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Olivage
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 Posté - 10 juil. 2013 : 09:39:14
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Bonjour,
je me trouve ds un cas un peu particulier, je commence par vous l'exposer :
Je suis en en collocation avec 4 autres personnes dans une villa.
Nous avons tous un bail différent. Pas de caution solidaire.
Lors de la signature de mon bail, la proprio avait quelque peu revu son loyer+provision passant de 600+80 Ã 530+50 !!! (oui 100 euros de moins par chambre au final).
J'avais alors fait remarqué que les loyers précédent étaient vmt hors de prix meme pour la région (PACA). Mais que je ne comprenais pas la baisse de charge, il était étrange de diminuer les charges de 40%.
A ce moment, la propriétaire nous avait donné tout un argument comme quoi les précédents colloc avaient chauffé à 40° et blabla... bon OK soit, j'ai fait l'erreur de ne pas demandé les justificatif à ce moment la.
Etant donné que l'un des anciens collocs habitaient encore la (meme si nous ne l'avion pas vu à la signature du bail). Nous avons appris que les 80€ de charges couvraient sans soucis les mois d'été (et meme, il en restait un peu) mais que les mois d'hiver : c'était juste (il manquait de 10 à 30 euros).
Résultat des courses, aujourd'hui la proprio nous fait une régularisation (jusque là nous n'avons rien contre, l'hiver ayant été long e nplus, nous nous attendions à devoir payer) mais du coup la régularisation est simplement ENORME.
Nous nous demandons donc ce qu'il en est... Avait-elle le droit de faire ca? Quel recourt peut-on avoir? Nous avons tenter un arrangement amiable avec elle mais pas moyen de discuter donc les affaires sérieuses commence :(
Par avance, merci de vos réponses.
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Édité par - Olivage le 10 juil. 2013 10:21:20 |
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nefer
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 Posté - 10 juil. 2013 : 10:04:58
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citation: Initialement posté par Olivage
Bonjour, je me permets de répondre vis à vis du dernier msg.
Je suis "plus ou moins" de le second cas et aurait besoin de quelques explications supplémentaires svp.
Voici mon cas :
Je suis en en collocation avec 4 autres personnes dans une villa.
Nous avons tous un bail différent. Pas de caution solidaire.
Lors de la signature de mon bail, la proprio avait quelque peu revu son loyer+provision passant de 600+80 Ã 530+50 !!! (oui 100 euros de moins par chambre au final).
J'avais alors fait remarqué que les loyers précédent étaient vmt hors de prix meme pour la région (PACA). Mais que je ne comprenais pas la baisse de charge, il était étrange de diminuer les charges de 40%.
A ce moment, la propriétaire nous avait donné tout un argument comme quoi les précédents colloc avaient chauffé à 40° et blabla... bon OK soit, j'ai fait l'erreur de ne pas demandé les justificatif à ce moment la.
Etant donné que l'un des anciens collocs habitaient encore la (meme si nous ne l'avion pas vu à la signature du bail). Nous avons appris que les 80€ de charges couvraient sans soucis les mois d'été (et meme, il en restait un peu) mais que les mois d'hiver : c'était juste (il manquait de 10 à 30 euros).
Résultat des courses, aujourd'hui la proprio nous fait une régularisation (jusque là nous n'avons rien contre, l'hiver ayant été long e nplus, nous nous attendions à devoir payer) mais du coup la régularisation est simplement ENORME.
Nous nous demandons donc ce qu'il en est... Avait-elle le droit de faire ca? Quel recourt peut-on avoir? Nous avons tenter un arrangement amiable avec elle mais pas moyen de discuter donc les affaires sérieuses commence :(
Par avance, merci de vos réponses.
***modération : le sujet a été désassemblé pour une meilleure compréhension*** |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2013 : 10:05:50
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si chaque occupant a un bail, vous n'êtes pas en colocation
colocation = un seul bail avec le nom de tous les colocataires |
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Olivage
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Posté - 10 juil. 2013 : 10:16:38
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Ok, alors disons que je vis avec 4 personnes dans une villa dans laquelle nous louons chacun une chambre et partageons le reste des pièces sans clause de solidarité ou autre chose du genre.
Ma problématique n'est pas modifiée. ;)
Edit : je viens de tomber sur ca : http://www.anil.org/profil/vous-ete.../colocation/
Où il est pécisé :
La colocation consiste à partager un logement à plusieurs (au moins deux personnes) tout en étant chacun signataire d’un contrat de location avec le même propriétaire.
