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 Posté - 25 juin 2012 : 19:22:38
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Bonjour,
des travaux de réfection du revêtement des parkings dans ma copro ont été votés, payés et réalisés.
Ces parkings sont privatifs mais la clé de répartition du syndic utilisée est celle des tantièmes généraux.
N'ayant pas de parking mais un appartement plus grand que la moyenne, je me retrouve à payer plus que les propriétaires de parking !
Dans le rdc les lots de parking sont biens présents avec 4 tantièmes. Dans la distinction entre parties privatives et parties communes on peut lire :
Définition des parties privatives :
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chacun des co-propriétaires c'est à dire : les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : les carrelages, dalles et en général tous revêtements;
Je conçois que l'allée centrale qui distribue les parkings soit une partie commune, mais les emplacements eux même ? Est il envisageable de faire un prorata de superficie entre ce qui est commun et ce qui est privatif ?
Et si oui est il trop tard maintenant que les travaux sont terminés et payés ?
Merci d'avance pour vos avis.
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 25 juin 2012 : 19:35:01
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Bonjour,
Votre syndic ne doit et ne peut qu'appliquer les dispositions de votre règlement de copropriété.
Ne payez que ce que vous devez en l"informant, ainsi que le président du CS .
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Édité par - oldman24 le 25 juin 2012 19:41:05 |
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Posté - 26 juin 2012 : 08:15:51
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citation: Initialement posté par schnoocats
Définition des parties privatives :
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chacun des co-propriétaires c'est à dire : les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : les carrelages, dalles et en général tous revêtements;
Pour être plus complet, les parkings sont extérieurs et dans la définition des parties communes il y a :
- la totalité du sol
- le gros œuvre du plancher à l'exception du revêtement du sol.
A votre avis cette notion de "totalité du sol" inclut tous les parkings extérieurs ?
Donc ça serait des lots privatifs mais qui reste des parties communes ? |
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Posté - 26 juin 2012 : 08:20:28
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attention : ces lots sont-ils des lots privatifs ou des lots communs à jouissance privative.
S'ils sont privatifs réellement, le syndicat ne peut intervenir sans l'autorisation des propios individuellement et les proprios doivent chacun payer leur parking. Donc vous ne seriez pas concerné.
quant à l'allée centrale, il faut bien lire le RdC : si rien n'est précisé, ce sont les tantièmes généraux qui paient donc vous, mais si vous payez plus que les propriétaires de parking, vous aviez aussi des voix prépondérantes pour la décision de ces travaux.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2012 : 09:19:10
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Principe : le syndicat n'a compétence QUE pour les choses communes.
L'AG du syndicat ne peut rien décider sur les parties privatives sans l'accord exprès du ou des copropriétaires concernés.
S'agissant de la réfection d'emplacements de parkings privatifs (se dont des "lots" puisque affectés de tantièmes), seuls leur propriétaire peur en décider, seuls leur propriétaire en supporte la charge.
Sur la question de travaux 'mixtes' (communs et privatifs) voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13085
Le syndic devait faire détailler les proprositions sur 2 lots-travaux (voies de dessertes communes / parkings privatifs), la répartition étant commune pour la voirie, au parking pour leur propriétaire.
Les propriétaires d'appartempent n'ayant pas de parkings peuvent eux-mêmes rectifier l'imputation des travaux pour ces parts privatives qu'ils n'ont pas à supporter, en informant le syndic de l'irrégularité de la répartition (LRAR) avec copie au CS.
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Posté - 26 juin 2012 : 09:29:03
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citation: Initialement posté par rambouillet
attention : ces lots sont-ils des lots privatifs ou des lots communs à jouissance privative.
Je pense que ce sont des lots privatifs car ils sont bien présent dans le tableau de répartition et ont chacun 4/10 000 éme.
