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Electron
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 Posté - 26 oct. 2013 : 14:09:26
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citation: Initialement posté par philippe388
electron : votre syndic bénévole propose cette surélévation ! est il un copropriétaire du dernier étage ??
On ne comprend pas ou serait l'intérêt des autres copros de lancer de tels travaux de surélévation compliqués ET couteux. Même si il y a une baisse des charges, elle ne peut être que minime.
Les éléments nouveaux de la loi ne sont pas des lots privatifs de copro.
l'article 35 me semble clair dans votre cas ou c''est le SDC qui est demandeur: Unanimité. 100% des copros.
Le syndicat ne peut être que le seul maitre d'ouvrage !! a qui d'autre pensez vous ?
Il me semble que vous avez raison. Je confondais maitre d'ouvrage avec maître d'oeuvre, renseignements pris ce dernier étant celui qui réalise techniquement les demandes du maître d'ouvrage.
Non le syndic n'est pas propriétaire du dernier étage. Il est question de financer des travaux d'isolation thermique par la vente de nouveaux appartements. L'idée peut être intéressante, mais pose beaucoup de problèmes. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 16:17:58
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tout au début, vous nous avez dit :
"Un syndic bénévole peut-il intégrer dans l'ensemble de la copropriété de nouveaux lots privatifs par la surélévation de l'immeuble existant ?"Cela signifie que le syndicat augmenterait le nombre de lots, et non que l'un des proprios du dernier étage souhaitait faire une surélévation de son propre lot, car dans ce cas, ce serait un agrandissement d'UN lot privatif.
Donc s'il y a création de nouveaux lots privatifs, il faut l'unanimité : tous les copros ont acheté une propriété indivise de 35 lots (c'est un exemple  ), sont-ils tous d'accord pour être propriétaires indivis de 38 lots ensuite ?
mais peut-être ais je mal interprété votre propos ? |
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Gédehem
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Posté - 26 oct. 2013 : 17:06:32
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Après relecture, je dois avouer ne pas tout comprendre ... 
Il manque de très nombreux éléments, à commencer par un exposé clair de la situation actuelle et de ce qui en en projet, et par qui !
Il est question du syndic (pro ou non est sans intérêt) de promoteur, de maitre d'œuvre .....
De quoi s'agit-il ?????? 
Un syndic bénévole peut-il intégrer dans l'ensemble de la copropriété de nouveaux lots privatifs par la surélévation de l'immeuble existant ?
Outre que cela ne veut pas dire grand chose, la réponse ne peut être que NON : un syndic ne peut rien décider de lui-même pour des travaux de surélévation.
Le droit de construire, de creuser, de surélever appartient au syndicat : droit accessoire aux parties communes.
Une construction par le syndicat impose l'unanimité.
Une construction autorisée à un copropriétaire : aliénation du droit à construire/surélever double maj.art.26..
C'est donc le syndicat qui en décide lors d'une AG, sur un projet inscrit à l'ODJ.
Le syndic exécute/met en œuvre, sans qu'il puisse de lui-même décider quoi que' ce soit.
Voila pouir le principe, ce que certains ont rappelé.
Pour le reste ...... ? |
Édité par - Gédehem le 26 oct. 2013 17:12:34 |
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Electron
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 Posté - 27 oct. 2013 : 10:07:10
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Gédéhem, c'est généreux de proposer une analyse détaillée de la situation. Mais dans notre cas, sans vous en exposer les raisons, il serait vraiment complexe de vous donner toutes les précisions. Simplement, en résumé, le syndic essaye de monter un projet de surélévation pour que le produit de la vente finance l'isolation thermique des bâtiments. Ce n'est donc pas une demande d'un copropriétaire ni encore moins de plusieurs d'entre eux. Vu les nombreuses conséquences (gros oeuvre, voisinage supplémentaire), il est très improbable que la totalité des copropriétaires soit d'accord.
C'est un problème qui risque de se poser pour de nombreuses copropriétés d'ici peu, puisque des groupes de travail se sont formés, notamment suite au Grenelle de l'environnement tels "Planète Surélévation" http://planete-copropriete.com/fr/l...urelevationq pour pousser les copropriétés à utiliser cette solution, y compris en faisant pression auprès du législateur pour abaisser les majorités requises par la loi de 1965. Même si le principe est vertueux, et même dans le respect des lois, on imagine en perspective la quantité de contestations devant les tribunaux ! |
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:16:21
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electron :" Simplement, en résumé, le syndic essaye de monter un projet de surélévation pour que le produit de la vente finance l'isolation thermique des bâtiments. Ce n'est donc pas une demande d'un copropriétaire ni encore moins de plusieurs d'entre eux."