La colocation peut donner lieu :
soit à plusieurs contrats de location (autant de baux que de locataires), chaque colocataire signant individuellement un contrat avec le bailleur : le propriétaire accorde à chacun un droit de jouissance exclusif sur certaines pièces de l’appartement, et un accès à usage commun pour certaines autres pièces, telle la cuisine ou les sanitaires ; |
Édité par - Olivage le 10 juil. 2013 10:19:15 |
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bailleurx
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Posté - 10 juil. 2013 : 13:00:15
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en touts ca que vous soyez en coloc avec un bail partagé ou chcun votre bail ca ne change pas la situation des charges
ce que vous avez payé chque mois ne s'appelle pas des charges mais une provision sur charges
donc au final si vous avez payé 80 € de provisions et que les autres ont payé 50€ de provision, ca ne change pas non plus le mode de calcul
lorqu'on fait la régularisation des charges, on additionne le montant total des charges payées sur une période (en présentant les justificatifs)
ensuite on divise entre les locataires (selon un mode prévu au contrat ou selon un mode juste)
ca peut être en fonction des surfaces occupée par chacun par exemple
ensuite pour la même periode on calcule combien chaque locataires à payé
si par exemple de mai 2012 à mai 2013 vous avez versé 80€ par mois ca fera 960 de provision pour vous
et si sur la même periode les autres ont versé 50€ par mois ca fera 600€ de provision pour eux
donc si le montant total des charges payée par le propriétaires pour le compte des locataires entre mai 2012 et mai 2013 s'éléve à 3000€
vous devrez 40€ de + au propriétaire et les autres devront 400€
pour que ce type de calcul puisse se faire correctement il faut donc que les comptes (ou au moins les relevés de compteurs) puissent se faire à chaque arrivée ou depart d'un locataire
ces relevés doivent être au moins verifiés et signé par l'un ou l'autre des locataires
le propriétaire ne peut pas faire sa soupe dans son coin sans que ce soit verifié et controlé
si aucun mode de partage n'a été convenu au bail
et si les relevés n'on pas été fait en présence d'un autre personne que le propriétaire vous pouvez bien entendu les contester
car rien ne prouve
ni que vous êtiez ok pour ce mode de partage, ni que les indices prétendus soient vrais
d'autre part les factures doivent être mises à votre disposition pour que vous puissiez vérifier les montants demandés
enfin et si d'autre part les même compteurs alimentent d'autres logements que le votre... le partage entre les logement doit aussi être connus et juste
dans tous les autres cas il vous faut refuser de payer
en écrivant par recommandé les motifs de votre contestation
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Olivage
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Posté - 10 juil. 2013 : 13:33:48
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Wooo, grand merci déjà pour ces informations...
Puis-je abuser en demandant s'il y a des textes auxquels je pourrais me référer pour tout ce qui concerne les relevés, mode de partage, etc ?
Et dernière chose : pas de soucis pour le calcul des charges, nous nous en sommes occupé parfaitement de notre coté, la question est plutot sur le droit ou le non-droit (ou l'absence de réglementation) sur la diminution des provisions de charges sachant pertinemment que celles-ci s'éloignaient encore plus de la réalité des charges. |
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bailleurx
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Posté - 10 juil. 2013 : 13:59:04
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la difficulté dans votre cas c'est qu'en meublé il n'y a pas vraiment de réglementation, tout dépend donc s'il est ecrit dans votre bail qu'il dépend ou non de la loi de 89 citation: Elles ne s'appliquent pas aux locaux meublés , à l'exception de l'article 3-1(diagnostic) , des deux premiers alinéas de l'article 6 (logement decent) et de l'article 20-1(recours pour logt decent) ,
et même en location vide il n'y a aucune régle sur le montant de la provision
la loi prévoit selement elle doit être "justifiée par la communication de résultat antérieur" et que le payement mensuel est un droit
voici les principaux textes de loi qui concernent la location de logement vide
citation: Les charges
Article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; (…)
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Le locataire est obligé :
a)De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande
Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
…
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ...
ce que je vous ai décrit précédemment ne relève que de la "logique" des contrats signés
en simple :
on ne peut pas demander à quelqu'un de payer pour quelque chose qui n'était pas convenu |
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Olivage
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Posté - 10 juil. 2013 : 15:10:42
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MERCI MERCI MERCI !!!
j'ai déjà qq billes pour ré-ouvrir la discussion. |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2013 : 15:49:22
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relisez votre bail
peut être que le propriétaire se réfère au décret de 87 |
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Olivage
Nouveau Membre
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Posté - 10 juil. 2013 : 15:52:53
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Aye... ca se complique...