De plus dans le règlement de copropriété j'ai pu voir cette phrase "les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusives des terrasses ou balcon" mais jamais on ne parle de jouissance exclusive pour un parking. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 26 juin 2012 : 09:51:06
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s'agit il de refaire l'étancheité des surfaces parking?
ou est ce une question d'esthétique? |
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 26 juin 2012 : 10:02:23
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Dans la mesure où ces parkings sont identifiés dans le RDC avec une gruille de répartition spécifique, ce sont bien des "lots de copropriété".
Les grilles de répartion du RDC concernent les charges communes. Les parkings participent donc aux charges communes selon leurs tantièmes.
La propriété privative d'un parking s'impose sur la surface prévue et sur le volume inscrit par la surface de ce parking.
S'agissant de la réfection "privative" de surface de ces emplacements, seuls leurs propriétaires en supporte la charge, c'est incontournable.
Les tantiènes ne peuvent être retenus pour la répartition, s'agissant d'une quote-part de parties communes.
Les parkings ne sont pas "choses communes" mais 'parties privatives".
La seule répartition possible ici est l'unité "parking", ou éventuellement au m² privatif s'ils ne sont pas identiques
Dans ce genre d'affaire le syndic doit être très prudent (le CS aussi) lors de tels travaux mixtes, ne pouvant faire supporter à la collectivité des travaux qui sont et restent privatifs.
Même devant un juge il ne peut vous obliger à supporter une part de ces travaux privatifs qui ne vous concernent pas (et il le sait !).
Une petite lettre au syndic (copie CS), dans le genre :
M. le syndic.
J'attire votre attention sur le fait que les X parkings ayant fait l'objet d'une réfection dernièrement sont tous privatifs, "lot de copropriété".
Le syndicat n'ayant compétence que pour les choses communes, l'AG ne pouvait, sauf à l'unanimité de tous, décider de leur réfection.
S'agissant de parties privatives, les charges d'entretien et de réfection de ces parties privatives ne concernent que leur propriétaires.
N'ayant pas la propriété privative d'un lot "parking", je n'ai pas à en supporter de charge.
Vous voudrez bien rectifier mon compte personnel en déduisant la part de charge pour ces travaux d'entretien privatif qui ne me concernent en rien. |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2012 10:30:47 |
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Posté - 26 juin 2012 : 11:04:56
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citation: Initialement posté par nefer
s'agit il de refaire l'étancheité des surfaces parking?
ou est ce une question d'esthétique?
Le macadam était en mauvais état, dû à des racines et tout simplement à son vieillissement. Il n'y a pas vraiment de problème d'étanchéité puisque ce sont des parkings extérieurs au niveau du sol.
Donc au final oui ce sont des travaux lourds, l'ancien macadam à été retiré pour en mettre un nouveau. |
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Posté - 26 juin 2012 : 11:25:41
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Malheureusement je pense que je n'ai pas de recours possible...
Dans le PV de l'assemblée générale la résolution était présentée de la sorte :
Réfection complète des parkings, trottoirs et espaces extérieurs communs.
Il était précisé que le coût des travaux sera réparti selon les millièmes généraux.
Vu qu'à l'époque je n'ai pas voté contre, je pense que je ne peux rien faire, même s il y a bien des parties communes mais aussi des parties privatives dans l'histoire.
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Gédehem
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10
Posté - 26 juin 2012 : 12:11:29
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"Je ne peux rien faire" :
Si : rédiger une lettre selon le modèle indiqué, et l'envoyer en LRAR.
Il ne s'agit pas ici de contester une décision d'AG, sur le fond irrégulière, mais la répartition d'une dépense privative, qui ne vous incombe pas, sur votre compte personnel.
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Posté - 26 juin 2012 : 14:00:58
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citation: Malheureusement je pense que je n'ai pas de recours possible
tout au contraire, si la résolution fait référence aux tantièmes généraux ou communs, rien ne vous oblige à payer le revetement des emplacements de parkings qui sont de l'ordre du privatif.
