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Anaelle
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 Posté - 18 juin 2012 : 17:30:54
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Bonjour,
je suis nouvelle sur le forum. J'ai visité un appartement il y a de cela un mois avec une première agence qui m'a fait signé un bon de visite. Par la suite, j'ai revisité avec une seconde agence.
Entre ces deux visites, j'ai fait une offre auprès de la première agence, cette offre n'est pas passée car il parraiterait que les frais d'agence sont très importants.
L'offre avec la seconde agence (avec qui je n'ai pas signé de bon de visite) passe.
Ma question est: Puis-je passer par la seconde agence sans risques? Je suis bloquée car mon offre ne passe pas avec l'agence qui m'a fait signer le bon de visite.
Avec la seconde, j'ai bien négocié, j'ai réussi à augmenter un peu mon offre et cette seconde agence a réussi à convaincre le proprio.
Est-ce que le bon de visite me bloque Ă conclure avec la seconde agence?
La seconde agence me dit qu'il n'y a pas de soucis mais veut me faire signer un bon de visite Ă©galement et je ne comprends pas pourquoi.
Pouvez-vous m'éclairer svp? C'est très urgent.
Merci bcp
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Numero6
Modérateur
France
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1
Posté - 18 juin 2012 : 18:30:35
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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 2
Posté - 18 juin 2012 : 22:48:44
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si la 2eme agence a un mandat de vente non exclusif avec le vendeur, c'est a l'agence la plus compétitive qui vendra. c'est la concurrence qui marche tout simplement.
par contre vous n'auriez pas pu acheter le bien directement aux vendeurs apres avoir visité avec une agence.
ici vous ne risquez rien.
votre offre a été refusée, l'agence 1 n'avait qu'a baisser ses pretentions ...  |
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amepi
Contributeur senior
635 message(s)
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3
 Posté - 19 juin 2012 : 09:22:28
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Pas si simple
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...ele-922.html
Voici un nouvel arrêt confirmant qu’il est inutile, et même dangereux, pour les parties voulant évincer l’agence, de passer par une autre agence pour concrétiser la vente, alors que c’est la première agence qui a trouvé le client : l’arrêt
(Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 6 octobre 2011, n° de pourvoi: 10-15661 )
Cet arrêt est très intéressant :
Il confirme que les vendeurs ne peuvent pas vendre directement ou par une autre agence, à un client ayant visité par l’intermédiaire de l’agence, à condition que le mandat prévoie ce cas de figure ;
Il vient à la suite de deux arrêts similaires de 2005 et 2006, que certains avaient peut-être un peu oublié, vu le nombre actuel de contentieux sur ce point ;
Il rappelle que, selon les circonstances, l’agence peut également se retourner contre l’acquéreur ! (ce que l’on sait depuis le 9 mai 2008) : http://www.courdecassation.fr/juris...o_11570.html )
Extraits :
“Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte du 12 décembre 2005, la SCI la Gaulette, représentée par M. X…, a donné mandat non exclusif à la société Sonabiimmobilier (la société Sonabi) de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à 12 % du prix ; qu’unepromesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janvier 2006, par l’intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y…, agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l’acquéreur à l’agent immobilier étant fixée à 5 000 euros ; que, faisant état d’une visite qu’elle avait fait effectuer à M. Y… le 12 décembre 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 décembre, la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y… et
M. X…, Mme Danièle X… et Mme Florence X… (les consorts X…), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l’objet d’une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23 760 euros ; que la cour d’appel a rejeté ses demandes ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l’arrêt énonce que cette société nepeut, par la clause qu’elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu’elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d’avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c’est par son intermédiaire que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que ce serait par une faute du vendeur qu’elle en aurait étéprivée ;
Qu’en statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n’avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : ” pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat “, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
Et attendu que la cassation sur la deuxième branche relative aux obligations du vendeur entraîne par voie de conséquence celle des dispositions de l’arrêt écartant la responsabilité de l’acquéreur dont la complicité était alléguée ; “ |
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Anaelle
Nouveau Membre
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4
Posté - 19 juin 2012 : 17:40:54
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Merci pour vos réponses.
La dernière réponse me met un peu plus dans la confusion.
Je n'ai pas signé de contrat de mandataire mais seulement un bon de visite avec la première agence.
Est-ce que cette agence peut se retourner contre moi sur la base de ce bon de visite?
J'ai demandé à plusieurs personnes qui me disent que le bon de visite n'a aucune valeur jurdique. Je me suis cependant interdit de contacter le propriétaire directement. Par contre, suis-je obligée de passer par la première agence?
Aidez-moi svp. Je dois acheter très vite et je suis dans le flou le plus total.
Merci bcp. |
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amepi
Contributeur senior
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5
Posté - 19 juin 2012 : 18:06:08
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Le bon de visite n'a aucune valeur juridique ? Ah bon ?