En premier lieu : merci !
Ensuite : Loi de 89 ou décret de 87... n'ayant pas mon bail sous les yeux... qu'est ce qui diffère principalement si je suis sous un régime ou l'autre dans mon cas svp ? |
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joulia
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Posté - 10 juil. 2013 : 17:06:07
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ce n'est pas du tout la meme chose.
la loi de 89 regit les baux de location NON meublés. uniquement.
le decret du 26 aout 87, liste les charges dites locatives. il s'applique d'office aux contrats non meublés (sous loi 89), et peut (!) s'appliquer aux contrats de location meublé, si le contrat y fait reference-
vous saisissez la difference ?  |
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Olivage
Nouveau Membre
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Posté - 10 juil. 2013 : 19:48:21
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Ho oui je saisis, simplement, je ne connais pas du tout le domaine...
Mais je saisis stt que ca va se compliquer. Je viens de jeter un coup d'oeil au bail :
Contrat de Bail en Colocation sans clause de solidarité entre les colocataires
(en application de la loi n°89-462 du 2 juillet 1989 & des articles 1200 ET 1220 du code civil)
or, nous habitons bel et bien une villa meublée... et votre dernier message joulia affirme que la loi en question ne régie que les baux de location NON meublés... ;)
Je fais quoi , j'habite où ???
Par ailleurs, sur le bail figure :
Etat des lieux loués (article 3 de la loi du 6 juillet 1989)
L'état des lieux loués fait l'objet d'un document dressé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat et joint à ce dernier.
or comme dit dans l'autre sujet, il n'y a jamais eu aucun état des lieux entrant ou sortant...
Qu'en est-il du coup ?
... encore désolé pour le dérangement mais... help :)
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Édité par - Olivage le 10 juil. 2013 19:48:50 |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2013 : 20:33:57
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il semblerait bien que le bailleur n'ait pas une connaissance de la réglementation en matière de baux...
je vous suggère de consulter l'ADIL de votre département en leur présentant tous vos documents
pour information, concernant l'état des lieux, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir pris les lieux en bon état |
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bailleurx
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Posté - 10 juil. 2013 : 22:06:57
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parfait si le bail fait référence à la loi de 89 (rien n'interdit d'y faire référence même pour un logement meublé)
c'est tres bien pour vous ca vous protège
la loi de 89 étant celle pour les logements vides
ce que je vous ai donné comme renseignements précédemment s'applique donc a votre cas puisque tirés de la loi de 89
lisez bien chaque mot à son importance
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 10 juil. 2013 : 22:10:54
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citation: Initialement posté par joulia....la loi de 89 regit les baux de location NON meublés. uniquement. le decret du 26 aout 87, liste les charges dites locatives. il s'applique d'office aux contrats.. (sous loi 89), ..
rien n'empêche une location meublée de choisir d'obéir à a loi de 89,
ce n'est pas une obligation, sauf si c'est ecrit dans le bail |
Édité par - bailleurx le 10 juil. 2013 22:11:24 |
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Olivage
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Posté - 11 juil. 2013 : 09:08:15
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Et bien merci à tous pour les infos apportées, je compte aller voir l'ADIL avec tout ca + les papiers + les mails de la proprio et voir ce que ca donne car j'ai l'impression que tout est très loin d'être clean dans notre affaire... ;( |
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nefer
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Posté - 11 juil. 2013 : 09:28:30
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concernant les charges, quand le propriétaire fera la régularisation des charges, il ne faudra pas oublier de demander un rendez vous pour vérifier les charges que le propriétaire prend en compte en récupérables pour s'assurer que ce sont bien des charges récupérables
par ailleurs, ....le propriétaire ne peut imputer des factures d'électricité que si elles concernent les parties communes puisque chaque locataire a le choix de son fournisseur |
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Olivage
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Posté - 11 juil. 2013 : 10:48:41
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Oulalaaaa... Pourquoi chaque réponse est source de questions =)
Alors, en tentant d'être le plus clair possible :
la proprio a toujours été "presque" clean coté facture : elle nous les envoie à chaque fois (ou presque).
La où elle est moins clean, c'est dans le mode de calcul :
- il y a un mois environ, elle nous a envoyé un mail pour faire la régularisation. Dans son mail figurait bien le fait que les provisions de charges étaient à 80 pour chacun des colocs (bien que je rappelle que dans nos baux, il y a 50€ de provision de charge mais nous nous étions entendu de grès à grès comme nous dit la proprio pour que les provision soit de 80 sans augmentation du loyer : sur le bail 530+50, entente avec la proprio : 500+80).
