prévisionnel doit toujours comporter une ligne pour les frais de contentieux. Ils sont parfaitement prévisibles pour les recouvrements de provisions impayées et un syndicat n'est jamais à l'abri d'un contentieux plus important.
En l'espèce le quantum de vos frais est plus important mais il n'y a pas lieu de les considérer comme une charge exceptionnelle.
Idem que pour les prévisions pour travaux d'entretien ! Si vous avez une descente d'eaux usées félée sur deux étages, il s'agit d'une opération d'entretien qui va générer un dépassement de la prévision mais demeure dans le cadre de la gestion courante.
Il est vrai qu'un virement à 678 à l'avantage d'isoler ce type de charges pour assurer la cohérence des comparaisons entre exercices. L'écriture est tout à fait régulière elle est passée d'abord par 623.
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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Posté - 16 mars 2014 : 00:34:39
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Il y a donc une réflexion à avoir sur le caractère exceptionnel d'une charge. Je n'ai pas l'expérience des années pour m'aider mais j'essaye de raisonner logiquement.
Afin de vous exposer d'avantage ma situation, dans mon cas précis la copro est petite (12 proprios, 13 appartements et quasiment autant de caves et parking)
Il n'y a jamais eu de contentieux ni frais de justice, le budget prévisionnel tourne autour de 12K. Là , la procédure judiciaire qui est en cours nous amène à 20K de dépenses en expertise, avocats et huissiers pour 2013 et 2014, et ce n'est pas fini...
De plus ces frais ne sont aucunement liés à des frais de justices "courants" comme le recouvrement d'impayés.
Voilà pourquoi je parle de charge exceptionnelle.
Pour moi l'avantage que j'aurais de prévoir ces frais dans un budget provisionnel est d'éviter des appels supplémentaires en cours d'exercice car c'est toujours une démarche supplémentaire avec tout ce qu'elle implique (temps, coût, latence) mais peut-être que je ne raisonne pas correctement sur ce point. |
Édité par - gonzoyumo le 16 mars 2014 00:38:00 |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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9
Posté - 16 mars 2014 : 03:49:52
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Après un coup d'oeil sur la loi et le décret, je constate que la liste est assez réduite en ce qui concerne les charges non prévues au budget prévisionnel.
citation: Article D44:
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Les textes parlent uniquement de "travaux" mais je pense que nous pouvons interpréter ce mot au sens large en y intégrant les opérations qui ne sont pas des réalisations matérielles. Après tout, les annexes font mention de "travaux ET opérations exceptionnelles".
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nefer
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Posté - 16 mars 2014 : 08:19:36
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comment avec 10 copropriétaires et un budget de 12000 euros avez vous pu en arriver à être obligé de passer par une expertise judiciaire?
n'y a t il pas eu moyen de se mettre autour d'une table , au besoin se faire aider par une association de copropriétaires, pour trouver un arrangement ?
quel est le montant de l'objet du litige? |
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Louis92
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Posté - 16 mars 2014 : 09:41:57
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gonzoyumo citation: Après tout, les annexes font mention de "travaux ET opérations exceptionnelles". Votre procédure triplant le total du budget dépenses courantes si elle y étaient insérée, les comparaisons des dépenses courantes entre années ne seraient plus possibles, les copropriétaires ne comprendraient plus ce que "dépenses courantes" veut dire, il n'y aurait plus la vue multi-année donnée par l'annexe 5 puis l'annexe 4 (pour un telle opération, quel dommage !).
Si le montant relatif de votre procédure n'est pas une opération exceptionnelle, quand est-ce qu'il y en aurait une ?
L'article 44 met dans les opérations exceptionnelle citation: 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; On est implicitement dans l'expertise.
Je vote "678XXX charge exceptionnelles" !
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 16 mars 2014 10:14:24 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 mars 2014 : 10:44:31
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Je reviens surtout sur l'observation faite par André 78 : citation: En attendant la suite, ce compte "remplace" la charge, définitive. En fonction de la décision ça peut se solder par un remboursement ou bien devenir une charge qu'il faudra qualifier (673 ou 678...).
La demande en paiement de la consignation sur les honoraires de l'expert est une charge définitive.
Quand il y a un sinistre DDE la facture des travaux de peinture est une charge définitive.
Que la compagnie d'assurance rembourse au syndicat tout ou partie de cette facture est une autre affaire.
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JB22
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Posté - 16 mars 2014 : 23:05:32
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La demande de versement faire par le TGI doit à mon avis être enregistrer au crédit du compte 442 - Etat -impôts et versements assimilés, de préférence à l' utilisation d' un compte 401 Fournisseurs ou d' un compte 462 Créditeurs divers.
Le compte utilisé est débité lors du paiement par le crédit de la banque.
La charge doit être enregistrée au compte 678 Charges exceptionnelles. Le passage par le compte 623 n' est pas obligatoire ni utile.
Le caractère "exceptionnel" est justifié par l' obligation de mentionner dans l' état daté les procédures en cours, alors qu'il n' y a pas d' obligation pour les charges courantes. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 mars 2014 : 23:51:57
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L'État n'a rien à voir dans tout cela !
Il s'agit de la rémunération de l'expert désigné par le Tribunal.
Autrefois le tribunal fixait une provision qui était directement versée à l'expert.
Les retards souvent constatés dans le déroulement de l'expertise ont provoqué la réforme imposant la gestion des provisions qui sont consignées entre les mains d'un fonctionnaire de Justice. Celui ci verse des acomptes à l'expert en fonction de l'avancement des opérations d'expertise.
Il n'y a pas de restitution des fonds versés sauf si le coût final de l'expertise est inférieur au montant consigné.
Ces modalités ne modifient en rien la nature juridique de la dépense qui représente bien la rémunération d'un intervenant extérieur. C'est une charge pure et simple.
Dans l'état daté, le syndic doit indiquer l'objet et l'état des procédures en cours mais il ne fournit aucune indication sur les frais déja payés ni sur ceux à envisager.
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Édité par - JPM le 16 mars 2014 23:56:32 |
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gonzoyumo
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Posté - 17 mars 2014 : 00:01:04
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Bonsoir,
voici comment j'ai procédé :
J'ai créé des sous-comptes dédiés en 623 dans lesquels je saisis les charges :
623001. Honoraires d'avocats
623002. Honoraires d'huissiers
623003. Honoraires d'experts
623004. Consignations au tribunal
et dans l'inventaire de l'exercice, je déduis de ces comptes les montant correspondant à des charges exceptionnelles en les virant sur des sous-comptes 678 :
678001. Charges exceptionnelles avocats
678002. Charges exceptionnelles huissiers
678003. Charges exceptionnelles experts
678004. Charges exceptionnelles tribunal
Comme ça c'est clair.
@nefer, je ne vais pas rentrer dans le détails ici mais il ne s'agit pas d'un problème interne. C'est l'ensemble du SDC qui est en procédure contre le promoteur/ancien proprio. Et oui quand on voit le ratio avec le budget courant, ça fait mal... |
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