Ce copropriétaire!! syndic bénévole " semble" assez tordu dans cette analyse.
Les copropriétaires devraient financer la construction de plusieurs lots en surèlevant l'immeuble - cout très important - pour financer l'isolation thermique de l'immeuble ???
N'existe t'il aps un chemin plus direct en votant ces travaux d'isolation et en appelant une avance de fonds pour travaux futurs sur 3 années par exemple.
Ce que vous proposez c'est que ces copros. paient la construction de lots - emprunt bancaire - subissent 2 ans de travaux, puis vendent ces lots ET avec le "bénéfice" paie des travaux d'isolation !!! OUF!!!!
Plus que tordu !!! a moins que ce copro. syndic bénévole n'y voie un autre intérêt financier pour sa pomme !! 
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Electron
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:45:07
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Philippe, comme vous l'avez compris, ce qui est en jeu c'est l'isolation thermique des bâtiments en échange d'une surélévation de l'immeuble. La dépense est tellement importante qu'il serait certainement difficile de la faire accepter par les copropriétaires, même avec un paiement étalé, et même si on peut envisager des économies de chauffage. Le problème est très complexe, puisque si on suit les recommandations et les obligations liées au Grenelle, il va falloir trouver les moyens d'isoler les bâtiments d'une façon ou d'une autre.
Dans notre cas, l'idée est seulement dans l'air, mais dores et déjà , on imagine qu'un entrepreneur financerait l'opération de construction (pas le syndicat) et lui ou une autre entité prendrait en charge la vente. Par un montage financier que mes compétences m'empêchent d'imaginer, le produit de cette vente serait affecté à l'isolation des bâtiments.
Sur mon lien ci-dessus, vous pourrez voir que ce processus sera tenté plus largement bientôt. Il me semble les copropriétés seront confrontées à l'un des problèmes les plus importants de ces dernières années : pour aller dans le sens du Grenelle, il faudra soit investir plus ou moins lourdement, soit trouver d'autres moyens. La surélévation est proposée comme l'une des solutions. Juridiquement, aujourd'hui c'est quasiment impossible, mais certaines pressions sont exercées, notamment par l'ARC/UNARC pour demander aux pouvoirs publics pour modifier les textes et abaisser les majorités requises. Nous ne sommes donc pas seuls à être concernés. Beaucoup d'autres le seront bientôt. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:58:17
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votre dernier message donne de l'éclairage au sujet le sujet.
Même si le projet part d'un bon justificatif (isolation thermique). Il eput être présenté ainsi, mais il n'en reste pas moins que la surélévation pour addition de nouveaux locaus privatifs nécessitent l'UNANIMITE pour la décision préalable de surélévation.
L'entreprise qui se propose jouera le rôle de maitre d'œuvre et en même temps de premier acquéreur des lots, mais le syndicat restera maitre d'ouvrage de l'opération. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:19:10
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electron : ce montage est incompréhensible !!
Le produit de la vente de lots, financés par un tiers et non le SDC; lotrs crées par surélévation de l'immeuble du SDC dont l'Unanimité esy obligatoire, servirait à payer l'isolation de tout l'immeuble, sans que les copros y mettent un centime ???
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vazy
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Posté - 27 oct. 2013 : 16:13:35
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Une chose est sûre, la surélévation devant répondre aux dernières normes sera de fait isolée, et l'isolation des combles du batiment sera réalisée du même coup (coût ) !
Ce serait déjà ça !
Finalement l'idée serait d'aliéner le droit de surélévation à un promoteur, la valeur de la cession équivaudrait au coût de l'isolation . A charge pour celui-ci de réaliser les deux chantiers conjointement (économies d'échelle–et d'échafaudages ).
Sur le papier c'est séduisant, si tout se passe bien...!
Juridiquement je ne me prononcerai pas (pour l'aliénation j'ai cru comprendre qu'il faudrait que le promoteur soit copropriétaire pour pouvoir aliéner à son profit)
Financièrement, encore faudrait-il que la valeur du m2 créé permette au promoteur de ....faire un bénéfice final !
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Posté - 27 oct. 2013 : 18:06:34
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l'Unanimité des copropriétaires étant une obligation, un petit sondage du CS auprès des copropriétaires sur ce montage " audacieux" et sans être juridiquement établi, serait judicieux avant de perdre du temps à proposer un dossier complet juridiquement cadré à une AG si un plusieurs copropriétires sont déjà contre.
electron : Que dit le CS de ce projet !! le syndic doit monter un tel dossier avec le CS, et non tout seul !!! |
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JB22
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Posté - 27 oct. 2013 : 19:48:24
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" j'ai cru comprendre qu'il faudrait que le promoteur soit copropriétaire pour pouvoir aliéner à son profit"
Le "promoteur" est un professionnel, peut importe qu'il soit ou non copropriétaire dans l' immeuble.
