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criss
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 Posté - 19 août 2013 : 14:55:54
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Bonjour,
J'ai besoin de vos lumières pour savoir qui doit payer l'entretien annuel de la chaudière.
Je loue 2 logements.
Pour le premier, j'intègre l'entretien de la chaudière dans les charges et proratise sur l'année par rapport au temps d'occupation.
Donc, je pensais que c'était bon.
Pour le 2ème logement, les locataires sont entrés ce mois-ci, pas de charges, ils vont régler directement l'entretien de la chaudière et me rembourser les OM le moment venu.
L'entretien de la chaudière doit être effectué avant fin septembre (une fois par an).
Qui doit payer pour cette année sachant que le logement a été vacant plus d'un an et que j'ai fait remplacer la chaudière en octobre de l'année dernière ? Le locataire, le bailleur ?
L'entreprise qui effectue l'entretien me répond que c'est au bailleur car l'entretien doit être réglé par celui qui a utilisé le matériel).
Ok, mais dans ce cas, s'ils partent en cours d'année, que dois-je faire ? Considérer qu'ayant utilisé le matériel il est normal qu'ils en acquittent la totalité de la facture ?
Et s'ils partent sans procéder à l'entretien après deux ans d'occupation, par exemple courant août, aurais-je le droit de retenir sur le dépôt de garantie l'entretien de la chaudière à effectuer en septembre alors qu'ils ne seraient plus locataires ?
Je ne sais pas comment faire et ne trouve aucun texte de loi explicite sur ce sujet.
Un des piliers du forum aurait-il la réponse SVP ?
Merci d'avance.
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bailleurx
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Posté - 19 août 2013 : 16:25:11
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c'est un sujet recurent souvent abordé
la solution du propriétaire qui paye et du remboursement à prorata me semble la plus équitable
pour cette année vous disposez de la provision que vous avez faites sur l'ancien locataire
c'est donc à vous de la payer (car vous devez délivre un appareil en bon état de fonctionnement)
pour l'an prochain ce sera au locataire en place de le faire, quel que soit celui en place à la date anniversaire
en admettant qu'ils partent en juillet 2014 c'est là que les pb vont à nouveau se présenter car si ca fait moins d'un an ils pourront dire que la date anniversaire n'est pas arrivée (à mon sens en ce cas je le ferais sur leur DG et je leur facturerais 11/12ème par exemple
car les suivants pourront exiger que les équipements du logement leur soient délivrés en bon état... |
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joulia
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Posté - 19 août 2013 : 16:30:41
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citation: pour cette année vous disposez de la provision que vous avez faites sur l'ancien locataire
c'est donc à vous de la payer (car vous devez délivre un appareil en bon état de fonctionnement)
bailleurx, logement vacant avant l'entrée de ces locataires 
mais il n'empeche, c'est vrai que vous devez faire l'entretien a vos frais.
prevenez les du prochain entretien a leur charge, et avisez les qu'en cas de depart avant la date anniversaire, ils paieront au prorata du nombre de mois (meme a noter sur le bail si vous voulez).
c'est au bailleur de reclamer le certif d'entretien (ou la facture) chaque année, comme cela, ils ne pourront pas oublier.
je reclamer tjs au moment de l'indexation : entretien, attestation d'assurance, avec la lettre de l'indexation : conmme cela, ils y pensent |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 19 août 2013 : 16:31:54
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au fait pourquoi faire 1 systeme pour un logement, et autre chose pour le 2eme ? vous pourriez prendre un abonnement avec une sté et leur recharger l'entretien annuel comme vous le faites pour le 1er. |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 19 août 2013 : 20:31:59
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Bonjour,
En fait je loue 2 maisons, donc pas de charges de copropriété et je m'adapte.
Sur le premier logement, les locataires préféraient payer tous les mois, donc j'ai rajouté une provision pour charge et j'ai trouvé sur un forum un bailleur qui conseillait ce système pour l'entretien (au prorata du temps d'occupation), ce qui me semblait correct.
Mais là , ils préfèrent régler les OM et l'entretien directement. Cela ne me gêne pas du moment que c'est fait.
Mais, j'avais un doute sur la manière de procéder.
Je vais suivre votre conseil, prendre en charge l'entretien de cette année comme ils viennent d'arriver, la chaudière étant neuve, pas besoin de contrat (garantie) et à compter de l'an prochain, ils auront la charge de l'entretien, conformément aux termes du bail. Charge à eux de souscrire ou non un contrat d'entretien (le contrat n'est pas obligatoire, seul l'entretien l'est).
Et l'année de leur départ, je demanderai une attestation d'entretien récente.