Si votre voisin refait son plancher dans sa salle de séjour, il ne va pas demander à la copro de le payer aux tantièmes généraux. Nous sommes dans le même cas. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2012 : 14:25:41
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L'autre aspect : l'existence d'une "décision" s'agissant d'un point hors compétence du syndicat !
Un syndicat n'ayant compétence que sur les choses communes dont il est le "gardien" (L.art.14), il ne peut exister de "décision" produisant des effets juridiques sur des choses qui sont hors de son champ d'activité ... et de responsabilité..
S'agissant de travaux à l'évidence privatifs s'agissant de parkings privatifs, la référence aux tantièmes généraux suffit à montrer qu'ils ne peuvent être retenus pour la répartition :
les tantièmes 'charges' ne sont applicables QUE sur des parties communes.
En aucun cas sur des parties privatives.
Le fait que la résolution précise que la répartition sera faite selon les tantièmes généraux :
- cette décision ne s'applique que sur la fraction de travaux "communs" sur les parties communes.
- elle ne peut en aucun cas concerner les travaux privatifs sur parties privatives, ces travaux seraient-ils décidés "en commun" par les propriétaires de parkings ("traitement collectif de travaux privatifs"), les autres (qui s'en moquent) n'étant pas opposés.
Cette histoire, bien connue, vient du syndic qui n'a pas envie de se casser la tête à demander des devis pour 2 lots de travaux (partie commune, partie privative) et ensuite (surtout !) pour les répartitions.
Le problème : les copropriétaires n'ont pas à supporter les travaux sur parties privatives chez leurs voisins. |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2012 14:30:53 |
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Posté - 26 juin 2012 : 14:59:09
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J'ai appelé mon assistance juridique pour avoir leur point de vue.
La conseillère m'a parlé d'utilité objective et m'a cité l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le voici :
Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
[...]
Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
[...]
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.
Donc pour elle vu que je n'ai pas de parking je n'aurai pas dû payer cette quote-part là . Elle me conseille d'envoyer un RAR.
Je me demande si le syndic ne peut pas m'opposer le fait que dans la définition des parties communes il y ai :
- la totalité du sol
- le gros œuvre du plancher à l'exception du revêtement du sol.
Comment interpréter le fait que la totalité du sol soit une partie commune ? |
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Posté - 26 juin 2012 : 15:08:35
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citation: Initialement posté par rambouillet
Si votre voisin refait son plancher dans sa salle de séjour, il ne va pas demander à la copro de le payer aux tantièmes généraux. Nous sommes dans le même cas.
Je suis d'accord mais si par contre le gros œuvre du plancher avait une faiblesse dans quelques appartements, à cause par exemple d'un mauvais dosage du béton lors de la construction 20 ans plus tôt, il s'agit bien là de parties communes !
Donc une autre question est de savoir si refaire du macadam est assimilable au gros œuvre de la résidence ou pas ! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2012 : 16:37:32
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citation: Initialement posté par schnoocatscitation: Initialement posté par nefer
s'agit il de refaire l'étancheité des surfaces parking?
ou est ce une question d'esthétique?
Le macadam était en mauvais état, dû à des racines et tout simplement à son vieillissement. Il n'y a pas vraiment de problème d'étanchéité puisque ce sont des parkings extérieurs au niveau du sol. Donc au final oui ce sont des travaux lourds, l'ancien macadam à été retiré pour en mettre un nouveau.
Si les racines proviennent d'arbres non privatifs , les frais de réfection des parties privatives reviennent au syndicat, je partage les doutes de schnoocats !
A moins que le règlement de copropriété n'autorise les propriétaires de parkings à couper les arbres dont les racines soulèvent le macadam ?
Ou bien qu'il ne précise que les propriétaires de parkings "font leur affaire" des racines qui s'y installent ?
Il faudrait distinguer la "réfection du sol des parkings" de la "remise en état des revêtements des parkings", la première relève des parties communes, la seconde du privatif (avec autorisation pour le respect de l'harmonie ?), et il y aurait en sus la "remise en état du revêtement des parties communes".