Bref dans ce mail donc, la proprio avait fait pas mal d'erreur :
- addition de 3 factures edf dont la somme n'est pas bonne (300€ apparus "par magie")
- elle a sommé 2 factures ttc et la troisième, elle a pris la valeur HT (!?)
- nous avons accès à l'eau du canal avec un compteur qui lui est propre mais apparemment, elle ne reçoit les factures qu'une fois dans l'année au mois de novembre d'après ce qu'elle dit, du coup, elle a pris la facture de l'an passé alors que celle-ci concerne stt l'arrosage automatique du jardin. Mais ce-dit arrosage n'a pas été mis en marche encore cet année car l'employé de la proprio (qui s'occupe des ptits travaux en tout genre quand il y a besoin) a littéralement détruit une buse d'arrosage en faisant un test avec la tondeuse à gazon... (du coup, si on mettait l'arrosage en marche... ca ferait geizer...)
- de plus, concernant cet eau du canal, nous lui avions fait part en arrivant qu'il serait assez logique de ne faire payer cette charge qu'aux locataires présents entre mai et octobre, soit les mois d'utilisation de l'eau du canal. Elle était évidement OK jusqu'à ce que l'on reçoive la régularisation ou elle annualise le tout...
- coté internet, le contrat est au nom de la proprio, nous avions accès aux factures en arrivant puis, la proprio a changé les codes d'accès car "il y a des données dont nous n'avons pas à avoir accès"... bref, elle nous dit que nous consommons du hors forfait (en moyenne 6€/mois) sans nous présenter de facture (alors que pour ce hors forfait, nous souhaitons nous arranger entre coloc et le facturer à celui qui en fait et non pas à l'ensemble de la colocation)
- plus qq "approximation dans les sommes
De plus, étant donné qu'il n'y a pas un relevé a chaque entrée et sortie de coloc (est-ce normal, était-ce à nous de nous en occuper? sans doute :-/ ). La proprio prend les factures sur l'an passé dans sa globalité et fait une règle de trois en fonction de la date d'entrée dans la maison... Est-ce normal ca aussi ?
Bref, en reprenant tel quel ses calculs et en corrigeant simplement les grosses erreurs, la régularisation a fondu de presque 50%. Chose qu'elle n'a pas vmt aimer entendre, elle qui a été apparemment "comptable dans un très grd cabinet du coin" n'avait pas pu se tromper, il fallait payer et cest tout...
Nous avons donc refait tous les calculs nous même de A à Z et c'était encore pire (enfin mieux pour nous, mais la régul avait réellement baisser de 50% par rapport à ses calculs). Nous les lui avons envoyé (par mail) et nous n'avons jamais eu de réponse...
Suite à cela, nous avons reçu les lettres RAR nous annoncant la non reconduction du baille et une régularisation de charge un peu plus "carrée" (grosso modo, faite avec excel et non pas sur un coin de table...). Sauf que surprise, les provisions de charge ne sont plus à 80 mais à 60 !!! (Nous avions parlé de 60€ au tout début de la colloc quand nous lui avions fait savoir que passer de 80 à 50 était un peu particulier... et donc cette somme avait ensuite été "remplacée" de grès à grès par les 80€ de provision (identique à ses premiers calculs dans son mail)).
Comme par hasard, en reprenant ces calculs avec 80€ de charge, nous tombons à tres peu de chose pres sur nos calculs cette fois, mais avec 60€... ce qui donne 20€de mois par moi multiplié par 9 et bientôt 10 mois... cela représente évidement une somme non négligeable.
Bon... encore une fois je me rends compte que mon blabla fait un gros pavé peut être imbuvable mais ca donne une bonne idée de ce qui se passe dans nos tête en ce moment avec cette situation... Donc qu'en pensez vous !? Dans quelle m***e sommes-nous ?
Merci par avance à ceux qui prendront le tps de lire...
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nefer
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Posté - 11 juil. 2013 : 10:56:49
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avez vous au moins lu le décret de 87 concernant les charges récupérables?
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Olivage
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19
Posté - 11 juil. 2013 : 14:56:54
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nefer
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Posté - 11 juil. 2013 : 19:21:02
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donc vous avez vu qu'internet n'est pas une charge récupérable!
concernant la régularisation des charges , avez vous fait un courrier RAR au propriétaire en lui demandant le relevé détaillé des dépenses ? et un rendez vous pour l'accès à tous les justificatifs ?
votre quote part des charges, est elle indiquée sur votre bail ? |
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Diminution des charges sur nouveau bail 