Merci pour votre aide. |
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Posté - 19 août 2013 : 21:30:53
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Joulia, vous indiquez
citation: joulia Posté - 19 août 2013 : 16:31:54
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au fait pourquoi faire 1 systeme pour un logement, et autre chose pour le 2eme ? vous pourriez prendre un abonnement avec une sté et leur recharger l'entretien annuel comme vous le faites pour le 1er.
C'est interdit, sauf pour les société HLM qui ont "tous les droits" enfin certains droits... dont les bailleurs privés ne peuvent se prévaloir !!!
citation: http://www.quechoisirmarseille.fr/c...ntretien.phpChaudière, chauffe eau,climatiseur, les entretenir peut coûter cher, alors un contrat d'entetien pourquoi et comment CONTRAT D'ENTRETIEN Maintenance d'une chaudière, d'un climatiseur, d'un chauffe-eau, vous avez le choix entre souscrire un contrat d'entretien annuel ou faire appel ponctuellement à un chauffagiste… Si vous êtes locataire, il est possible que votre bailleur vous impose l'entretien régulier de la chaudière, et vous demande donc de souscrire un contrat auprès d'une société spécialisée. Souvent, cela est prévu noir sur blanc dans le bail; mais votre loueur ne peut vous imposer une entreprise. C'est vous qui en gardez le choix. - vous devez entretenir la chaudière, et payez les menues réparations: remplacement des joints, des veilleuses,… - Mais le propriétaire doit assumer les grosses réparations: changement des brûleurs, du corps de chauffe et plus généralement le remplacement de la chaudière. Il est donc inutile de souscrire un contrat qui prévoir la prise en charge de ces grosses pièces. Enfin, sachez que vous n'êtes pas tenu de poursuivre le contrat de votre prédécesseur. Des contrats à plusieurs vitesses Les sociétés fixent leur prix librement. La même entreprise vous propose plusieurs types de contrat, - du moins cher prévoyant une simple visite annuelle et la prise en charge du déplacement en cas de panne - au plus cher, prévoyant outre la visite de routine, 1 ou sieurs déplacements gratuits dans l'année, la prise en charge des pièces d'usure et de certaines grosses pièces, le ramonage de l'éventuel conduit Si votre chaudière est encore sous garantie, vous pouvez vous contentez d'un contrat qui ne comprend que la révision annuelle. Les pièces, la main d'œuvre, le déplacement sont pris en charge au titre de la garantie Si votre chaudière est très ancienne, il est inutile de souscrire un contrat qui prévoit le changement de toutes les pièces, car on risque de vous dire que votre chaudière n'est plus réparable. Lisez attentivement toutes les clauses pour savoir comment ont lieu les dépannages: 5 jours par semaine ou 7 j/7 et ce que garantie le contrat Une reconduction tacite 3 mois avant la fin de celui-ci, l'entreprise doit vous faire savoir que le moment où vous pouvez résilier est arrivé. Le document doit vous expliquer comment y mettre fin Sans cette précaution de sa part, vous pouvez résilier à tout moment, sans indemnité, sinon pensez à le dénoncer 3 mois avant sa date anniversaire. UFC Que Choisir Marseille et Alpes Maritimes
Et avec Duflot et son projet de loi ALUR ce n'est pas prêt d'évoluer dans ce sens...
Bientôt on va dire aux bailleurs de payer les contrats sans en demander le remboursement !!!
En fait "HLM...isons" les bailleurs privés ce sera plus simple !!!
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nefer
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 Posté - 20 août 2013 : 07:19:41
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le locataire a le choix de la société pour faire l'entretien de la chaudière
donc le bailleur doit exiger l'attestation d'entretien chaque année et pas seulement au moment du départ
ceci doit être indiqué dans le bail en référence au décret de 87 |
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criss
Contributeur actif
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7
Posté - 20 août 2013 : 10:50:51
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Bonjour,
Oui, merci.
Pour les biens en agence, je ne m'en occupais pas mais là j'en ai repris 2 en gestion directe (après avoir eu les pires problèmes alors que le bien était géré par agence !) et j'apprends au fur et à mesure des problèmes rencontrés.
Je sais que je ne dois rien imposer sauf quand c'est moi qui règle.
A partir du moment où le locataire me demande d'inclure l'entretien de la chaudière dans les charges, j'estime être en droit de choisir l'entreprise puisque j'en fait l'avance. Je n'ai qu'un logement dans ce cas (en gestion directe) et le locataire était tout à fait d'accord.
Pour le second, il préfère régler l'entretien lui-même, donc je n'exigerai que l'envoi du certificat d'entretien chaque année (en même temps que l'attestation d'assurance) et comme je prends en charge le premier entretien (cf. réponses supra), je choisi mon entreprise cette année, ensuite, il en aura le libre choix.