Il y a peut-être, comme le dit gédehem, une tendance à la facilité pour les syndics de tout porter en charges générales, mais aussi peut-être sont ils quelquefois soumis à la pression de copropriétaires qui entendent se faire payer par la collectivité leurs frais privatifs.
J
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 juin 2012 06:12:32 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 juin 2012 : 10:36:38
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"Donc une autre question est de savoir si refaire du macadam est assimilable au gros œuvre de la résidence ou pas !"
!!!!! Le 'gros œuvre' s'entend dans une construction, ce que le 1er dico venu vous aurait montré !
La pose d'un enrobé ou autres revêtement sur un sol n'a jamais été assimilable à du gros œuvre ni même à du second œuvre puisqu'il n'y a pas ici 'construction'.
Sur le fond de la question, il faut bien comprendre qce qu'est la propriété d'un "lot de copropriété" dans les copropriétés verticales (et parfois dans certaines horizontales).
On a la propriété d'un volume compris entre des parties nécessairement communes. (*)
Ce qui est 'privatif' c'est l'usage exclusif privatif du volume compris entre des dalles planchers/plafond communs, des murs eus aussi communs séparatifs des autres lots/volumes voisins délimitant ce volume.
Autrement dit, pour prendre une image, on a la propriété d'un "trou de gruyère" (c'est cher le m3 de vide  ), le gruyère lui-même et sa croute étant "parties communes indivises entre tous".
Ou du volume "alvéole" dans la ruche.
S'agissant d'un emplacement de parking 'lot de copropriété", la propriété s'entend du volume inscrit par la surface privée.
Que ce soit dans un lot "appartement" ou pour un "parking", le revêtement de confort (moquette, carrelage, plancher bois, ....enrobé ..)posé sur la dalle-plancher commune ou le sol commun est "privatif"..
Il y a donc en copropriété la totalité du sol (et le sous-sol), le revêtement (dalle béton, goudron, etc ...) posé sur le sol d'un lot "parking" étant privatif.
S'agissant de la réfection de parties privatives, même traitées collectivement, cela n'entre pas dans le champ d'action du syndicat, de son objet.
Ce qu'a justement rappelé le "conseil" contacté : on ne supporte des charges QUE sur les choses communes (L.art.10).
Le 'privatif', à son propriétaire de les suporter.
(*) notion de 'volume' précisée par le CCH ... la loi de 65 étant silencieuse sur ce point précis. |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2012 10:45:01 |
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rejane
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Posté - 23 sept. 2013 : 16:27:33
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Salut à tous;
Je dois soumettre au conseil syndical - dont je suis membre - une demande concernant une entrée de parking sécurisé par un portail. Les piétons entre dans la copropriété par un portillon.
Les parkings aériens ou couverts ont tous accès par ce portail. Le sol ( extérieur) au niveau de ce portail est en béton armé ( treillis soudés bétonné) est usé, ( il est en pente, d'où cette usure prématurée, et il a 30 ans) et le treillis commence à apparaître à la surface.
Qui doit payer cette réfection de ce sol utilisé que par les automobilistes? copropriétaires, visiteurs, livreurs sont biens évidemment utilisateurs de cette entrée. Est-ce une charge commune répartie aux tantièmes?
C'est mon sentiment, mais souhaiterais votre avis
Merci d'avance
à + |
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| membre C.S. dans immeubles Marseille et Paris |
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Posté - 23 sept. 2013 : 16:42:42
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il faut vérifier s'il y a quelque chose d'écrit dans le RdC, mais de toute façon ce sera les copros (pas les visiteurs, ni les fournisseurs ).
S'il n'y a rien d'écrit ce sont tous les copros à hauteur de leurs tantièmes généraux. |
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rejane
Nouveau Membre
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Posté - 23 sept. 2013 : 17:54:21
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Règle de répartition pour gros travaux parking 
