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Potus
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 Posté - 21 mars 2014 : 13:30:10
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Bjr,
Est-il "obligatoire" d'appeler les fonds de l'avance permanente de trésorerie?
L'on sait que ces fonds ne seront utilisés qu'en cas d'urgence et en dehors de la gestion courante.
Si RdC en prévoit le principe, le décret du 17 mars 1967 en fixe la valeur maximale, mais ne pourrait-on pas l'appeler qu'en cas de besoin réel?
Les copropriétés règlent les appels de charges, financent donc cette avance de trésorerie et prochainement (2016-2017) le fonds travaux. Cela commence à faire beaucoup... 
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Édité par - Potus le 21 mars 2014 13:32:00 |
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Posté - 21 mars 2014 : 14:35:13
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Potus : si votre RDC prévoir une avance de trésorerie, elle ne peut être ^supéreirue à 1/6 du budget.
C'est à l'AG de fixer un montant inférieur.
Une avance de trésorerie est une bonne chose, elle sert à payer des dépesnes imprévues et elle est remboursable aux vendeurs.
Il ne faut pas comprare cette avance avec celle des fonds pour travaux futurs.
En cas d'urgence, comme un toit qui s'envole, une grosse fuite,..... le syndic peut payer un acompte avec ce fonds de roulement, ET convoquer en urgence une AG pour appeler les fonds et payer ces factures.
Potus :" mais ne pourrait-on pas l'appeler qu'en cas de besoin réel?"
Le syndic ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG.
Qu'appeler vous " un besoin réel "?? |
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mespres
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Posté - 21 mars 2014 : 14:42:42
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citation: mais ne pourrait-on pas l'appeler qu'en cas de besoin réel?
une avance appelée à la demande n'est plus une avance ! Son montant est réévalué chaque année : il faut examiner l'évolution du solde sur une année pour déterminer si ce fonds peut être diminué. Il est également possible de supprimer cette avance, déconseillé. L'avance de trésorerie n'est pas financée par les appels de charges, mais par une résolution spécifique. Lors d'une mutation, le vendeur est crédité de sa quote part, et l'acheteur la paie.
Concernant le fonds de travaux, comme je l'ai dit ailleurs sur le forum, il est facile de s'y soustraire : vote du minimum (5% du budget) et utilisation immédiate dans les travaux votés dans la même AG. A supposer que le syndicat vote contre cette obligation, je ne vois pas bien quelles pourraient en être les conséquences. Qui portera plainte ? |
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Viviane
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Posté - 21 mars 2014 : 14:54:29
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citation: A supposer que le syndicat vote contre cette obligation, je ne vois pas bien quelles pourraient en être les conséquences. Qui portera plainte ?
Un copro qui aurait voté pour instituer un fonds travaux, autrement dit qui penserait que le syndicat doit remplir cette obligation... Et il serait à peu près certain de gagner... |
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2014 : 15:19:46
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Une avance de trésorerie est une bonne chose, elle sert à payer des dépesnes imprévues
Pas du tout !
Elle est faite pour palier la variation cyclique des dépenses, pour répondre aux à coups liés aux provisions qui sont linéaires !
Le syndicat verse 50.000 € tel trimestre, et le mois suivant il faut régler la facture chauffage de 55.000 (c'est un exemple).
Le syndic utilise le "fonds de roulement / réserve de trésorerie, qui sera reconstitué le trimestre suivant avec la rentrée des 50.000 de provision.
Cette avance "réserve trésorerie" ne sert certainement pas à payer des dépenses "imprévues", hors budgets (prévis ou spécifique) |
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Posté - 21 mars 2014 : 15:41:22
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avec le passage obligatoire (pour les copros de 15 lots et plus) avec un compte séparé, cette avance de trésorerie devient pratiquement obligatoire pour éviter d'être en rouge en fin d'année si vos rentrées de charges ne se font pas bien, si vous avez un imprévu important comme un hiver froid si vous avez un chauffage collectif, si vous avez des dépenses annuelles enn une fois ; gedehem a cité le chauffage, mais il y en a bien d'autres : l'assurance, l'eau, les taxes, etc...
de plus si votre RdC le prévoit, cette avance doit être mise en place, sachant que l'on trouve rarement un copro qui oblige par assignation au tribunal pour sa mise en oeuvre ... 