Maintenant vous avez tous les éléments, à vous de voir.
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...ite-483.html
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que ce document n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...nes-172.html
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.
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Édité par - amepi le 19 juin 2012 18:06:49 |
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Anaelle
Nouveau Membre
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6
Posté - 21 juin 2012 : 13:58:29
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Bonjour,
je ne passe pas par le proprio, je passe par une seconde agence. L'ensemble des textes cités mettent en cause le passage directement par le prorio en evinçant l'agence. Je ne fais pas ça, je passe par une seconde agence.
Il me semble que c'est le principe même de la concurrence et du marché de passer par différentes agences. Etre bloqué simplement parce qu'on a fait une visite. Je trouve le principe très étrange. Ce n'est pas parce qu'on rentre dans un magasin qu'on est obligé d'acheter les produits!
Je ne comprends pas ce principe de laisser les gens dans le flou sans leur dire si ça bloque ou pas et d'attendre que les choses se passent.
Je crois que je vais passer par la seconde agence, parce que je n'ai simplement pas le choix et que mon offre ne passe pas avec la première agence.
Merci Ă tous pour votre aide.
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mtpcontact
Nouveau Membre
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Posté - 22 juin 2012 : 11:52:08
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Vous êtes dans une situation délicate à tout le moins.
L'ensemble des jurisprudence confirme le droit à la concurrence MAIS confirme également qu'une clause pénale inscrite dans le mandat du propriétaire pourrait lui interdire de vous vendre le bien.
Dans la jurisprudence évoquée par amepi, il est quand même signalé un comportement frauduleux de la part du propriétaire, qui a incité le prétendu acquéreur à passer par une autre agence se rémunérant prés de deux fois moins. De même que pour le jugement donné au bénéfice de l'agence cimm cité en lien.
Tout doit être trés clair dans votre processus d'achat, et rien ne doit transparaître quant à une volonté de fraude envers une agence en collusion avec le propriétaire.
De fait, pourquoi le bon de visite de la deuxiéme agence? Tout simplement pour que cette agence prouve qu'elle vous a fait visité le bien et que vous n'alliez pas l'acheter en direct ou ailleurs, chose que vous êtes déjà en train de faire avec la premiére agence. Cela n'est pas interdit, SAUF si le mandat de la première agence avec le proprio l'interdit.
A mon sens il y a deux solutions si vous souhaitez véritablement ce bien:
- Vous allez voir la premiére agence en leur disant que l'offre auprés de telle agence est passée, et que vous être prête à légérement augmenté votre offre initiale telle que vous l'avez fait avec l'agence B. Mais c'est à double tranchant, car vous dévoilez votre stratégie.
- Vous persévérez avec l'agence B, mais par précaution, demandez copie du mandat au propriétaire et gardez copie de tout mail, sms, montant des offres pour vous prévaloir d'un droit sain à la concurrence.
Ps: le bon de visite n'a pas de valeur juridique en tant que tel, mais c'est un moyen de preuve venant prouver que vous avez visité avec X, le bien Y , à la date Z. |
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Anaelle
Nouveau Membre
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8
Posté - 22 juin 2012 : 14:54:13
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Bonjour,
Merci pour vos messages.
J'ai en effet choisi la première solution. J'ai envoyé un mail à la première agence pour l'informer que, quant tenu que l'offre n'est pas passée, je m'adresse à une seconde agence pour essayer de faire passer mon offre. Je n'ai pour l'instant que contacté la seconde agence, je n'ai rien signé. Je n'ai pas reçu de réponse de la première agence, je pense qu'ils vont essayer de m'effrayer pour que je ne passe pas avec la seconde agence mais j'avoue qu'au fond, je ne veux plus traiter avec la première agence. Je n'ai pas répondu au tél pendant deux jours (j'étais en déplacement), l'agent m'a laissé un message limite en m'enguelant pour me dire qu'il considère que je ne me porte plus acquéreur, qu'il prend les devants pour dire au proprio que je ne suis plus intéressée et qu'il va trouver d'autres acheteurs.
Je ne veux pas augmenter mon offre avec la première agence, je ne veux plus collaborer avec eux. Je veux bien comprendre qu'ils se font souvent avoir mais il faut quand même pas exagérer. C'est pas parce qu'il a un bon de visite signé, qu'il a le droit de m'engueuler au tél. C'est ma première expérience immobilière et j'avoue que ces pratiques me scandalisent.
Merci bcp pour vos messages. Vos conseils sont les bienvenus.
Cordialement, |
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mtpcontact
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9
Posté - 23 juin 2012 : 15:31:23
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Pour ceux qui aiment approfondir la chose, votre situation est celle d'un acquéreur voulant acheter par une agence en ayant visité le bien par une autre, et sans aucun lien contractuel (mandat) avec aucune des deux agences.