Je pense que c'est correct. Non ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 21 août 2013 : 07:48:15
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pour le premier il faut inclure dans le bail , dans les clauses particulières: à la demande du locataire, l'entretien de la chaudière sera effectué par....et provisionné dans les charges mensuelles |
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bailleurx
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9
Posté - 21 août 2013 : 11:14:19
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exact
le locataire à le choix de l'entreprise certe
mais il peut aussi faire le choix que ce soit le propriétaire qui s'en occupe
et il peut contester le montant qui lui sera alors facturé 's'il trouve beaucoup moins cher sur le marché courant
ATTENTION
certain propriétaire confondent effectivement entretien annuel etcontrat d'entretien
il faut savoir que dans la pluspart des contrat d'entretien sont inclus le remplacement de certaines
pieces d'usures (qui sont normalement à la charge du locataire aussi)
mais en aucun cas l'entretien de la chaudière n'implique que ce type de contrat soit souscrit (car il sont bien entendu plus cher tant qu'il n'y a pas de pièce à changer)
donc on peut (s'il y a accord ecrit sur le bail) demander au locataire le remboursement de l'entretien (nettoyage annuel) + le remplacement des pieces qui sont citée par le décret des reparations locatives
mais pas le cout d'un contrat d'entretien incluant le remplacement eventuel de certaine pieces
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joulia
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Posté - 21 août 2013 : 13:35:38
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christophe: non, ce n'est pas interdit (ou alors citez moi le texte de loi)
oui le locataire doit pouvoir avoir le choix du prestataire
je dis que c'est "possible" si c'est une maison:
dans une copro pour une chaudiere collective, le bailleur prend le contrat et refacture
en appartement : il ne peut pas
mais en maison, on pourrait (!) considerer que cela revient au meme systeme que la copro.
mais si un proprio presente correctement l'affaire : a savoir
1) un contrat moins cher qu'un prestataire faisant juste l'entretien
2) l'assurance d'avoir un depannage garanti rapide, et surtout gratuit (car l'entretien est rechargeable locataire)
je doute que peu de locataires resistent a cette proposition qui leur est plus favorable qu'un entretien fait avec un prestataire lambda qu'ils ne connaitraient pas.
voila mon raisonnement. et là bien sûr, cette decision etant mentionnée
sur le bail
et là encore la loi n'interdit pas au bailleur de prendre un prestataire -
votre lien de que choisir n'etant pas un texte de loi mais une interpretation de la question par un juriste. |
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Posté - 21 août 2013 : 16:50:18
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bailleurx
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Posté - 21 août 2013 : 21:11:39
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ce qui me semble le plus clair comme document c'est ceci
http://vosdroits.service-public.fr/...F20760.xhtml
citation: Qui doit prendre l'initiative de l'entretien ?
Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf stipulation contraire du bail. |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 25 août 2013 : 11:59:27
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Bonjour,
Merci à tous pour votre aide.
Ma question étant de savoir qui doit régler l'entretien pour un locataire qui vient de rentrer (un mois avant la date de l'entretien annuel de la chaudière) je vais suivre la position de Bailleurx.
Ensuite, le problème ne se posera pas quelque soit le mode de règlement (direct locataire ou dans les charges) puisque je pourrais proratisé en fonction du temps de présence (par douzième).
Pour le 1er logement, celui-ci étant vide depuis plus d'un an, le premier entretien m'incombe donc.
Pour le second logement, je suis en train de faire la régularisation des charges, je vais retirer le premier entretien car j'aurais dû le prendre au précédent locataire.
Autant je peux être totalement intransigeante quand je suis dans mon droit (et fais face à des personnes de mauvaise foi), autant je sais reconnaître mes erreurs et rectifier quand je me trompe.
Je dis cela car quand j'indique avoir eu un logement en insalubrité, souvent on me répond qu'il n'y a pas de fumée sans feu et je suis considérée comme un bailleur "indélicat", ce qui n'a jamais été le cas.
Sachant que lorsqu'un locataire fait appel à l'ARS, peut importe qui est à l'origine de l'insalubrité (locataire ou logement), ce sera toujours au bailleur de réparer. Après, on "ferme sa g..." I(et je suis polie) et on fait le nécessaire afin que tout rentre dans l'ordre, ou on se rebelle et on rentre dans des procédures à ne plus finir avec à la clé un arrêté d'insalubrité. J'ai opté pour la 2ème solution et si c'était à refaire, je le referai. |
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Entretien annuel de la chaudière 