Quand vous dites : cela commence à faire beaucoup : cette avance est une fois pour toutes (ou presque) ...
PS : petit conseil : éviter de fixer sa valeur à 1/6 du budget, car à chaque fois que le budget bouge, il faut ou redonner de l'argent ou en redonner et cela à petites doses, ce qui fait que plus personne ne s'y reconnait |
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Potus
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Posté - 21 mars 2014 : 16:59:13
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Soit, mais il n'est pas prévu que cette avance de trésorerie serve à régler les charges courantes ou les impayés mais soit réservée aux "coups durs".
Nous avons donc une avance de trésorerie qui ne sert jamais, (pas depuis son instauration dans notre cas) et qui rapporte de bon revenus... Au syndic. La solution est donc de voter un ajustememt de 1/10ème ou 1/12ème en lieu et place du classique 1/6ème... Du budget prévisionnel, déjà confortable! |
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Posté - 21 mars 2014 : 17:46:04
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si votre compte est séparé il ne rapporte pas de revenus au syndic...
choisissez une valeur absolue plutôt qu'une valeur en 1/10 ou 1/20, car sinon elle va varier à chaque variation de votre budget... C'est l'AG qui vote la valeur de cette avance ainsi que les modalités d'exigibilité.
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Posté - 21 mars 2014 : 17:57:09
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Gedehem : je n'ai pas parlé de dépenses " imprévues" hors budget !
ET j'ai donné comme exemple le paiement d'un acompte en cas de travaux d'urgence avec ce " fond de roulement ", qi sera reconstitué avec l'appel de fond suite à l'AG convoquée en urgence. |
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Potus
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Posté - 21 mars 2014 : 19:16:38
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citation: Initialement posté par rambouillet
si votre compte est séparé il ne rapporte pas de revenus au syndic...
choisissez une valeur absolue plutôt qu'une valeur en 1/10 ou 1/20, car sinon elle va varier à chaque variation de votre budget... C'est l'AG qui vote la valeur de cette avance ainsi que les modalités d'exigibilité.
Un compte séparé est proposé avec une augmentation des honoraires de l ordre de 20%... Qui n'est pas couvert par le peu d'intérêts qu'il rapporte... Encore une belle bêtise de la loi alur...
Notre avt est soumise aux votes de l'ag tous les ans. donc sa valeur est fixée de fait pour l'exercice.
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2014 : 19:20:18
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"....elle sert à payer des dépenses imprévues ...."
Votre rectification est importante !
Lorsque la réserve de trésorerie est utilisée pour régler une facture faute d'une trésoretie suffisante à l'instant T, la dépenses n'est pas du tout "imprévue".
Mais cette "réserve" n'est pas du tout faite pour régler des dépenses supplémentaires "imprévues", qui n'ont pas été décidées par une AG dans le cadre d'un budget.
Juste rappel de Rambouillet : avec le compte séparé pour tout le monde, la présence d'un "fonds de réserve trésorerie" sera une obligation pour les raisons qu'il expose.
Il ne faut pas perdre de vue cet aspect des choses : les dépnses courantes du syndicat sont cycliques dans l'année, alors que les provisions sont linéaires. La réserve de trésorerie est faite pour palier un manque provisoire.
"Nous avons donc une avance de trésorerie qui ne sert jamais, (pas depuis son instauration dans notre cas)"
Si vous n'êtes pas en compte séparé (tout passe par le compte pivot du syndic), ce qui semble être le cas puisqu'elle ne sert jamais, une réserve de trésorerie est inutile : à supprimer. |
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mespres
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Posté - 21 mars 2014 : 19:39:03
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citation: Un copro qui aurait voté pour instituer un fonds travaux, autrement dit qui penserait que le syndicat doit remplir cette obligation... Et il serait à peu près certain de gagner.