Comme de toute façon il vous faut l' accord des copropriétaires de l' étage supérieur, la première chose à faire c' est d' obtenir leur accord. Inutile de poursuivre s' ils ne sont pas d' accord.
"Financièrement, encore faudrait-il que la valeur du m2 créé permette au promoteur de ....faire un bénéfice final !"
C'est pas votre problème, mais il est certain que le "promoteur" ne fera pas l' acquisition du droit de surélever s'il n' espère pas en tirer profit. |
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vazy
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Posté - 27 oct. 2013 : 21:29:19
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citation: il est certain que le "promoteur" ne fera pas l' acquisition du droit de surélever s'il n' espère pas en tirer profit.
C'est bien ce que je voulais dire: Il faut une forte rentabilité potentielle, étant donnée la complexité du projet et les aléas pour espérer un bénéfice, sans lequel personne ne se lancera dans l'aventure.
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Electron
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Posté - 28 oct. 2013 : 17:05:28
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citation: Initialement posté par philippe388
electron : ce montage est incompréhensible !!
Le produit de la vente de lots, financés par un tiers et non le SDC; lotrs crées par surélévation de l'immeuble du SDC dont l'Unanimité esy obligatoire, servirait à payer l'isolation de tout l'immeuble, sans que les copros y mettent un centime ???
C'est à peu près ça. C'est certainement le genre de projet qui se reproduira ailleurs, puisqu'il va être difficile de convaincre des copropriétaires de faire 10 ou 20 000 € de travaux d'isolation thermique pour leur bâtiment. C'est ce que l'association "Planète Surélévation" tente de promouvoir. Isolation thermique contre étages supplémentaires. |
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Electron
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Posté - 28 oct. 2013 : 17:11:45
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citation: Initialement posté par vazyUne chose est sûre, la surélévation devant répondre aux dernières normes sera de fait isolée, et l'isolation des combles du batiment sera réalisée du même coup (coût ) ! Ce serait déjà ça ! Finalement l'idée serait d'aliéner le droit de surélévation à un promoteur, la valeur de la cession équivaudrait au coût de l'isolation . A charge pour celui-ci de réaliser les deux chantiers conjointement (économies d'échelle–et d'échafaudages ). Sur le papier c'est séduisant, si tout se passe bien...! Juridiquement je ne me prononcerai pas (pour l'aliénation j'ai cru comprendre qu'il faudrait que le promoteur soit copropriétaire pour pouvoir aliéner à son profit) Financièrement, encore faudrait-il que la valeur du m2 créé permette au promoteur de ....faire un bénéfice final !
Bien sûr ! Il y a nécessairement des intérêts en jeu. Les promoteurs sont des entreprises dont l'objet est de faire des bénéfices.
Le montage judiciaire est certainement très complexe ! |
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Electron
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Posté - 28 oct. 2013 : 17:15:43
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citation: Initialement posté par JB22
" j'ai cru comprendre qu'il faudrait que le promoteur soit copropriétaire pour pouvoir aliéner à son profit"
Le "promoteur" est un professionnel, peut importe qu'il soit ou non copropriétaire dans l' immeuble.
Comme de toute façon il vous faut l' accord des copropriétaires de l' étage supérieur, la première chose à faire c' est d' obtenir leur accord. Inutile de poursuivre s' ils ne sont pas d' accord.
"Financièrement, encore faudrait-il que la valeur du m2 créé permette au promoteur de ....faire un bénéfice final !"
Tout à fait ! La valeur du m2 créé, donc le prix de vente des nouveaux appartements
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Electron
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Posté - 28 oct. 2013 : 17:21:05
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citation: Initialement posté par philippe388l'Unanimité des copropriétaires étant une obligation, un petit sondage du CS auprès des copropriétaires sur ce montage " audacieux" et sans être juridiquement établi, serait judicieux avant de perdre du temps à proposer un dossier complet juridiquement cadré à une AG si un plusieurs copropriétires sont déjà contre. electron : Que dit le CS de ce projet !! le syndic doit monter un tel dossier avec le CS, et non tout seul !!!
Très bonne question ! Mais chez nous, le CS est inerte et se laisse entraîner par les propositions du syndic sans réellement refléter les souhaits des copropriétaires, ce dont ce CS ne semble pas se préoccuper. Comme vous le savez, il y a différents niveaux d'inplication des Conseillers Syndicaux en copropriétés. Chez nous, on s'approche du degré zéro ! |
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vazy
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Posté - 28 oct. 2013 : 17:21:30
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citation: Le "promoteur" est un professionnel, peut importe qu'il soit ou non copropriétaire dans l' immeuble.