Votre responsabilité, si elle était établie, serait donc délictuelle. Si vous veniez à fraudez véritablement (usage de noms différents, magouille avec le proprio etc.), votre responsabilité peut être engagée à coup sûr (cf jurisprudence cimm, assemblée pléniére de la cour de cass...)
La responsabilité du vendeur, lié par un mandat, en revanche, est, elle, contractuelle. Bien plus facile à mettre en oeuvre pour une agence.
De mon point de vue, sous réserve de l'appréciation des juges, vous, en tant qu'acquéreur de bonne foi, n'avait rien à craindre d'une telle situation.
(il faudrait quand même une copie du bon de visite que vous avez signé avec la premiére agence pour lever tous les doutes)
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Édité par - mtpcontact le 23 juin 2012 15:54:32 |
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Numero6
Modérateur
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10
Posté - 23 juin 2012 : 16:34:13
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citation: (il faudrait quand même une copie du bon de visite que vous avez signé avec la premiére agence pour lever tous les doutes)
Vous connaissez beaucoup d'agences immobilières qui donnent un bon de visite ( une copie...) qu'elles ont fait signer aux acquéreurs potentiels du bien qu'elles font visiter ? |
Édité par - Numero6 le 23 juin 2012 16:47:28 |
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mtpcontact
Nouveau Membre
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Posté - 23 juin 2012 : 18:09:47
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Non évidemment, mais j'en connais certaines qui font signer des bons avec des clauses très précises dessus. Donc c'est à demander en double lorsque l'on signe ou alors à bien lire. Ce n'est pas parceque rare le demande, qu'il ne faut jamais en demander un ou prendre conscience de ce que l'on signe, car un bon peut très vite vouloir dire autre chose. |
Édité par - mtpcontact le 23 juin 2012 18:13:15 |
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Anaelle
Nouveau Membre
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12
Posté - 23 juin 2012 : 20:30:18
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
J'ai contacté la première agence pour l'informer que je souhaite voir si mon offre passe auprès d'une seconde agence.
L'agent immobilier m'a donc indiqué que ceci est "inacceptable" d'un point de vue juridique. Je ne sais plus quoi faire.
La seconde agence m'a ramené plein de juriprudences pour me prouver que je n'ai rien à craindre et que tout est de la responsabilité du propriétaire. Mais ceci me semble étrange car il semblerait que le vendeur est un très bon ami de la seconde agence et je ne comprends donc pas pourquoi la seconde agence me dit que tout est de la responsabilité du proprio qui peut risquer gros...
Je pense que je vais renoncer à cet appartement même si c'est vraiment un coup de coeur et je ne trouve pas autre chose de bien mais bon, je ne veux pas m'embusquer dans une situation délicate pour l'achat de mon premier appart. C'est tellement compliqué.
Par ailleurs, je n'ai pas la copie du bon de visite, c'était la première fois que je signais un bon de visite et de façon naive et même stupide, je ne me rappelle plus de ce qui était noté. Maintenant je lis absolument tout (cette même première agence a essayé de me faire signer un contrat de mandataire en m'assurant que c'était un bon de visite), je ne me suis pas fait avoir deux fois mais la première fois, je n'ai pas lu ce qui était mentionné dans le bon de visite et je n'ai pas de double malheureusement.
Tant pis, je vais renoncer à cet appartement. C'est tellement compliqué de trouver un appart, et quand c'est fait, c'est le parcours du combattant et avec tout le respect que j'ai pour les agents immobiliers, je trouve qu'on est très souvent bernés par manque d'explications.
Cordialement, |
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mtpcontact
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Posté - 25 juin 2012 : 00:46:24
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Sinon vous attendez un peu, histoire que tout se tasse, et si la maison est encore en vente...
Mais si l'agent immobilier de la premiére agence, déjà , vous fait valoir l'argument juridique, c'est peut être un acharné. Si le bon de visite est un bon tout ce qu'il y a de plus anodin, c'est le proprio qui risque. Si dans le bon est mentionné que vous reconnaissez avoir découvert ce bien pour son entremise et que plein de blabla. Là , par contre, il est impossible de préjugé quoique ce soit. Et comme vous le dites, inutile d'avoir des problémes pour un appart. Il y en a tellement à la vente... |
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amepi
Contributeur senior
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14
Posté - 26 juin 2012 : 15:16:33
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yvan222
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Posté - 08 févr. 2013 : 19:35:47
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Bonjour,
la première agence évincer n'aura pas le droit à sa commission, mais pourra demander des indemnités auprès du vendeur si le mandat de vente le prévoit.
Il y a un article, avec de la jurisprudence récente qui en parle de façon assez complète sur le lien suivant :
http://www.newdealimmobilier.fr/blo...s-chere.html |
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