Tout ceci est du conditionnel ledit copropriétaire doit prendre un avocat pour faire valoir son droit à cotiser dans un fonds de travaux, c'est à dire lacher quelques centaines euros et consommer beaucoup de temps. Ce parcours est entrepris quand on est réellement lésé . Je parie ce que vous voudrez que ce cas ne se produira jamais. |
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Posté - 21 mars 2014 : 19:52:07
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citation: Un compte séparé est proposé avec une augmentation des honoraires de l ordre de 20%... Qui n'est pas couvert par le peu d'intérêts qu'il rapporte... Encore une belle bêtise de la loi alur...
vous avez tort : la loi ALUR remet de l'ordre sur 2 points
* pour des copros d'au moins 15 lots principaux le compte séparé est obligatoire
* le syndic qui proposerait 2 modes de comptes (moins de 15 lots) doit le faire à honoraires identiques
citation: Notre avt est soumise aux votes de l'ag tous les ans. donc sa valeur est fixée de fait pour l'exercice.
il est un peu idiot de voter tous les ans le montant de l'avance... votre syndic cherche à "meubler". |
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mespres
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Posté - 21 mars 2014 : 21:13:16
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à meubler ? non,non Pratique Foncia : résolution unique pour voter le budget et l'avance de trésorerie à 1/6 du budget. Illégal, mais garantie que leur compte pivot croisse et embellise. Cela fait 10 ans que chaque fois que je participe à une AG Foncia que je râle : rien à y faire, sinon de demander le statu quo sur l'avance de trésorerie. |
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Potus
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Posté - 21 mars 2014 : 23:01:53
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Un compte séparé est proposé avec une augmentation des honoraires de l ordre de 20%... Qui n'est pas couvert par le peu d'intérêts qu'il rapporte... Encore une belle bêtise de la loi alur...
vous avez tort : la loi ALUR remet de l'ordre sur 2 points * pour des copros d'au moins 15 lots principaux le compte séparé est obligatoire * le syndic qui proposerait 2 modes de comptes (moins de 15 lots) doit le faire à honoraires identiques citation: Notre avt est soumise aux votes de l'ag tous les ans. donc sa valeur est fixée de fait pour l'exercice. il est un peu idiot de voter tous les ans le montant de l'avance... votre syndic cherche à "meubler".
Je veux bien avoir tort, mais dans notre copro de 55 lots, le syndic a déjà annoncé une augmentation de 20 % de ses honoraires, du fait du compte séparé imposé par la loi alur. Et il semble que ce soit une position de l'Unis. Donc pas de concurence à attendre... |
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JPM
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Posté - 21 mars 2014 : 23:17:02
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Il est d'abord certain que le fonds de roulement (avance de trésorerie) doit être en caisse ou plus précisément disponible à tout moment. Il peut être placé en tout ou partie mais seulement sur un livret ou A ou assimilé.
A quoi sert-il ? Dans la pratique à permettre le paiement des fournisseurs dans un délai correct de 30 jours, nonobstant les fluctuations normales de la trésorerie. Cette fonction est plus importante encore quand il faut couvrir des retards dans le paiement des provisions.
Peut-il servir à payer une dépense imprévue? Bien sur que oui dès lors qu'elle est impérative et que son engagement ne peut être sérieusement contesté. Le remplacement partiel d'une chute d'eaux vannes ne supporte aucun retard. Il faut certes aviser le conseil syndical mais c'est souvent une question d'heures, et pas de jours.
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2014 : 00:03:04
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Peut-il servir à payer une dépense imprévue? Bien sur que oui
Il faut se mettre d'accord sur le "imprévue" !!
La réserve de trésorerie n'est pas une variable d'ajustement à la disposition du syndic lui permettant d'engager des fonds sans vote préalable de l'AG, syndicat mis ensuite devant le fait accompli.
C'est hélas la pratique chez certains.
La canalisation qui casse et qu'il faut réparer sans retard : si la trésorerie ne permet pas de régler la facture sous 30 jours (variation cyclique des dépenses), oui : ponction dans la 'réserve', à reconstituer à la prochaine provision.
Changer les jardinières que l'on a oublié dans le prévis au motif qu'on à XXX € en "réserve", non !