Non ce n'est pas indifférent car dixit Gedehem:
citation: Une construction autorisée à un copropriétaire : aliénation du droit à construire/surélever double maj.art.26..
Au lieu de l'unanimité de tous les copros...
Néanmoins il reste à obtenir l'unanimité du dernier étage... d'où une question: Et si le syndicat décidait de vendre le comble au "promoteur" celui-ci ne deviendrait-il pas de fait le propriétaire du dernier niveau, s'assurant du même coup l'unanimité nécessaire à sa demande de surélévation ?
Bon c'est un peu iconoclaste  mais puisque ce sujet a une dimension prospective allant même jusqu'à envisager que descitation: pressions soient exercées (...) pour demander aux pouvoirs publics pour modifier les textes
(Ce qui serait bien la moindre des choses pour rendre cohérents les objectifs de densification de la ville et d'isolation des passoires à calories existantes.)
Alors pourquoi pas envisager, qu'à la notion bien connue de terrain à bâtir vienne s'ajouter celle de "comble à bâtir" avec des règles spécifiques ?
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Posté - 28 oct. 2013 : 18:18:36
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electron :" Tout à fait ! La valeur du m2 créé, donc le prix de vente des nouveaux appartements"
???? mais qui va fixer le prix de vente ??
electron : le syndic bénévole devrait commencer par demander si els copropriétaires sdu dernier étage sont d'accord pour une surélévation ??
Généralement, ceux-ci achètent au derneir étage pour être tranquilles.
Je ne comprend toujours pas ce montage et l'apparition d'un promoteur dans cette affaire ??
Je crois que ce syndic bénévole a fumé toute la moquette du denreir étage.
Ce syndic a t'il abordé ce projet à la denière AG ?? A vous lire il semble qu'il soit seul à foncer sans demander aucun avis à personne !!
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JB22
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Posté - 28 oct. 2013 : 19:46:02
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"Non ce n'est pas indifférent car dixit Gedehem:
citation:
Une construction autorisée à un copropriétaire : aliénation du droit à construire/surélever double maj.art.26.."
Gedehem est dans le vrai, mais que ce soit à un copropriétaire ou à un tiers la majorité est la même : double majorité de l' article 26 et l' accord des copropriétaires de l' étage supérieur.
De philippe388
"Je ne comprend toujours pas ce montage et l'apparition d'un promoteur dans cette affaire ??"
Pour des raisons juridiques et pratiques:
-La réalisation par le syndicat demande l' unanimité de tous les copropriétaires, donc en générale très difficile à obtenir. Nous ne connaissons pas le nombre de copropriétaires ?
6-La réalisation par le syndicat impose que celui-ci avance les fonds pour la réalisation des travaux et qu' ensuite celui-ci vende les nouvelles parties privatives.
Pour l' instant le "montage" reste à définir. |
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Electron
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Posté - 29 oct. 2013 : 12:03:16
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citation: Initialement posté par philippe388electron :" Tout à fait ! La valeur du m2 créé, donc le prix de vente des nouveaux appartements" ???? mais qui va fixer le prix de vente ?? electron : le syndic bénévole devrait commencer par demander si els copropriétaires sdu dernier étage sont d'accord pour une surélévation ?? Généralement, ceux-ci achètent au derneir étage pour être tranquilles. Je ne comprend toujours pas ce montage et l'apparition d'un promoteur dans cette affaire ?? Je crois que ce syndic bénévole a fumé toute la moquette du denreir étage. Ce syndic a t'il abordé ce projet à la denière AG ?? A vous lire il semble qu'il soit seul à foncer sans demander aucun avis à personne !!
Philippe, le prix de vente serait certainement fixé par le promoteur. "Serait" parce qu'aujourd'hui on ne peut que parler au conditionnel, au vu de toutes les incertitudes sur l'aboutissement du projet. Rien d'officiel pour le moment, pas de vote pour l'instant en AG non plus. Juste une préoccupation de certains copropriétaires.
De plus, on ne voit pas comment le syndic pourrait fixer le prix de vente, n'étant pas promoteur immobilier.
Pour le moment, le syndic semble préparer le projet sans nous tenir au courant, ce qui est un peu étrange. Il me semble que pour qu'un tel projet puisse aboutir, il serait nécessaire que tout le monde soit au moins au courant, pour ne pas avoir l'impression que le syndic va tenter de "forcer le passage"
Même le site de Planète Surélévation qui met en avant les intérêts du procédé incite les syndics à engager une large concertation avec les copropriétaires ne serait-ce qu'au travers des Conseillers Syndicaux ! |
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Surélévation par un syndic bénévole 