"le syndic a déjà annoncé une augmentation de 20 % de ses honoraires, du fait du compte séparé imposé par la loi alur."
Ce n'est pas tant le "compté séparé" qui motivera ces augmentations d'honoraires du fait d'Alur.
C'est le contrat "tout sauf" qui, en supprimant les honoraires supplémentaires pour tout un tas de taches relevant de la gestion courante, va de fait, et obligatoirement, entrainer une augmentation des honoraires globaux "de base".
Verifier le montant total des honoraires 'facturés' par votre syndic les années passées. Il y avait ceux "gestion courante" + des 'facturations' pour d'autres taches, bien souvent relevant aussi de la gestion courante.
Vous votiez 50 € pour le "courant", la facturation globale annuelle ressortant dans les comptes à 70, 75, 85 € hors travaux.
Avec le contrat "tout sauf", vous serez globalement facturé 70 € (vos 20% l'année prochaine, + 10 ou 15% les années suivantes), ce qui va faire hurler nombre de syndicats .... alors que c'est ce qu'ils payent actuellement sans même s'en rendre compte .... |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2014 00:14:16 |
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Viviane
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Posté - 22 mars 2014 : 02:26:11
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citation: Tout ceci est du conditionnel ledit copropriétaire doit prendre un avocat pour faire valoir son droit à cotiser dans un fonds de travaux, c'est à dire lacher quelques centaines euros et consommer beaucoup de temps. Ce parcours est entrepris quand on est réellement lésé . Je parie ce que vous voudrez que ce cas ne se produira jamais.
Avec un fonds à 5% je suis assez d'accord qu'il y aura probablement peu de gens pour engager cette procédure.
Mais si quelqu'un le fait il ne gagnera pas SON droit à verser SA part du fonds , il gagnera que le juge oblige TOUS LES COPROS à cotiser...
Engager cette procédure se conçoit tout à fait si par exemple on est dans une copro où il est difficile de faire voter des travaux faute de fonds;
Ou si, bêtement, on est un peu procédurier et on ne supporte pas l'idée que la loi ne soit pas respectée, quelles qu'en soient les raisons. |
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Posté - 22 mars 2014 : 09:06:41
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mespres :
"à meubler ? non,non Pratique Foncia : résolution unique pour voter le budget et l'avance de trésorerie à 1/6 du budget. Illégal, mais garantie que leur compte pivot croisse et embellise. Cela fait 10 ans que chaque fois que je participe à une AG Foncia que je râle : rien à y faire, sinon de demander le statu quo sur l'avance de trésorerie."
mespres, ce n'est pas un problème de Foncia, mais d'AG. Il suffit lors de l'AG de ne pas voter ces 1/6. Il n'y a pas de problème, Foncia se pliera : expérience personnelle. Foncia ne peut pas aller contre une décision d'AG.
Pour ce qui est des augmentations des honoraires, on parle un peu dans le vide, car le décret qui dit ce qui est inclus dans les honoraires courants n'est pas paru.
Mais certes, les honoraires augmenteront car la loi ALUR augmente les charges à accomplir : inscription au fichier, transmission des infos annuelles, documents à fournir à un acquéreur, etc... tout cela n'existait pas avant.  
Pour ce qui passera d'honoraires spéciaux à honoraires courants, il suffira comme base de discussion/négociation de prendre par exemple une moyenne de ce qui a été réellement payé les 3 dernières années.. (c'est une exemple). Tout va résider dans la mise en concurrence... |
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JPM
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Posté - 22 mars 2014 : 09:47:05
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mespres
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Posté - 22 mars 2014 : 10:19:03
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citation: mespres, ce n'est pas un problème de Foncia, mais d'AG. Il suffit lors de l'AG de ne pas voter ces 1/6. Il n'y a pas de problème, Foncia se pliera : expérience personnelle. Foncia ne peut pas aller contre une décision d'AG.
Certes, nous sommes d'accord. Mais observons que FONCIA ne respecte pas les lois ce en toute impinité et depuis des lustres. Attendons l'adaptation d'ALUR par FONCIA .... |
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Avance permanete de tésorerie? 
